2026年外国人在西班牙贷款买房
西班牙银行向非居民放贷：房价的60%-70%，期限最长20-25年，年利率3%-4.5%。除首付外，还需要房价的10%-12%用于税费和其他费用。
可以。西班牙银行向非居民发放房贷：一般为房价和评估价中较低者的60%-70%，期限最长20-25年。2026年利率约为每年3%-4.5%。贷款不需要居留，购房本身也不再提供居留。
| 要点 | 2026年 |
|---|---|
| 非居民 | 可以申请，无需居留许可 |
| 首付 | 房价的30%-40%，另加10%-12%的税费和其他费用 |
| 利率 | 每年约3%-4.5%，多为固定利率 |
| 期限 | 最长20-25年，须在借款人70-75岁前还清 |
| 贷款币种 | 欧元 |
| 负债率 | 所有贷款月供合计不超过净收入的30%-35% |
| 购置税 | 二手房6%-10%，新房10%加印花税 |
| 购房办居留 | 自2025年4月3日起不再发放 |
数据核实日期：2026年10月7日
西班牙是欧洲对外国买家最开放的房贷市场之一：银行按单独的项目向非居民放贷，公寓本身就是抵押物。您需要外国人身份号码、西班牙银行账户、收入证明和房产评估。
非居民的条件比居民更严：银行不是贷80%，而是房价的60%-70%，期限也更短。所需自有资金明显多于首付：房价10%-12%的税费和交易费用不能贷款。下面介绍哪些银行面向外国人、需要多少收入、交易如何进行以及要花多少钱。
西班牙哪些银行向外国人放贷
| 银行 | 适用对象 | 条件 |
|---|---|---|
| 桑坦德银行 | 在海外有收入的非居民 | 单独的非居民项目，一般最高可贷房价的60% |
| 西班牙对外银行 | 非居民和西班牙居民 | 非居民最高可贷房价的70%，部分情况下期限最长30年 |
| 凯克萨银行、萨瓦德尔银行、银基银行 | 非居民；每家银行有自己的条件和国家名单 | 一般为房价的60%-70%，固定或混合利率 |
| 专业房贷机构 | 收入结构复杂的借款人 | 首付和利率都高于银行 |
银行按两个数字中较低的一个计算贷款：合同价或评估价。评估由在西班牙银行登记的独立公司进行，如果评估价低于房价，差额由买方支付。
利率可以是固定、浮动（与欧元区银行间利率挂钩）或混合：前几年固定，之后浮动。非居民更常获得固定利率，可以避免月供上涨。
捆绑产品能换来最好的条件：寿险和家财险、收入转入该账户。可以拒绝，但利率会提高。
收入要求和所需文件
银行评估您在海外的收入：2年的纳税申报表、收入证明或企业财务报表、银行流水和居住国的信用报告。非欧元收入会按汇率波动打折计算，所以贷款额会更少。
关键指标是负债率：所有每月贷款还款，包括未来的房贷和在本国的贷款，不得超过净收入的30%-35%。签有长期合同的雇员比企业主更容易获批。
申请所需文件：
- 护照和外国人身份号码
- 西班牙银行账户
- 最近2年的纳税申报表
- 收入证明和劳动合同，或您企业的财务报表
- 6-12个月的银行流水
- 居住国的信用报告
- 资产和其他贷款的信息
- 公寓的预售合同和产权登记摘录
文件需附宣誓翻译的西班牙语译本。先拿到银行批复再付定金：定金一般为房价的10%，按一般规则，买方退出交易时定金不退。
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贷款买房的流程：分步说明
- 办理外国人身份号码，开立西班牙银行账户。
- 提交收入文件，取得贷款金额的原则性批复。
- 选好公寓，在产权登记处核查，签订预售合同并支付定金。
- 委托评估，取得银行写明贷款条件的有约束力的方案。
- 等待法定的10天审阅期，并去公证人处，由公证人免费讲解合同。
- 同一天在公证人面前签署买卖契约和抵押契约，缴税并登记产权和抵押。
银行出具方案到签约之间的十天是法律为保护借款人规定的：这段时间里公证人会确认您已理解条件，并记录在案。不能提前签约。
从批复到完成交易一般需要6-8周。持公证委托书的代理人可以代签，但银行更常要求本人到场。
购房和持有成本
| 项目 | 费用 |
|---|---|
| 房产转让税，二手房 | 房价的6%-10%，由大区规定 |
| 新房 | 10%增值税加大区税率的印花税 |
| 买卖契约的公证和产权登记 | 约为房价的1% |
| 银行的房产评估 | 约350-680美元 |
| 银行贷款手续费 | 贷款金额的0-1% |
| 家财险和寿险 | 每年缴纳，按保险公司费率 |
| 我们的陪同服务 | 顾问会在聊天中为您计算 |
主要费用是购置税。二手房缴纳房产转让税：马德里6%，加泰罗尼亚10%。新房缴纳10%的增值税，另加大区税率的印花税。马德里一套190,000美元的公寓，税约12,000美元。
抵押契约的公证费、登记费和印花税由银行支付；借款人只付评估费。提前还款手续费有法定上限：浮动利率前3年不超过0.25%，固定利率前10年不超过2%。
非居民业主每年缴纳市政房产税，还要按住房的推定收入缴纳非居民税，即使房子没有出租。出租房选房见西班牙投资房产页面，价格和购房流程见在西班牙买公寓一文。
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在西班牙买房能办居留吗
购房办居留已经关闭：自2025年4月3日起不再受理新申请。无论价值多少，贷款还是全款买的公寓，都不提供在西班牙居住的权利。
房主适合其他依据：靠被动收入生活的人可以办不能工作的居留，远程工作的人可以办数字游民签证。两种情况下，自有住房都有助于证明住址。详见如何获得西班牙居留一文和数字游民签证页面。
谁能贷款：按国籍的规定
欧盟国家的公民和居民能获得最好的条件：最高可贷房价的70%，期限更长。其他国家的借款人更常获批50%-60%，非欧元收入会打折计算。
没有欧盟居留许可的俄罗斯和白俄罗斯公民实际上拿不到房贷：欧盟银行被禁止接受他们超过120,000美元的存款，没有居留也很少能开户。持有西班牙或其他欧盟国家居留许可的，按一般条件审批，但资金来源审查时间更长。
自2025年1月起一直在讨论对不在西班牙居住的非欧盟买家征收最高为房价100%的税，但相关法律并未通过：2026年购房按普通税率征税。
另一种选择：开发商分期付款
新房按进度付款：先付预订金，施工期间分阶段支付房价的20%-30%，交钥匙时付清余款，这部分由房贷支付。开发商必须用银行保函或保险保障买方的预付款：楼房未能交付时，款项会退还。
像土耳其或阿联酋那样交房后的免息分期，在西班牙几乎没有。所以被银行拒贷的人只能全款购买，或用本国房产抵押贷款。
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常见问题
外国人可以在西班牙贷款买房吗？
非居民在西班牙贷款买房首付多少？
2026年西班牙房贷利率是多少？
在西班牙贷款买房需要多少收入？
在西班牙贷款买公寓能办居留吗？
西班牙买房要交哪些税？
西班牙的房贷可以提前还款吗？
在西班牙贷款买房需要多长时间？
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