海外投资房产 · 2026-10-18
在意大利买房投资：买什么、多少钱
六个城市的在售公寓，附最低价格、收益率以及购房和持有的税费。
2026年按挂牌价计算，罗马每平方米约4,300美元，佛罗伦萨约5,400美元，米兰约6,400美元，南部则便宜好几倍。巴勒莫市中心或巴里海边的公寓96,000美元起。从私人卖家购房时，登记税按地籍价值而不是成交价计算；意大利不凭购房发放居留。
下面是现在在售的七套公寓，从巴勒莫和巴里的96,000美元到米兰的349,000美元，还有各城市和地区的价格、租金收益率、房价之外的税费，以及自住房对办签证的帮助。顾问会确认今天在售的房源和准确价格。
市场概览
价格和规定截至2026年。
投资者在意大利买什么房产
意大利现售的七套公寓，价格从96,000美元到349,000美元：南部、都灵、罗马、佛罗伦萨和米兰。价格、面积、楼层和房况以卖家信息为准；顾问会把文件、户型图和类似房源发到聊天中。
距马克达大街100米、带阳台的85平方米两居室公寓
96,000美元
巴勒莫历史中心一栋三层小老楼顶层的85平方米公寓：客厅、两间带阳台的卧室、带小阳台的厨房、带窗的浴室和储藏室。需要全面翻修，所以价格在本区最低一档。距马克达大街100米，位于游客众多的市中心。这类公寓翻修后月租970美元（860欧元）起，按翻修前的买入价计算年收益率约12%（未计翻修费用）。
离海滨步道几步路、刚翻新的一居室公寓
96,000美元
巴里马东内拉区3楼的50平方米公寓：客厅、厨房、一间大卧室和全新的浴室。已全面翻新，可以直接入住或马上出租。离海滨步道只有几步路，附近有大学、商店和公共交通。楼里没有电梯。这类公寓月租650美元（570欧元）起，年收益率约8%。
瓦伦蒂诺公园旁带露台的一居室公寓
118,000美元
奥尔梅亚街一栋维护良好、有两部电梯和门房的楼1楼的55平方米公寓：门厅、独立厨房、一间卧室、带窗的浴室、小露台和储藏室。公寓状况极好，楼里近期没有大修计划。地铁和瓦伦蒂诺公园就在附近。圣萨尔瓦里奥这类公寓月租820美元（730欧元）起，年收益率约8.3%。
地铁C线旁带储藏室和地下室的一居室公寓
168,000美元
皮涅托马拉内拉街一栋无电梯楼1楼的47平方米公寓：门厅、带厨房的客厅、一间卧室和一间浴室。附带12平方米的储藏室和21平方米的地下室。需要装修，比本区任何同类公寓都便宜。步行几分钟到地铁C线。皮涅托这类公寓月租930美元（820欧元）起，年收益率约6.6%。
漂亮老楼里带夹层的一居室公寓
253,000美元
马可尼街一栋漂亮老楼抬高底层的46平方米公寓：带厨房的客厅、一间卧室、带窗的浴室、夹层和一个大地下室。窗户朝向内院，很安静，最近刚翻新。坎波迪马尔特是佛罗伦萨生活气息浓厚的街区，日常所需都在附近。这类公寓月租940美元（830欧元）起，年收益率约4.4%。
特拉斯提弗列火车站旁已翻新的三室公寓
304,000美元
乔瓦尼·达卡斯特尔博洛涅塞街一栋楼车库上方抬高底层的75平方米公寓：带开放式厨房的客厅、一间卧室、可做儿童房或书房的第二个房间、带窗的浴室和储藏室。近期翻新：新管线、双层玻璃窗、空调和防盗门。特拉斯提弗列火车站就在附近，坐有轨电车即可到历史中心。特拉斯提弗列这类公寓月租2,050美元（1,820欧元）起，年收益率约8%。
伊索拉中心带阳台的带家具公寓
349,000美元
伊索拉波罗·兰贝滕吉街1楼的50平方米公寓：带开放式厨房的客厅、一间卧室、一间浴室、阳台和阁楼储藏室。带家具出售，状况极好，独立供暖，能效等级A1。伊索拉和加里波第地铁站就在附近。这类公寓月租1,240美元（1,100欧元）起，年收益率约4.3%。
价格为卖家2026年报价，美元向上取整到千位，括号内为欧元。每套公寓的价格不超过该地区同类公寓最低价加10%。月租金取自该地区同类公寓的长租挂牌。楼层按房源中意大利的计法。我们每月核对卡片，房源售出后换成同类型、同价位的公寓。
2026年意大利各城市一套公寓多少钱
2025年意大利共成交766,757套公寓和住宅，比上一年多6.4%，成交住房平均面积107平方米。米兰最贵，其次是佛罗伦萨、罗马和博洛尼亚，而南部一套公寓的均价不到米兰的三分之一。
| 城市 | 成交公寓均价 |
|---|---|
| 米兰 | 约500,000美元 |
| 佛罗伦萨 | 约320,000美元 |
| 罗马 | 约310,000美元 |
| 博洛尼亚 | 约310,000美元 |
| 那不勒斯 | 约230,000美元 |
| 都灵 | 约210,000美元 |
| 巴勒莫 | 约150,000美元 |
| 南部 | 约140,000美元 |
| 意大利平均 | 约190,000美元 |
2026年数据：意大利税务局公布的2025年平均成交价；美元按2026年汇率换算。
| 卡片中的地区 | 每平方米挂牌价 | 50平方米公寓 |
|---|---|---|
| 米兰，伊索拉 | 约8,400美元（7,500欧元） | 约420,000美元 |
| 罗马，特拉斯提弗列 | 约7,900美元（7,000欧元） | 约395,000美元 |
| 佛罗伦萨，坎波迪马尔特 | 约5,400美元（4,800欧元） | 约270,000美元 |
| 罗马，皮涅托 | 约4,300美元（3,800欧元） | 约215,000美元 |
| 都灵，圣萨尔瓦里奥 | 约2,800美元（2,500欧元） | 约140,000美元 |
| 巴里，马东内拉 | 约2,600美元（2,300欧元） | 约130,000美元 |
| 巴勒莫，历史中心 | 约1,500美元（1,300欧元） | 约75,000美元 |
2026年数据：卡片中公寓所在地区的公寓平均挂牌价。
出租能带来多少收益
罗马长租的毛收益率约为税前年化7.1%。南部和都灵入门价更低，租金却很稳：卡片中巴里、都灵和特拉斯提弗列的公寓出租收益率为8%-8.3%。米兰和佛罗伦萨收益率较低，约4.3%-4.4%，但全年都有租房需求。
| 税种 | 税率 |
|---|---|
| 长租 | 统一21%，协议租金合同为10% |
| 短租 | 第一套公寓21%，第二套及以后26% |
| 购入后5年内出售 | 如果不是主要住房，按增值部分缴税，或通过公证人按统一26%缴纳 |
| 第二套住房的年度市镇税 | 地籍价值的0.86%，市镇可提高到1.06% |
2026年数据：收益率为罗马平均值；各国对比见租金收益率表。
2023年俄罗斯暂停了与意大利避免双重征税协定的主要条款，所以租金税在意大利缴纳。税率和示例见意大利税务页面。
房价之外还要算哪些费用
| 费用 | 金额 |
|---|---|
| 从私人卖家购房的登记税 | 首套住房为地籍价值的2%，第二套为9% |
| 两项固定税 | 各57美元（50欧元） |
| 从开发商购房 | 首套住房4%增值税，其他10%，替代登记税 |
| 公证人 | 按房价分档收费；公证人同时代扣税款并登记产权 |
| 意大利税号 | 在税务局或领事馆免费办理 |
2026年数据。非税务居民在18个月内把居住登记迁到同一市镇，即可享受首套住房优惠。顾问会按具体公寓计算总费用。
购房能否获得居留
自有公寓可以满足选择性居留签证的住房要求，非工资类的稳定收入另行证明，每年约34,800美元（31,000欧元）。持这种签证不能工作。意大利不凭购房本身发放居留。
投资者签证面向国债、意大利公司股份、初创企业或公共利益项目的投资，房产不在其列。没有居留也可以买公寓：欧盟公民与意大利人条件相同，其他国家公民按对等原则购买。所有途径请看文章如何获得意大利居留。
我们如何找房
- 预算和目标：投资、凭签证移居用房，或两者兼顾。顾问会确认城市、区域以及您的付款方式。
- 精选真实房源：附卖家报价、面积、房况和收益测算的公寓。
- 核查：产权、产权负担、与地籍和建筑许可是否一致，以及现有租约。
- 凭委托书远程交易：税号、附定金的预售合同、在公证人处签署契约和产权登记。
顾问会把精选房源发到聊天中，附选房当天的卖家报价。
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所有国家和预算的对比，请看海外投资房产页面。
常见问题
2026年意大利一套公寓多少钱？
外国人可以在意大利买房吗？
在意大利买公寓能办居留吗？
在意大利出租公寓收益多少？
在意大利买公寓要交哪些税？
在意大利拥有公寓要交哪些税？
在意大利哪里买公寓适合投资？
可以远程在意大利买公寓吗？
不想自己摸索？
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