Inmuebles para vivir e invertir · 2026-10-22
Comprar casa en Francia siendo español: precios, impuestos y rentabilidad
Apartamentos de US$ 117.000 a US$ 590.000 en la Costa Azul y en París: qué pagas al comprar, qué declaras en España y cuánto deja el alquiler
Seleccionamos apartamentos en Francia para compradores que viven en España, revisamos los diagnósticos técnicos, la clase energética, las actas de la comunidad y al vendedor, y llevamos la compra ante notario hasta la inscripción a tu nombre.
Como ciudadano de la UE compras en Francia en las mismas condiciones que un francés. Abajo tienes apartamentos en venta en octubre de 2026 con precio exacto, la rentabilidad media de la zona y lo que declaras en España.
El mercado en resumen
Datos de octubre de 2026.
Casas y apartamentos en venta en Francia
Estudio con balcón a un minuto del mar en Niza en venta
US$ 117.000
Rentabilidad del 5,1 % al año
Edificio reciente al principio de la avenida de California: estudio con balcón, cocina abierta equipada y baño con ducha y aseo. Clase energética C, gastos de comunidad de 670 euros al año, y la comisión de la agencia la paga el vendedor.
Estudio con ventanas a un patio tranquilo junto al metro Riquet en venta
US$ 147.000
Rentabilidad del 4,9 % al año
Edificio pequeño y cuidado con la fachada recién aislada y renovada: no hay obras previstas, gastos de comunidad de 910 euros al año, clase energética D y bodega. El metro cuadrado cuesta 7.020 euros, un 18 % menos que la media del distrito.
Apartamento de 2 piezas con balcón grande y bodega en venta
US$ 158.000
Rentabilidad del 5,1 % al año
Edificio de 1970 con ascensor: salón y dormitorio que dan a un balcón grande al oeste, cocina aparte, baño con ducha y aseo, y bodega. Clase energética C, gastos de comunidad de 1.740 euros al año. Un garaje en el sótano se vende aparte.
Apartamento de 2 piezas con vista al mar y piscina comunitaria en venta
US$ 205.000
Rentabilidad del 4,7 % al año
Residencia cerrada con piscina: salón con cocina, dormitorio con armario, baño con ducha y aseo aparte, y una galería amplia con vista abierta al mar. Ascensor y clase energética C. A pie hasta las tiendas, la playa y la estación.
Apartamento de 1 dormitorio a un patio sin vecinos enfrente en venta
US$ 297.000
Rentabilidad del 4,6 % al año
Edificio parisino antiguo al pie de Montmartre: recibidor con armarios, salón al oeste con cocina abierta, dormitorio aparte y baño con ducha y aseo. Todas las ventanas dan a un patio, tranquilo y luminoso; gastos de comunidad de 1.200 euros al año.
Apartamento de 1 dormitorio junto a la plaza de los Vosgos en venta
US$ 422.000
Rentabilidad del 5,0 % al año
En la calle Saint-Antoine, con ventanas a un patio tranquilo: salón grande, cocina americana, dormitorio, baño con ducha y aseo aparte. Calefacción y agua caliente propias, gastos de comunidad de 1.000 euros al año y ningún litigio en el edificio.
Apartamento reformado de 2 dormitorios con balcón en venta
US$ 506.000
Rentabilidad del 4,2 % al año
Edificio cuidado de 1961 con ascensor en una calle tranquila: salón luminoso con cocina abierta y balcón sin vecinos enfrente, dos dormitorios, baño con ducha, aseo aparte, mucho almacenaje y bodega. Reforma integral, sin gastos pendientes, clase energética D.
Apartamento de 1 dormitorio en el muelle del Sena en venta
US$ 590.000
Rentabilidad del 4,6 % al año
Edificio del siglo XVIII en el muelle de los Grands-Augustins, frente a la isla de la Cité: salón con cocina abierta equipada, dormitorio con armario, baño y aseo aparte. Techos de 3,2 m, muros exteriores aislados en la reforma y ningún litigio en el edificio pequeño.
Precios por ciudad en Francia
| Ciudad | Metro cuadrado de un apartamento | Apartamento de 50 m² |
|---|---|---|
| París | US$ 10.790 (9.606 euros) | US$ 540.000 |
| Cannes | US$ 6.460 (5.750 euros) | US$ 323.000 |
| Antibes | US$ 5.830 (5.190 euros) | US$ 292.000 |
| Niza | US$ 5.400 (4.808 euros) | US$ 270.000 |
| Lyon | US$ 5.040 (4.487 euros) | US$ 252.000 |
| Burdeos | US$ 4.670 (4.158 euros) | US$ 234.000 |
| Montpellier | US$ 3.820 (3.396 euros) | US$ 191.000 |
| Toulouse | US$ 3.680 (3.277 euros) | US$ 184.000 |
| Marsella | US$ 3.580 (3.185 euros) | US$ 179.000 |
| Media de Francia | US$ 3.770 (3.357 euros) | US$ 189.000 |
Datos de 2025: medianas del metro cuadrado de los apartamentos en las compraventas registradas por la Hacienda francesa. Cambio: 1,1229 dólares por euro el 19 de octubre de 2026.
Rentabilidad del alquiler e impuestos en Francia y en España
El alquiler de larga temporada deja de un 4 a un 6 % al año antes de impuestos en las grandes ciudades: lo más alto en Marsella, 6,1 %, y en Montpellier, 5,5 %; en París, un 4,8 % amueblado y un 3,5 % sin amueblar. En París el control de alquileres fija un máximo por metro cuadrado en cada barrio, y una vivienda de clase energética G ya no se alquila a nuevos inquilinos, F desde 2028 y E desde 2034.
| Ciudad o distrito | Rentabilidad al año |
|---|---|
| Marsella | 6,1 % |
| Montpellier | 5,5 % |
| Niza | 5,1 % |
| Toulouse | 5,1 % |
| Antibes | 4,7 % |
| Burdeos | 4,6 % |
| Lyon | 4,4 % |
| París, distrito 11, Bastilla | 5,3 % |
| París, centro, distritos 1 al 4 | 5,0 % |
| París, distrito 19 | 4,9 % |
| París, distrito 18, Montmartre | 4,6 % |
| París, distrito 20 | 4,2 % |
| Media de París, amueblado | 4,8 % |
Datos de 2025 y 2026: en las ciudades, el alquiler sin amueblar del mapa estatal de alquileres de 2025 sobre el metro cuadrado de las compraventas; en los distritos de París, las medianas de los anuncios de alquiler y venta del 20 de octubre de 2026. Rentabilidad bruta, antes de impuestos.
En Francia el no residente paga sobre el alquiler un 20 % hasta 29.579 euros al año y un 30 % por encima. Como estás afiliado a la Seguridad Social española, en lugar de las cotizaciones sociales del 17,2 % pagas solo la contribución de solidaridad del 7,5 %. Cada año se paga además el impuesto sobre la propiedad y, por ser segunda vivienda, el impuesto de vivienda. Al vender, Francia grava la ganancia con exención total a los 22 años de propiedad en el impuesto y a los 30 en las contribuciones.
En España declaras en el IRPF tu renta mundial. El alquiler francés entra en la base general con sus gastos deducibles, y el convenio entre España y Francia para evitar la doble imposición te permite descontar el impuesto pagado en Francia. Si la casa no se alquila, imputas cada año el 1,1 % del 50 % del precio de compra. La ganancia al vender tributa en la base del ahorro, del 19 al 30 %, con el mismo descuento.
Si tus inmuebles fuera de España superan los 50.000 euros, presentas el Modelo 720 entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente a la compra, y de nuevo si su valor sube más de 20.000 euros o si vendes. Si tus inmuebles en Francia superan 1.300.000 euros, pagas allí el impuesto sobre la fortuna inmobiliaria. Más en Impuestos en Francia.
Qué gastos sumar al precio
Si compras a un particular, el gasto principal es el impuesto de transmisión: 6,32 % del precio en París y en el Var, 5,81 % en los Alpes Marítimos, donde están Niza y Antibes. Con el notario, los extractos y la inscripción se suma un 7,3–7,9 % al precio. En obra nueva de un promotor el IVA del 20 % ya está en el precio, y el impuesto baja a cerca del 0,71 %.
| Gasto | Con un apartamento de US$ 450.000 (400.000 euros) en París | Parte del precio |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisión si vende un particular | US$ 28.410 (25.280 euros) | 6,32 % |
| Notario según arancel estatal, extractos e inscripción | cerca de US$ 6.750 (6.000 euros) | cerca de 1,5 % |
| Depósito del contrato preliminar | del 5 al 10 % del precio, a cuenta del precio | 10 días para desistir |
| Total sobre el precio | US$ 35.150 (31.280 euros) | 7,9 % |
| Obra nueva de un promotor | IVA del 20 % ya incluido en el precio | impuesto de cerca del 0,71 % |
Datos de 2026: tipos del impuesto de transmisión de la Hacienda francesa vigentes desde el 1 de febrero de 2026 y arancel estatal de los notarios. Cambio: 1,1235 dólares por euro el 20 de octubre de 2026.
La clase energética y la comunidad se revisan antes del contrato preliminar
En Francia los errores más caros son una clase energética que impide alquilar, obras de la comunidad ya aprobadas que paga el comprador, una superficie menor que la anunciada y un impuesto mal calculado en España. Nuestro acompañamiento revisa la vivienda, los documentos y al vendedor y lleva la operación hasta la inscripción a tu nombre.
El costo del acompañamiento depende del presupuesto y del objetivo de la compra: lo calcula el gestor en el chat.
Cómo seleccionamos tu casa en Francia
- Definimos contigo el presupuesto, la ciudad y el objetivo: vivir parte del año, alquilar o pasar a vivir en Francia.
- Seleccionamos apartamentos, comparamos el precio con el metro cuadrado de la zona y te enviamos planos, fotos, la rentabilidad y el cálculo de impuestos en Francia y en España.
- Revisamos la superficie oficial, los diagnósticos técnicos y la clase energética, las actas y obras previstas de la comunidad y al vendedor antes de firmar el contrato preliminar.
- Preparamos la escritura ante notario y la inscripción a tu nombre, y te dejamos los datos para el Modelo 720 y tu declaración en España.
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Compara todos los países y presupuestos en la página Inversión inmobiliaria en el extranjero.
Preguntas frecuentes
Puede un español comprar una casa en Francia?
Qué impuestos paga en España un español con casa en Francia?
Hay que presentar el Modelo 720 por una casa en Francia?
Cuánto cuesta una casa en Francia?
Cuánto se paga además del precio?
Qué cotizaciones sociales paga un español por el alquiler en Francia?
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Nos ocupamos de todo el proceso de principio a fin: seleccionamos inmuebles para tu objetivo, verificamos su situación legal y acompañamos la compra hasta la inscripción. Haz tu pregunta en el chat: la consulta gratuita empieza aquí mismo. La representación legal ante autoridades y tribunales la llevan los especialistas de Murblz junto con socios con licencia local.
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