Inmuebles en el extranjero · 2026-10-18
Inmuebles de inversión en Francia: qué comprar y cuánto cuesta
Apartamentos y casas en venta en París, Niza, Antibes, el Var, Bretaña y la Dordoña, con rentabilidad del alquiler e impuestos de compra y de tenencia.
Según los datos de la administración tributaria francesa sobre ventas de viviendas, en 2025 la mediana del precio de un apartamento por metro cuadrado era de unos US$ 3.800 en Francia y de unos US$ 10.800 en París. Una casa con jardín en la Dordoña se vende por US$ 53.000, un estudio en París por US$ 146.000 y un apartamento con vista al mar en Antibes por US$ 205.000. Un extranjero compra una vivienda en las mismas condiciones que un ciudadano francés, y Francia no concede permiso de residencia por una compra.
Abajo tienes las ofertas más interesantes en venta ahora, desde US$ 53.000 en la Dordoña hasta US$ 315.000 por una casa con piscina en el Var, los precios por ciudad, la rentabilidad del alquiler, los impuestos que se suman al precio y las vías a la residencia. Un asesor te confirma qué sigue en venta hoy y el precio exacto.
El mercado en breve
Precios y reglas de 2026.
Qué inmuebles compran los inversores en Francia
Un asesor te elige un inmueble en Francia según lo que buscas y te envía al chat los documentos, los planos y opciones similares.
Casa de cuatro dormitorios con granero y árboles frutales en la Dordoña
US$ 53.000
Una casa de 105 m² en el pueblo de Lanouaille, en el noreste de la Dordoña: cocina, sala, cuatro dormitorios y dos baños, uno de los cuales hay que rehacer por completo. Con la casa vienen un garaje, un granero de 48 m², un desván y un largo jardín con árboles frutales en un terreno de 390 m². El pueblo tiene tiendas, restaurantes y escuelas, y el aeropuerto de Limoges está a una hora. Las casas de este tamaño aquí se alquilan por unos US$ 850 (750 €) al mes.
Estudio en un edificio bien cuidado del este de París
US$ 146.000
Un estudio de 18 m² en la planta baja de un edificio bien cuidado de 1999 en el bulevar Davout, en el distrito 20 de París: una habitación, una pequeña cocina y un baño con ducha e inodoro. Los gastos de comunidad son de US$ 120 (105 €) al mes, y la calefacción es eléctrica. Por el bulevar pasa un tranvía, y el metro está cerca. Según el tope de alquiler del Ayuntamiento de París, un estudio así se alquila sin amueblar por hasta US$ 600 (531 €) al mes, alrededor del 4,9% al año.
Apartamento de un dormitorio con un gran balcón en Niza
US$ 158.000
Un apartamento de 45 m² en un edificio de 1970 con ascensor en el barrio de Pasteur: sala, un dormitorio, cocina independiente y baño con ducha, y todas las habitaciones dan a un gran balcón. Tiene bodega, y un garaje en el edificio se vende aparte por US$ 26.000 (23.000 €). Los gastos de comunidad son de US$ 170 (145 €) al mes. Estos apartamentos en Niza se alquilan sin amueblar por unos US$ 990 (878 €) al mes más los gastos de comunidad, alrededor del 7,5% al año.
Apartamento con vista al mar en un complejo cerrado con piscina
US$ 205.000
Un apartamento de 34 m² en la última planta de un edificio con ascensor, en un complejo cerrado con piscina: sala con pequeña cocina, un dormitorio con armario, baño con ducha e inodoro independiente. La gran terraza cubierta tiene vista despejada al mar, sin ventanas enfrente. Las tiendas, la playa y la estación están a poca distancia a pie. Estos apartamentos en Antibes se alquilan sin amueblar por unos US$ 730 (643 €) al mes más los gastos de comunidad, alrededor del 4,2% al año.
Apartamento con cocina independiente en un edificio con fachada nueva
US$ 250.000
Un apartamento de 37 m² en la planta baja de un edificio de 1970 en el distrito 19 de París: sala, un dormitorio, cocina independiente y baño con ducha e inodoro. La fachada del edificio se acaba de renovar. Los gastos de comunidad son de US$ 130 (113 €) al mes, y el impuesto sobre la propiedad es de US$ 640 (566 €) al año. Según el tope de alquiler del Ayuntamiento de París, un apartamento así se alquila sin amueblar por hasta US$ 1.050 (932 €) al mes, alrededor del 5% al año.
Casa con jardín para reformar a 500 metros de la playa
US$ 263.000
Una casa de 81 m², construida en 1940, en Perros-Guirec, a 500 metros de la playa de Trestraou: seis habitaciones, tres de ellas dormitorios, ventanas orientadas al sur, un jardín cercado de 230 m² con un cobertizo adosado y dos plazas de estacionamiento. Las tiendas están cerca. La casa se vende para reformar, con clase energética F. Perros-Guirec es un balneario de la costa norte de Bretaña. Tras la reforma, estas casas se alquilan por unos US$ 970 (861 €) al mes.
Casa con piscina en un terreno de 1.000 m² cerca de Fréjus
US$ 315.000
Una casa de 122 m² en un terreno de 1.000 m² en Puget-sur-Argens, junto a Fréjus: una gran sala, una cocina semiabierta con despensa, tres dormitorios, tres baños y una piscina orientada al sur. Uno de los anexos es un dormitorio con baño, y el otro ya tiene agua y desagüe para un estudio. Quedan algunos trabajos de terminación. Estas casas se alquilan por unos US$ 2.190 (1.942 €) al mes, alrededor del 8,3% al año.
Cuánto cuesta un apartamento en Francia en 2026
Según los datos de la administración tributaria francesa sobre ventas de viviendas, en 2025 la mediana del precio de un apartamento era de unos US$ 3.800 por metro cuadrado en todo el país y de unos US$ 10.800 en París. Los distritos centrales de París y la Costa Azul son los más caros; Marsella, las grandes ciudades del oeste y del sur y los departamentos rurales son más baratos: en la Dordoña una casa cuesta unos US$ 1.900 por metro cuadrado, así que allí una casa con jardín cuesta menos que un estudio en París.
| Dónde | Por m², mediana | Apartamento de 60 m² |
|---|---|---|
| París, distrito 6 | unos US$ 15.800 | unos US$ 947.000 |
| París | unos US$ 10.800 | unos US$ 648.000 |
| Cannes | unos US$ 6.500 | unos US$ 388.000 |
| Niza | unos US$ 5.400 | unos US$ 324.000 |
| Lyon | unos US$ 5.100 | unos US$ 303.000 |
| Burdeos | unos US$ 4.700 | unos US$ 281.000 |
| Media de Francia | unos US$ 3.800 | unos US$ 227.000 |
| Marsella | unos US$ 3.600 | unos US$ 215.000 |
Datos de 2025: mediana del precio por metro cuadrado de los apartamentos según las ventas, administración tributaria francesa; dólares redondeados hacia arriba.
Qué rentabilidad da el alquiler
La rentabilidad bruta del alquiler de larga duración de apartamentos es de alrededor del 4% al año antes de impuestos en París, del 4,4% en Lyon, del 4,6% en Burdeos, del 5,1% en Niza y del 6,1% en Marsella. Los inmuebles de las fichas se alquilan con un 4,2-8,3%: la más baja es la del apartamento con vista al mar en Antibes y la más alta la de la casa con piscina en el Var. París, Lyon, Burdeos, Lille y Montpellier tienen control de alquileres: cada barrio tiene un tope por metro cuadrado. Las viviendas de clase energética G no se pueden alquilar a nuevos inquilinos desde 2025, las de clase F desde 2028 y las de clase E desde 2034.
| Impuesto | Tasa |
|---|---|
| Ingresos de un no residente por alquilar una vivienda | 20% sobre los ingresos de hasta US$ 33.300 (29.579 euros) al año y 30% por encima, o el tipo medio sobre los ingresos mundiales si es más bajo |
| Contribuciones sociales sobre el alquiler sin amueblar | 17,2% |
| Régimen simplificado | alquiler sin amueblar de hasta US$ 17.000 (15.000 euros) al año: tributa el 70% de los ingresos |
| Impuesto sobre la propiedad | el tipo lo fijan el municipio y el departamento, y lo paga el propietario a 1 de enero |
| Impuesto de vivienda sobre segundas residencias | sigue vigente, y en las zonas con escasez de vivienda el municipio lo sube un 5-60% |
| Impuesto sobre el patrimonio inmobiliario | 0,5-1,5% al año si el valor neto de los inmuebles supera US$ 1.460.000 (1,3 millones de euros) |
| Plusvalía en la venta | 19% más 17,2% de contribuciones sociales, exención total tras 22 y 30 años de propiedad |
Datos de 2026: la rentabilidad usa las ventas de 2025 y el mapa de alquileres del Ministerio de Transición Ecológica de Francia; los países se comparan en la tabla de rentabilidad del alquiler.
El impuesto sobre el alquiler de un inmueble en Francia se paga en Francia, viva o no allí el propietario. Las tasas y los ejemplos están en la página impuestos en Francia.
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Qué gastos sumar al precio
| Pago | Importe |
|---|---|
| Impuesto de transmisión | 6,32% del precio en París, el Var, Côtes-d'Armor y la Dordoña, y 5,81% en los Alpes Marítimos, donde están Niza, Antibes y Cannes |
| Notario | alrededor del 1,5% del precio según el arancel oficial, con los extractos y la inscripción |
| Depósito del contrato preliminar | 5-10% del precio, con 10 días para que el comprador desista |
| Pagos | a través de la cuenta del notario; para la operación no hace falta una cuenta bancaria francesa |
| Diagnóstico energético y otras verificaciones | los paga el vendedor, y los informes se adjuntan al contrato |
Datos de 2026. La casa de US$ 315.000 (280.000 euros) en el Var de las fichas: impuesto de transmisión de unos US$ 19.900 (17.700 euros) y notario de unos US$ 4.800 (4.200 euros), en total unos US$ 24.600 además del precio. Quien compra su primer inmueble como vivienda principal no paga el tipo más alto del impuesto. Un asesor calcula el total para un inmueble concreto.
La compra da la residencia?
Comprar una vivienda no da un permiso de residencia en Francia: no hay visa dorada por inmuebles. Para vivir en el país se obtiene una visa de visitante con ingresos de unos US$ 1.700 al mes por persona, y tu propio apartamento cumple el requisito de vivienda. El camino al estatus permanente está en la página cómo obtener la residencia en Francia, y un asesor te envía al chat casas y apartamentos para mudarte.
Puedes comprar una vivienda sin permiso de residencia: no hacen falta permisos y no hay restricciones por nacionalidad. El notario verifica el origen de los fondos, así que la ruta del pago se planifica antes del depósito. Jubilarse en Francia se explica en la página jubilarse en Francia.
Cómo encontramos un inmueble
- Presupuesto y objetivo: inversión, una vivienda para mudarte o una casa junto al mar. El asesor concreta la ciudad, el barrio y cómo vas a pagar.
- Una selección de inmuebles reales: casas y apartamentos con el precio del vendedor, la superficie, el año de construcción, la clase energética y el cálculo de la rentabilidad.
- Verificaciones: las cargas en el registro, las actas de las juntas de propietarios y los gastos de comunidad, los diagnósticos obligatorios y el derecho de preferencia del municipio.
- Una operación a distancia con poder: un contrato preliminar con depósito, 10 días para desistir, la escritura definitiva ante notario y la inscripción del título.
El asesor te envía la selección al chat, con los precios de los vendedores en la fecha de la selección.
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Preguntas frecuentes
Cuánto cuesta un inmueble en Francia en 2026?
Puede un extranjero comprar un inmueble en Francia?
Comprar un inmueble en Francia da la residencia?
Qué rentabilidad da el alquiler en Francia?
Qué impuestos se pagan al comprar un inmueble en Francia?
Dónde comprar un inmueble de inversión en Francia?
Se puede comprar un inmueble en Francia a distancia?
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