Appartements à vendre à Foz do Iguaçu pour y vivre et investir
Les appartements les plus intéressants en vente aujourd'hui, de Polo Centro aux nouvelles tours de Maracanã, le prix au m², la location, les frais en plus du prix et le titre de séjour par l'achat.
En 2026, le mètre carré de logement à Foz do Iguaçu coûte en moyenne 1 640 $ (8 289 reais) selon les annonces de vente, et 2 620 $ dans les immeubles neufs du centre. La ville de 285 000 habitants se trouve à la frontière avec l'Argentine et le Paraguay, près des chutes d'Iguaçu et du barrage d'Itaipu. Un appartement de 85 m² se vend 78 000 $ ; un achat à partir de 198 000 $ donne un titre de séjour.
Voici les offres les plus intéressantes actuellement en vente, le prix au m², la location et tous les frais en plus du prix. Un conseiller trouve un bien selon vos critères.
Le marché en bref
Données 2026.
Quels appartements sont à vendre à Foz do Iguaçu
Les appartements les plus intéressants de 78 000 $ à 337 000 $ dans le centre, à Polo Centro, Yolanda et Maracanã. Un conseiller trouve un appartement selon vos critères et envoie dans le chat les documents, les plans et des options similaires.
Un appartement de trois chambres de 85 m² près du centre pour une famille
78 000 $
Un appartement de 85 m² à Polo Centro, un quartier résidentiel à côté du centre : trois chambres, dont une avec sa propre salle de bains, un séjour et une cuisine. Écoles et supermarchés sont proches, et le centre est à quelques minutes en voiture. Le prix au m² est presque deux fois inférieur à la moyenne de la ville : pour une famille, c'est l'entrée la plus abordable de la liste.
Un appartement d'une chambre de 59 m² avec balcon et barbecue
80 000 $
Un appartement de 59 m² à Yolanda, un quartier résidentiel calme près du centre : une chambre, un séjour spacieux, une cuisine et un balcon avec barbecue pour dîner en plein air. Cafés, commerces et grandes rues de la ville sont proches. Le prix au m² est inférieur de 18 % à la moyenne de la ville.
Un appartement de deux chambres de 59 m² dans le centre avec véranda et barbecue
101 000 $
Un appartement de 59 m² dans le centre de Foz do Iguaçu : deux chambres, dont une avec sa propre salle de bains, un séjour, une cuisine et une véranda avec barbecue ; l'immeuble a deux ascenseurs. Bureaux, restaurants et bus vers les chutes et les ponts vers l'Argentine et le Paraguay sont proches. Les appartements de cette taille dans le centre se louent à la fois en longue durée et aux touristes à la nuitée.
Un appartement de trois chambres de 128 m² dans un immeuble avec piscine et salle de sport
155 000 $
Un appartement de 128 m² dans le centre : trois chambres, dont une avec sa propre salle de bains, un séjour et une cuisine, vendu partiellement meublé. L'immeuble dispose d'une piscine et d'une salle de sport. Le prix au m² est inférieur de 26 % à la moyenne de la ville, et l'espace suffit pour une famille avec enfants ou pour le télétravail.
Un appartement de trois chambres de 86 m² dans une tour de 23 étages pour le titre de séjour d'investisseur
208 000 $
Un appartement de 86 m² dans une tour neuve de 23 étages avec piscine à Maracanã, un quartier près du centre : trois chambres, dont une avec sa propre salle de bains, un séjour et une cuisine. Le prix dépasse le seuil de 1 000 000 reais : l'achat donne un titre de séjour de 4 ans.
Un duplex de 348 m² avec six chambres et piscine
337 000 $
Un duplex de 348 m² dans le centre : six chambres, dont cinq avec leur propre salle de bains, des séjours aux deux niveaux et quatre places de stationnement. L'immeuble dispose d'une piscine et d'un sauna. Le prix au m² est inférieur de 41 % à la moyenne de la ville. Le prix dépasse le seuil de 1 000 000 reais : l'achat donne un titre de séjour à toute la famille.
Combien coûte le mètre carré à Foz do Iguaçu
Un appartement ancien dans le centre et en moyenne dans la ville coûte 1 640 $ le m², et 2 620 $ dans les immeubles neufs du centre. L'écart est d'une fois et demie : les nouvelles tours ont une piscine, une salle de sport, une sécurité et un parking souterrain, tandis que le parc ancien compte de nombreux immeubles plus anciens qui en sont dépourvus. C'est pourquoi les appartements de la liste ci-dessus coûtent moins que les prix moyens.
| Logement | Au m², $ | Au m², reais | Appartement de 60 m², $ |
|---|---|---|---|
| Centro, immeubles neufs | 2 620 $ | 13 250 | 157 000 $ |
| Toute la ville, appartements neufs de trois chambres | 1 990 $ | 10 067 | 120 000 $ |
| Centro, appartements anciens | 1 640 $ | 8 257 | 98 000 $ |
| Toute la ville, appartements anciens | 1 640 $ | 8 289 | 98 000 $ |
Données 2026 : pour les appartements anciens, prix moyens des annonces de vente au 19 octobre 2026, pour les immeubles neufs, prix des promoteurs pour les appartements dans des immeubles en construction. Dollars à 5,05 reais.
Quel rendement locatif donne un appartement
Les locataires de longue durée à Foz do Iguaçu sont les employés du barrage d'Itaipu, les enseignants et les étudiants des universités et les personnes qui travaillent dans le commerce à la frontière paraguayenne. Les hôtes de courte durée sont les touristes qui visitent les chutes d'Iguaçu toute l'année. Nous calculons le rendement dans la ville pour chaque appartement précis : le loyer d'appartements similaires dans l'immeuble, les charges de copropriété et la taxe foncière. Un conseiller envoie l'estimation.
Pour un non-résident, un impôt de 15 % sur les loyers est retenu à la source, 25 % pour les résidents de pays à fiscalité privilégiée. La taxe foncière se paie chaque année au taux de la ville, et lors d'une vente 15 à 22,5 % de la plus-value. Plus de détails sur la page Impôts au Brésil.
Quels frais ajouter au prix d'un appartement
L'achat d'un appartement à 198 000 $ (1 000 000 reais) à Foz do Iguaçu coûte jusqu'à 5 940 $ (30 000 reais) de plus, soit jusqu'à 3 % du prix.
| Paiement | Appartement à 198 000 $ | Part du prix |
|---|---|---|
| Impôt sur les mutations immobilières, taux de la ville de 2 % | 3 960 $ (20 000 reais) | 2 % |
| Acte de vente notarié et inscription au registre foncier | jusqu'à 1 980 $ (10 000 reais) | jusqu'à 1 % |
| Total en plus du prix | jusqu'à 5 940 $ (30 000 reais) | jusqu'à 3 % |
Données 2026 : le taux de l'impôt provient de la ville de Foz do Iguaçu, les frais de notaire et de registre des barèmes de l'État du Paraná ; le montant augmente avec le prix de l'appartement. L'impôt est calculé sur le plus élevé des deux montants : le prix de la transaction ou l'estimation de la ville. Il faut aussi une traduction assermentée des documents et un numéro de contribuable ; la commission de l'agent est payée par le vendeur selon le contrat. Un conseiller calcule les frais pour un appartement précis.
À Foz do Iguaçu, l'appartement est vérifié au registre avant l'acompte
Les erreurs coûtent plus cher que l'impôt : les dettes de taxe foncière et de charges de copropriété passent au nouveau propriétaire, un procès contre le vendeur peut remettre en cause la transaction, et l'argent non enregistré auprès de la Banque centrale ne comptera pas pour le titre de séjour. L'accompagnement Murblz élimine ces risques : nous trouvons un appartement, vérifions l'extrait du registre et le vendeur, préparons la transaction chez le notaire et organisons le titre de séjour d'investisseur.
Coût de l'accompagnement : sur demande auprès du conseiller.
Titre de séjour par l'achat d'un appartement
Un achat à partir de 198 000 $ (1 000 000 reais) donne un titre de séjour d'investisseur. Le ministère de la Justice du Brésil l'accorde en vertu de la résolution n° 36/2018 du Conseil national de l'immigration à ceux qui ont acheté un bien urbain avec leurs propres fonds transférés de l'étranger. Foz do Iguaçu se trouve dans l'État du Paraná, dans le sud du pays, le seuil est donc de 1 000 000 reais ; le seuil réduit de 700 000 reais ne s'applique que dans le Nord et le Nord-Est. Les appartements livrés comme ceux sur plan sont acceptés, et le montant peut être atteint avec plusieurs achats.
La ville se trouve dans la bande frontalière, mais les restrictions de la loi n° 6.634/1979 ne s'appliquent qu'aux terres rurales : un étranger achète un appartement urbain sans aucune autorisation. Le titre de séjour est accordé pour 4 ans, puis devient permanent si vous passez au moins 14 jours au Brésil tous les deux ans. L'argent arrive par virement bancaire de l'étranger avec enregistrement auprès de la Banque centrale. Parmi les appartements ci-dessus, celui de Maracanã à 208 000 $ et le duplex du centre à 337 000 $ dépassent le seuil. Les autres voies sont sur la page Titre de séjour au Brésil : toutes les voies.
Quartiers de Foz do Iguaçu où vivre
À Foz do Iguaçu, un quartier ne se choisit pas seulement au prix du m² : le trajet vers le centre, les ponts et l'aéroport, les écoles et le bruit des grandes rues comptent aussi. Les quartiers de Foz do Iguaçu avec ces données et un filtre selon vos propres critères figurent sur une page à part.
Quartiers de Foz do Iguaçu : trouvez le vôtre selon vos critères →
Comment nous trouvons un appartement
- Objectif et budget : vivre en ville, investir, obtenir un titre de séjour, ou tout cela à la fois. Le conseiller précise le quartier, la surface et le mode de paiement.
- Une sélection : des appartements au prix du vendeur, avec les charges de copropriété, la taxe foncière et une estimation du rendement.
- Vérifications : l'extrait du registre foncier, les dettes de taxe foncière et de charges de copropriété, les procès contre le vendeur, le permis de construire pour les immeubles neufs.
- Une transaction à distance par procuration : un numéro de contribuable, un virement de l'étranger enregistré auprès de la Banque centrale, l'acte chez le notaire et l'inscription au registre.
Le conseiller envoie la sélection dans le chat, avec les prix des vendeurs à la date de la sélection.
Trouver un appartement à Foz do Iguaçu
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Tous les pays et budgets comparés sur la page Investir dans l'immobilier à l'étranger.
Questions fréquentes
Combien coûte un appartement à Foz do Iguaçu ?
Un étranger peut-il acheter un bien à Foz do Iguaçu ?
Comment vit-on à Foz do Iguaçu ?
Comment acheter un appartement à Foz do Iguaçu depuis l'étranger ?
L'achat d'un appartement à Foz do Iguaçu donne-t-il un titre de séjour ?
Quels sont les frais d'achat d'un appartement à Foz do Iguaçu ?
Quel rendement locatif donne un appartement à Foz do Iguaçu ?
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Nous prenons en charge toute la démarche de bout en bout : nous sélectionnons des biens adaptés à votre objectif, effectuons les vérifications juridiques et accompagnons la transaction jusqu'à l'enregistrement. Posez votre question dans le chat : la consultation gratuite commence ici. La représentation devant les administrations et les tribunaux est assurée par les spécialistes Murblz avec des partenaires agréés sur place.
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