海外投资房产 · 2026-10-18
在巴厘岛买房投资：买什么、多少钱
布基特、乌鲁瓦图、仓古、佩雷雷南、水明漾、乌布和沙努尔的在售别墅，附最低价格、收益率以及购房和持有的税费。
2026年外国人在巴厘岛买别墅，是以20-30年长期租赁土地和房屋的方式：租约凭护照以您本人名义签署，不需要公司，也不需要居留许可。布基特带私家小泳池的一居室阁楼公寓 69,000美元起，乌鲁瓦图的两居室别墅140,000美元起。同类别墅按年出租的收益率为8.5%-14.5%，登巴萨新房价格一年上涨1.02%。
下面是现在在售的七套别墅，从布基特的69,000美元到佩雷雷南的300,000美元，还有各区地价、租金收益率、税费和签证。顾问会确认今天在售的房源和准确价格。
市场概览
价格和规定截至2026年。
投资者在巴厘岛买什么房产
巴厘岛现售的七套别墅，价格从69,000美元到300,000美元：布基特、乌鲁瓦图、仓古、佩雷雷南、水明漾、乌布和沙努尔。价格、面积、租期和房况以卖家信息为准；顾问会把租赁合同、土地证和类似房源发到聊天中。
宾金海滩和梦幻海滩附近带私家小泳池的一居室阁楼公寓
69,000美元
39平方米地块上一套34平方米的一居室阁楼公寓，带私家小泳池，家具齐全，2025年建成。按租约，别墅使用权为22年。骑摩托车10分钟到梦幻海滩，宾金、巴东巴东、咖啡馆、健身房和冲浪点都在附近。布基特同类一居室阁楼公寓按年出租9,980美元起，年收益率约14.5%。
仓古带私家泳池的两层别墅
84,000美元
75平方米地块上一套70平方米的两层别墅：一间卧室、两间浴室、客厅、厨房、私家泳池、自有水井和停车位。家具齐全，2021年建成，租期18年。开车5分钟到海滩。仓古是巴厘岛外国人需求最旺、地价最贵的区域，每公亩每年高达2,800美元，这里带私家泳池的别墅84,000美元起。
乌布附近萨扬一套可看丛林景观的全新生态别墅
106,000美元
100平方米地块上一套75平方米的全新生态别墅：丛林景观，开放式布局，天然材料，家具齐全，2025年建成，租期23年。距乌布皇宫15分钟。乌布是巴厘岛的文化中心，在热门区域中地价最低。乌布的一居室别墅按年出租12,200美元起，年收益率约11.5%。
梅拉斯蒂海滩附近带屋顶露台的全新两居室别墅
140,000美元
160平方米地块上一套80平方米的全新地中海风格别墅：两间卧室、带厨房的开放式客厅和屋顶露台，部分带家具，2025年建成。租期28年，是本栏目中最长的租期之一。距梅拉斯蒂海滩7分钟。乌鲁瓦图的两居室别墅按年出租13,310美元起，年收益率约9.5%。
封闭式小区里带泳池的两居室别墅
161,000美元
封闭式小区内130平方米地块上一套98平方米的全新别墅：两间卧室，客厅通向6.5 × 3.4米的泳池，家具齐全，2025年建成，租期24年。距海滩10分钟。水明漾是海边餐厅和商店集中的区域，房子全年都租得出去：这类别墅按年出租平均13,730美元，年收益率约8.5%。
安静的沙努尔一套全新两居室别墅
189,000美元
95平方米地块上一套103平方米的全新别墅：两间卧室、开放式客厅，家具齐全，2026年建成。租期29年，是本栏目中最长的。距海滩10分钟，距市场2分钟。沙努尔位于东海岸，环境安静、海面平静，深受有孩子的家庭青睐。这类别墅按年出租平均19,240美元，年收益率约10.2%。
佩雷雷南带大泳池的三居室别墅
300,000美元
280平方米地块上一套150平方米的全新别墅：三间卧室、私家大泳池和明亮的开放式客厅，家具齐全，2026年建成，可直接入住，租期26年。距海滩5分钟。佩雷雷南紧邻仓古，是巴厘岛地价最贵的区域。这类别墅按年出租平均26,890美元，年收益率约9%。
价格为卖家2026年的美元报价，向上取整到千位：巴厘岛的别墅以美元出售。每套别墅的价格不超过该区域同类别墅最低价加10%。期限由土地和房屋的租约确定，续租按与地主约定的条件办理。年租金取自该区域同等卧室数量别墅的长租挂牌。我们每月核对卡片，房源售出后换成同类型、同价位的别墅。
2026年巴厘岛建别墅的土地多少钱
按印尼央行指数，2026年第二季度登巴萨新房价格同比上涨1.02%，全国上涨0.69%：市场稳步增长，没有大起大落。别墅价格跟着土地租金走：仓古最好地段每公亩（100平方米）每年2,300-2,800美元，乌布为230-450美元。
| 巴厘岛区域 | 每公亩（100平方米）每年土地租金 |
|---|---|
| 仓古：佩雷雷南、贝拉瓦、巴图博隆 | 2,300-2,800美元（4,000万-5,000万印尼盾） |
| 仓古中部、乌马拉斯、水明漾海边 | 1,700-2,300美元（3,000万-4,000万印尼盾） |
| 库塔、雷吉安、克罗博坎 | 1,200-1,700美元（2,000万-3,000万印尼盾） |
| 乌鲁瓦图海滩 | 1,700美元起（3,000万印尼盾） |
| 乌干沙、潘达瓦、远离海边的布基特 | 560-840美元（1,000万-1,500万印尼盾） |
| 乌布 | 230-450美元（400万-800万印尼盾） |
2026年数据：各区域住宅用地租金；印尼央行新房价格指数，2026年第二季度对比2025年第二季度。
出租能带来多少收益
卡片中的别墅按年出租，税前收益率为8.5%-14.5%，入门价较低的布基特阁楼公寓和乌布生态别墅最高。按这样的收益率，租期22到29年的别墅税前7-12年即可回本，租期剩余的年份带来超过投资额的收益。只要与地主的租约允许，别墅就可以出租；按晚向游客出租需要旅游用地分区和住宿经营许可，自2026年3月31日起，在订房网站上架也需要许可。
| 税种 | 税率 |
|---|---|
| 出租土地和建筑 | 按租金征收10%的终局税 |
| 年度土地和建筑税 | 按地籍价值计算；由谁缴纳写在租约中 |
| 出售 | 卖方按售价缴纳2.5%的终局税 |
2026年数据：收益率取自同区域别墅的长租挂牌；各国对比见租金收益率表。
巴厘岛别墅的租金税在印度尼西亚缴纳，按租金征收10%的终局税。税率和示例见印度尼西亚税务页面。
房价之外还要算哪些费用
| 费用 | 金额 |
|---|---|
| 租赁金额的税 | 按租金征收10%的终局税；由谁缴纳写在合同中 |
| 土地契约公证人 | 法律规定不超过契约价格的1% |
| 土地核查 | 土地证、用地分区、地主和续租条件 |
| 以房屋使用权代替租赁 | 按价格减去4,500美元（8,000万印尼盾）免税额后的5%缴纳取得税，卖方缴纳2.5%；房屋278,000美元（50亿印尼盾）起，且须持有居留许可 |
2026年数据。外国人凭护照以本人名义签署租约，不需要签证或公司；合同在土地契约公证人处签署并登记。顾问会按具体别墅计算总费用。
购房能否获得居留
租赁别墅无需签证即可签约，但它不带来居留。5年或10年的第二家园签证，凭在国有银行存款111,000美元（20亿印尼盾）或购买1,000,000美元起的房产办理。持有居留许可的外国人可以登记最长80年的房屋使用权，为此房屋价格须在278,000美元（50亿印尼盾）以上。
外国人不能拥有土地，以当地熟人名义进行的交易依法无效。顾问会把1,000,000美元起、可办第二家园签证的房产发到聊天中。详情请看印度尼西亚居留页面。
我们如何找房
- 预算和目标：投资、过冬住房或移居。顾问会确认区域、租期以及您的付款方式。
- 精选真实房源：附卖家报价、房屋和地块面积、租期和收益测算的别墅。
- 核查：土地证、地主及其出租土地的权利、用地分区、建筑许可和续租条件。
- 凭附海牙认证的委托书远程交易：在土地契约公证人处签约、通过银行付款，并以您的名义登记租约。
顾问会把精选房源发到聊天中，附选房当天的卖家报价。
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所有国家和预算的对比，请看海外投资房产页面。
常见问题
2026年巴厘岛一套别墅多少钱？
外国人可以在巴厘岛买别墅吗？
租约到期后别墅怎么办？
在巴厘岛买别墅能办签证吗？
在巴厘岛出租别墅收益多少？
在巴厘岛买别墅要交哪些税？
在巴厘岛哪里买别墅适合投资？
可以远程在巴厘岛买别墅吗？
不想自己摸索？
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