海外投资房产 · 2026-10-18
在西班牙买房投资：买什么、多少钱
七个城市的在售公寓，附最低价格、收益率以及购房和持有的税费。
据西班牙住房部估值，2026年西班牙住房平均每平方米约2,600美元（2,400欧元），马德里约6,100美元，巴塞罗那约5,200美元，一年内房价上涨12.5%。托雷维耶哈的海边公寓85,000美元起。外国人买房无需许可；自2025年4月起，购房不再带来居留许可。
下面是现在在售的七套公寓，从托雷维耶哈的85,000美元到马贝拉的438,000美元，还有各城市每平方米价格、租金收益率、房价之外的税费，以及自住房对办居留的帮助。顾问会确认今天在售的房源和准确价格。
市场概览
价格和规定截至2026年。
投资者在西班牙买什么房产
西班牙现售的七套公寓，价格从85,000美元到438,000美元：海岸、马德里和巴塞罗那。价格、面积、楼层和房况以卖家信息为准；顾问会把文件、户型图和类似房源发到聊天中。
带泳池小区里一套带露台和私家日光浴台的一居室公寓
85,000美元
托雷维耶哈一个封闭式住宅小区顶层的39平方米公寓：一间卧室、一间浴室、带厨房的客厅、入口处的小露台，以及经室内楼梯上去的私家屋顶日光浴台。一个楼梯只有两户共用。小区有泳池和日光浴区，附近有商店和公交。公寓带家具和嵌入式衣柜出售。托雷维耶哈这类公寓月租470美元（410欧元）起，年收益率约6.6%。
带露台、可望见圣巴巴拉城堡的两居室公寓
154,000美元
距阿利坎特市中心步行10分钟的71平方米公寓，居住面积50平方米：两间卧室、一间浴室和厨房客厅一体的空间。8平方米的露台可看城市景观，卧室外的第二个阳台朝向圣巴巴拉城堡，窗户朝东南，全天明亮。5楼，无电梯，物业费每月12-23美元（10-20欧元）。需要简单装修。这类公寓月租940美元（830欧元）起，年收益率约7.3%。
距历史中心10分钟、带露台的一居室公寓
214,000美元
埃尔埃希多一栋带电梯的楼5楼的50平方米公寓：一间卧室、一间浴室、带家具家电的开放式厨房、储藏室，客厅和卧室都通向露台。步行10分钟到马拉加历史中心，大学和高等音乐学院就在附近，所以公寓全年都租得出去。这类公寓月租890美元（790欧元）起，年收益率约5%。
距海滩5分钟、卡巴尼亚尔老房带阳台的一整层
223,000美元
一栋典型卡巴尼亚尔老房的整个1楼，75平方米，有临街的独立入口：两间卧室通向沿立面的阳台，还有客餐厅、带家电的厨房、浴室和外廊。窗户朝东和朝西，楼况良好，可以直接入住。距海滩5分钟，大学区就在附近，还可以把天花板加高做阁楼书房。这类公寓月租1,290美元（1,140欧元）起，年收益率约6.9%。
拉瓦皮耶斯经典老楼里一套待装修的一居室公寓
248,000美元
马德里市中心拉瓦皮耶斯街区一栋经典老楼3楼的38平方米公寓：一间卧室、窗户临街的客厅、带窗的厨房、一间完整浴室和独立卫生间。公寓需要装修，价格在本区最低一档：买家装修后出租。拉瓦皮耶斯这类公寓月租990美元（880欧元）起，按买入价计算年收益率约4.8%。
1910年现代主义建筑里93平方米的两居室公寓
332,000美元
扩展区右区一套93平方米的公寓，居住面积88平方米：两间双人卧室、一间浴室和带厨房的客餐厅。2019年全面翻新，层高很高，铺实木地板，采光井上方是玻璃顶。1910年的现代主义建筑，有电梯，公寓位于底层，客厅窗户临街。附近有蒙努门塔尔和马里纳地铁站、凯旋门站和福特皮恩克市场。按政府租金指数，这套公寓月租1,600美元（1,420欧元），年收益率约5.8%。
距海滩300米、已翻新的两居室公寓
438,000美元
马贝拉市中心主干道上一栋带电梯的楼里的85平方米公寓：两间卧室，其中一间带独立浴室，另有第二间浴室、带开放式厨房的客厅和嵌入式衣柜。全面翻新，窗户朝西南，楼里安静。距海滩300米。这类公寓月租1,600美元（1,420欧元）起，年收益率约4.4%。
价格为卖家2026年报价，美元向上取整到千位，括号内为欧元。每套公寓的价格不超过该地区同类公寓最低价加10%。月租金取自该地区同类公寓的长租挂牌，巴塞罗那取自政府租金指数。楼层按房源中西班牙的计法。我们每月核对卡片，房源售出后换成同类型、同价位的公寓。
2026年西班牙各城市每平方米房价
马德里、巴塞罗那和马贝拉的房子最贵：每平方米价格是全国平均的两倍。2026年第二季度，西班牙住房评估价值同比上涨12.5%、环比上涨1.7%，马拉加和马贝拉所在的安达卢西亚同比上涨13.8%。
| 城市 | 每平方米评估价 | 50平方米公寓 |
|---|---|---|
| 马德里 | 约6,100美元（5,400欧元） | 约300,000美元 |
| 巴塞罗那 | 约5,200美元（4,600欧元） | 约260,000美元 |
| 马贝拉 | 约5,100美元（4,500欧元） | 约250,000美元 |
| 马拉加 | 约3,700美元（3,300欧元） | 约190,000美元 |
| 瓦伦西亚 | 约3,300美元（3,000欧元） | 约170,000美元 |
| 阿利坎特 | 约2,600美元（2,300欧元） | 约130,000美元 |
| 托雷维耶哈 | 约2,500美元（2,300欧元） | 约130,000美元 |
| 西班牙全国 | 约2,600美元（2,400欧元） | 约130,000美元 |
2026年数据：西班牙住房部公布的2026年第二季度自由市场住房评估价值；美元按2026年汇率换算。
出租能带来多少收益
马德里长租的毛收益率约为税前年化5.0%。海岸更高：卡片中托雷维耶哈、阿利坎特和瓦伦西亚的公寓出租收益率为6.6%-7.3%。西班牙大城市正在收紧面向游客的短租规定，所以卡片中的收益率按长租计算。
| 非税务居民的税 | 税率 |
|---|---|
| 出租 | 租金的24%；欧盟公民为19%，可扣除费用 |
| 公寓空置 | 按地籍价值每年1.1%-2%的推定收入征收24%（欧盟公民19%） |
| 出售 | 增值部分的19%；买方代扣房价的3%用于抵税 |
| 年度房产税 | 交给市政府，税率由城市确定 |
2026年数据：收益率为马德里平均值；各国对比见租金收益率表。
出售时市政府还会征收土地增值税。税务居民和非税务居民的税率见西班牙税务页面。
房价之外还要算哪些费用
| 费用 | 金额 |
|---|---|
| 购买二手房的税 | 由大区确定：马德里6%，加泰罗尼亚10% |
| 从开发商购买新房 | 10%增值税，另加0.5%-1.5%的大区印花税 |
| 公证和产权登记处登记 | 按房价适用国家收费标准 |
| 定金合同的定金 | 房价的10%，计入房价 |
| 外国人税号和西班牙银行账户 | 交易前需要办好 |
2026年数据。中介费和翻译费视交易而定；顾问会按具体公寓计算总费用。
购房能否获得居留
自住房有助于办理非盈利居留：它能证明您的住址，并降低审核时计入的开支，申请的依据是足够的被动收入。西班牙已不再凭购房发放居留许可：门槛为562,000美元（500,000欧元）的项目已被第1/2025号组织法关闭，自2025年4月3日起不再受理新申请。
为外国雇主或客户远程工作，可以申请数字游民签证，此外还有工作、经商、留学和家庭团聚等途径。没有居留也可以买公寓：不需要任何许可，对国籍也没有限制。所有途径请看文章如何获得西班牙居留。
我们如何找房
- 预算和目标：投资、移居用房，或两者兼顾。顾问会确认城市、区域以及您的付款方式。
- 精选真实房源：附卖家报价、面积、房况和收益测算的公寓。
- 核查：产权登记处、地籍和市政府记录，房产税和物业费欠款，出租许可。
- 凭委托书远程交易：外国人税号、银行账户、定金合同、公证和产权登记。
顾问会把精选房源发到聊天中，附选房当天的卖家报价。
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所有国家和预算的对比，请看海外投资房产页面。
常见问题
2026年西班牙一套公寓多少钱？
外国人可以在西班牙买房吗？
在西班牙买公寓能办居留吗？
在西班牙出租公寓收益多少？
在西班牙买公寓要交哪些税？
非税务居民业主在西班牙要交哪些税？
在西班牙哪里买公寓适合投资？
可以远程在西班牙买公寓吗？
不想自己摸索？
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