海外不動産 · 2026-10-18
イタリアの不動産購入：投資と移住に何を買い、いくらかかるか
ローマ、ミラノ、トリノ、南部、トスカーナ、コモ湖の売りマンション、ヴィラ、一戸建て、利回り、購入と保有にかかる税金。
2026年、売り出し価格の㎡単価はローマで約$4,300、フィレンツェで約$5,400、ミラノで約$6,400で、南部では価格が数分の一です。パレルモの中心部やバーリの海のそばのマンションは$96,000からです。個人の売主から買う場合、登録税は取引価格ではなく地籍評価額で計算されます。イタリアでは購入による居住許可はありません。
このページでは、購入者に特に多いご希望に合わせたマンション、ヴィラ、一戸建て、都市と地区別の価格、賃貸利回り、物件価格に加わる税金、ご自身の住まいがビザにどう役立つかをまとめています。今日売りに出ている物件と正確な価格はコンサルタントが確認します。
市場の概要
2026年時点の価格とルール。
投資家がイタリアで買う物件
購入者と投資家に特に多いご希望に合わせて、注目の物件をまとめました。ご希望に合う物件はコンサルタントが探します。
海まで歩いて15分、家具付きの寝室2つのマンション
$51,000
カラブリアのティレニア海沿いのリゾート町スカレーアにある、エレベーター付きの建物の2階の45㎡のマンション。キッチン付きのリビング、寝室2つ、バスルーム、バルコニー。状態は良く、家具、エアコン、個別暖房、専用の駐車スペース付きです。海まで歩いて15分で、中心部と商店も近くです。海辺の休暇にも、一年中の暮らしにも、夏の休暇用の賃貸にも向いています。
海岸通りまで数歩、改装したばかりの寝室1つのマンション
$96,000
バーリのマドンネッラ地区にある3階の50㎡のマンション。リビング、キッチン、広い寝室、新しいバスルーム。全面改装済みで、すぐに住むことも貸すこともできます。海岸通りまで数歩で、大学、商店、交通機関が近くにあります。建物にエレベーターはありません。このようなマンションは月$650（570ユーロ）から貸せ、年約8%です。
マクエダ通りまで100メートル、バルコニー付きの85㎡の寝室2つのマンション
$96,000
パレルモの歴史地区にある、3階建ての古い小さな建物の最上階の85㎡のマンション。リビング、バルコニー付きの寝室2つ、小さなバルコニー付きのキッチン、窓のあるバスルーム、物置。全面的な改装が必要なため、価格は地区の最低水準です。マクエダ通りまで100メートルで、観光客の多い中心部にあります。改装後、このようなマンションは月$970（860ユーロ）から貸せ、改装費を除く購入価格に対して年約12%です。
地下鉄C線そば、物置と地下倉庫付きの寝室1つのマンション
$168,000
ピニェートのマッラネッラ通りにある、エレベーターのない建物の1階の47㎡のマンション。玄関ホール、キッチン付きのリビング、寝室、バスルーム。12㎡の物置と21㎡の地下倉庫が付いています。改装が必要で、地区の似たどのマンションよりも安い価格です。地下鉄C線まで歩いて数分です。ピニェートのこのようなマンションは月$930（820ユーロ）から貸せ、年約6.6%です。
トラステヴェレ駅そば、改装済みの3部屋のマンション
$304,000
ジョヴァンニ・ダ・カステル・ボロニェーゼ通りの、ガレージの上の少し高くなった1階にある75㎡のマンション。オープンキッチン付きのリビング、寝室、子ども部屋や書斎になる2つ目の部屋、窓のあるバスルーム、物置。最近の改装で、新しい設備、二重窓、エアコン、防犯ドアが入っています。トラステヴェレ駅が近く、歴史地区まではトラムで行けます。トラステヴェレのこのようなマンションは月$2,050（1,820ユーロ）から貸せ、年約8%です。
イゾラの中心にある、バルコニー付きの家具付きマンション
$349,000
イゾラのポッロ・ランベルテンギ通りにある1階の50㎡のマンション。オープンキッチン付きのリビング、寝室、バスルーム、バルコニー、屋根裏の物置。家具付きで販売し、状態は非常に良く、個別暖房、エネルギー等級A1です。地下鉄のイゾラ駅とガリバルディ駅が近くにあります。このようなマンションは月$1,240（1,100ユーロ）から貸せ、年約4.3%です。
コモ湖を望むテラス付きの改装済みのマンション
$158,000
コモ湖の西岸の静かな村アルジェーニョにある1階の55㎡のマンション。湖を望むテラスに面したオープンキッチン付きのリビング、寝室、小さな2つ目の寝室か書斎、窓のあるバスルーム。最近全面改装され、部屋は明るくモダンな仕上げです。建物の新しい外壁と屋根の費用は売主が支払い済みなので、購入者に追加の負担はありません。暮らしにも、賃貸収入のある別荘にも向いています。
2,000㎡の庭と丘の眺めのある、改装前提の歴史あるヴィラ
$169,000
ルッカ近くのセルキオ渓谷の小さな町バルガの旧市街から数分、日当たりの良い丘の斜面の2,000㎡の専用敷地に建つ187㎡の独立したヴィラ。1階には暖炉のあるダイニング、キッチン、地下倉庫、バスルーム付きの部屋、2階には寝室3つ（1つは専用バスルームと庭に続くテラス付き）、眺めの良いバルコニー、仕上げが必要な2部屋（1つは暖炉付き）があります。ガレージ、薪窯、レモンハウス、離れが5棟あります。ヴィラは内外の改装が必要で、古い家の趣を残しながらお好みどおりに仕上げられます。
1ユーロ住宅の町ムッソメーリにある、改装前提の2階建ての家
$16,000
1ユーロ住宅の制度で知られるシチリア中部の町ムッソメーリの静かな一角にある、65㎡の2階建ての独立した家。1階にリビング、キッチン、バスルーム、2階に寝室があります。全面的な改装が必要で、暮らし、休暇、休暇用の賃貸に合わせて間取りを一から作り直せます。市町村は数年以内の改装の義務と保証金付きで1ユーロ住宅を販売しますが、この家は通常の売買で買うため、そうした条件はありません。
ヴァレンティーノ公園そば、テラス付きの寝室1つのマンション
$118,000
オルメア通りの、エレベーター2基とコンシェルジュのある手入れの行き届いた建物の1階にある55㎡のマンション。玄関ホール、独立したキッチン、寝室、窓のあるバスルーム、小さなテラス、物置。部屋の状態は非常に良く、建物の大規模な工事の予定もありません。地下鉄とヴァレンティーノ公園が近くにあります。サン・サルヴァリオのこのようなマンションは月$820（730ユーロ）から貸せ、年約8.3%です。
都市別のマンション
2026年、イタリアの都市のマンションの価格
2025年にイタリアで売れたマンションと一戸建ては766,757件で、前年より6.4%増え、売れた住宅の平均は107㎡でした。最も高いのはミラノで、フィレンツェ、ローマ、ボローニャが続き、南部の平均的なマンションはミラノの3分の1以下です。
| 都市 | 売れたマンションの平均 |
|---|---|
| ミラノ | 約$500,000 |
| フィレンツェ | 約$320,000 |
| ローマ | 約$310,000 |
| ボローニャ | 約$310,000 |
| ナポリ | 約$230,000 |
| トリノ | 約$210,000 |
| パレルモ | 約$150,000 |
| 南部 | 約$140,000 |
| イタリア平均 | 約$190,000 |
2026年のデータ：イタリア税務庁による2025年の平均取引額。ドルは2026年の為替レートで換算。
| カードの地区 | 売り出し価格の㎡単価 | 50㎡のマンション |
|---|---|---|
| ローマ、トラステヴェレ | 約$7,900（7,000ユーロ） | 約$395,000 |
| ミラノ、イゾラ | 約$7,850（6,989ユーロ） | 約$393,000 |
| ローマ、ピニェート | 約$4,300（3,800ユーロ） | 約$215,000 |
| トリノ、サン・サルヴァリオ | 約$2,800（2,500ユーロ） | 約$140,000 |
| バーリ、マドンネッラ | 約$2,600（2,300ユーロ） | 約$130,000 |
| パレルモ、歴史地区 | 約$1,500（1,300ユーロ） | 約$75,000 |
2026年のデータ：カードのマンションが売りに出ている地区のマンションの平均売り出し価格。
賃貸に出したときの利回り
ローマの長期賃貸の表面利回りは税引き前で年5.9%、地区によって3.9～7.5%です。南部とトリノは入口価格が安く家賃は保たれており、カードのバーリ、トリノ、トラステヴェレのマンションは8～8.3%で貸せます。ミラノの利回りは低く、2026年9月で約4.7%、フィレンツェは約4.4%ですが、一年を通して借り手がつきます。
| 税金 | 税率 |
|---|---|
| 長期賃貸 | 一律21%、協定家賃の契約なら10% |
| 短期賃貸 | 1つ目のマンションは21%、2つ目以降は26% |
| 購入から5年以内の売却 | 主たる住まいでなかった場合、売却益に課税、または公証人を通じて一律26% |
| セカンドハウスの毎年の市町村税 | 地籍評価額の0.86%、コムーネは1.06%まで引き上げられる |
2026年のデータ：利回りはローマの平均。国ごとの比較は賃貸利回りの表にあります。
イタリアの住宅の家賃にかかる税金はイタリアで払います。イタリアは米国、英国、ドイツ、フランスなどほとんどの国と二重課税防止条約を結んでいるため、同じ収入に二重に課税されることはありません。ロシアは2023年に条約の主な条項を停止しました。税率と計算例はイタリアの税金のページにあります。
物件価格に加わる諸費用
| 支払い | 金額 |
|---|---|
| 個人の売主から買うときの登録税 | 最初の住まいは地籍評価額の2%、2つ目は9% |
| 2つの定額税 | それぞれ$57（50ユーロ） |
| デベロッパーから買う場合 | 登録税の代わりに付加価値税、最初の住まいは4%、ほかは10% |
| 公証人 | 価格に応じた料金表による。公証人は税金を源泉徴収し、権原も登記する |
| イタリアの納税者番号 | 税務庁か領事館で無料 |
2026年のデータ。非居住者は、18か月以内に同じコムーネに住民登録すれば最初の住まいの軽減を受けられます。具体的なマンションの合計はコンサルタントが計算します。
イタリアでは手付金の前にマンションを地籍と照合します
ミスは税金より高くつきます。間取りが地籍と一致せず公証人が取引の認証を断る物件、入居者に貸し出し中のマンションや虚有権として売られる物件、失われる最初の住まいの軽減。Murblzのサポートがこれらのリスクを取り除きます。予算と目的に合う物件を探し、権原、負担、地籍、建築許可を確認し、公証人のもとで権原の登記まで取引を進めます。
サポートの費用：担当者にお問い合わせください。
購入で居住許可は得られるか
ご自身のマンションは選択的居住ビザの住居の要件を満たし、雇用以外の安定した収入、年約$34,800（31,000ユーロ）は別に証明します。住宅の購入そのものはイタリアの居住許可にはならず、このビザでは働けません。
投資家ビザは国債、イタリア企業の株式、スタートアップ、公益プロジェクトへの投資で発給され、不動産は対象に含まれません。居住資格がなくてもマンションは買え、EU市民はイタリア人と同じ条件で、ほかの国の国民は相互主義にもとづいて買えます。すべての方法はイタリアの居住資格を得る方法の記事にあります。
物件の探し方
- 予算と目的：投資、ビザで移住するための住まい、またはその両方。コンサルタントが都市、地区、支払い方法を確認します。
- 実在の物件を選定：売主の価格、面積、状態、利回りの計算がそろったマンション。
- 確認：権原、負担、地籍と建築許可との一致、既存の賃貸借契約。
- 委任状による遠隔での取引：納税者番号、手付金付きの予備契約、公証人のもとでの証書、権原の登記。
コンサルタントが、選定日時点の売主の価格を添えて、物件の候補をチャットにお送りします。
ほかの国の物件
ほかの国の投資用不動産：
- トルコで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- UAEで不動産投資：ドバイで何を買い、いくらかかるか
- セルビアで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- ブラジルで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- ジョージアで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- スペインで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- ブルガリアで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
- キプロスで不動産投資：何を買い、いくらかかるか
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この国での購入について詳しく：
すべての国と予算の比較は海外不動産投資のページにまとめました。
よくある質問
2026年、イタリアのマンションはいくらですか？
外国人はイタリアで不動産を買えますか？
マンションを買うとイタリアの居住許可は得られますか？
イタリアのマンションを貸すと利回りはどのくらいですか？
イタリアでマンションを買うときの税金は？
イタリアでマンションの所有者はどんな税金を払いますか？
イタリアで投資用のマンションはどこで買うべきですか？
イタリアのマンションは現地に行かずに買えますか？
ご自身で調べるのは大変ではありませんか？
手続き全体を一貫してサポートします：目的に合う物件を選び、法的な確認を行い、登記まで取引をサポートします。チャットでご質問ください。無料相談はここから始まります。官公庁や裁判所での法的代理は、Murblzの専門家が現地の資格を持つパートナーと連携して担当します。