Hypothek für Ausländer in Spanien 2026
Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige: 60–70 % des Werts für bis zu 20–25 Jahre zu 3–4,5 % im Jahr. Zusätzlich zum Eigenkapital braucht man weitere 10–12 % des Preises für Steuern und Kosten.
Ja. Spanische Banken vergeben Hypotheken an Nichtansässige: meist 60–70 % des niedrigeren Werts aus Preis und Gutachten, für bis zu 20–25 Jahre. Die Zinsen liegen 2026 bei etwa 3–4,5 % im Jahr. Für den Kredit braucht man keinen Aufenthaltstitel, und der Kauf selbst gibt keinen mehr.
| Das Wichtigste | 2026 |
|---|---|
| Nichtansässige | möglich, ohne Aufenthaltstitel |
| Eigenkapital | 30–40 % des Werts plus 10–12 % für Steuern und Kosten |
| Zinssatz | etwa 3–4,5 % im Jahr, häufiger fest |
| Laufzeit | bis 20–25 Jahre, Tilgung bis zum 70.–75. Geburtstag des Kreditnehmers |
| Kreditwährung | Euro |
| Schuldenlast | alle Kreditraten höchstens 30–35 % des Nettoeinkommens |
| Steuer beim Kauf | 6–10 % bei Bestandswohnungen, 10 % plus Stempelsteuer bei Neubauten |
| Aufenthalt für den Kauf | seit dem 3. April 2025 nicht mehr erteilt |
Daten geprüft: 07.10.2026
Spanien ist einer der offensten Hypothekenmärkte Europas für Käufer aus anderen Ländern: Banken vergeben Kredite an Nichtansässige über eigene Programme, mit der Wohnung selbst als Sicherheit. Man braucht eine Identifikationsnummer für Ausländer, ein spanisches Bankkonto, nachgewiesenes Einkommen und ein Gutachten.
Die Bedingungen für einen Nichtansässigen sind strenger als für einen Ansässigen: Die Bank gibt nicht 80 %, sondern 60–70 % des Werts, und für eine kürzere Laufzeit. Man braucht spürbar mehr eigenes Geld als das Eigenkapital: Steuern und Nebenkosten, 10–12 % des Preises, werden nicht finanziert. Im Folgenden: welche Banken mit Ausländern arbeiten, welches Einkommen nötig ist, wie das Geschäft abläuft und was es kostet.
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Welche Banken in Spanien Ausländern Kredite geben
| Bank | Wer infrage kommt | Bedingungen |
|---|---|---|
| Santander | Nichtansässige mit Einkommen im Ausland | ein eigenes Programm für Nichtansässige, meist bis 60 % des Werts |
| BBVA | Nichtansässige und Ansässige Spaniens | bis 70 % des Werts für Nichtansässige, in manchen Fällen eine Laufzeit bis 30 Jahre |
| CaixaBank, Sabadell, Bankinter | Nichtansässige; jede Bank hat eigene Bedingungen und eine eigene Länderliste | meist 60–70 % des Werts, fester oder gemischter Zinssatz |
| Spezialisierte Hypothekengeber | Kreditnehmer mit komplexem Einkommen | höheres Eigenkapital und höherer Zins als bei einer Bank |
Die Bank berechnet den Kredit aus dem niedrigeren von zwei Werten: dem Vertragspreis oder dem Gutachten. Das Gutachten erstellt ein unabhängiges, bei der Bank von Spanien eingetragenes Unternehmen, und liegt es unter dem Preis, zahlt der Käufer die Differenz.
Der Zinssatz kann fest, variabel, an den Interbankenzinssatz des Euroraums gebunden oder gemischt sein: in den ersten Jahren fest, danach variabel. Nichtansässigen wird häufiger ein fester Zinssatz angeboten, der vor steigenden Raten schützt.
Die besten Bedingungen gibt es mit verbundenen Produkten: Lebens- und Gebäudeversicherung, Einkommen, das auf das Konto fließt. Man kann sie ablehnen, aber dann steigt der Zins.
Anforderungen an das Einkommen und Unterlagen
Die Bank bewertet das Einkommen im Ausland: Steuererklärungen für 2 Jahre, eine Gehaltsbescheinigung oder Geschäftsabschlüsse, Kontoauszüge und eine Bonitätsauskunft aus dem Wohnsitzland. Einkommen, das nicht in Euro ist, wird mit einem Abschlag für Wechselkursschwankungen gerechnet, sodass der Kredit kleiner ausfällt.
Die Schlüsselgröße ist die Schuldenlast: Alle monatlichen Kreditraten, einschließlich der künftigen Hypothek und Kredite im Heimatland, dürfen 30–35 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Ein Angestellter mit unbefristetem Vertrag wird leichter genehmigt als ein Unternehmer.
Unterlagen für den Antrag:
- ein Reisepass und eine Identifikationsnummer für Ausländer
- ein spanisches Bankkonto
- Steuererklärungen der letzten 2 Jahre
- eine Gehaltsbescheinigung und der Arbeitsvertrag oder Ihre Geschäftsabschlüsse
- Kontoauszüge für 6–12 Monate
- eine Bonitätsauskunft aus dem Wohnsitzland
- Angaben zu Vermögen und anderen Krediten
- der Vorvertrag für die Wohnung und ein Grundbuchauszug
Die Unterlagen werden mit einer beeidigten Übersetzung ins Spanische eingereicht. Holen Sie die Zusage der Bank ein, bevor Sie die Anzahlung leisten: Sie beträgt meist 10 % des Preises, und in der Regel verliert der Käufer sie, wenn er vom Geschäft zurücktritt.
Wie ein Kauf mit Hypothek abläuft: Schritte
- Eine Identifikationsnummer für Ausländer erhalten und ein spanisches Bankkonto eröffnen.
- Einkommensnachweise einreichen und eine grundsätzliche Zusage über den Betrag erhalten.
- Eine Wohnung wählen, sie im Grundbuch prüfen und einen Vorvertrag mit Anzahlung unterzeichnen.
- Das Gutachten beauftragen und das verbindliche Angebot der Bank mit den Kreditbedingungen erhalten.
- Die 10 Tage abwarten, die zum Prüfen der Bedingungen vorgesehen sind, und den Notar aufsuchen, der den Vertrag kostenlos erläutert.
- Kaufurkunde und Hypothek am selben Tag vor dem Notar unterzeichnen, die Steuer zahlen und Eigentum und Belastung eintragen lassen.
Die zehn Tage zwischen dem Angebot der Bank und der Unterzeichnung schreibt das Gesetz zum Schutz des Kreditnehmers vor: In dieser Zeit prüft der Notar, dass Sie die Bedingungen verstanden haben, und hält das fest. Früher unterschreiben kann man nicht.
Von der Zusage bis zum Abschluss vergehen meist 6–8 Wochen. Ein Vertreter mit notarieller Vollmacht kann unterschreiben, doch Banken bitten häufiger um persönliches Erscheinen.
Kosten für Kauf und Besitz
| Posten | Kosten |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer, Bestandswohnungen | 6–10 % des Preises, von der Region festgelegt |
| Neubau | 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer zum regionalen Satz |
| Notar und Grundbuch für die Kaufurkunde | etwa 1 % des Preises |
| Gutachten der Immobilie für die Bank | etwa 350–680 $ |
| Bearbeitungsgebühr der Bank | 0 bis 1 % des Betrags |
| Gebäude- und Lebensversicherung | jährlich, nach dem Tarif des Versicherers |
| Unsere Begleitung | berechnet ein Berater im Chat |
Der größte Posten ist die Steuer beim Kauf. Auf dem Bestandsmarkt ist es die Grunderwerbsteuer: 6 % in Madrid, 10 % in Katalonien. Bei einem Neubau zahlt man 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer zum regionalen Satz. Bei einer Wohnung für 190.000 $ in Madrid beträgt die Steuer etwa 12.000 $.
Bei der Hypothekenurkunde zahlt die Bank Notar, Grundbuch und Stempelsteuer; der Kreditnehmer zahlt nur das Gutachten. Die Gebühr für eine vorzeitige Rückzahlung ist gesetzlich begrenzt: bei variablem Zins höchstens 0,25 % in den ersten 3 Jahren, bei festem Zins höchstens 2 % in den ersten 10 Jahren.
Ein nichtansässiger Eigentümer zahlt jedes Jahr die kommunale Grundsteuer und die Steuer für Nichtansässige auf ein unterstelltes Einkommen aus der Wohnung, auch wenn sie nicht vermietet ist. Die Auswahl einer Mietimmobilie beschreibt die Seite Anlageimmobilien in Spanien, Preise und Ablauf des Kaufs der Artikel über den Wohnungskauf in Spanien.
Gibt ein Immobilienkauf in Spanien einen Aufenthaltstitel
Nein. Der Aufenthalt für den Kauf einer Wohnung ist geschlossen: Seit dem 3. April 2025 werden keine neuen Anträge angenommen. Eine Wohnung jeden Werts, mit Hypothek oder eigenem Geld gekauft, gibt kein Recht, in Spanien zu leben.
Für einen Wohnungseigentümer passen andere Gründe: ein Aufenthalt ohne Arbeitsrecht für alle, die von passivem Einkommen leben, und das Visum für digitale Nomaden für Fernarbeit. In beiden Fällen hilft die eigene Wohnung, eine Adresse nachzuweisen. Mehr im Artikel darüber, wie man einen Aufenthaltstitel in Spanien erhält, und auf der Seite zum Visum für digitale Nomaden.
Einschränkungen für bestimmte Staatsangehörigkeiten
Die besten Bedingungen geben Banken Staatsangehörigen und Ansässigen von Ländern der Europäischen Union: bis 70 % des Werts und eine längere Laufzeit. Kreditnehmer aus anderen Ländern erhalten häufiger 50–60 %, und Einkommen, das nicht in Euro ist, wird mit Abschlag gerechnet.
Staatsangehörige Russlands und Belarus ohne Aufenthaltstitel in der Europäischen Union erhalten in der Praxis keine Hypotheken: Banken in der Europäischen Union dürfen von ihnen keine Einlagen über 120.000 $ annehmen, und Konten werden ohne Aufenthalt selten eröffnet. Mit einem Aufenthaltstitel Spaniens oder eines anderen Landes der Europäischen Union wird der Antrag zu allgemeinen Bedingungen geprüft, die Prüfung der Herkunft der Mittel dauert aber länger.
Eine Steuer von bis zu 100 % des Werts für Käufer aus Ländern außerhalb der Europäischen Union, die nicht in Spanien leben, wird seit Januar 2025 diskutiert, ein Gesetz wurde aber nicht verabschiedet: 2026 werden Käufe zu den üblichen Sätzen besteuert.
Die Alternative: Ratenzahlung beim Bauträger
Bei einem Neubau zahlt man nach Plan: eine Reservierung, dann 20–30 % des Preises in Etappen während des Baus und den Rest bei der Schlüsselübergabe, und diesen Teil deckt eine Hypothek. Der Bauträger muss die Anzahlungen des Käufers mit einer Bankgarantie oder Versicherung absichern: Wird das Gebäude nicht fertig, gibt es das Geld zurück.
Zinsfreie Raten nach der Übergabe wie in der Türkei oder in den Vereinigten Arabischen Emiraten gibt es in Spanien kaum. Wer von einer Bank abgelehnt wird, kauft deshalb bar oder mit einem Kredit, der durch eine Immobilie im eigenen Land gesichert ist.
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Häufige Fragen
Können Ausländer in Spanien eine Hypothek bekommen?
Welches Eigenkapital braucht ein Nichtansässiger für eine Hypothek in Spanien?
Wie hoch sind die Hypothekenzinsen in Spanien 2026?
Welches Einkommen braucht man für eine Hypothek in Spanien?
Gibt der Kauf einer Wohnung mit Hypothek einen spanischen Aufenthaltstitel?
Welche Steuern zahlt man beim Kauf einer Wohnung in Spanien?
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