Hipoteca para extranjeros en España en 2026
Los bancos españoles prestan a no residentes: el 60-70 % del valor, a 20-25 años, al 3-4,5 % anual. Además de la entrada hace falta otro 10-12 % del precio para impuestos y gastos.
Sí. Los bancos españoles dan hipotecas a no residentes: normalmente el 60-70 % del menor entre el precio y la tasación, a 20-25 años. Los tipos en 2026 rondan el 3-4,5 % anual. Para el préstamo no hace falta residencia, y la residencia se obtiene por otras vías.
| Datos clave | 2026 |
|---|---|
| No residentes | pueden pedirla, sin permiso de residencia |
| Entrada | 30-40 % del valor, más un 10-12 % para impuestos y gastos |
| Tipo de interés | alrededor del 3-4,5 % anual, más a menudo fijo |
| Plazo | hasta 20-25 años, con la deuda pagada antes de que el titular cumpla 70-75 años |
| Moneda del préstamo | euro |
| Endeudamiento | todas las cuotas de préstamos, no más del 30-35 % de los ingresos netos |
| Impuesto de compra | 6-10 % en la vivienda de segunda mano, 10 % más actos jurídicos documentados en la obra nueva |
| Residencia por la compra | cerrada desde el 3 de abril de 2025; hay otras vías |
Datos comprobados: 07.10.2026
España es uno de los mercados hipotecarios más abiertos de Europa para compradores de otros países: los bancos prestan a no residentes con programas propios, con el piso como garantía. Hace falta el número de identidad de extranjero, una cuenta en un banco español, ingresos acreditados y una tasación.
Las condiciones para un no residente son más exigentes que para un residente: el banco da el 60-70 % del valor en lugar del 80 %, y a un plazo más corto. Hace falta bastante más dinero propio que la entrada: los impuestos y los gastos de la compra, un 10-12 % del precio, no se financian. Abajo: qué bancos trabajan con extranjeros, qué ingresos hacen falta, cómo es la operación y cuánto cuesta.
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Qué bancos dan hipotecas a extranjeros en España
| Banco | Para quién | Condiciones |
|---|---|---|
| Santander | no residentes con ingresos en el extranjero | un programa aparte para no residentes, normalmente hasta el 60 % del valor |
| BBVA | no residentes y residentes en España | hasta el 70 % del valor para no residentes, en algunos casos a un plazo de hasta 30 años |
| CaixaBank, Sabadell, Bankinter | no residentes; cada banco tiene sus condiciones y su lista de países | normalmente el 60-70 % del valor, tipo fijo o mixto |
| Entidades hipotecarias especializadas | prestatarios con ingresos complejos | más entrada y un tipo más alto que en un banco |
El banco calcula el préstamo sobre la menor de dos cifras: el precio del contrato o la tasación. La tasación la hace una sociedad independiente inscrita en el Banco de España, y si sale por debajo del precio, el comprador paga la diferencia.
El tipo puede ser fijo, variable, ligado al euríbor, o mixto: fijo los primeros años y luego variable. A los no residentes se les ofrece más a menudo un tipo fijo, que protege de la subida de las cuotas.
Las mejores condiciones vienen con productos vinculados: seguro de vida y de hogar, ingresos domiciliados en la cuenta. Se pueden rechazar, pero el tipo sube.
Requisitos de ingresos y documentos
El banco valora los ingresos en el extranjero: declaraciones de impuestos de 2 años, un certificado de salario o las cuentas del negocio, extractos bancarios y un informe de crédito del país de residencia. Los ingresos que no son en euros se cuentan con un margen por las oscilaciones del tipo de cambio, así que el préstamo sale menor.
La cifra clave es el endeudamiento: todas las cuotas mensuales de préstamos, incluida la futura hipoteca y los créditos en su país, no deben pasar del 30-35 % de los ingresos netos. Un empleado con contrato indefinido obtiene la aprobación con más facilidad que un empresario.
Documentos para la solicitud:
- pasaporte y número de identidad de extranjero
- una cuenta en un banco español
- declaraciones de impuestos de los últimos 2 años
- certificado de salario y contrato de trabajo, o las cuentas de su negocio
- extractos bancarios de 6-12 meses
- un informe de crédito del país de residencia
- datos de bienes y de otros préstamos
- el contrato previo del piso y la nota simple del registro de la propiedad
Los documentos se presentan con traducción jurada al español. Obtenga la aprobación del banco antes de pagar las arras: suelen ser el 10 % del precio, y por regla general el comprador las pierde si se retira de la operación.
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Cómo es una compra con hipoteca: paso a paso
- Obtener el número de identidad de extranjero y abrir una cuenta en un banco español.
- Presentar los documentos de ingresos y obtener la aprobación previa del monto.
- Elegir el piso, revisarlo en el registro de la propiedad y firmar un contrato de arras.
- Encargar la tasación y recibir la oferta vinculante del banco con las condiciones del préstamo.
- Esperar los 10 días previstos para estudiar las condiciones y acudir al notario, que explica el contrato gratis.
- Firmar ante notario la escritura de compraventa y la hipoteca el mismo día, pagar el impuesto e inscribir la propiedad y la carga.
Los diez días entre la oferta del banco y la firma los da la ley para proteger al prestatario: en ese tiempo el notario comprueba que usted entendió las condiciones y lo deja por escrito. Antes no se puede firmar.
De la aprobación a la firma suelen pasar 6-8 semanas. Puede firmar un representante con poder notarial, aunque los bancos suelen pedir que acuda en persona.
Gastos de la compra y de la propiedad
| Concepto | Costo |
|---|---|
| Impuesto de transmisiones patrimoniales, vivienda de segunda mano | 6-10 % del precio, según la comunidad autónoma |
| Obra nueva | 10 % de IVA más actos jurídicos documentados al tipo de la comunidad |
| Notario y registro de la propiedad por la compraventa | alrededor del 1 % del precio |
| Tasación del inmueble para el banco | unos US$ 350-680 |
| Comisión de apertura del banco | del 0 al 1 % del monto |
| Seguro de hogar y de vida | cada año, según la tarifa de la aseguradora |
| Nuestro acompañamiento | lo calcula un asesor en el chat |
El gasto principal es el impuesto de compra. En la vivienda de segunda mano es el impuesto de transmisiones patrimoniales: 6 % en Madrid, 10 % en Cataluña. En la obra nueva se paga un 10 % de IVA más actos jurídicos documentados al tipo de la comunidad. En un piso de US$ 190.000 en Madrid el impuesto ronda los US$ 12.000.
En la escritura de la hipoteca, el notario, el registro y los actos jurídicos documentados los paga el banco; el prestatario paga solo la tasación. La comisión por amortización anticipada tiene un tope legal: con tipo variable, no más del 0,25 % los primeros 3 años; con tipo fijo, no más del 2 % los primeros 10 años.
Un propietario no residente paga cada año el impuesto municipal sobre bienes inmuebles y el impuesto de no residentes sobre la renta imputada de la vivienda, aunque no la alquile. Cómo elegir un inmueble para alquilar se explica en la página de inmuebles de inversión en España, y los precios y la compra, en el artículo sobre comprar casa en España.
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Da la residencia en España comprar una vivienda
La residencia por compra de vivienda cerró: desde el 3 de abril de 2025 no se aceptan solicitudes nuevas. Un piso de cualquier valor, comprado con hipoteca o con dinero propio, no da por sí solo el derecho a vivir en España.
Para un propietario funcionan otras vías: la residencia no lucrativa para quienes viven de ingresos pasivos y el visado de nómada digital para el trabajo remoto. En ambos casos la vivienda propia ayuda a acreditar el domicilio. Más en el artículo cómo obtener la residencia en España y en la página del visado de nómada digital.
Quién puede obtener una hipoteca: condiciones según la ciudadanía
Los bancos dan las mejores condiciones a ciudadanos y residentes de la Unión Europea: hasta el 70 % del valor y un plazo más largo. A los prestatarios de otros países se les aprueba más a menudo el 50-60 %, y los ingresos que no son en euros se cuentan con descuento.
Con un permiso de residencia de España o de otro país de la Unión Europea la solicitud se estudia en condiciones generales; para algunos pasaportes la revisión del origen de los fondos lleva más tiempo, y el asesor la prepara con antelación.
Desde enero de 2025 se debate un impuesto de hasta el 100 % del valor para compradores de fuera de la Unión Europea que no viven en España, pero no se ha aprobado ninguna ley: en 2026 las compras tributan a los tipos ordinarios.
La alternativa: pagos a plazos con la promotora
En la obra nueva se paga según un calendario: una reserva, luego el 20-30 % del precio por etapas durante la construcción y el resto a la entrega de las llaves, que es la parte que cubre la hipoteca. La promotora debe proteger los anticipos del comprador con un aval bancario o un seguro: si el edificio no se entrega, el dinero se devuelve.
Los plazos sin intereses después de la entrega, como en Turquía o en los Emiratos, casi no existen en España. Así que, si el banco presta menos de lo necesario, la compra se completa con dinero propio o con un préstamo con garantía de un inmueble en su país.
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Preguntas frecuentes
Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en España?
Qué entrada necesita un no residente para una hipoteca en España?
Qué tipos de interés tienen las hipotecas en España en 2026?
Qué ingresos hacen falta para una hipoteca en España?
Comprar un piso con hipoteca da la residencia en España?
Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España?
Se puede amortizar antes una hipoteca en España?
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