Imóveis no exterior · 2026-10-18
Imóveis para investir no Brasil: o que comprar e quanto custa
Apartamentos à venda no Rio de Janeiro, em Florianópolis, Curitiba e Foz do Iguaçu com o preço do vendedor, a rentabilidade, os custos da compra e a residência pelo imóvel.
Em 2026, o metro quadrado no Rio de Janeiro custa em média cerca de US$ 1.700 (R$ 8.600), pelas transações em que a prefeitura cobrou o imposto de transmissão; cerca de US$ 2.700 em Florianópolis, cerca de US$ 2.100 em Curitiba e cerca de US$ 1.700 em Foz do Iguaçu. Um apartamento no centro de Curitiba sai a partir de US$ 47.000, e uma compra a partir de US$ 198.000 (R$ 1.000.000) dá autorização de residência de investidor por 4 anos.
Abaixo estão oito apartamentos à venda agora, de US$ 47.000 no centro de Curitiba a US$ 385.000 no Leblon, o preço do metro quadrado por bairro e cidade, a rentabilidade do aluguel, os custos além do preço e as condições da residência pelo imóvel. Um consultor confirma o que está à venda hoje e o preço exato.
O mercado em resumo
Preços e regras de 2026.
Que imóveis os investidores compram no Brasil
Oito apartamentos à venda agora no Rio de Janeiro, em Florianópolis, Curitiba e Foz do Iguaçu, de US$ 47.000 a US$ 385.000. O preço, a área e o andar são os do vendedor; um consultor envia no chat os documentos, a planta e opções parecidas.
Apartamento de um quarto mobiliado, já alugado por diária
US$ 47.000
Um apartamento de 31 m² no centro de Curitiba, uma das cidades mais bem planejadas do Brasil: um quarto e um banheiro, vendido mobiliado. A Rua das Flores, universidades, escritórios, cafés e paradas do ônibus expresso ficam perto, e o bairro recebe visitantes o ano todo. O apartamento já está alugado por diária e chega pronto para render. O metro quadrado sai por cerca de US$ 1.500, um terço abaixo da média do Centro.
Apartamento de dois quartos com 71 m² em um bairro de praia no norte da ilha
US$ 53.000
Um apartamento de 71 m² de área útil nos Ingleses, bairro de praia no norte da Ilha de Santa Catarina: dois quartos, cozinha com armários, banheiro e área de serviço. Prédio bem conservado em rua tranquila, com vaga de garagem e churrasqueira; condomínio de cerca de US$ 30 por mês. No verão chegam turistas de todo o Brasil e da Argentina, e o aluguel em Florianópolis rende 5,4% ao ano antes de impostos.
Apartamento de um quarto em Copacabana com sol da manhã
US$ 76.000
Um apartamento de 41 m² no 4º andar em Copacabana, com quatro quilômetros de praia, o calçadão, o metrô e comércio em cada quarteirão: quarto, sala, cozinha e banheiro. Janelas de frente para a rua com sol da manhã; condomínio de cerca de US$ 70 por mês. O metro quadrado sai por cerca de US$ 1.830, um quinto abaixo da média de Copacabana; o aluguel no bairro rende 6,7% ao ano antes de impostos.
Apartamento de dois quartos mobiliado com varanda na cidade das cataratas
US$ 93.000
Um apartamento de 60 m² no centro de Foz do Iguaçu, onde se encontram Brasil, Argentina e Paraguai, a meia hora das Cataratas do Iguaçu: dois quartos, sala de estar e jantar, varanda, cozinha, banheiro e área de serviço. Vendido mobiliado, com vaga de garagem; condomínio de cerca de US$ 90 por mês. O metro quadrado sai por cerca de US$ 1.550, abaixo da média do Centro, pronto para morar ou alugar.
Apartamento de dois quartos com dependência de empregada perto do metrô
US$ 104.000
Um apartamento de 66 m² no 3º andar em Botafogo, entre o Centro e Copacabana, junto à baía com vista para as montanhas: dois quartos, dependência de empregada completa, sala ampla para dois ambientes, banheiro e área de serviço. Portaria 24 horas; metrô, comércio e escolas ficam perto. O metro quadrado sai por cerca de US$ 1.570, um terço abaixo da média de Botafogo, e o aluguel aqui rende 6,9% ao ano antes de impostos.
Cobertura duplex de três quartos com terraço e vista para as montanhas
US$ 137.000
Uma cobertura duplex de 117 m² no 12º andar na Barra da Tijuca: três quartos, sendo uma suíte, mais um banheiro, varanda envidraçada com vista para as montanhas, terraço panorâmico no piso superior e duas vagas de garagem. O condomínio fechado tem três piscinas, sauna, academia, parquinhos e segurança 24 horas com reconhecimento facial. O metro quadrado sai por cerca de US$ 1.170, metade da média da Barra.
Apartamento de dois quartos mobiliado perto do metrô para a autorização de residência
US$ 198.000
Um apartamento de 70 m² de área útil em Ipanema, a poucas quadras da praia e perto do metrô: sala, dois quartos, sendo uma suíte, mais um banheiro e vaga de garagem própria. Vendido mobiliado, com janelas para o pátio e sol da manhã; aceita animais. Portaria 24 horas e câmeras. O preço é de US$ 198.000 (R$ 1.000.000), e a compra dá uma autorização de residência no Brasil por 4 anos.
Apartamento de três quartos com 120 m², varanda e vista livre
US$ 385.000
Um apartamento de 120 m² no Alto Leblon, a parte tranquila do bairro: três quartos amplos, sala com varandão e vista livre, dois banheiros, cozinha moderna, área de serviço e dependência de empregada, vaga de garagem escriturada. Comércio e praia ficam perto. O metro quadrado sai por cerca de US$ 3.200, um terço abaixo da média do Leblon, e a compra também dá uma autorização de residência de 4 anos.
O preço é o do vendedor em 2026, em dólares arredondados para cima até o milhar, em reais entre parênteses. Cada apartamento custa no máximo o menor preço de apartamentos semelhantes no bairro mais 10%, e o apartamento para a residência no máximo o limite de US$ 198.000 (R$ 1.000.000) mais 10%. Vendas em leilão e apartamentos sem matrícula registrada ficam de fora. O preço médio do metro quadrado do bairro vem da tabela de preços abaixo, e a rentabilidade é a média do bairro ou da cidade. Conferimos os cards todo mês e trocamos um apartamento vendido por outro do mesmo tipo e preço.
Quanto custa o metro quadrado no Rio de Janeiro e em outras cidades do Brasil em 2026
Os preços dentro do Rio variam muito: em Ipanema e no Leblon o metro quadrado custa cerca de US$ 4.900, quase três vezes a média da cidade, enquanto em Copacabana, Botafogo e na Barra da Tijuca fica em US$ 2.300-2.500. Pelos dados de transações da prefeitura, o preço médio do metro quadrado no Rio de janeiro a agosto de 2026 está 10,6% acima do ano anterior, contra uma inflação de 12 meses de 4,58%, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Em Florianópolis os imóveis subiram 8,3% em um ano, em Curitiba 1,9%, segundo o índice de preços de venda.
| Local | Preço médio do m² | Apartamento de 60 m² |
|---|---|---|
| Rio de Janeiro, Ipanema | cerca de US$ 4.900 | cerca de US$ 300.000 |
| Rio de Janeiro, Leblon | cerca de US$ 4.900 | cerca de US$ 290.000 |
| Rio de Janeiro, Flamengo | cerca de US$ 2.500 | cerca de US$ 150.000 |
| Rio de Janeiro, Barra da Tijuca | cerca de US$ 2.400 | cerca de US$ 150.000 |
| Rio de Janeiro, Botafogo | cerca de US$ 2.400 | cerca de US$ 150.000 |
| Rio de Janeiro, Copacabana | cerca de US$ 2.300 | cerca de US$ 140.000 |
| Rio de Janeiro, Tijuca | cerca de US$ 1.300 | cerca de US$ 75.000 |
| Rio de Janeiro, cidade toda | cerca de US$ 1.700 | cerca de US$ 110.000 |
| Florianópolis, cidade toda | cerca de US$ 2.700 | cerca de US$ 160.000 |
| Florianópolis, Ingleses | cerca de US$ 2.100 | cerca de US$ 130.000 |
| Curitiba, cidade toda | cerca de US$ 2.100 | cerca de US$ 130.000 |
| Curitiba, Centro | cerca de US$ 2.200 | cerca de US$ 130.000 |
| Foz do Iguaçu, cidade toda | cerca de US$ 1.700 | cerca de US$ 99.000 |
| Foz do Iguaçu, Centro | cerca de US$ 1.700 | cerca de US$ 98.000 |
Dados de 2026: Rio de Janeiro – transações de imóveis residenciais de janeiro a agosto de 2026 pelos dados do imposto de transmissão da prefeitura; Florianópolis e Curitiba – média do índice de preços de venda de imóveis residenciais de setembro de 2026 e da mediana dos anúncios recentes; Foz do Iguaçu – média das medianas dos anúncios recentes em dois portais. Dólares ao câmbio de 2026.
Quanto rende o aluguel
A rentabilidade bruta do aluguel de longo prazo, pelos índices de aluguel e de venda de imóveis residenciais de setembro de 2026, é de 6,3% ao ano no Rio de Janeiro, 5,4% em Florianópolis e 4,9% em Curitiba, antes de impostos. Em Copacabana e Botafogo chega a 6,7-6,9%. Os aluguéis de contratos novos no Rio subiram 14,8% em um ano, em Curitiba 8,9%. Em Foz do Iguaçu, um consultor calcula a renda do aluguel para um apartamento específico.
| Imposto | Alíquota |
|---|---|
| Imposto sobre a renda do aluguel para não residente | 15% do aluguel, retido na fonte; 25% para residentes de países com tributação favorecida |
| Imposto predial (IPTU) | anual, a alíquota e o valor venal são definidos pela prefeitura |
| Imposto na venda | de 15% a 22,5% do ganho, em escala conforme o valor do lucro |
Dados de 2026: a rentabilidade é a média da cidade ou do bairro; os países são comparados na tabela de rentabilidade do aluguel.
O imposto predial é calculado sobre o valor venal definido pela prefeitura, e não sobre o preço de compra. Alíquotas e exemplos estão na página impostos no Brasil.
Que custos somar ao preço do imóvel
| Pagamento | Valor |
|---|---|
| Imposto de transmissão (ITBI) | Rio de Janeiro 3%, Curitiba 2,7%, Florianópolis e Foz do Iguaçu 2% sobre o maior de dois valores: o preço da compra ou o valor de avaliação da prefeitura |
| Escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis | pelas tabelas de emolumentos do estado, conforme o preço |
| Tradução juramentada de documentos | pela tabela do tradutor |
| Imposto predial (IPTU) | anual, pela alíquota da prefeitura |
| Imposto na venda | de 15% a 22,5% do ganho |
Dados de 2026, alíquotas do imposto de transmissão pelos sites das prefeituras. A comissão do corretor, pelo contrato, é paga pelo vendedor; um consultor calcula o total para um apartamento específico.
A compra dá autorização de residência
Sim, com um investimento a partir de US$ 198.000 (R$ 1.000.000). O Ministério da Justiça do Brasil concede autorização de residência ao investidor que comprou um imóvel urbano com recursos próprios transferidos do exterior (Resolução Normativa nº 36/2018 do Conselho Nacional de Imigração). Nas quatro cidades desta seção, o limite é de US$ 198.000 (R$ 1.000.000): o limite reduzido de US$ 139.000 (R$ 700.000) vale apenas nas regiões Norte e Nordeste do país. Valem imóveis prontos e na planta, e o valor pode ser composto por vários apartamentos. Dos cards acima, os apartamentos em Ipanema e no Leblon atingem o limite.
A autorização é concedida por 4 anos e depois pode passar a prazo indeterminado, desde que você passe pelo menos 14 dias no Brasil a cada dois anos. O dinheiro precisa chegar por transferência bancária do exterior: uma compra com dinheiro que já estava no Brasil não conta para a residência.
Foz do Iguaçu fica na faixa de fronteira de 150 quilômetros, mas lá a autorização especial é exigida apenas para compras de terras rurais por estrangeiros: um apartamento na cidade é comprado como em qualquer outra cidade. Outros caminhos estão na página Autorização de residência no Brasil: todos os caminhos.
Como encontramos um imóvel
- Orçamento e objetivo: investimento, um imóvel para se mudar, residência de investidor ou tudo isso. O consultor define a cidade, o bairro e a forma de pagamento.
- Uma seleção de imóveis reais: apartamentos com o preço do vendedor, a área, o valor do condomínio e o cálculo da rentabilidade.
- Verificações: a certidão de matrícula do imóvel, débitos de IPTU e de condomínio, processos contra o vendedor.
- Uma compra a distância por procuração: CPF, transferência do exterior registrada no Banco Central do Brasil, escritura no cartório de notas e registro na matrícula.
O consultor envia a seleção no chat, com os preços dos vendedores na data da seleção.
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Perguntas frequentes
Quanto custa um apartamento no Brasil em 2026?
Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil?
Quanto rende alugar um apartamento no Brasil?
Comprar um apartamento dá residência no Brasil?
Quais são os custos de comprar um apartamento no Brasil?
Posso comprar um apartamento em Foz do Iguaçu, perto da fronteira?
Em qual destas cidades é mais barato comprar um apartamento?
Dá para comprar imóvel no Brasil morando no exterior?
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