Hypothek für Ausländer in Georgien 2026

Banken vergeben Kredite an Nichtansässige ohne Aufenthaltstitel: 30–40 % Eigenkapital, Zinsen ab 8 % in Dollar, Laufzeiten bis 20 Jahre. Eine Steuer beim Kauf gibt es nicht.

Ja, georgische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige. Ein Aufenthaltstitel ist nicht nötig, entscheidend ist ein nachgewiesenes Einkommen. Das Eigenkapital beträgt 30–40 % des Preises, und der Zins beginnt bei 8 % im Jahr in Dollar.

Georgien ist einer der wenigen Märkte, auf denen ein Ausländer eine Hypothek ohne Aufenthaltstitel und ohne örtliches Gehalt bekommt. Die großen Banken prüfen Anträge von Nichtansässigen anhand ausländischer Einkommensnachweise, und der Kauf selbst dauert wenige Tage: Ein Notar ist nicht nötig, und das Eigentum wird im Öffentlichen Register eingetragen.

Der Preis für diesen Zugang sind die Zinsen. Ein Kredit in Dollar kostet ab 8 % im Jahr, in Lari etwa 12 %, und Gebühren und Versicherung erhöhen die Gesamtkosten um weitere 1–2 Prozentpunkte. Vor dem Antrag lohnt sich daher ein Vergleich der Hypothek mit einer Ratenzahlung beim Bauträger, die bei Neubauten oft zinsfrei ist.

Welche Banken in Georgien Ausländern Kredite geben

Den Rahmen setzt die Nationalbank Georgiens. Ein Kredit darf 85 % des Immobilienwerts in Lari oder 70 % in Fremdwährung nicht übersteigen, und Hypotheken in Dollar und Euro werden für höchstens 10 Jahre vergeben. Ausländern geben Banken weniger als die Obergrenze: meist 60–70 % des Gutachtenwerts.

Die Banken unterscheiden sich bei Höchstbetrag, Alter des Kreditnehmers und der Liste der Länder, deren Einkommen sie anerkennen. Es ist sinnvoll, sich bei zwei Banken gleichzeitig zu bewerben: Die Entscheidung ist kostenlos und dauert wenige Tage.

Ein Kredit in Lari hat einen höheren Zins, aber kein Währungsrisiko für alle, die in Georgien verdienen. Mit Einkommen in Dollar oder Euro ist es sinnvoller, in derselben Währung zu leihen: Die Rate steigt dann nicht mit dem Wechselkurs.

Anforderungen an das Einkommen und Unterlagen

Die Bank achtet auf ein stabiles Einkommen in den letzten 6–12 Monaten: Gehalt, Geschäftseinkünfte, Miete oder Dividenden. Einkommen im Ausland wird anerkannt, wenn es durch ein Schreiben des Arbeitgebers und übersetzte Kontoauszüge belegt ist. Unternehmer brauchen die Abschlüsse ihrer Firma.

Die Kreditrate ist als Anteil am Einkommen begrenzt: 20 bis 50 % je nach Kreditwährung und Einkommenshöhe. Bei Fremdwährungskrediten ist die Grenze strenger, deshalb wird eine Hypothek in Dollar mit Einkommen in Dollar leichter genehmigt.

Die Bank prüft auch Ihre Kreditgeschichte: die georgische über die örtliche Auskunftei und die ausländische über eine Auskunft aus Ihrem Wohnsitzland, sofern sie sich beschaffen lässt. Bestehende Kredite verringern den genehmigten Betrag.

Unterlagen für den Antrag:

• Reisepass und Aufenthaltstitel, falls vorhanden
• Einkommensbescheinigung und Kontoauszüge für 6–12 Monate, übersetzt
• Vorvertrag zum Kauf und ein Auszug aus dem Öffentlichen Register zur Immobilie
• Gutachten eines von der Bank anerkannten Gutachters
• ein Konto bei einer georgischen Bank

Kreditnehmer sind meist mindestens 20 Jahre alt, und der Kredit muss bis zum 65. Lebensjahr zurückgezahlt sein. Ein Ehepartner tritt als Mitkreditnehmer auf, wenn sein Einkommen angerechnet wird.

Ausländische Unterlagen werden mit Übersetzung ins Georgische oder Englische eingereicht, und Einkommensbescheinigungen müssen aktuell sein, ausgestellt zum Datum des Antrags.

Wie ein Kauf mit Hypothek abläuft: Schritte

1. Ein Konto bei einer georgischen Bank eröffnen und anhand der Einkommensnachweise eine Vorabzusage erhalten.
2. Eine Immobilie wählen, sie im Öffentlichen Register prüfen und beim Gutachter der Bank ein Gutachten beauftragen.
3. Den Betrag genehmigen lassen und Kaufvertrag sowie Kreditvertrag mit Hypothek unterzeichnen.
4. Eigentum und Hypothek im Öffentlichen Register eintragen lassen: 1 bis 4 Werktage.
5. Lebens- und Gebäudeversicherung abschließen, danach überweist die Bank das Geld an den Verkäufer.
6. Monatlich zahlen; die Bedingungen einer vorzeitigen Rückzahlung stehen im Kreditvertrag.

Der ganze Weg vom Antrag bis zum Schlüssel dauert 2–4 Wochen. Ein Gebäude im Bau finanziert eine Bank nur, wenn der Bauträger bei dieser Bank akkreditiert ist.

Kosten für Kauf und Besitz

Die Hauptkosten neben dem Preis sind Zinsen und Versicherung: Mit ihnen liegen die Gesamtkosten eines Dollarkredits bei etwa 9–10 % im Jahr. Georgien hat keine Steuer beim Kauf, und die Eintragung des Eigentums kostet ab 60 $, bei Eilbearbeitung mehr.

Wer die Wohnung vermietet, deckt mit der Miete einen Teil der Kreditrate: Die Steuer darauf beträgt 5 %, sobald man sich beim Finanzamt als Vermieter anmeldet.

Wie man Viertel und Immobilie wählt, beschreibt unsere Übersicht zum Wohnungskauf in Georgien, die Auswahl für Mieteinnahmen unsere Seite Anlageimmobilien in Georgien.

Gibt ein Immobilienkauf in Georgien einen Aufenthaltstitel

Ja, aber nur bei einem teuren Kauf. Eine Aufenthaltserlaubnis für ein Jahr erhält der Eigentümer einer Wohnung, die ein akkreditierter Gutachter auf über 150.000 $ schätzt, eine für 5 Jahre ab 300.000 $. Es zählt das Gutachten, nicht der Vertragspreis.

Ist die Wohnung weniger als 150.000 $ wert, erhält man die Aufenthaltserlaubnis aus einem anderen Grund: Arbeit, eigenes Unternehmen oder Studium.

Eine Wohnung mit Hypothek ist auf den Käufer eingetragen, aber an die Bank verpfändet. Klären Sie mit einem Experten, wie das in Ihrem Fall bei einem Antrag auf Aufenthalt behandelt wird. Alle Gründe stehen auf unserer Seite Aufenthaltstitel in Georgien.

Einschränkungen für bestimmte Staatsangehörigkeiten

Das Gesetz unterscheidet Käufer und Kreditnehmer nicht nach Staatsangehörigkeit: Wohnung und Hypothek werden auf einen ausländischen Pass eingetragen. Das einzige Verbot betrifft landwirtschaftliche Flächen, die nicht an Ausländer verkauft werden.

Staatsangehörige der meisten Länder, darunter der Europäischen Union und der Vereinigten Staaten sowie Russlands, Belarus, Kasachstans und der Ukraine, können sich bis zu einem Jahr visumfrei in Georgien aufhalten, deshalb sind die Reise zum Kauf und die Unterzeichnung des Kreditvertrags einfach.

Die Bank entscheidet über den Kredit selbst und muss eine Ablehnung nicht begründen. Kreditnehmer aus Ländern unter Sanktionen sollten Unterlagen zur Herkunft der Mittel und Nachweise eines rechtmäßigen Einkommens im Voraus sammeln: Ohne sie werden weder Konto noch Kredit eröffnet.

Die Alternative: Ratenzahlung beim Bauträger

Bei Neubauten in Tiflis und Batumi verkaufen Bauträger Wohnungen auf Raten: eine Anzahlung von 10–30 % und der Rest in gleichen Raten bis zur Übergabe, manchmal noch 1–3 Jahre danach. Zinsen gibt es meist nicht, doch der Preis auf Raten ist höher als bei vollständiger Zahlung.

Eine Ratenzahlung verlangt keinen Einkommensnachweis, und das ist ihr größter Vorteil gegenüber einer Hypothek. Das größte Risiko ist der Bauträger: Bis zur Übergabe hängt der Käufer davon ab, ob das Gebäude fertig wird. Vor der Unterschrift prüft man daher die Baugenehmigung, Belastungen des Grundstücks und die bisher fertiggestellten Gebäude.

Manche Käufer kombinieren beides: Sie zahlen bis zur Übergabe in Raten und decken nach der Eintragung des Eigentums den Rest mit einer Hypothek auf die fertige Wohnung.

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