Inmuebles en el extranjero · 2026-10-18
Inmuebles de inversión en Italia: qué comprar y cuánto cuesta
Apartamentos en venta en seis ciudades con precios mínimos, rentabilidad e impuestos de compra y de tenencia.
En 2026 el metro cuadrado en Roma cuesta unos US$ 4.300 según los precios de oferta, unos US$ 5.400 en Florencia y unos US$ 6.400 en Milán, mientras que en el sur los precios son varias veces más bajos. Un apartamento en el centro de Palermo o junto al mar en Bari cuesta desde US$ 96.000. Si compras a un particular, el impuesto de registro se calcula sobre el valor catastral y no sobre el precio de la operación, e Italia no da residencia por la compra.
Abajo tienes siete apartamentos en venta ahora, desde US$ 96.000 en Palermo y Bari hasta US$ 349.000 en Milán, los precios por ciudad y barrio, la rentabilidad del alquiler, los impuestos además del precio y cómo ayuda una vivienda propia con la visa. Un asesor te confirma qué está en venta hoy y el precio exacto.
El mercado en breve
Precios y reglas de 2026.
Qué inmuebles compran los inversores en Italia
Siete apartamentos en venta ahora en Italia, de US$ 96.000 a US$ 349.000: el sur, Turín, Roma, Florencia y Milán. El precio, la superficie, la planta y el estado son los del vendedor; un asesor te envía al chat los documentos, el plano y opciones similares.
Un apartamento de dos dormitorios de 85 m² para reformar, con balcones, a 100 metros de Via Maqueda
US$ 96.000
Un apartamento de 85 m² en la última planta de un pequeño edificio antiguo de tres plantas en el casco histórico de Palermo: un salón, dos dormitorios con balcón, una cocina con un pequeño balcón, un baño con ventana y un trastero. Necesita una reforma integral, por eso su precio está en la parte baja del barrio. Via Maqueda está a 100 metros, en un centro con mucho turismo. Tras la reforma estos apartamentos se alquilan desde US$ 970 (860 €) al mes, cerca del 12% al año sobre el precio de compra antes del coste de la reforma.
Un apartamento de un dormitorio recién reformado a pocos pasos del paseo marítimo
US$ 96.000
Un apartamento de 50 m² en la tercera planta en el barrio de Madonnella, en Bari: un salón, una cocina, un dormitorio amplio y un baño nuevo. Está totalmente reformado, listo para vivir o alquilar enseguida. El paseo marítimo está a pocos pasos, con la universidad, tiendas y transporte cerca. El edificio no tiene ascensor. Estos apartamentos se alquilan desde US$ 650 (570 €) al mes, cerca del 8% al año.
Un apartamento de un dormitorio con terraza junto al parque del Valentino
US$ 118.000
Un apartamento de 55 m² en la primera planta de un edificio cuidado con dos ascensores y portería en Via Ormea: recibidor, cocina independiente, un dormitorio, un baño con ventana, una pequeña terraza y un trastero. El apartamento está en excelente estado y no hay obras importantes previstas en el edificio. El metro y el parque del Valentino están cerca. Estos apartamentos en San Salvario se alquilan desde US$ 820 (730 €) al mes, cerca del 8,3% al año.
Un apartamento de un dormitorio para reformar, con trastero y bodega, cerca de la línea C del metro
US$ 168.000
Un apartamento de 47 m² en la primera planta de un edificio sin ascensor en Via della Marranella, en Pigneto: recibidor, salón con cocina, un dormitorio y un baño. Con el apartamento van un trastero de 12 m² y una bodega de 21 m². Necesita reforma y cuesta menos que cualquier apartamento similar del barrio. La línea C del metro está a pocos minutos a pie. Estos apartamentos en Pigneto se alquilan desde US$ 930 (820 €) al mes, cerca del 6,6% al año.
Un apartamento de un dormitorio con altillo en un elegante edificio antiguo
US$ 253.000
Un apartamento de 46 m² en el entresuelo de un elegante edificio antiguo en Via Marconi: un salón con cocina, un dormitorio, un baño con ventana, un altillo y una bodega grande. Las ventanas dan al patio, así que es tranquilo, y se reformó hace poco. Campo di Marte es un barrio residencial de Florencia con todo a mano. Estos apartamentos se alquilan desde US$ 940 (830 €) al mes, cerca del 4,4% al año.
Un apartamento reformado de tres ambientes junto a la estación de Trastevere
US$ 304.000
Un apartamento de 75 m² en el entresuelo, sobre un garaje, en Via Giovanni da Castel Bolognese: un salón con cocina abierta, un dormitorio, una segunda habitación para un niño o un estudio, un baño con ventana y un trastero. Reforma reciente: instalaciones nuevas, doble acristalamiento, aire acondicionado y puerta blindada. La estación de Trastevere está cerca, y el casco histórico queda a un trayecto en tranvía. Estos apartamentos en Trastevere se alquilan desde US$ 2.050 (1.820 €) al mes, cerca del 8% al año.
Un apartamento amueblado con balcón en el corazón de Isola
US$ 349.000
Un apartamento de 50 m² en la primera planta en Via Porro Lambertenghi, en Isola: un salón con cocina abierta, un dormitorio, un baño, un balcón y un trastero en el desván. Se vende amueblado, en excelente estado, con calefacción propia y clase energética A1. Las estaciones de metro Isola y Garibaldi están cerca. Estos apartamentos se alquilan desde US$ 1.240 (1.100 €) al mes, cerca del 4,3% al año.
El precio es el del vendedor, en dólares redondeados hacia arriba al millar y en euros entre paréntesis. Cada apartamento cuesta como máximo el precio más bajo de apartamentos similares del barrio más un 10%. El alquiler mensual sale de los anuncios de alquiler de larga duración de apartamentos similares del barrio. La planta sigue la numeración italiana del anuncio. Revisamos las fichas cada mes y sustituimos un apartamento vendido por otro del mismo tipo y precio.
Cuánto cuesta un apartamento en las ciudades de Italia en 2026
En 2025 Italia vendió 766.757 apartamentos y casas, un 6,4% más que un año antes, y la vivienda media vendida tenía 107 m². Milán es la más cara, seguida de Florencia, Roma y Bolonia, mientras que en el sur el apartamento medio cuesta menos de un tercio de uno en Milán.
| Ciudad | Apartamento medio vendido |
|---|---|
| Milán | unos US$ 500.000 |
| Florencia | unos US$ 320.000 |
| Roma | unos US$ 310.000 |
| Bolonia | unos US$ 310.000 |
| Nápoles | unos US$ 230.000 |
| Turín | unos US$ 210.000 |
| Palermo | unos US$ 150.000 |
| El sur | unos US$ 140.000 |
| Media de Italia | unos US$ 190.000 |
Datos de 2026: valor medio de las operaciones de 2025, de la Agencia Tributaria de Italia; dólares al tipo de cambio de 2026.
| Barrio de las fichas | Precio del m², oferta | Apartamento de 50 m² |
|---|---|---|
| Milán, Isola | unos US$ 8.400 (7.500 euros) | unos US$ 420.000 |
| Roma, Trastevere | unos US$ 7.900 (7.000 euros) | unos US$ 395.000 |
| Florencia, Campo di Marte | unos US$ 5.400 (4.800 euros) | unos US$ 270.000 |
| Roma, Pigneto | unos US$ 4.300 (3.800 euros) | unos US$ 215.000 |
| Turín, San Salvario | unos US$ 2.800 (2.500 euros) | unos US$ 140.000 |
| Bari, Madonnella | unos US$ 2.600 (2.300 euros) | unos US$ 130.000 |
| Palermo, casco histórico | unos US$ 1.500 (1.300 euros) | unos US$ 75.000 |
Datos de 2026: precio medio de oferta de los apartamentos en los barrios donde se venden los apartamentos de las fichas.
Qué rentabilidad da el alquiler
La rentabilidad bruta del alquiler de larga duración en Roma ronda el 7,1% al año antes de impuestos. En el sur y en Turín la entrada es más barata y los alquileres se mantienen: los apartamentos de las fichas en Bari, Turín y Trastevere se alquilan al 8-8,3%. En Milán y Florencia la rentabilidad es menor, cerca del 4,3-4,4%, pero la demanda de alquiler dura todo el año.
| Impuesto | Tipo |
|---|---|
| Alquiler de larga duración | un tipo fijo del 21%, o del 10% en los contratos de renta concertada |
| Alquiler de corta duración | 21% por el primer apartamento, 26% por el segundo y siguientes |
| Venta en los 5 años siguientes a la compra | impuesto sobre la ganancia o un tipo fijo del 26% a través del notario, si no era tu vivienda habitual |
| Impuesto municipal anual sobre una segunda vivienda | 0,86% del valor catastral, el municipio puede subirlo al 1,06% |
Datos de 2026: la rentabilidad es la media de Roma; los países se comparan en la tabla de rentabilidad del alquiler.
En 2023 Rusia suspendió los artículos principales de su convenio de doble imposición con Italia, así que el impuesto sobre el alquiler se paga en Italia. Los tipos y ejemplos están en la página impuestos en Italia.
Qué gastos sumar al precio del inmueble
| Pago | Importe |
|---|---|
| Impuesto de registro al comprar a un particular | 2% del valor catastral para una primera vivienda, 9% para una segunda |
| Dos impuestos fijos | US$ 57 (50 €) cada uno |
| Compra a un promotor | IVA del 4% para una primera vivienda y del 10% para las demás, en lugar del impuesto de registro |
| Notaría | honorarios por escala según el precio; el notario también retiene los impuestos e inscribe el título |
| Código fiscal italiano | gratuito en la Agencia Tributaria o en un consulado |
Datos de 2026. Un no residente obtiene la ventaja de primera vivienda si se empadrona en el mismo municipio en un plazo de 18 meses. Un asesor calcula el total para un apartamento concreto.
Cómo ayuda la vivienda propia con la visa
Un apartamento propio cumple el requisito de vivienda de la visa de residencia electiva, mientras que los ingresos estables que no proceden de un empleo, unos US$ 34.800 (31.000 euros) al año, se acreditan aparte; la compra en sí no da residencia en Italia. Con esta visa no se puede trabajar.
La visa de inversor se concede por inversiones en bonos del Estado, acciones de empresas italianas, empresas emergentes o proyectos de interés público, y los inmuebles no están en la lista. Puedes comprar un apartamento sin residencia: los ciudadanos de la UE compran en las mismas condiciones que los italianos, y los de otros países según el principio de reciprocidad. Todas las vías están en el artículo cómo obtener la residencia en Italia.
Cómo encontramos un inmueble
- Presupuesto y objetivo: inversión, una vivienda para mudarte con visa o ambas cosas. El asesor concreta la ciudad, el barrio y cómo vas a pagar.
- Una selección de inmuebles reales: apartamentos con el precio del vendedor, la superficie, el estado y el cálculo de la rentabilidad.
- Verificaciones: título, cargas, coincidencia con el catastro y las licencias de obra, contratos de alquiler vigentes con inquilinos.
- Una compra a distancia con poder notarial: código fiscal, contrato preliminar con señal, escritura ante notario e inscripción del título.
El asesor te envía la selección al chat, con los precios de los vendedores en la fecha de la selección.
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Opciones en otros países
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- Milán: qué ver y si vale la pena mudarse
Todos los países y presupuestos comparados, en la página Inversión inmobiliaria en el extranjero.
Preguntas frecuentes
Cuánto cuesta un apartamento en Italia en 2026?
Un extranjero puede comprar una vivienda en Italia?
Comprar un apartamento da la residencia en Italia?
Qué rentabilidad da alquilar un apartamento en Italia?
Qué impuestos se pagan al comprar un apartamento en Italia?
Qué impuestos paga el propietario de un apartamento en Italia?
Dónde comprar un apartamento para invertir en Italia?
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