Inmuebles en el extranjero · 2026-10-18
Inmuebles de inversión en Brasil: qué comprar y cuánto cuesta
Apartamentos en venta en Río de Janeiro, Florianópolis, Curitiba y Foz do Iguaçu con el precio del vendedor, la rentabilidad, los gastos de compra y la residencia por inmueble.
En 2026 el metro cuadrado de vivienda en Río de Janeiro cuesta de media unos US$ 1.700 (8.600 reales), según las operaciones por las que el ayuntamiento cobró el impuesto de transmisión, unos US$ 2.700 en Florianópolis, unos US$ 2.100 en Curitiba y unos US$ 1.700 en Foz do Iguaçu. Un apartamento en el centro de Curitiba cuesta desde US$ 47.000, y una compra desde US$ 198.000 (1.000.000 de reales) da un permiso de residencia de inversor de 4 años.
Abajo tienes ocho apartamentos en venta ahora, desde US$ 47.000 en el centro de Curitiba hasta US$ 385.000 en Leblon, el precio del metro cuadrado por barrio y por ciudad, la rentabilidad del alquiler, los gastos además del precio y las condiciones de la residencia por inmueble. Un asesor te confirma qué está en venta hoy y el precio exacto.
El mercado en breve
Precios y reglas de 2026.
Qué inmuebles compran los inversores en Brasil
Ocho apartamentos en venta ahora en Río de Janeiro, Florianópolis, Curitiba y Foz do Iguaçu, de US$ 47.000 a US$ 385.000. El precio, la superficie y la planta son los del vendedor; un asesor te envía al chat los documentos, el plano y opciones similares.
Un apartamento amueblado de un dormitorio ya alquilado por noches
US$ 47.000
Un apartamento de 31 m² en el centro de Curitiba, una de las ciudades mejor planificadas de Brasil: un dormitorio y un baño, se vende amueblado. Cerca están la calle de las Flores, universidades, oficinas, cafés y paradas del autobús de tránsito rápido, así que el barrio tiene visitantes todo el año. El apartamento ya se alquila por noches y llega listo para generar ingresos. El metro cuadrado sale por unos US$ 1.500, un tercio por debajo de la media del Centro.
Un apartamento de dos dormitorios de 71 m² en un barrio de playa del norte de la isla
US$ 53.000
Un apartamento de 71 m² de superficie útil en Ingleses, un barrio de playa del norte de la isla de Santa Catarina: dos dormitorios, cocina con muebles, un baño y un lavadero. Un edificio bien cuidado en una calle tranquila, con aparcamiento y parrilla; gastos comunes de unos US$ 30 al mes. En verano llegan veraneantes de todo Brasil y de Argentina, y el alquiler en Florianópolis rinde el 5,4% al año antes de impuestos.
Un apartamento de un dormitorio en Copacabana con sol por la mañana
US$ 76.000
Un apartamento de 41 m² en la 4.ª planta en Copacabana, con una playa de cuatro kilómetros, el paseo marítimo, el metro y tiendas en cada manzana: un dormitorio, un salón, una cocina y un baño. Ventanas a la calle con sol por la mañana; gastos comunes de unos US$ 70 al mes. El metro cuadrado sale por unos US$ 1.830, una quinta parte por debajo de la media de Copacabana; el alquiler en el barrio rinde el 6,7% al año antes de impuestos.
Un apartamento amueblado de dos dormitorios con balcón en la ciudad de las cataratas
US$ 93.000
Un apartamento de 60 m² en el centro de Foz do Iguaçu, donde se unen Brasil, Argentina y Paraguay, a media hora de las cataratas del Iguazú: dos dormitorios, salón comedor, balcón, cocina, baño y lavadero. Se vende amueblado, con aparcamiento; gastos comunes de unos US$ 90 al mes. El metro cuadrado sale por unos US$ 1.550, por debajo de la media del Centro, listo para entrar a vivir o para alquilar.
Un apartamento de dos dormitorios con cuarto de servicio cerca del metro
US$ 104.000
Un apartamento de 66 m² en la 3.ª planta en Botafogo, entre el centro y Copacabana, junto a la bahía y con vista a las montañas: dos dormitorios, un cuarto de servicio completo, un salón amplio de dos ambientes, un baño y un lavadero. Portería 24 horas; el metro, las tiendas y los colegios están cerca. El metro cuadrado sale por unos US$ 1.570, un tercio por debajo de la media de Botafogo, y el alquiler aquí rinde el 6,9% al año antes de impuestos.
Un ático dúplex de tres dormitorios con terraza y vista a las montañas
US$ 137.000
Un ático dúplex de 117 m² en la planta 12 en Barra da Tijuca: tres dormitorios, uno con baño propio, otro baño, un balcón acristalado con vista a las montañas, una terraza panorámica en el nivel superior y dos plazas de aparcamiento. El complejo cerrado tiene tres piscinas, sauna, gimnasio, parques infantiles y seguridad 24 horas con reconocimiento facial. El metro cuadrado sale por unos US$ 1.170, la mitad de la media de Barra.
Un apartamento amueblado de dos dormitorios cerca del metro para la residencia
US$ 198.000
Un apartamento de 70 m² de superficie útil en Ipanema, a pocas manzanas de la playa y cerca del metro: un salón, dos dormitorios, uno con baño propio, otro baño y su propia plaza de aparcamiento. Se vende amueblado, con ventanas al patio y sol por la mañana; se admiten mascotas. Portería 24 horas y cámaras. El precio es de US$ 198.000 (1.000.000 de reales), así que la compra da un permiso de residencia en Brasil de 4 años.
Un apartamento de tres dormitorios de 120 m² con balcón y vista despejada
US$ 385.000
Un apartamento de 120 m² en Alto Leblon, la parte tranquila del barrio: tres dormitorios amplios, un salón con un gran balcón y vista despejada, dos baños, una cocina moderna, un lavadero y un cuarto de servicio, con plaza de aparcamiento escriturada. Las tiendas y la playa están cerca. El metro cuadrado sale por unos US$ 3.200, un tercio por debajo de la media de Leblon, y la compra además da un permiso de residencia de 4 años.
El precio es el del vendedor, en dólares redondeados hacia arriba al millar y en reales entre paréntesis. Cada apartamento cuesta como máximo el precio más bajo de apartamentos similares del barrio más un 10%, y el apartamento para la residencia, como máximo el umbral de US$ 198.000 (1.000.000 de reales) más un 10%. No se usan ventas en subasta ni apartamentos sin título inscrito. El precio medio del metro cuadrado del barrio sale de la tabla de precios de abajo, y la rentabilidad es la media del barrio o de la ciudad. Revisamos las fichas cada mes y sustituimos un apartamento vendido por otro del mismo tipo y precio.
Cuánto cuesta el metro cuadrado en Río de Janeiro y otras ciudades de Brasil en 2026
Los precios dentro de Río varían muchísimo: en Ipanema y Leblon el metro cuadrado cuesta unos US$ 4.900, casi el triple de la media de la ciudad, mientras que en Copacabana, Botafogo y Barra da Tijuca está en US$ 2.300-2.500. Según los datos de operaciones de la ciudad, el precio medio del metro cuadrado en Río de enero a agosto de 2026 es un 10,6% más alto que un año antes, frente a una inflación a 12 meses del 4,58% según el Instituto Brasileño de Geografía y Estadística. En Florianópolis la vivienda subió un 8,3% en un año y en Curitiba un 1,9%, según el índice de precios de venta.
| Lugar | Precio del m², media | Apartamento de 60 m² |
|---|---|---|
| Río de Janeiro, Ipanema | unos US$ 4.900 | unos US$ 300.000 |
| Río de Janeiro, Leblon | unos US$ 4.900 | unos US$ 290.000 |
| Río de Janeiro, Flamengo | unos US$ 2.500 | unos US$ 150.000 |
| Río de Janeiro, Barra da Tijuca | unos US$ 2.400 | unos US$ 150.000 |
| Río de Janeiro, Botafogo | unos US$ 2.400 | unos US$ 150.000 |
| Río de Janeiro, Copacabana | unos US$ 2.300 | unos US$ 140.000 |
| Río de Janeiro, Tijuca | unos US$ 1.300 | unos US$ 75.000 |
| Río de Janeiro, toda la ciudad | unos US$ 1.700 | unos US$ 110.000 |
| Florianópolis, toda la ciudad | unos US$ 2.700 | unos US$ 160.000 |
| Florianópolis, Ingleses | unos US$ 2.100 | unos US$ 130.000 |
| Curitiba, toda la ciudad | unos US$ 2.100 | unos US$ 130.000 |
| Curitiba, Centro | unos US$ 2.200 | unos US$ 130.000 |
| Foz do Iguaçu, toda la ciudad | unos US$ 1.700 | unos US$ 99.000 |
| Foz do Iguaçu, Centro | unos US$ 1.700 | unos US$ 98.000 |
Datos de 2026: Río de Janeiro, operaciones de vivienda de enero a agosto de 2026 según los datos municipales del impuesto de transmisión; Florianópolis y Curitiba, la media del índice de precios de venta de vivienda de septiembre de 2026 y la mediana de los anuncios recientes; Foz do Iguaçu, la media de las medianas de anuncios recientes en dos portales. Dólares al tipo de cambio de 2026.
Qué rentabilidad da el alquiler
La rentabilidad bruta del alquiler de larga duración, según los índices de alquiler y de venta de vivienda de septiembre de 2026, es del 6,3% al año en Río de Janeiro, del 5,4% en Florianópolis y del 4,9% en Curitiba, antes de impuestos. En Copacabana y Botafogo llega al 6,7-6,9%. Los alquileres de los contratos nuevos subieron en un año un 14,8% en Río y un 8,9% en Curitiba. En Foz do Iguaçu un asesor calcula los ingresos del alquiler de un apartamento concreto.
| Impuesto | Tipo |
|---|---|
| Impuesto sobre el alquiler para un no residente | 15% del alquiler, retenido en origen; 25% para residentes de países de baja tributación |
| Impuesto sobre la propiedad | anual, el tipo y la valoración los fija el ayuntamiento |
| Impuesto en la venta | del 15% al 22,5% de la ganancia, en escala según el importe del beneficio |
Datos de 2026: la rentabilidad es la media de la ciudad o del barrio; los países se comparan en la tabla de rentabilidad del alquiler.
El impuesto sobre la propiedad se calcula sobre la valoración municipal, no sobre el precio de compra. Los tipos y ejemplos están en la página impuestos en Brasil.
Qué gastos sumar al precio del inmueble
| Pago | Importe |
|---|---|
| Impuesto de transmisión del inmueble | Río de Janeiro 3%, Curitiba 2,7%, Florianópolis y Foz do Iguaçu 2% del mayor de dos importes: el precio de la operación o la valoración municipal |
| Escritura notarial e inscripción en el registro de la propiedad | según las tablas de aranceles del estado, en función del precio |
| Traducción jurada de documentos | según la tarifa del traductor |
| Impuesto sobre la propiedad | anual, al tipo del ayuntamiento |
| Impuesto en la venta | del 15% al 22,5% de la ganancia |
Datos de 2026; tipos del impuesto de transmisión de los sitios web de los ayuntamientos. La comisión del agente según el contrato la paga el vendedor; un asesor calcula el total para un apartamento concreto.
La compra da permiso de residencia?
Sí, si inviertes desde US$ 198.000 (1.000.000 de reales). El Ministerio de Justicia de Brasil concede un permiso de residencia al inversor que ha comprado un inmueble urbano con fondos propios transferidos desde el exterior (Resolución n.º 36/2018 del Consejo Nacional de Inmigración). En las cuatro ciudades de esta sección el umbral es de US$ 198.000 (1.000.000 de reales): el umbral reducido de US$ 139.000 (700.000 reales) solo se aplica en el Norte y el Nordeste del país. Valen tanto los inmuebles terminados como los que están en construcción, y el importe puede sumarse con varios apartamentos. De las fichas de arriba, los apartamentos de Ipanema y Leblon cumplen el umbral.
El permiso se concede por 4 años y después puede pasar a ser indefinido, siempre que pases al menos 14 días en Brasil cada dos años. El dinero debe llegar por transferencia bancaria desde el exterior: una compra con dinero que ya estaba en Brasil no cuenta para la residencia.
Foz do Iguaçu está dentro de la franja fronteriza de 150 kilómetros, pero allí solo se necesita un permiso especial para las operaciones de extranjeros con tierras rurales: un apartamento en la ciudad se compra como en cualquier otra ciudad. Otras vías están en la página Residencia en Brasil: todas las vías.
Cómo encontramos un inmueble
- Presupuesto y objetivo: inversión, una vivienda para mudarte, residencia de inversor o todo a la vez. El asesor concreta la ciudad, el barrio y cómo vas a pagar.
- Una selección de inmuebles reales: apartamentos con el precio del vendedor, la superficie, la cuota de condominio y el cálculo de la rentabilidad.
- Verificaciones: el certificado del registro de la propiedad, las deudas del impuesto sobre la propiedad y de las cuotas de condominio, los pleitos contra el vendedor.
- Una compra a distancia con poder notarial: número fiscal, una transferencia desde el exterior registrada en el Banco Central de Brasil, el contrato ante notario y la inscripción en el registro.
El asesor te envía la selección al chat, con los precios de los vendedores en la fecha de la selección.
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Preguntas frecuentes
Cuánto cuesta un apartamento en Brasil en 2026?
Un extranjero puede comprar una propiedad en Brasil?
Qué rentabilidad da alquilar un apartamento en Brasil?
Comprar un apartamento da la residencia en Brasil?
Qué gastos tiene comprar un apartamento en Brasil?
Puedo comprar un apartamento en Foz do Iguaçu, cerca de la frontera?
En cuál de estas ciudades es más barato comprar un apartamento?
Puedo comprar un apartamento en Brasil a distancia?
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