Đầu tư bất động sản ở Đức: nên mua gì và giá bao nhiêu
Căn studio trong tòa nhà cổ gần trường đại học ở Halle
$81,000
Căn studio 35 m² có bếp nhỏ, phòng tắm vòi sen và trần cao trong tòa nhà đầu thế kỷ 20 đã cải tạo ở Giebichenstein, một khu nhiều cây xanh của Halle bên sông Saale. Trường đại học và trung tâm cách 10 phút đi xe điện, Leipzig nửa giờ đi tàu. Những căn hộ như thế này được sinh viên và người đi làm trẻ thuê dài hạn, và giá khởi điểm ở đây thuộc hàng thấp nhất cả nước.
Căn hộ một phòng ngủ có ban công ở khu phố cổ Erfurt
$130,000
Căn hộ 50 m² có một phòng ngủ, phòng khách, bếp và ban công nhìn ra sân trong, trong tòa nhà có mặt tiền đã phục dựng ở Andreasviertel, một khu của phố cổ Erfurt dưới chân thành lũy Petersberg. Quảng trường nhà thờ lớn và nhà ga có tàu đi Berlin và Frankfurt cách 15 phút đi bộ. Căn hộ được nhân viên khu vực công và các cặp đôi thuê dài hạn.
Căn hộ một phòng ngủ ở Neustadt bên sông Elbe
$160,000
Căn hộ 55 m² có một phòng ngủ, phòng khách, bếp và phòng tắm trong tòa nhà có thang máy ở Neustadt, một khu sôi động của Dresden bên bờ phải sông Elbe với quán cà phê, cửa hàng và xe điện đến phố cổ. Đại học Kỹ thuật và các viện nghiên cứu cách 20 phút. Căn hộ ở đây được kỹ sư, nhà nghiên cứu và sinh viên năm cuối thuê dài hạn.
Căn hộ một phòng ngủ ở Gostenhof cạnh phố cổ
$200,000
Căn hộ 55 m² có một phòng ngủ, phòng khách liền bếp mở và ban công trong tòa nhà đã cải tạo ở Gostenhof, một khu của Nuremberg ngay bên ngoài tường thành phố cổ. Tàu điện ngầm, nhà ga và trung tâm cách 10 phút. Bang Bayern có thuế chuyển nhượng thấp nhất cả nước, 3.5%, nên chi phí ngoài giá ở đây thấp hơn ở Berlin hay Frankfurt.
Căn hộ gia đình hai phòng ngủ ở Findorff
$220,000
Căn hộ 70 m² có hai phòng ngủ, phòng khách, bếp và ban công trong tòa nhà gạch ở Findorff, một khu yên tĩnh của Bremen, gần công viên, chợ và trường học. Trung tâm và nhà ga cách 10 phút đi xe đạp. Căn hộ gia đình ở đây được thuê dài hạn và hiếm khi bỏ trống.
Căn hộ một phòng ngủ ở Bilk gần trường đại học
$270,000
Căn hộ 60 m² có một phòng ngủ, phòng khách, bếp và ban công ở Bilk, một khu của Düsseldorf nằm giữa trường đại học và bờ sông Rhein. Gần đó có tàu điện ngầm, cửa hàng và văn phòng ở Cảng Truyền thông. Căn hộ được nhân viên công ty và nhân viên các hãng Nhật Bản, Hàn Quốc và Trung Quốc thuê dài hạn - Düsseldorf có đặc biệt nhiều hãng như vậy.
Căn hộ một phòng ngủ trong tòa nhà cổ ở Neukölln
$300,000
Căn hộ 60 m² có một phòng ngủ, phòng khách, bếp và ban công nhìn ra sân trong, trong tòa nhà đầu thế kỷ 20 trần cao ở phía bắc Neukölln, một khu của Berlin có kênh đào, chợ và quán cà phê. Tàu điện ngầm cách 5 phút, Kreuzberg và trung tâm 15 phút. Căn hộ ở Berlin được thuê dài hạn, và căn trống cho thuê được nhanh.
Căn hộ gia đình hai phòng ngủ ở Bornheim
$440,000
Căn hộ 75 m² có hai phòng ngủ, phòng khách, bếp và ban công ở Bornheim, một khu của Frankfurt có phố mua sắm chính, chợ và những ngôi nhà cổ. Khu ngân hàng và sở giao dịch chứng khoán cách 15 phút đi tàu điện ngầm, sân bay nửa giờ. Những căn hộ như thế này được gia đình nhân viên ngân hàng và công ty quốc tế thuê dài hạn.
Nhà đầu tư mua bất động sản nào ở Đức
Trên đây là những lựa chọn đáng chú ý nhất do các chuyên gia của chúng tôi chọn lọc. Chuyên viên tư vấn sẽ tìm bất động sản theo yêu cầu của bạn.
Căn hộ đang bán ở Berlin, Frankfurt, Düsseldorf và các thành phố đại học phía đông, giá theo thành phố, lợi suất, thuế khi mua và khi sở hữu.
Người nước ngoài mua căn hộ ở Đức không cần giấy phép và không bị hạn chế theo quốc tịch: giao dịch được công chứng, và người mua trở thành chủ sở hữu khi được ghi vào sổ địa chính. Một mét vuông trên thị trường thứ cấp giá khoảng $2,400 ở Halle, $3,000 ở Dresden, $5,000 ở Berlin và $8,300 ở Munich. Căn studio ở Halle giá $81,000, căn hộ một phòng ngủ ở Berlin $300,000. Thuế chuyển nhượng và phí công chứng cộng thêm 5-8% vào giá, và căn hộ sở hữu trên 10 năm được bán mà không phải nộp thuế trên khoản lãi.
Trang này nói về căn hộ ở Berlin, Frankfurt và Düsseldorf, nơi đặt trụ sở các công ty quốc tế, ở Nuremberg và Bremen và ở các thành phố đại học phía đông - Dresden, Erfurt và Halle, nơi giá khởi điểm thấp nhất. Trang cũng nói về giá theo thành phố, lợi suất cho thuê, thuế và thời gian giao dịch. Chuyên viên tư vấn sẽ xác nhận căn nào còn bán hôm nay và giá chính xác.
Tóm tắt thị trường
Giá và quy định năm 2026.
Căn hộ ở Đức giá bao nhiêu năm 2026
Khoảng cách giữa các thành phố Đức còn lớn hơn giữa nhiều quốc gia. Munich, Frankfurt, Hamburg và Berlin, nơi đặt trụ sở các công ty và ngân hàng lớn, đắt nhất, còn các thành phố của Đông Đức cũ - Halle, Erfurt và Dresden - dễ tiếp cận nhất, dù ở đó có trường đại học, nhà máy và viện nghiên cứu. Bang Bayern có thuế chuyển nhượng thấp hơn, nên cùng một mức giá, tổng chi phí căn hộ ở Nuremberg thấp hơn ở Berlin. Trước khi đặt cọc, người mua kiểm tra không chỉ giá mỗi mét vuông mà cả giấy tờ của hiệp hội chủ sở hữu: kế hoạch sửa chữa tòa nhà và quy mô quỹ dự phòng.
| Thành phố | Mỗi m² | Căn hộ 60 m² |
|---|---|---|
| Munich | khoảng $8,300 | khoảng $500,000 |
| Frankfurt am Main | khoảng $5,900 | khoảng $350,000 |
| Hamburg | khoảng $5,700 | khoảng $340,000 |
| Berlin | khoảng $5,000 | khoảng $300,000 |
| Düsseldorf | khoảng $4,500 | khoảng $270,000 |
| Nuremberg | khoảng $3,600 | khoảng $220,000 |
| Bremen | khoảng $3,100 | khoảng $190,000 |
| Dresden | khoảng $3,000 | khoảng $180,000 |
| Erfurt | khoảng $2,500 | khoảng $150,000 |
| Halle | khoảng $2,400 | khoảng $140,000 |
Giá mỗi mét vuông là mức trung bình của các giao dịch căn hộ trên thị trường thứ cấp; đô la theo tỷ giá ngày 23 tháng 10 năm 2026, làm tròn lên.
Cho thuê mang lại lợi suất bao nhiêu
Lợi suất gộp khi cho thuê dài hạn ở Berlin khoảng 4.1% mỗi năm trước thuế. Ở Đức, căn hộ được cho thuê dài hạn: hợp đồng thuê không thời hạn và luật bảo vệ người thuê, nên căn hộ đã cho thuê mang lại thu nhập ổn định. Các thành phố lớn hạn chế cho khách du lịch thuê ngắn hạn, nên căn hộ được mua để cho thuê dài hạn.
| Thuế | Mức thuế |
|---|---|
| Thu nhập từ cho thuê | biểu thuế thu nhập 0-45% sau khi trừ lãi vay, chi phí và khấu hao 2-3% mỗi năm; người không cư trú không được hưởng mức miễn thuế |
| Lãi khi bán | miễn thuế nếu căn hộ được sở hữu trên 10 năm hoặc chủ sở hữu đã sống ở đó trong năm bán và hai năm trước đó |
| Thuế bất động sản | nộp cho chính quyền thành phố hằng năm, từ năm 2025 theo định giá mới |
| Thuế nhà thứ hai | áp dụng ở một số thành phố, trong đó có Berlin, khi chủ sở hữu dùng căn hộ làm nhà thứ hai thay vì cho thuê |
Số liệu năm 2026: lợi suất là mức trung bình của Berlin; so sánh giữa các quốc gia có trong bảng lợi suất cho thuê.
Tiền thuê từ căn hộ ở Đức chịu thuế tại Đức kể cả khi chủ sở hữu không sống ở đó: tờ khai thuế được nộp hằng năm. Mức thuế và ví dụ có ở trang thuế ở Đức.
Chi phí cần cộng thêm vào giá bất động sản
| Khoản thanh toán | Số tiền |
|---|---|
| Thuế chuyển nhượng bất động sản | 3.5-6.5% tùy bang: 3.5% ở Bayern, 6% ở Berlin |
| Công chứng và sổ địa chính | khoảng 1.5-2% theo biểu phí luật định |
| Môi giới | nếu cả hai bên cùng thuê môi giới, theo luật phí được chia đôi |
Số liệu năm 2026. Tổng cộng 5-8% ngoài giá. Từ tháng 4 năm 2023, bất động sản không được thanh toán bằng tiền mặt: giá chỉ được trả bằng chuyển khoản ngân hàng, và công chứng viên cùng ngân hàng kiểm tra nguồn gốc tiền. Ngân hàng Đức không nhận tiền gửi trên 100,000 euro từ công dân Nga không có giấy phép cư trú ở Liên minh châu Âu, nên tiền được chuyển thành nhiều đợt hoặc thẳng vào tài khoản của người bán. Chuyên viên tư vấn sẽ tính tổng chi phí cho một bất động sản cụ thể.
Mua nhà có được cấp giấy phép cư trú không
Việc chuyển đến Đức được thực hiện qua làm việc, kinh doanh, học tập hoặc gia đình: Thẻ Xanh Liên minh châu Âu và thị thực lao động cho lao động có tay nghề, thẻ cơ hội cho người tìm việc và thị thực cho người làm nghề tự do; mua nhà ở bất kỳ mức giá nào cũng không mang lại giấy phép cư trú. Căn hộ sở hữu giải quyết được chỗ ở cần cho việc đăng ký địa chỉ. Tất cả các con đường có ở trang cách có giấy phép cư trú ở Đức.
Người mua trở thành chủ sở hữu mà không cần giấy phép cư trú và không cần đến Đức: người đại diện ký giao dịch theo giấy ủy quyền, và người nước ngoài được cấp mã số thuế khi giao dịch.
Chúng tôi tìm bất động sản như thế nào
- Ngân sách và mục tiêu: đầu tư, nhà để ở hoặc nhà cho con đi học. Chuyên viên tư vấn làm rõ thành phố và cách bạn sẽ thanh toán.
- Danh sách bất động sản có thật: căn hộ với giá của người bán, diện tích, phí hằng tháng của hiệp hội chủ sở hữu và tính toán lợi suất.
- Kiểm tra trước khi đặt cọc: trích lục sổ địa chính, các khoản ràng buộc, biên bản họp chủ sở hữu, quỹ dự phòng và kế hoạch sửa chữa tòa nhà.
- Giao dịch từ xa theo giấy ủy quyền: dự thảo hợp đồng hai tuần trước khi ký, công chứng viên có phiên dịch, nộp thuế và thanh toán giá, ghi vào sổ địa chính.
Chuyên viên tư vấn gửi danh sách vào chat, với giá của người bán tại ngày lập danh sách.
Lựa chọn ở các quốc gia khác
Bất động sản đầu tư ở các quốc gia khác:
- Đầu tư bất động sản ở Thổ Nhĩ Kỳ: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở UAE: nên mua gì ở Dubai và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Serbia: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Brazil: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Gruzia: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Tây Ban Nha: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Ý: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Bulgaria: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Síp: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Montenegro: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Hy Lạp: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Thái Lan: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Bali: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Paraguay: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Bồ Đào Nha: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Ai Cập: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Panama: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Pháp: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Mỹ: nên mua gì ở Florida và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Anh: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Bosnia và Herzegovina: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Argentina: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Peru: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Uruguay: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Chile: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Mexico: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Armenia: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Ireland: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Costa Rica: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Úc: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Hàn Quốc: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Belarus: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Kazakhstan: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Nhật Bản: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Ba Lan: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Đài Loan: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Qatar: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Hồng Kông: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Thụy Điển: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Phần Lan: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Albania: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Luxembourg: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Slovakia: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Việt Nam: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Israel: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Hà Lan: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Séc: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Bahrain: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Azerbaijan: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Mông Cổ: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Philippines: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Na Uy: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Áo: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Croatia: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Đầu tư bất động sản ở Hungary: nên mua gì và giá bao nhiêu
Thêm về việc mua nhà ở quốc gia này:
- Mua bất động sản ở Đức: quy định, thuế và giao dịch
- Cách mua căn hộ ở Đức
- Giấy phép cư trú Đức: tất cả các con đường
- Thuế ở Đức
- Berlin: nên xem gì và có nên chuyển đến không
- Munich: nên xem gì và có nên chuyển đến không
- Đức: tất cả chương trình
So sánh tất cả quốc gia và ngân sách - ở trang Đầu tư bất động sản nước ngoài.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ ở Đức giá bao nhiêu năm 2026?
Người nước ngoài có mua được bất động sản ở Đức không?
Mua bất động sản có được cấp giấy phép cư trú ở Đức không?
Cho thuê căn hộ ở Đức mang lại lợi suất bao nhiêu?
Mua bất động sản ở Đức phải nộp những khoản thuế nào?
Bán căn hộ ở Đức có phải nộp thuế không?
Nên mua căn hộ để đầu tư ở thành phố nào của Đức?
Có thể mua bất động sản ở Đức từ xa không?
Không muốn tự mình tìm hiểu?
Chúng tôi hỗ trợ trọn gói toàn bộ quy trình: chúng tôi chọn bất động sản theo mục tiêu, kiểm tra pháp lý và hỗ trợ giao dịch đến khi đăng ký. Hãy đặt câu hỏi trong trò chuyện: buổi tư vấn miễn phí bắt đầu ngay tại đây. Việc đại diện pháp lý trước cơ quan nhà nước và tòa án do chuyên gia Murblz đảm nhận cùng đối tác có giấy phép hành nghề tại địa phương.
Chuyên viên tư vấn Murblz trả lời ngay trong khung trò chuyện trên trang này. Hãy kể về trường hợp của bạn, chúng ta sẽ cùng tìm cách.
Tư vấn miễn phíĐiều gì diễn ra tiếp theo
- Chuyên gia xem xét trường hợp và mục tiêu của bạn.
- Chúng tôi liên hệ theo cách bạn muốn và trả lời các câu hỏi.
- Bạn nhận kế hoạch công việc, thời hạn trung thực và báo giá bằng văn bản.