2026年在意大利买房：价格、税费和居留

一套住房平均约190,000美元，南部约140,000美元，购房不能办居留。各城市价格、购置税、付款方式和需要注意的问题。

外国人（包括俄罗斯公民）可以在意大利买公寓，不需要居留许可，也不需要特别审批。2025年意大利成交住房的平均价格约190,000美元，米兰约500,000美元，巴勒莫省的小城镇约95,000美元。私人交易的购置税不按房价计算，而是按地籍价值计算，地籍价值一般低于市场价。

有一点最好一开始就知道：意大利不提供购房居留。完整的交易流程见意大利房产页面；这里是简要答案。

2026年意大利一套公寓多少钱

2025年意大利共成交766,757套公寓和住宅，比上一年多6.4%。成交住房平均面积107平方米。意大利税务局的平均成交价：

又便宜又靠海，就看南部和岛屿。那里的平均成交价比全国平均低近30%，巴勒莫省小城镇的公寓平均95,000美元成交。米兰是另一个世界：平均成交价高出五倍。

外国人可以在意大利买房吗

可以。非欧盟公民按对等原则购房：只要本国允许意大利人拥有住房，交易即可进行。俄罗斯就是这样。交易需要意大利税号，由领事馆或税务局免费办理。

更难的是资金。欧盟制裁规定限制银行接受没有欧盟居留的俄罗斯公民的大额存款。所以付款路径要在向卖方交定金前规划好，而不是在交易当天。个人账户见意大利银行账户页面。

购房流程

• 税号。没有税号无法签署任何合同。
• 核查公寓。产权、债务、与地籍和建筑许可是否一致。
• 预售合同。以书面形式确定定金和时间表。
• 在公证人处签署契约。公证人核查房产、代扣税款并登记过户。
• 水电燃气。过户账户；如买方入住，在市政府登记居住。

购房成本：购置税

私人交易中，购买第二套住房的买方缴纳地籍价值的9%，但不低于1,200美元。另加两项各60美元的固定税。如果买方在18个月内搬到同一市镇并登记居住，税率降至2%。从开发商购买则缴纳增值税：10%，首套住房4%。

私人交易的税费合计1,300美元起。准确金额取决于具体公寓的地籍价值。这还不包括房价本身、公证、中介费、文件翻译和Murblz的陪同服务。陪同费用由顾问在聊天中计算。

业主税费和居留

第二套住房的业主每年缴纳市政房产税：基本税率为地籍税基的0.86%，市政府可提高到1.06%。其他税率见意大利税务页面。

公寓可满足非工作居留签证的住房要求，但仍需证明收入：每年约35,000美元。投资者签证不能凭房产办理。所有途径见我们的如何获得意大利居留指南；退休移居请看在意大利退休。

需要注意的问题

• 地籍与户型不符。不符之处纠正前，公证人可能拒绝办理交易。
• 失去首套住房优惠。18个月内不入住，就要补缴差额并缴纳罚款。
• 指望购房办居留。没有这条途径。
• 付款。没有欧盟居留的俄罗斯公民大额转账，会遇到银行的制裁限制。

常见问题