海外投资房产 · 2026-10-18
波兰投资房产：买什么、多少钱
巴武蒂区的两室公寓
78,400美元
38平方米的公寓，有两个房间、厨房和阳台，位于罗兹最大的区巴武蒂区，这里有住宅楼群、学校、公园，有轨电车通往市中心和彼得库夫斯卡大街。罗兹有综合大学、理工大学和大公司的办公室，所以这里的两室公寓租给学生和年轻专业人士。罗兹每平方米价格只有华沙的一半。
维诺格拉德区的一室公寓
84,100美元
30平方米的公寓，有一个房间、厨房和卫生间，位于波兹南北部的维诺格拉德区。快速有轨电车从这里通往市中心和火车站，附近有商店、公园和诊所。波兹南有全国规模最大的大学之一，这里的一室公寓租给学生和公司职员。
博古琴采区的两室公寓
93,900美元
45平方米的公寓，有两个房间、厨房和阳台，位于卡托维兹市中心以东的博古琴采区，乘有轨电车几分钟到市中心。卡托维兹是人口超过200万的西里西亚大都市区的中心，有大学和国际公司的办公室。这里的两室公寓租给公司职员和情侣。
福尔东区的三室公寓
102,900美元
48平方米的公寓，有三个房间、厨房和阳台，位于比得哥什东部的福尔东区。这是一个大型住宅区，有学校、购物中心和通往市中心的有轨电车线路。比得哥什是波兰北部最大的城市之一，这里每平方米价格只有华沙的一半。三室公寓租给家庭。
诺维德武尔区的两室公寓
122,900美元
38平方米的公寓，有两个房间、厨房和阳台，位于弗罗茨瓦夫西部的诺维德武尔区，有轨电车通往老城，附近有商店和公园。弗罗茨瓦夫有多所大学和科技公司的办公室，所以这里的两室公寓租给程序员、工程师和学生。
比亚沃翁卡区的开间
137,600美元
32平方米的开间，带厨房和卫生间，位于华沙东北部的比亚沃翁卡区。这里是新住宅楼群区，有幼儿园、学校和商店，公交车和有轨电车通往地铁和市中心。华沙是首都和全国最大的租赁市场，这里的开间全年租给年轻专业人士。
新胡塔区的两室公寓
152,200美元
40平方米的公寓，有两个房间、厨房和阳台，位于克拉科夫东部的新胡塔区。这里街道宽阔、绿树成荫，楼群环绕中央广场，有轨电车通往老城。克拉科夫有全国最古老的大学和数十所高校，所以这里的公寓租给学生和公司职员。
扎斯帕区的两室公寓
169,700美元
47平方米的公寓，有两个房间、厨房和阳台，位于格但斯克市中心和奥利瓦之间的扎斯帕区，这里有有轨电车、市郊铁路车站和公园，距波罗的海海滩几公里。由格但斯克、格丁尼亚和索波特组成的三联市是仅次于华沙和克拉科夫的全国房价最高的市场之一，这里的公寓全年都能出租。
投资者在波兰买什么房产
上面是我们的专家精选的最值得关注的房源。顾问会按您的要求挑选房产。
华沙、克拉科夫、格但斯克、弗罗茨瓦夫、波兹南、罗兹、卡托维兹和比得哥什的在售公寓，租金收益率，税费，交易费用，以及外国人购房规则。
任何国籍的外国人在波兰购买公寓都无需许可，所有权在土地和抵押登记簿中登记在您名下。按实际成交数据，二手市场每平方米均价华沙4,300美元，克拉科夫3,800美元，格但斯克3,610美元，罗兹2,060美元。罗兹的两室公寓78,400美元，华沙的开间137,600美元，华沙出租税前年化约7.1%。
本页介绍二手公寓：波兹南和华沙的一室公寓，罗兹、卡托维兹、弗罗茨瓦夫、克拉科夫和格但斯克的两室公寓，比得哥什的三室公寓，各城市价格、租金收益率、税费、交易费用和购房规则。顾问会确认今天在售的房源和准确价格。
市场概览
价格和规定截至2026年。
2026年波兰一套公寓多少钱
波兰的公寓价格以兹罗提报价。根据波兰国家银行2026年第二季度实际成交数据，二手市场每平方米均价华沙16,723兹罗提，约4,300美元，克拉科夫14,792兹罗提，约3,800美元；格但斯克约3,610美元，弗罗茨瓦夫约3,240美元，罗兹和卡托维兹约2,060-2,080美元。一年来华沙每平方米价格上涨1.3%，格但斯克上涨4.6%，克拉科夫和罗兹下降1-2%。罗兹或卡托维兹的公寓价格只有华沙的一半。
| 城市 | 二手市场每平方米价格 | 新房每平方米价格 | 50平方米二手公寓 |
|---|---|---|---|
| 华沙 | 约4,300美元 | 约4,320美元 | 约215,000美元 |
| 克拉科夫 | 约3,800美元 | 约4,090美元 | 约190,000美元 |
| 格但斯克 | 约3,610美元 | 约3,730美元 | 约180,000美元 |
| 弗罗茨瓦夫 | 约3,240美元 | 约3,680美元 | 约162,000美元 |
| 波兹南 | 约2,800美元 | 约3,280美元 | 约140,000美元 |
| 卡托维兹 | 约2,080美元 | 约3,040美元 | 约104,000美元 |
| 罗兹 | 约2,060美元 | 约2,560美元 | 约103,000美元 |
波兰国家银行2026年第二季度实际成交价格数据；兹罗提按2026年10月22日波兰国家银行汇率1美元 = 3.8886兹罗提换算，美元取整。
出租能带来多少收益
华沙长租的毛收益率约为税前年化7.1%。私人业主按临时租赁合同出租公寓：租客事先在公证人处承诺合同到期后搬离，这保护了业主。一室公寓和开间租给学生和年轻专业人士，两室和三室公寓租给情侣和家庭。
| 税种 | 税率 |
|---|---|
| 出租公寓 | 年收入10万兹罗提（约25,700美元）以内按8.5%，超出部分按12.5%，不扣除费用 |
| 出售公寓 | 自购买当年年末起五年内出售，缴纳增值的19%；此后免税 |
| 每年 | 房产税按市镇税率，每年每平方米约0.3美元 |
2026年数据：收益率为华沙数据；各国对比见租金收益率表。
业主自行缴纳租金所得税，并在2月底前向税务局提交年度申报。税率、税务居民身份和示例见波兰税收页面。
房价之外还要加哪些费用
| 付款 | 金额 |
|---|---|
| 交易税 | 二手房为市场价值的2%，首套住房免税；新房价格已含8%增值税 |
| 公证人 | 按国家标准收费：40万兹罗提的公寓最高2,370兹罗提，约609美元，另加23%增值税 |
| 在土地和抵押登记簿中登记所有权 | 200兹罗提，约51美元 |
| 税号 | 免费：缴纳交易税需要波兰个人识别号或税号 |
| 楼房维护 | 每月向物业管理公司或业主协会缴费，与税款分开 |
2026年数据。二手公寓合计为价格之外另加约3%；房产中介佣金和银行转账手续费另付。顾问会按具体房产计算总额。
公寓无需许可，带地住宅需要许可
任何国籍的外国人在波兰购买公寓都无需许可，也无需居留许可；唯一的例外是边境地区的公寓。欧盟和欧洲经济区以外的买方购买带地住宅和土地，需要内务和行政部长的许可：规费1,570兹罗提，约404美元，许可有效期2年。交易在公证人处完成，所有权在土地和抵押登记簿中登记在您名下。
在波兰的居留身份通过工作、经营、学习或家庭团聚取得，购买公寓本身不附带居留许可。对俄罗斯和白俄罗斯公民来说，难点在签证和付款，而不在购房本身，所以我们在付定金之前商定付款路径。各类身份的条件见波兰居留许可页面，顾问会把适合您目标的公寓精选发到聊天中。
我们如何为您挑选房产
- 预算和目标：出租或自住。顾问会确认城市、街区和楼房类型。
- 买方文件：护照、波兰个人识别号或税号，以及用于付款的账户。
- 精选真实房源并在土地和抵押登记簿中核查：付定金之前核查卖方产权、抵押、权利负担和楼房欠费。
- 在公证人处交易：签合同，通过银行付款，所有权在土地和抵押登记簿中登记在您名下。
顾问把精选房源发到聊天中，附截至挑选日期的卖家报价。
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常见问题
2026年波兰一套公寓多少钱？
外国人可以在波兰买公寓吗？
在波兰买房能获得居留许可吗？
在波兰出租公寓收益多少？
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可以远程在波兰买公寓吗？
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