Immobilier à l'étranger · 2026-10-18
Investir dans l'immobilier à Bali : quoi acheter et à quel prix
Villas à vendre à Bukit, Uluwatu, Canggu, Pererenan, Seminyak, Ubud et Sanur, rendements, impôts à l'achat et sur la détention.
En 2026, les étrangers achètent des villas à Bali par un bail de longue durée sur le terrain et la maison pour 20 à 30 ans : le bail est signé à votre propre nom sur passeport, sans société ni titre de séjour. Un loft d'une chambre avec sa propre piscine coûte dès 69 000 $ à Bukit, une villa de deux chambres dès 140 000 $ à Uluwatu. Les villas de ce type se louent à l'année avec un rendement de 8,5 à 11,5 %, et les prix des logements neufs à Denpasar ont augmenté de 1,02 % sur un an.
Cette page présente des villas et un loft pour les demandes les plus fréquentes des acheteurs, de 69 000 $ à Bukit à 300 000 $ à Pererenan, les prix des terrains par quartier, les rendements locatifs, les impôts et les visas. Un conseiller confirme ce qui est en vente aujourd'hui et le prix exact.
Le marché en bref
Prix et règles en vigueur en 2026.
Quels biens les investisseurs achètent à Bali
Voici les offres les plus intéressantes pour les demandes les plus fréquentes des acheteurs et des investisseurs. Un conseiller trouve un bien selon vos critères.
Un loft d'une chambre avec bassin près des plages de Bingin et Dreamland
69 000 $
Un loft d'une chambre de 34 m² sur un terrain de 39 m² avec son propre bassin, entièrement meublé, construit en 2025. Le droit sur la villa court 22 ans selon le bail. La plage de Dreamland est à 10 minutes en scooter, et Bingin, Padang Padang, les cafés, les salles de sport et les spots de surf sont tout proches. Le loft convient pour investir ou pour vivre près des plages de Bukit.
Une villa sur deux niveaux avec sa propre piscine à Canggu
84 000 $
Une villa de 70 m² sur deux niveaux, sur un terrain de 75 m² : une chambre, deux salles de bains, un séjour, une cuisine, sa propre piscine, son propre puits et un stationnement. Entièrement meublée, construite en 2021, avec un bail de 18 ans. La plage est à 5 minutes en voiture. Canggu est le quartier de Bali le plus demandé par les étrangers et celui où le terrain est le plus cher, jusqu'à 2 800 $ l'are par an, et une villa avec sa propre piscine y coûte dès 84 000 $.
Une éco-villa neuve avec vue sur la jungle à Sayan, près d'Ubud
106 000 $
Une éco-villa neuve de 75 m² sur un terrain de 100 m² : vue sur la jungle, espace ouvert, matériaux naturels, entièrement meublée, construite en 2025, avec un bail de 23 ans. Le palais d'Ubud est à 15 minutes. Ubud est le centre culturel de Bali, avec le terrain le moins cher parmi les quartiers prisés. Les villas d'une chambre à Ubud se louent à l'année dès 12 200 $, soit environ 11,5 % par an.
Une villa neuve de deux chambres avec toit-terrasse près de la plage de Melasti
140 000 $
Une villa neuve de 80 m² de style méditerranéen sur un terrain de 160 m² : deux chambres, un séjour ouvert avec cuisine et un toit-terrasse, partiellement meublée, construite en 2025. Le bail court 28 ans, l'une des plus longues durées de la section. La plage de Melasti est à 7 minutes. Les villas de deux chambres à Uluwatu se louent à l'année dès 13 310 $, soit environ 9,5 % par an.
Une villa de deux chambres avec piscine dans une résidence fermée
161 000 $
Une villa neuve de 98 m² sur un terrain de 130 m² dans une résidence fermée : deux chambres, un séjour ouvert sur une piscine de 6,5 × 3,4 m, entièrement meublée, construite en 2025, avec un bail de 24 ans. La plage est à 10 minutes. Seminyak est un quartier de restaurants et de boutiques au bord de la mer où les logements se louent toute l'année : ce type de villa se loue à l'année 13 730 $ en moyenne, soit environ 8,5 % par an.
Une villa neuve de deux chambres dans le calme de Sanur
189 000 $
Une villa neuve de 103 m² sur un terrain de 95 m² : deux chambres, un séjour ouvert, entièrement meublée, construite en 2026. Le bail court 29 ans, la plus longue durée de la section. La plage est à 10 minutes et le marché à 2 minutes. Sanur est un quartier calme de la côte est, à la mer paisible, choisi par les familles avec enfants. Ce type de villa se loue à l'année 19 240 $ en moyenne, soit environ 10,2 % par an.
Une villa de trois chambres avec une grande piscine à Pererenan
300 000 $
Une villa neuve de 150 m² sur un terrain de 280 m² : trois chambres, une grande piscine privée et un séjour ouvert lumineux, entièrement meublée, construite en 2026 et prête à habiter, avec un bail de 26 ans. La plage est à 5 minutes. Pererenan est le quartier voisin de Canggu, où le terrain est le plus cher de Bali. Ce type de villa se loue à l'année 26 890 $ en moyenne, soit environ 9 % par an.
Villas par quartier
- Canggu · villas dès 94 000 $ · rendement de 7,7 à 9 % · villa de 2 chambres 220 000 $
Combien coûte le terrain d'une villa à Bali en 2026
Selon l'indice de la Banque d'Indonésie, au deuxième trimestre 2026 les prix des logements neufs ont augmenté de 1,02 % sur un an à Denpasar et de 0,69 % dans tout le pays : le marché progresse régulièrement, sans à-coups. Le prix d'une villa suit le bail du terrain : un are (100 m²) dans les meilleurs secteurs de Canggu coûte 2 300 à 2 800 $ par an, à Ubud 230 à 450 $.
| Quartier de Bali | Bail du terrain par are (100 m²) et par an |
|---|---|
| Canggu : Pererenan, Berawa, Batu Bolong | 2 300 à 2 800 $ (40 à 50 millions de roupies) |
| Centre de Canggu, Umalas, Seminyak en bord de mer | 1 700 à 2 300 $ (30 à 40 millions de roupies) |
| Kuta, Legian, Kerobokan | 1 200 à 1 700 $ (20 à 30 millions de roupies) |
| Plages d'Uluwatu | dès 1 700 $ (30 millions de roupies) |
| Ungasan, Pandawa, Bukit loin de la mer | 560 à 840 $ (10 à 15 millions de roupies) |
| Ubud | 230 à 450 $ (4 à 8 millions de roupies) |
Données 2026 : bail de terrains résidentiels par quartier ; indice des prix des logements neufs de la Banque d'Indonésie, deuxième trimestre 2026 par rapport au deuxième trimestre 2025.
Quel rendement rapporte la location
Les villas des fiches se louent à l'année avec un rendement de 8,5 à 11,5 % avant impôt, le plus élevé pour l'éco-villa d'Ubud et la villa de Sanur. À ces rendements, une villa avec un bail de 22 à 29 ans se rembourse avant impôt en 9 à 12 ans, et les années restantes du bail rapportent un revenu au-delà de la somme investie. Une villa peut être louée si le bail avec le propriétaire du terrain le permet ; la location aux touristes à la nuitée exige un zonage touristique et une licence d'hébergement, et depuis le 31 mars 2026 les annonces sur les sites de réservation nécessitent une autorisation.
| Impôt | Taux |
|---|---|
| Location de terrains et de bâtiments | un impôt libératoire de 10 % sur le loyer |
| Taxe annuelle sur les terrains et les bâtiments | calculée sur la valeur cadastrale ; le bail précise qui la paie |
| Vente | le vendeur paie un impôt libératoire de 2,5 % du prix |
Données 2026 : le rendement est tiré des annonces de location longue durée de villas dans les mêmes quartiers ; les pays sont comparés dans le tableau des rendements locatifs.
L'impôt sur les loyers d'une villa à Bali se paie en Indonésie sous forme d'impôt libératoire de 10 % sur le loyer. Taux et exemples sur la page impôts en Indonésie.
Quels frais ajouter au prix du bien
| Paiement | Montant |
|---|---|
| Impôt sur le montant du bail | un impôt libératoire de 10 % sur le loyer ; le contrat précise qui le paie |
| Notaire foncier | selon la loi, au maximum 1 % du prix inscrit dans l'acte |
| Vérifications du terrain | le certificat, le zonage, le propriétaire du terrain et les conditions de prolongation |
| Droit d'usage d'une maison au lieu d'un bail | impôt d'acquisition de 5 % sur le prix moins 4 500 $ exonérés (80 millions de roupies), le vendeur paie 2,5 % ; une maison dès 278 000 $ (5 milliards de roupies) et un permis de séjour sont exigés |
Données 2026. Un étranger signe le bail à son propre nom sur passeport, sans visa ni société ; le contrat est signé chez un notaire foncier et enregistré. Un conseiller calcule le total pour une villa précise.
À Bali, le propriétaire du terrain et les conditions de prolongation sont vérifiés avant l'acompte
Les erreurs coûtent plus cher que l'impôt : un bail signé avec quelqu'un qui ne possède pas le terrain, une villa pour la location à la nuitée sur un terrain sans zonage touristique, une parcelle sur une rizière, une prolongation sans prix dans le contrat, une transaction au nom d'une connaissance locale. L'accompagnement Murblz élimine ces risques : nous trouvons une villa selon votre budget et votre objectif, vérifions le certificat, le zonage et le propriétaire du terrain, fixons la prolongation dans le contrat et menons la transaction chez le notaire jusqu'à l'enregistrement.
Coût de l'accompagnement : sur demande auprès du conseiller.
L'achat donne-t-il un titre de séjour
Une villa en bail se signe sans visa, et elle ne donne pas de titre de séjour. Le visa de résidence secondaire de 5 ou 10 ans est accordé pour un dépôt de 111 000 $ (2 milliards de roupies) dans une banque d'État ou pour un bien dès 1 million de dollars. Avec un permis de séjour, un étranger peut enregistrer un droit d'usage d'une maison jusqu'à 80 ans, et la maison doit alors coûter au moins 278 000 $ (5 milliards de roupies).
Un étranger ne peut pas posséder de terrain, et les transactions au nom d'une connaissance locale sont nulles selon la loi. Un conseiller vous envoie dans le chat des biens dès 1 million de dollars pour le visa de résidence secondaire. Plus de détails sur la page titre de séjour en Indonésie.
Comment nous trouvons un bien
- Budget et objectif : investissement, logement pour l'hiver ou installation. Le conseiller précise le quartier, la durée du bail et le mode de paiement.
- Une sélection de biens réels : des villas avec le prix du vendeur, la surface de la maison et du terrain, la durée du bail et un calcul de rendement.
- Vérifications : le certificat foncier, le propriétaire du terrain et son droit de le louer, le zonage, le permis de construire, les conditions de prolongation.
- Une transaction à distance par procuration apostillée : le contrat chez un notaire foncier, le paiement par banque et l'enregistrement du bail à votre nom.
Le conseiller envoie la sélection dans le chat, avec les prix des vendeurs à la date de la sélection.
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Questions fréquentes
Combien coûte une villa à Bali en 2026 ?
Les étrangers peuvent-ils acheter une villa à Bali ?
Que devient la villa à la fin du bail ?
L'achat d'une villa donne-t-il un visa à Bali ?
Quel rendement rapporte la location d'une villa à Bali ?
Quels impôts s'appliquent à l'achat d'une villa à Bali ?
Où acheter une villa pour investir à Bali ?
Puis-je acheter une villa à Bali à distance ?
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