Inmuebles para vivir e invertir · 2026-10-22
Comprar casa en Italia siendo español: precios, impuestos y rentabilidad
Apartamentos de US$ 117.000 a US$ 290.000 en Roma y Milán: qué pagas al comprar, qué declaras en España y cuánto deja el alquiler
Seleccionamos apartamentos en Italia para compradores que viven en España, revisamos la escritura anterior, el catastro y las cargas, preparamos el código fiscal italiano y llevamos la compra ante notario hasta la inscripción a tu nombre.
Como ciudadano de la UE compras en Italia en las mismas condiciones que un italiano. Abajo tienes apartamentos en venta en octubre de 2026 con precio exacto, la rentabilidad media de cada distrito y lo que declaras en España.
El mercado en resumen
Datos de octubre de 2026.
Casas y apartamentos en venta en Italia
Apartamento de 1 dormitorio con cocina aparte para reformar junto al metro C en venta
US$ 117.000
Rentabilidad del 6,1 % al año
Edificio de cinco plantas con ascensor en Centocelle, barrio residencial del este de Roma: dormitorio, cocina comedor aparte y baño, calefacción central. Pide reforma integral. Cerca están la línea C del metro, una estación de tren, colegios y tiendas.
Apartamento de 2 ambientes para reformar con jardín propio en el patio en venta
US$ 118.000
Rentabilidad del 5,7 % al año
Edificio de 1950 con galería común a lo largo de las viviendas en Baggio: salón con cocina, dormitorio y baño. Pide reforma integral, pero tiene jardín propio en el patio, cuarto auxiliar y bodega, y los gastos del edificio son mínimos.
Apartamento de 2 ambientes con entrada propia en un patio junto al metro en venta
US$ 145.000
Rentabilidad del 6,5 % al año
Vivienda independiente con entrada propia en un patio amplio y cuidado de un edificio de los años 60: salón con cocina, dormitorio grande y baño. Edificio y apartamento reformados, para entrar a vivir. Pigneto y San Lorenzo dejan una de las rentabilidades más altas de Roma.
Apartamento de 2 ambientes con gastos de edificio bajos en venta
US$ 156.000
Rentabilidad del 4,7 % al año
Edificio de 1960 sin ascensor en el barrio Martini, al sureste de Milán: salón, dormitorio, cocina pequeña y baño con ventana, puerta blindada y calefacción central con termostatos. En buen estado, con trastero en el desván; gastos del edificio, US$ 1.350 (1.200 euros) al año.
Apartamento reformado de 40 m² junto al metro y al parque Trotter en venta
US$ 200.000
Rentabilidad del 5,1 % al año
Edificio de 1950 con ascensor en el barrio NoLo, al norte de Piazzale Loreto: salón, cocina comedor y baño con ducha. Reformado, en parte amueblado, con calefacción propia y bodega. El metro cuadrado cuesta US$ 4.990 frente a US$ 5.450 de media en el distrito.
Apartamento de 2 ambientes para reformar junto al metro Piramide en venta
US$ 231.000
Rentabilidad del 5,7 % al año
Edificio de los años 30 con ascensor: salón con cocina, dormitorio y baño con ventana, con ventanas a un patio tranquilo. Pide reforma, y los tabiques no portantes permiten rehacer la distribución. Desde la estación Ostiense salen trenes al aeropuerto de Fiumicino y al mar de Ostia.
Apartamento de 40 m² con terraza y cocina aparte en venta
US$ 280.000
Rentabilidad del 4,2 % al año
Edificio cuidado de los años 70 con ascensores y conserje de jornada completa en Isola: salón amplio, cocina aparte, baño con ventana y una terraza espaciosa. Recién reformado con parqué nuevo. El metro cuadrado cuesta US$ 6.990 frente a US$ 7.300 de media en Isola, Sarpi y Cenisio.
Estudio reformado entre el Gianicolo y San Cosimato en venta
US$ 290.000
Rentabilidad del 4,8 % al año
Edificio de principios del siglo XX sin ascensor en una calle tranquila de Trastevere: cocina abierta al salón y ventanas al patio interior. Reforma reciente, inscrito en el catastro como vivienda, con calefacción y aire acondicionado por bomba de calor.
Precios por distrito en Roma y Milán
| Ciudad y distrito | Metro cuadrado | Apartamento de 50 m² |
|---|---|---|
| Roma, Centro Storico | US$ 9.850 (8.776 euros) | US$ 493.000 |
| Roma, Testaccio y Trastevere | US$ 7.470 (6.658 euros) | US$ 374.000 |
| Roma, Prati y Borgo | US$ 7.060 (6.289 euros) | US$ 353.000 |
| Roma, Garbatella y Ostiense | US$ 4.720 (4.205 euros) | US$ 236.000 |
| Roma, Pigneto y San Lorenzo | US$ 4.450 (3.961 euros) | US$ 222.000 |
| Roma, Centocelle | US$ 3.470 (3.088 euros) | US$ 173.000 |
| Media de Roma | cerca de US$ 4.300 (3.800 euros) | cerca de US$ 215.000 |
| Milán, Centro | US$ 12.610 (11.231 euros) | US$ 630.000 |
| Milán, Isola, Sarpi y Cenisio | US$ 7.300 (6.500 euros) | US$ 365.000 |
| Milán, Porta Vittoria y Lodi | US$ 5.770 (5.136 euros) | US$ 288.000 |
| Milán, Pasteur y Rovereto | US$ 5.450 (4.854 euros) | US$ 272.000 |
| Milán, Baggio y Bisceglie | US$ 3.700 (3.299 euros) | US$ 185.000 |
| Media de Milán | cerca de US$ 6.400 (5.700 euros) | cerca de US$ 320.000 |
Datos de septiembre de 2026: precio medio de oferta de la vivienda por distrito según el índice de septiembre de 2026. Cambio: 1,1225 dólares por euro, Banco Central Europeo, 19 de octubre de 2026.
Rentabilidad del alquiler e impuestos en Italia y en España
El alquiler de larga temporada deja un 5,9 % al año antes de impuestos en Roma y un 4,7 % en Milán. Las rentabilidades más altas están en los distritos con el metro cuadrado más bajo: Pigneto y San Lorenzo en Roma, 6,5 %, y Baggio y Affori en Milán, 5,7 %. Las más bajas, en los centros históricos, 3,3–3,9 %.
| Ciudad y distrito | Alquiler de 50 m² al mes | Rentabilidad al año |
|---|---|---|
| Roma, Pigneto y San Lorenzo | US$ 1.210 (1.080 euros) | 6,5 % |
| Roma, Centocelle | US$ 880 (780 euros) | 6,1 % |
| Roma, Garbatella y Ostiense | US$ 1.130 (1.010 euros) | 5,7 % |
| Roma, Testaccio y Trastevere | US$ 1.500 (1.340 euros) | 4,8 % |
| Roma, Centro Storico | US$ 1.620 (1.440 euros) | 3,9 % |
| Media de Roma | cerca de US$ 1.070 (960 euros) | 5,9 % |
| Milán, Baggio y Bisceglie | US$ 880 (790 euros) | 5,7 % |
| Milán, Pasteur y Rovereto | US$ 1.160 (1.040 euros) | 5,1 % |
| Milán, Porta Vittoria y Lodi | US$ 1.130 (1.010 euros) | 4,7 % |
| Milán, Isola, Sarpi y Cenisio | US$ 1.270 (1.130 euros) | 4,2 % |
| Milán, Centro | US$ 1.750 (1.560 euros) | 3,3 % |
| Media de Milán | cerca de US$ 1.250 (1.120 euros) | 4,7 % |
En Italia el alquiler de larga temporada paga un impuesto fijo del 21 %, o del 10 % con contrato de renta pactada, y el no residente lo paga allí. Cada año se paga además el IMU municipal sobre el valor catastral, porque para un residente en España la casa italiana es segunda vivienda. Si vendes antes de 5 años desde la compra, Italia grava la ganancia.
En España declaras en el IRPF tu renta mundial. El alquiler italiano entra en la base general con sus gastos deducibles, y el convenio entre España e Italia para evitar la doble imposición te permite descontar el impuesto pagado en Italia. Si la casa no se alquila, en España imputas cada año el 1,1 % del 50 % del precio de compra. La ganancia al vender tributa en la base del ahorro, del 19 al 30 %, con el mismo descuento.
Si tus inmuebles fuera de España superan los 50.000 euros, presentas el Modelo 720 entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente a la compra, y de nuevo si su valor sube más de 20.000 euros o si vendes. La casa cuenta también en el impuesto sobre el patrimonio si tu patrimonio neto supera el mínimo exento de tu comunidad. Más en Impuestos en Italia.
Qué gastos sumar al precio
Si compras a un particular, el impuesto de registro se calcula sobre el valor catastral, que está muy por debajo del precio de mercado. La tarifa del 2 % de primera vivienda la tiene el español que traslada su residencia al municipio en 18 meses; si sigues viviendo en España, pagas el 9 %. En obra nueva de un promotor se paga IVA en lugar del impuesto de registro.
| Gasto | Con un apartamento de US$ 290.000 (258.000 euros) | Parte del precio |
|---|---|---|
| Impuesto de registro si vende un particular | 9 % del valor catastral, 2 % en primera vivienda, como mínimo US$ 1.130 (1.000 euros) | del valor catastral |
| Impuestos hipotecario y catastral | US$ 113 (100 euros) | 0,04 % |
| Notario con 22 % de IVA | US$ 2.250–3.260 (2.000–2.900 euros) | 0,8–1,1 % |
| Código fiscal italiano | antes de la compra, en el consulado o en Hacienda italiana | gratis |
| Total además del precio y del impuesto de registro | US$ 2.360–3.370 (2.100–3.000 euros) | 0,8–1,2 % |
Datos de 2026: el Estado italiano fija los tipos del impuesto de registro y los impuestos fijos, y los honorarios del notario dependen del precio. Si firma un representante, se suma un poder con apostilla y traducción.
El catastro y las cargas se revisan antes del contrato preliminar
En Italia los errores más caros son un plano que no coincide con el catastro, obras sin licencia que impiden la escritura, deudas con el edificio que pasan al comprador y un impuesto mal calculado en España. Nuestro acompañamiento revisa la vivienda, los documentos y al vendedor y lleva la operación hasta la inscripción a tu nombre.
El costo del acompañamiento depende del presupuesto y del objetivo de la compra: lo calcula el gestor en el chat.
Cómo seleccionamos tu casa en Italia
- Definimos contigo el presupuesto, la ciudad y el objetivo: vivir parte del año, alquilar o reformar y alquilar.
- Seleccionamos apartamentos, comparamos el precio con el metro cuadrado del distrito y te enviamos planos, fotos, la rentabilidad y el cálculo de impuestos en Italia y en España.
- Revisamos la escritura anterior, la conformidad del catastro con el plano, las cargas, las deudas con el edificio y al vendedor, y preparamos tu código fiscal.
- Preparamos el contrato preliminar, la escritura ante notario y la inscripción a tu nombre, y te dejamos los datos para el Modelo 720 y tu declaración en España.
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Preguntas frecuentes
Puede un español comprar una casa en Italia?
Qué impuestos paga en España un español con casa en Italia?
Hay que presentar el Modelo 720 por una casa en Italia?
Cuánto cuesta una casa en Italia?
Cuánto se paga además del precio?
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Nos ocupamos de todo el proceso de principio a fin: seleccionamos inmuebles para tu objetivo, verificamos su situación legal y acompañamos la compra hasta la inscripción. Haz tu pregunta en el chat: la consulta gratuita empieza aquí mismo. La representación legal ante autoridades y tribunales la llevan los especialistas de Murblz junto con socios con licencia local.
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