Immobilier à l'étranger · 2026-10-18
Investir dans l'immobilier au Brésil : quoi acheter et à quel prix
Appartements et maisons à vendre à Rio de Janeiro, Florianópolis, Recife, Curitiba et Foz do Iguaçu, rendements, frais d'achat et titre de séjour par l'immobilier.
En 2026, le mètre carré de logement à Rio de Janeiro coûte en moyenne environ 1 700 $ (8 600 réais), d'après les transactions sur lesquelles la ville a perçu la taxe de mutation, environ 2 700 $ à Florianópolis, environ 2 100 $ à Curitiba et environ 1 700 $ à Foz do Iguaçu. Un appartement dans le centre de Curitiba commence à 47 000 $, et un achat dès 198 000 $ (1 000 000 de réais) donne un titre de séjour d'investisseur de 4 ans.
Cette page présente des appartements et des maisons correspondant aux demandes les plus fréquentes des acheteurs, le prix au mètre carré par quartier et par ville, les rendements locatifs, les frais en plus du prix et les conditions du titre de séjour par l'immobilier. Un conseiller vous confirme ce qui est à vendre aujourd'hui et le prix exact.
Le marché en bref
Prix et règles en vigueur en 2026.
Quels biens les investisseurs achètent au Brésil
Voici les offres les plus intéressantes pour les demandes les plus fréquentes des acheteurs et des investisseurs. Un conseiller trouve un bien selon vos critères.
Un appartement meublé d'une chambre déjà loué à la nuitée
47 000 $
Un appartement de 31 m² dans le centre de Curitiba, l'une des villes les mieux aménagées du Brésil : une chambre et une salle de bains, vendu meublé. La rue des Fleurs, les universités, les bureaux, les cafés et les arrêts de bus à haut niveau de service sont tout proches : le quartier attire des visiteurs toute l'année. L'appartement est déjà loué à la nuitée et rapporte dès l'achat. Le prix au mètre carré est d'environ 1 500 $, un tiers sous la moyenne du Centro.
Un appartement de deux chambres de 71 m² dans un quartier balnéaire du nord de l'île
53 000 $
Un appartement de 71 m² habitables à Ingleses, quartier balnéaire du nord de l'île de Santa Catarina : deux chambres, une cuisine équipée de placards, une salle de bains et une buanderie. Un immeuble bien tenu dans une rue calme avec parking et barbecue ; charges d'environ 30 $ par mois. En été, les vacanciers viennent de tout le Brésil et d'Argentine, et la location à Florianópolis rapporte 5,4 % par an avant impôts.
Un appartement de deux chambres près de la plage de Boa Viagem
50 000 $
Un appartement de 60 m² à Boa Viagem, le principal quartier balnéaire de Recife, près de la plage : un séjour spacieux, deux chambres dont une avec salle de bains, une cuisine équipée de placards, une buanderie, un second WC et une place dans le parking commun. Les fenêtres donnent sur le lever du soleil, l'immeuble n'a pas d'ascenseur, il a un interphone et des portails électroniques, et les charges sont d'environ 70 $ par mois. Supermarchés, restaurants et pharmacies sont à proximité, et le Nordeste du Brésil est chaud toute l'année.
Un appartement d'une chambre à Copacabana avec le soleil du matin
76 000 $
Un appartement de 41 m² au 4e étage à Copacabana, avec une plage de quatre kilomètres, une promenade, le métro et des commerces à chaque rue : une chambre, un séjour, une cuisine et une salle de bains. Fenêtres sur rue avec le soleil du matin ; charges d'environ 70 $ par mois. Le prix au mètre carré est d'environ 1 830 $, un cinquième sous la moyenne de Copacabana ; la location dans le quartier rapporte 6,7 % par an avant impôts.
Un appartement de deux chambres avec chambre de service près du métro
104 000 $
Un appartement de 66 m² au 3e étage à Botafogo, entre le centre et Copacabana, au bord de la baie avec vue sur les montagnes : deux chambres, une vraie chambre de service, un grand séjour en deux espaces, une salle de bains et une buanderie. Un gardien 24 h sur 24 ; le métro, les commerces et les écoles sont proches. Le prix au mètre carré est d'environ 1 570 $, un tiers sous la moyenne de Botafogo, et la location y rapporte 6,9 % par an avant impôts.
Un penthouse de trois chambres sur deux niveaux avec terrasse et vue sur les montagnes
137 000 $
Un penthouse de 117 m² sur deux niveaux au 12e étage à Barra da Tijuca : trois chambres dont une suite, une autre salle de bains, un balcon vitré avec vue sur les montagnes, une terrasse panoramique au niveau supérieur et deux places de parking. La résidence fermée a trois piscines, un sauna, une salle de sport, des aires de jeux et une sécurité 24 h sur 24 avec reconnaissance faciale. Le prix au mètre carré est d'environ 1 170 $, la moitié de la moyenne de Barra.
Une maison meublée de deux chambres près de l'université
60 000 $
Une maison de 70 m² à Pantanal, l'un des quartiers les plus demandés de Florianópolis, à 10 minutes du centre-ville : deux chambres, un séjour, une cuisine, une salle de bains et une buanderie. Elle est vendue meublée et équipée, avec deux climatiseurs et deux téléviseurs, prête à habiter ou à louer. L'Université fédérale de Santa Catarina, l'hôpital universitaire et un centre commercial sont à proximité.
Un appartement meublé de deux chambres avec balcon dans la ville des chutes
93 000 $
Un appartement de 60 m² dans le centre de Foz do Iguaçu, là où se rejoignent le Brésil, l'Argentine et le Paraguay, à une demi-heure des chutes d'Iguaçu : deux chambres, un séjour avec coin repas, un balcon, une cuisine, une salle de bains et une buanderie. Vendu meublé, avec parking ; charges d'environ 90 $ par mois. Le prix au mètre carré est d'environ 1 550 $, sous la moyenne du Centro, prêt à habiter ou à louer.
Un appartement meublé de deux chambres près du métro pour un titre de séjour
198 000 $
Un appartement de 70 m² habitables à Ipanema, à quelques rues de la plage et près du métro : un séjour, deux chambres dont une suite, une autre salle de bains et sa propre place de parking. Vendu meublé, fenêtres sur cour avec le soleil du matin ; animaux acceptés. Gardien 24 h sur 24 et caméras. Le prix est de 198 000 $ (1 000 000 de réais) : l'achat donne donc un titre de séjour brésilien de 4 ans.
Un appartement de trois chambres de 120 m² avec balcon et vue dégagée
385 000 $
Un appartement de 120 m² dans le haut Leblon, la partie calme du quartier : trois grandes chambres, un séjour avec un grand balcon et une vue dégagée, deux salles de bains, une cuisine moderne, une buanderie et une chambre de service, une place de parking titrée. Les commerces et la plage sont proches. Le prix au mètre carré est d'environ 3 200 $, un tiers sous la moyenne de Leblon, et l'achat donne aussi un titre de séjour de 4 ans.
Appartements par ville
- Rio de Janeiro · appartements dès 99 000 $ · rendement jusqu'à 6,9 % · titre de séjour dès 198 000 $
- Florianópolis · appartements dès 53 000 $ · rendement jusqu'à 5,7 % · titre de séjour dès 198 000 $
- Curitiba · appartements dès 54 000 $ · rendement jusqu'à 6,3 % · titre de séjour dès 198 000 $
- Foz do Iguaçu · appartements dès 78 000 $ · prix au m² dès 1 640 $ · titre de séjour dès 198 000 $
Combien coûte un mètre carré à Rio de Janeiro et dans les autres villes du Brésil en 2026
Les prix varient énormément à Rio : à Ipanema et Leblon, le mètre carré coûte environ 4 900 $, presque trois fois la moyenne de la ville, tandis qu'à Copacabana, Botafogo et Barra da Tijuca il est de 2 300 à 2 500 $. D'après les données de transactions de la ville, le prix moyen au mètre carré à Rio de janvier à août 2026 est supérieur de 10,6 % à celui d'un an plus tôt, pour une inflation sur 12 mois de 4,58 % selon l'Institut brésilien de géographie et de statistique. À Florianópolis, les logements ont pris 8,3 % en un an, à Curitiba 1,9 %, selon l'indice des prix de vente.
| Lieu | Prix au m², moyenne | Appartement de 60 m² |
|---|---|---|
| Rio de Janeiro, Ipanema | environ 4 900 $ | environ 300 000 $ |
| Rio de Janeiro, Leblon | environ 4 900 $ | environ 290 000 $ |
| Rio de Janeiro, Flamengo | environ 2 500 $ | environ 150 000 $ |
| Rio de Janeiro, Barra da Tijuca | environ 2 400 $ | environ 150 000 $ |
| Rio de Janeiro, Botafogo | environ 2 400 $ | environ 150 000 $ |
| Rio de Janeiro, Copacabana | environ 2 300 $ | environ 140 000 $ |
| Rio de Janeiro, Tijuca | environ 1 300 $ | environ 75 000 $ |
| Rio de Janeiro, toute la ville | environ 1 700 $ | environ 110 000 $ |
| Florianópolis, toute la ville | environ 2 700 $ | environ 160 000 $ |
| Florianópolis, Ingleses | environ 2 100 $ | environ 130 000 $ |
| Curitiba, toute la ville | environ 2 100 $ | environ 130 000 $ |
| Curitiba, Centro | environ 2 200 $ | environ 130 000 $ |
| Foz do Iguaçu, toute la ville | environ 1 700 $ | environ 99 000 $ |
| Foz do Iguaçu, Centro | environ 1 700 $ | environ 98 000 $ |
Données 2026 : Rio de Janeiro - transactions de logements de janvier à août 2026 d'après les données de la taxe de mutation de la ville ; Florianópolis et Curitiba - moyenne de l'indice des prix de vente des logements de septembre 2026 et médiane des annonces récentes ; Foz do Iguaçu - moyenne des médianes des annonces récentes sur deux plateformes. Dollars aux taux de change de 2026.
Nous calculons en ligne le coût pour votre famille
Le chat vous demandera qui fait la demande avec vous et enverra le calcul.
Quel rendement rapporte la location
Le rendement brut de la location longue durée, d'après les indices des loyers et des prix de vente des logements de septembre 2026, est de 6,3 % par an à Rio de Janeiro, 5,4 % à Florianópolis et 4,9 % à Curitiba, avant impôts. À Copacabana et Botafogo, il est de 6,7 à 6,9 %. Les loyers des nouveaux baux à Rio ont augmenté de 14,8 % en un an, à Curitiba de 8,9 %. À Foz do Iguaçu, un conseiller calcule le revenu locatif d'un appartement précis.
| Impôt | Taux |
|---|---|
| Impôt sur les revenus locatifs pour un non-résident | 15 % du loyer, retenus à la source ; 25 % pour les résidents de pays à fiscalité réduite |
| Taxe foncière | annuelle, le taux et la valeur sont fixés par la ville |
| Impôt sur la vente | de 15 % à 22,5 % de la plus-value, selon un barème qui dépend du montant du gain |
Données 2026 : le rendement est la moyenne de la ville ou du quartier ; les pays sont comparés dans le tableau des rendements locatifs.
La taxe foncière est calculée sur la valeur fixée par la ville, pas sur le prix d'achat. Taux et exemples sur la page impôts au Brésil.
Quels frais ajouter au prix du bien
| Paiement | Montant |
|---|---|
| Taxe de mutation | Rio de Janeiro 3 %, Curitiba 2,7 %, Florianópolis et Foz do Iguaçu 2 % du plus élevé des deux montants : le prix de la transaction ou la valeur fixée par la ville |
| Acte notarié et inscription au registre foncier | selon les barèmes de l'État, en fonction du prix |
| Traduction assermentée des documents | au tarif du traducteur |
| Taxe foncière | annuelle, au taux de la ville |
| Impôt sur la vente | de 15 % à 22,5 % de la plus-value |
Données 2026, taux de la taxe de mutation issus des sites des villes. La commission de l'agent prévue au contrat est payée par le vendeur ; un conseiller calcule le total pour un appartement précis.
Au Brésil, l'appartement est vérifié au registre avant l'acompte
Les erreurs coûtent plus cher que l'impôt : les dettes de taxe foncière et de charges de copropriété passent au nouveau propriétaire, un procès contre le vendeur peut remettre en cause la transaction, et l'argent non enregistré auprès de la Banque centrale ne compte pas pour le titre de séjour. L'accompagnement Murblz élimine ces risques : nous trouvons un bien selon votre budget et votre objectif, vérifions l'extrait du registre et le vendeur, préparons la transaction chez le notaire et obtenons le titre de séjour d'investisseur.
Coût de l'accompagnement : sur demande auprès du conseiller.
L'achat donne-t-il un titre de séjour
Oui, si vous investissez dès 198 000 $ (1 000 000 de réais). Le ministère de la Justice du Brésil délivre un titre de séjour à l'investisseur qui a acheté un bien urbain avec ses propres fonds transférés de l'étranger (résolution n° 36/2018 du Conseil national de l'immigration). À Rio de Janeiro, Florianópolis, Curitiba et Foz do Iguaçu, le seuil est de 198 000 $ (1 000 000 de réais), tandis que Recife, dans le Nordeste, bénéficie du seuil réduit de 139 000 $ (700 000 réais). Les biens achevés comme les biens en construction sont acceptés, et le montant peut être réparti sur plusieurs appartements. Parmi les fiches ci-dessus, les appartements d'Ipanema et de Leblon atteignent le seuil.
Le titre est délivré pour 4 ans et peut ensuite devenir permanent, à condition de passer au moins 14 jours au Brésil tous les deux ans. L'argent doit arriver par virement bancaire de l'étranger : un achat avec de l'argent déjà présent au Brésil ne compte pas pour le titre de séjour.
Foz do Iguaçu se trouve dans la bande frontalière de 150 kilomètres, mais une autorisation spéciale n'y est exigée que pour les transactions d'étrangers sur des terres rurales : un appartement en ville s'achète comme dans n'importe quelle autre ville. Les autres motifs sont sur la page titre de séjour au Brésil : toutes les voies.
Comment nous trouvons un bien
- Budget et objectif : investissement, logement pour s'installer, titre de séjour d'investisseur ou tout cela à la fois. Le conseiller précise la ville, le quartier et le mode de paiement.
- Une sélection de biens réels : des appartements avec le prix du vendeur, la surface, les charges de copropriété et un calcul de rendement.
- Vérifications : l'extrait du registre foncier, les dettes de taxe foncière et de charges de copropriété, les procès contre le vendeur.
- Une transaction à distance par procuration : numéro fiscal, virement de l'étranger enregistré auprès de la Banque centrale du Brésil, contrat chez le notaire et inscription au registre.
Le conseiller envoie la sélection dans le chat, avec les prix des vendeurs à la date de la sélection.
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Questions fréquentes
Combien coûte un appartement au Brésil en 2026 ?
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Brésil ?
Quel rendement rapporte la location d'un appartement au Brésil ?
L'achat d'un appartement donne-t-il un titre de séjour au Brésil ?
Quels sont les frais d'achat d'un appartement au Brésil ?
Puis-je acheter un appartement à Foz do Iguaçu, près de la frontière ?
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