Immobilier à l'étranger · 2026-10-18
Investir dans l'immobilier au Monténégro : quoi acheter et à quel prix
Appartements et maisons à vendre sur la côte, à la montagne et à Podgorica, rendements, impôts à l'achat et sur la détention.
En octobre 2026, le mètre carré coûte environ 4 320 $ selon les prix demandés à Tivat, 4 000 $ à Kotor, 3 540 $ à Budva, 3 100 $ à Herceg Novi, 2 950 $ à Bar et 2 780 $ à Podgorica. Un appartement d'une chambre au bord de la mer à Ulcinj coûte dès 62 000 $, au centre de Podgorica dès 65 000 $. Le Monténégro accorde un titre de séjour pour un logement d'une valeur fiscale d'au moins 169 000 $ (150 000 euros).
Cette page présente des appartements et des maisons pour les demandes les plus fréquentes des acheteurs, les prix par ville, les rendements locatifs, les impôts en plus du prix et les conditions du titre de séjour. Un conseiller confirme ce qui est en vente aujourd'hui et le prix exact.
Le marché en bref
Prix et règles en vigueur en 2026.
Quels biens les investisseurs achètent au Monténégro
Voici les offres les plus intéressantes pour les demandes les plus fréquentes des acheteurs et des investisseurs. Un conseiller trouve un bien selon vos critères.
Une maison à la montagne sur un terrain de 1 500 m² près de Zabljak
21 000 $
Une maison de 50 m² construite en 2010 sur un terrain de 1 500 m² à Poscenski Kraj, près de Zabljak, la station de montagne au bord du parc national du Durmitor : deux pièces, une salle de bains, un garage privé, un chauffage au bois, partiellement meublée. La maison est inachevée et l'acheteur termine l'aménagement intérieur. La propriété est inscrite au cadastre.
Un appartement d'une chambre rénové, orienté au sud
62 000 $
Un appartement de 41 m² au 1er étage dans le quartier de Pinješ à Ulcinj. Il est rénové, vide et prêt à meubler, avec des fenêtres orientées au sud. La propriété est inscrite au cadastre. Le chauffage est électrique et le parking est commun. Ulcinj est la ville la plus abordable de la côte monténégrine. Ce type d'appartement à Ulcinj se loue dès 360 $ (320 €) par mois, soit environ 7 % par an.
Un appartement d'une chambre dans un immeuble neuf à 5 minutes de la mer
98 000 $
Un appartement de 48 m² au 3e étage sur 4 d'un immeuble neuf avec ascenseur à Bečići, à côté de Budva, vendu avec meubles et électroménager. La mer est à 5 minutes à pied. La propriété est inscrite au cadastre. Ce type d'appartement à Budva se loue dès 450 $ (400 €) par mois, soit environ 5,5 % par an, et davantage à la journée en été.
Un appartement meublé d'une chambre au centre de la capitale
65 000 $
Un appartement de 40 m² au 5e étage au centre de Podgorica, vendu meublé et en état d'être habité. L'immeuble n'a pas d'ascenseur, l'appartement est donc au prix le plus bas du centre. Dans la capitale, les locataires cherchent un logement toute l'année : ce type d'appartement se loue dès 450 $ (400 €) par mois, soit environ 8,4 % par an.
Un studio en première ligne à quelques pas de la mer
85 000 $
Un studio de 25 m² au rez-de-chaussée d'un immeuble en première ligne à Prcanj, un ancien village de bord de mer dans les bouches de Kotor : fenêtres orientées au sud, meubles neufs et cuisine équipée, prêt à habiter. L'appartement est inscrit au cadastre, avec un parking public à proximité. La mer est à quelques pas. Il convient pour vivre au bord de la mer et pour investir.
Un appartement d'une chambre à 300 mètres de la plage
90 000 $
Un appartement de 48 m² au 1er étage d'un immeuble résidentiel à Šušanj, un quartier balnéaire de Bar : il est rénové et partiellement meublé. La plage de Šušanj est à 300 mètres. Ce type d'appartement à Bar se loue dès 450 $ (400 €) par mois, soit environ 6 % par an, et davantage à la journée en été.
Un appartement de deux chambres à rénover près de la marina de Tivat
130 000 $
Un appartement de deux chambres de 48 m² au 5e et dernier étage d'un immeuble sans ascenseur à Seljanovo, le quartier près de la marina de Tivat, à quelques minutes de l'aéroport. Il est à rénover, vendu meublé, et la propriété est inscrite au cadastre. C'est l'appartement de deux chambres le plus abordable de Tivat : les suivants coûtent dès 200 000 $ (178 000 €). Ce type d'appartement à Tivat se loue dès 680 $ (600 €) par mois, soit environ 6,3 % par an.
Une ancienne maison en pierre avec deux cours, à rénover
102 000 $
Une maison mitoyenne en pierre de 70 m² à Vranovici, un village du Grbalj, la partie de la commune de Kotor entre Budva et Tivat : deux niveaux de 35 m² chacun avec de la place pour des combles, une cour devant et derrière, un terrain de 275 m² et deux places de parking privées. La maison est à rénover selon vos goûts et dispose d'une citerne d'eau et d'un compteur électrique. La propriété est inscrite au cadastre.
Un appartement avec terrasse, meubles et place de parking privée
117 000 $
Un appartement de 42 m² avec une terrasse de 10 m² au 1er étage dans le quartier de Topla à Herceg Novi. Il est rénové, sauf les meubles de cuisine, qui restent à installer. Il est vendu meublé, avec climatisation et internet. Il dispose d'une place de parking privée et d'une vidéosurveillance, un centre de santé est à proximité et les documents sont en règle. Ce type d'appartement à Herceg Novi se loue dès 400 $ (350 €) par mois, soit environ 4 % par an.
Un appartement de trois chambres entièrement rénové pour un titre de séjour
174 000 $
Un appartement de 74 m² au 3e et dernier étage d'un petit immeuble au centre de Podgorica : un séjour, une cuisine avec coin repas, trois chambres et une salle de bains. Il a été entièrement rénové : toit, plomberie, électricité, sols, portes, électroménager et climatisation neufs. Il est vendu meublé car les propriétaires déménagent, et les documents sont en règle. Pour un titre de séjour, la valeur fiscale doit être d'au moins 169 000 $ (150 000 euros), et elle est vérifiée avant l'acompte. Ce type d'appartement à Podgorica se loue dès 850 $ (750 €) par mois, soit environ 5,8 % par an.
Appartements par ville
- Tivat · appartements dès 129 000 $ · rendement jusqu'à 5,0 % · titre de séjour dès 169 000 $
- Podgorica · appartements dès 58 000 $ · rendement jusqu'à 5,4 % · titre de séjour dès 169 000 $
- Budva · appartements dès 95 000 $ · rendement jusqu'à 5,6 % · titre de séjour dès 169 000 $
- Bar · appartements dès 83 000 $ · rendement jusqu'à 5,4 % · titre de séjour dès 169 000 $
Combien coûte un appartement dans les villes du Monténégro en 2026
Selon l'office statistique du Monténégro, au deuxième trimestre 2026 le mètre carré dans le neuf coûtait en moyenne environ 2 900 $ (2 557 euros), soit 16,2 % de plus qu'un an plus tôt. Les bouches de Kotor sont les plus chères, avec Tivat et Kotor, et Ulcinj, au sud de la côte, est la moins chère.
| Ville | Prix au m² demandé | Appartement de 50 m² |
|---|---|---|
| Tivat | environ 4 320 $ (3 850 euros) | environ 216 000 $ |
| Kotor | environ 4 000 $ (3 590 euros) | environ 202 000 $ |
| Budva | environ 3 540 $ (3 150 euros) | environ 177 000 $ |
| Herceg Novi | environ 3 100 $ (2 790 euros) | environ 157 000 $ |
| Bar | environ 2 950 $ (2 620 euros) | environ 147 000 $ |
| Podgorica | environ 2 780 $ (2 470 euros) | environ 139 000 $ |
| Ulcinj | environ 2 100 $ (1 900 euros) | environ 107 000 $ |
Données d'octobre 2026 : prix médian demandé des appartements dans les annonces par ville ; dollars au taux de change d'octobre 2026.
Quel rendement rapporte la location
Le rendement brut de la location longue durée à Podgorica est de 4,9 % par an avant impôt, 5,4 % au centre : dans la capitale, les locataires cherchent un logement toute l'année. Sur la côte, les annonces rapportent moins : 4,6 % à Bar, 4,5 % à Budva et 4,2 % à Tivat. Les appartements des fiches se louent à 5,8-8,4 % à Podgorica et à 4-7 % sur la côte, et en été les appartements au bord de la mer se louent plus cher à la journée.
| Impôt | Taux |
|---|---|
| Revenus de la location d'un logement | 15 % plus une surtaxe communale jusqu'à 13 % de l'impôt, jusqu'à 15 % à Podgorica et Cetinje |
| Vente | 15 % de la plus-value plus la même surtaxe communale |
| Taxe foncière annuelle | 0,25 à 1 % de la valeur de marché, fixée par la commune |
| Location courte durée | inscription auprès de l'office de tourisme communal et taxe de séjour par client |
Données d'octobre 2026 : le rendement est celui de Podgorica ; les pays sont comparés dans le tableau des rendements locatifs.
L'impôt sur les loyers d'un logement au Monténégro se paie au Monténégro. Le Monténégro a signé des conventions de non-double imposition avec le Royaume-Uni, l'Allemagne, la France, l'Italie, l'Autriche, la Suisse et d'autres pays européens, le même revenu n'est donc pas imposé deux fois ; la Russie a suspendu les principaux articles de sa convention en 2023. Taux et exemples sur la page impôts au Monténégro.
Quels frais ajouter au prix du bien
| Paiement | Montant |
|---|---|
| Taxe de mutation sur la revente | 3 % jusqu'à 169 000 $ (150 000 €), 5 % sur la part du prix jusqu'à 562 000 $ (500 000 €), 6 % au-delà |
| Neuf auprès d'un promoteur | la TVA de 21 % est déjà incluse dans le prix, sans taxe de mutation |
| Notaire | des honoraires selon un barème fondé sur le prix ; le notaire authentifie le contrat de vente |
| Inscription de la propriété au cadastre | des frais de cadastre ; la propriété se prouve par un extrait du cadastre |
| Taxe foncière annuelle | 0,25 à 1 % de la valeur de marché |
Données 2026. La taxe de mutation est calculée sur la valeur de marché évaluée par l'administration fiscale, qui peut dépasser le prix du contrat. Un conseiller calcule le total pour un appartement précis.
Au Monténégro, l'appartement est vérifié au cadastre avant l'acompte
Les erreurs coûtent plus cher que l'impôt : un appartement absent du cadastre ou inscrit avec une autre surface, un contrat avec un promoteur au stade des fondations au lieu d'une propriété, une valeur fiscale inférieure à 169 000 $ (150 000 euros) qui ne donne pas de titre de séjour. L'accompagnement Murblz élimine ces risques : nous trouvons un bien selon votre budget et votre objectif, vérifions le cadastre, les hypothèques et les autorisations, contrôlons la valeur fiscale avant l'acompte et menons la transaction chez le notaire jusqu'à l'inscription de la propriété.
Coût de l'accompagnement : sur demande auprès du conseiller.
L'achat donne-t-il un titre de séjour
Oui, dès 169 000 $. Le propriétaire d'un logement d'une valeur fiscale d'au moins 169 000 $ (150 000 euros) obtient un titre de séjour temporaire, renouvelé tant qu'il détient le logement. La valeur fiscale est fixée par l'administration fiscale et ne correspond pas toujours au prix du contrat : un appartement proche du seuil est donc vérifié avant l'acompte. L'appartement de trois chambres au centre de Podgorica des fiches atteint le seuil, et un conseiller vous envoie dans le chat d'autres appartements à partir de ce montant.
À partir du 1er novembre 2026, les citoyens russes et biélorusses ont besoin d'un visa pour entrer au Monténégro, et la carte de séjour le remplace. Plus de 30 jours d'affilée hors du Monténégro mettent fin au titre de séjour fondé sur un logement : les voyages se planifient donc à l'avance ; la résidence permanente est accordée après 5 ans de vie continue dans le pays. Le Monténégro a fermé son programme de citoyenneté par investissement fin 2022. Plus de détails sur la page titre de séjour au Monténégro.
Comment nous trouvons un bien
- Budget et objectif : investissement, logement au bord de la mer, titre de séjour. Le conseiller précise la ville, le quartier et le mode de paiement.
- Une sélection de biens réels : des appartements avec le prix du vendeur, la surface, l'étage et un calcul de rendement.
- Vérifications : l'extrait du cadastre, les hypothèques, le permis d'habiter de l'immeuble, la valeur fiscale pour le titre de séjour.
- Une transaction à distance par procuration : un avant-contrat avec acompte, le contrat de vente chez le notaire, la taxe de mutation et l'inscription au cadastre.
Le conseiller envoie la sélection dans le chat, avec les prix des vendeurs à la date de la sélection.
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Questions fréquentes
Combien coûte un appartement au Monténégro en 2026 ?
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Monténégro ?
L'achat d'un appartement donne-t-il un titre de séjour au Monténégro ?
Quel rendement rapporte la location d'un appartement au Monténégro ?
Quels impôts s'appliquent à l'achat d'un appartement au Monténégro ?
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