Đầu tư bất động sản ở Bali: nên mua gì và giá bao nhiêu
Biệt thự đang bán ở Bukit, Uluwatu, Canggu, Pererenan, Seminyak, Ubud và Sanur, lợi suất, thuế khi mua và khi sở hữu.
Năm 2026 người nước ngoài mua biệt thự ở Bali theo hợp đồng thuê dài hạn đất và nhà trong 20-30 năm: hợp đồng thuê đứng tên chính bạn theo hộ chiếu, không cần công ty hay giấy phép cư trú. Căn gác xép một phòng ngủ có hồ bơi nhỏ riêng giá từ $69,000 ở Bukit, biệt thự hai phòng ngủ từ $140,000 ở Uluwatu. Các biệt thự tương tự cho thuê theo năm với lợi suất 8.5-11.5%, và giá nhà mới ở Denpasar tăng 1.02% trong năm.
Trang này giới thiệu biệt thự và căn gác xép theo những yêu cầu phổ biến nhất của người mua, từ $69,000 ở Bukit đến $300,000 ở Pererenan, giá đất theo khu vực, lợi suất cho thuê, thuế và thị thực. Chuyên viên tư vấn sẽ xác nhận căn nào còn bán hôm nay và giá chính xác.
Tóm tắt thị trường
Giá và quy định năm 2026.
Nhà đầu tư mua bất động sản nào ở Bali
Dưới đây là những lựa chọn đáng chú ý nhất theo các yêu cầu phổ biến của người mua và nhà đầu tư. Chuyên viên tư vấn sẽ tìm bất động sản theo yêu cầu của bạn.
Căn gác xép một phòng ngủ có hồ bơi nhỏ gần bãi biển Bingin và Dreamland
$69,000
Căn gác xép một phòng ngủ 34 m² trên lô đất 39 m² có hồ bơi nhỏ riêng, đầy đủ nội thất, xây năm 2025. Quyền đối với biệt thự kéo dài 22 năm theo hợp đồng thuê. Bãi biển Dreamland cách 10 phút đi xe máy, gần Bingin, Padang Padang, quán cà phê, phòng tập và điểm lướt sóng. Căn gác xép phù hợp để đầu tư hoặc sống bên các bãi biển Bukit.
Biệt thự hai tầng có hồ bơi riêng ở Canggu
$84,000
Biệt thự hai tầng 70 m² trên lô đất 75 m²: phòng ngủ, hai phòng tắm, phòng khách, bếp, hồ bơi riêng, giếng nước riêng và chỗ đỗ xe. Đầy đủ nội thất, xây năm 2021, hợp đồng thuê 18 năm. Bãi biển cách 5 phút đi ô tô. Canggu là khu vực của Bali có nhu cầu cao nhất từ người nước ngoài và giá đất đắt nhất, đến $2,800 mỗi 100 m² mỗi năm, và biệt thự có hồ bơi riêng ở đây giá từ $84,000.
Biệt thự sinh thái mới nhìn ra rừng nhiệt đới ở Sayan gần Ubud
$106,000
Biệt thự sinh thái mới 75 m² trên lô đất 100 m²: nhìn ra rừng nhiệt đới, bố cục mở, vật liệu tự nhiên, đầy đủ nội thất, xây năm 2025, hợp đồng thuê 23 năm. Cung điện Ubud cách 15 phút. Ubud là trung tâm văn hóa của Bali với giá đất rẻ nhất trong các khu được ưa chuộng. Biệt thự một phòng ngủ ở Ubud cho thuê theo năm từ $12,200, khoảng 11.5% mỗi năm.
Biệt thự mới hai phòng ngủ có sân thượng gần bãi biển Melasti
$140,000
Biệt thự mới 80 m² phong cách Địa Trung Hải trên lô đất 160 m²: hai phòng ngủ, phòng khách mở liền bếp và sân thượng, có một phần nội thất, xây năm 2025. Hợp đồng thuê 28 năm, một trong những thời hạn dài nhất trong mục. Bãi biển Melasti cách 7 phút. Biệt thự hai phòng ngủ ở Uluwatu cho thuê theo năm từ $13,310, khoảng 9.5% mỗi năm.
Biệt thự hai phòng ngủ có hồ bơi trong khu khép kín
$161,000
Biệt thự mới 98 m² trên lô đất 130 m² trong khu khép kín: hai phòng ngủ, phòng khách mở ra hồ bơi 6.5 × 3.4 m, đầy đủ nội thất, xây năm 2025, hợp đồng thuê 24 năm. Bãi biển cách 10 phút. Seminyak là khu nhà hàng và cửa hàng bên biển, nơi nhà được thuê quanh năm: các biệt thự như vậy cho thuê theo năm trung bình $13,730, khoảng 8.5% mỗi năm.
Biệt thự mới hai phòng ngủ ở Sanur yên tĩnh
$189,000
Biệt thự mới 103 m² trên lô đất 95 m²: hai phòng ngủ, phòng khách mở, đầy đủ nội thất, xây năm 2026. Hợp đồng thuê 29 năm, thời hạn dài nhất trong mục. Bãi biển cách 10 phút, chợ cách 2 phút. Sanur là khu yên tĩnh trên bờ biển phía đông với biển lặng, được các gia đình có trẻ em lựa chọn. Các biệt thự như vậy cho thuê theo năm trung bình $19,240, khoảng 10.2% mỗi năm.
Biệt thự ba phòng ngủ có hồ bơi lớn ở Pererenan
$300,000
Biệt thự mới 150 m² trên lô đất 280 m²: ba phòng ngủ, hồ bơi riêng rộng và phòng khách mở sáng sủa, đầy đủ nội thất, xây năm 2026 và sẵn sàng vào ở, hợp đồng thuê 26 năm. Bãi biển cách 5 phút. Pererenan là khu cạnh Canggu với giá đất đắt nhất Bali. Các biệt thự như vậy cho thuê theo năm trung bình $26,890, khoảng 9% mỗi năm.
Biệt thự theo khu vực
- Canggu · biệt thự từ $94,000 · lợi suất 7.7-9% · biệt thự 2 phòng ngủ $220,000
Giá đất xây biệt thự ở Bali năm 2026
Theo chỉ số của Ngân hàng Indonesia, trong quý II năm 2026 giá nhà mới ở Denpasar tăng 1.02% so với cùng kỳ năm trước và 0.69% trên toàn quốc: thị trường tăng đều, không có biến động mạnh. Giá biệt thự theo sát giá thuê đất: 100 m² ở những khu tốt nhất của Canggu có giá $2,300-2,800 mỗi năm, ở Ubud $230-450.
| Khu vực của Bali | Thuê đất mỗi 100 m² mỗi năm |
|---|---|
| Canggu: Pererenan, Berawa, Batu Bolong | $2,300-2,800 (40-50 triệu rupiah) |
| Trung tâm Canggu, Umalas, Seminyak gần biển | $1,700-2,300 (30-40 triệu rupiah) |
| Kuta, Legian, Kerobokan | $1,200-1,700 (20-30 triệu rupiah) |
| Các bãi biển Uluwatu | từ $1,700 (30 triệu rupiah) |
| Ungasan, Pandawa, Bukit xa biển | $560-840 (10-15 triệu rupiah) |
| Ubud | $230-450 (4-8 triệu rupiah) |
Số liệu năm 2026: giá thuê đất ở theo khu vực; chỉ số giá nhà mới của Ngân hàng Indonesia, quý II năm 2026 so với quý II năm 2025.
Cho thuê mang lại lợi suất bao nhiêu
Các biệt thự trong thẻ cho thuê theo năm với lợi suất 8.5-11.5% trước thuế, cao nhất là biệt thự sinh thái ở Ubud và biệt thự ở Sanur. Với lợi suất như vậy, biệt thự thuê đất từ 22 đến 29 năm hoàn vốn trước thuế trong 9-12 năm, và những năm còn lại của hợp đồng thuê mang lại thu nhập vượt số tiền đã đầu tư. Biệt thự được cho thuê nếu hợp đồng thuê với chủ đất cho phép; cho khách du lịch thuê theo đêm cần quy hoạch du lịch và giấy phép kinh doanh lưu trú, và từ ngày 31 tháng 3 năm 2026 tin đăng trên các trang đặt phòng cần có giấy phép.
| Thuế | Mức thuế |
|---|---|
| Cho thuê đất và công trình | thuế cuối cùng 10% trên tiền thuê |
| Thuế đất và công trình hằng năm | theo giá trị địa chính; hợp đồng thuê ghi rõ ai nộp |
| Bán | người bán nộp thuế cuối cùng 2.5% trên giá |
Số liệu năm 2026: lợi suất tính theo tin cho thuê dài hạn biệt thự ở cùng khu vực; so sánh các quốc gia trong bảng lợi suất cho thuê.
Thuế trên tiền thuê biệt thự ở Bali được nộp tại Indonesia dưới dạng thuế cuối cùng 10% trên tiền thuê. Mức thuế và ví dụ có ở trang thuế ở Indonesia.
Chi phí cần cộng thêm vào giá bất động sản
| Khoản thanh toán | Mức phí |
|---|---|
| Thuế trên số tiền thuê | thuế cuối cùng 10% trên tiền thuê; hợp đồng ghi rõ ai nộp |
| Công chứng viên đất đai | theo luật không quá 1% giá ghi trong văn bản |
| Kiểm tra đất | giấy chứng nhận, quy hoạch, chủ đất và điều kiện gia hạn |
| Quyền sử dụng nhà thay cho thuê | thuế chuyển nhượng 5% trên giá trừ đi $4,500 (80 triệu rupiah) miễn thuế, người bán nộp 2.5%; nhà từ $278,000 (5 tỷ rupiah) và cần giấy phép lưu trú |
Số liệu năm 2026. Người nước ngoài ký hợp đồng thuê đứng tên mình theo hộ chiếu, không cần thị thực hay công ty; hợp đồng được ký tại công chứng viên đất đai và đăng ký. Chuyên viên tư vấn sẽ tính tổng chi phí cho từng biệt thự cụ thể.
Ở Bali chủ đất và điều kiện gia hạn được kiểm tra trước khi đặt cọc
Sai lầm tốn kém hơn tiền thuế: hợp đồng thuê từ người không sở hữu đất, biệt thự cho thuê theo đêm trên đất không có quy hoạch du lịch, lô đất trên ruộng lúa, gia hạn không ghi giá trong hợp đồng, giao dịch đứng tên người quen địa phương. Dịch vụ đồng hành của Murblz loại bỏ những rủi ro này: chúng tôi tìm biệt thự theo ngân sách và mục tiêu, kiểm tra giấy chứng nhận, quy hoạch và chủ đất, ghi điều kiện gia hạn vào hợp đồng và theo giao dịch qua công chứng viên đến khi đăng ký.
Chi phí đồng hành: theo yêu cầu từ chuyên viên tư vấn.
Mua nhà có được cấp giấy phép cư trú không
Biệt thự theo hợp đồng thuê được ký mà không cần thị thực, và không mang lại quyền cư trú. Thị thực ngôi nhà thứ hai 5 hoặc 10 năm được cấp khi gửi $111,000 (2 tỷ rupiah) vào ngân hàng nhà nước hoặc khi mua bất động sản từ $1 triệu. Có giấy phép lưu trú, người nước ngoài có thể đăng ký quyền sử dụng nhà đến 80 năm, và ngôi nhà cho việc này có giá từ $278,000 (5 tỷ rupiah).
Người nước ngoài không được sở hữu đất, và giao dịch đứng tên người quen địa phương vô hiệu theo luật. Chuyên viên tư vấn sẽ gửi vào khung chat bất động sản từ $1 triệu cho thị thực ngôi nhà thứ hai. Xem thêm ở trang cư trú ở Indonesia.
Chúng tôi tìm bất động sản như thế nào
- Ngân sách và mục tiêu: đầu tư, nhà để tránh mùa đông hoặc chuyển đến sống. Chuyên viên tư vấn làm rõ khu vực, thời hạn thuê và cách bạn sẽ thanh toán.
- Danh sách bất động sản thực tế: biệt thự với giá của người bán, diện tích nhà và đất, thời hạn thuê và tính toán lợi suất.
- Kiểm tra: giấy chứng nhận đất, chủ đất và quyền cho thuê đất của họ, quy hoạch, giấy phép xây dựng, điều kiện gia hạn.
- Giao dịch từ xa bằng giấy ủy quyền đã được hợp pháp hóa: hợp đồng tại công chứng viên đất đai, thanh toán qua ngân hàng và đăng ký hợp đồng thuê đứng tên bạn.
Chuyên viên tư vấn gửi danh sách vào khung chat, kèm giá của người bán tại ngày lập danh sách.
Lựa chọn ở các quốc gia khác
Bất động sản đầu tư ở các quốc gia khác:
- Đầu tư bất động sản ở Thổ Nhĩ Kỳ: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở UAE: nên mua gì ở Dubai và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Serbia: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Brazil: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Gruzia: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Tây Ban Nha: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Ý: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Bulgaria: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Síp: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Montenegro: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Hy Lạp: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Thái Lan: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Paraguay: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Bồ Đào Nha: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Ai Cập: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Panama: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Pháp: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Mỹ: nên mua gì ở Florida và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Anh: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Bosnia và Herzegovina: nên mua gì và giá bao nhiêu
Thêm về việc mua nhà ở quốc gia này:
- Bất động sản ở Indonesia cho người nước ngoài: quy định, thuế và giao dịch
- Cách mua căn hộ ở Bali
- Cư trú ở Indonesia
- Thuế ở Indonesia
- Sống ở Bali: chi phí sinh hoạt, giá thuê, khu vực
- Indonesia: tổng quan về quốc gia
So sánh tất cả quốc gia và ngân sách - ở trang Đầu tư bất động sản nước ngoài.
Câu hỏi thường gặp
Biệt thự ở Bali giá bao nhiêu năm 2026?
Người nước ngoài có được mua biệt thự ở Bali không?
Biệt thự sẽ ra sao khi hết hợp đồng thuê?
Mua biệt thự ở Bali có được cấp thị thực không?
Cho thuê biệt thự ở Bali mang lại lợi suất bao nhiêu?
Khi mua biệt thự ở Bali phải nộp những loại thuế nào?
Nên mua biệt thự ở đâu tại Bali để đầu tư?
Có thể mua biệt thự ở Bali từ xa không?
Không muốn tự mình tìm hiểu?
Chúng tôi hỗ trợ trọn gói toàn bộ quy trình: chúng tôi chọn bất động sản theo mục tiêu, kiểm tra pháp lý và hỗ trợ giao dịch đến khi đăng ký. Hãy đặt câu hỏi trong trò chuyện: buổi tư vấn miễn phí bắt đầu ngay tại đây. Việc đại diện pháp lý trước cơ quan nhà nước và tòa án do chuyên gia Murblz đảm nhận cùng đối tác có giấy phép hành nghề tại địa phương.
Chuyên viên tư vấn Murblz trả lời ngay trong khung trò chuyện trên trang này. Hãy kể về trường hợp của bạn, chúng ta sẽ cùng tìm cách.
Tư vấn miễn phí