Hypothek für Ausländer in der Türkei 2026

Türkische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige: 50–70 % des Schätzwerts für bis zu 10 Jahre. Die eigentliche Frage ist der Zins: 2,5–3,2 % im Monat in Lira.

Ja. Türkische Banken vergeben Hypotheken an Ausländer ohne Aufenthaltstitel: Sie leihen 50–70 % des Schätzwerts für bis zu 10 Jahre. Der Zins in Lira liegt 2026 bei 2,5–3,2 % im Monat, deshalb leihen Käufer kurzfristig oder wählen eine Ratenzahlung beim Bauträger.

Die Türkei ist eines der wenigen Länder der Region, in dem eine Bank einem Ausländer ohne Aufenthaltstitel und ohne Einkommen im Land eine Hypothek gibt. Man braucht eine Steuernummer, ein Konto, ein nachgewiesenes Einkommen und ein Wertgutachten. Die Wohnung selbst ist die Sicherheit.

Das Problem sind die Kosten des Kredits. Die Zinsen in Lira liegen 2026 bei 2,5–3,2 % im Monat, also 30–38 % im Jahr. Deshalb nutzt man eine Hypothek in der Türkei als kurzfristiges Geld für 1–3 Jahre mit vorzeitiger Rückzahlung, während die meisten ausländischen Käufer mit eigenen Mitteln zahlen oder eine zinsfreie Ratenzahlung beim Bauträger nehmen.

Die Wohnungen selbst sind erschwinglich: 60 Quadratmeter am Meer kosten im Schnitt von 45.000 $ in Mersin bis 110.000 $ in Kemer und etwa 82.000 $ in Istanbul. 2025 kauften Ausländer in der Türkei 21.534 Wohnungen und Häuser – 1,3 % aller Wohnungsverkäufe –, deshalb hat nicht jede Bank ein Programm für Nichtansässige.

Welche Banken in der Türkei Ausländern Kredite geben

Die Bank berechnet den Kredit nicht aus dem Vertragspreis, sondern aus dem Gutachten. Den Bericht erstellt ein lizenzierter Gutachter; für einen Ausländer ist er bei jedem Kauf Pflicht und 3 Monate gültig. Liegt der Schätzwert unter dem Preis des Verkäufers, zahlt der Käufer die Differenz.

Der Zins eines Wohnungskredits in Lira ist in der Regel für die gesamte Laufzeit fest: Die Rate in Lira ändert sich nicht. Kredite in Fremdwährung an Nichtansässige bieten einzelne Banken an, mit Bedingungen, die nach der Einkommensprüfung festgelegt werden.

Für wen sich eine Hypothek in der Türkei eignet. Für den Käufer einer Bestandswohnung, bei der es keine Ratenzahlung gibt. Für jemanden, der in 1–3 Jahren einen großen Geldeingang erwartet und den Kredit vorzeitig zurückzahlt. Und für jemanden, der in Lira verdient: Sein Einkommen steigt mit den Preisen, während die Rate gleich bleibt.

Die Devisen für das Eigenkapital werden einem türkischen Konto gutgeschrieben und an die Bank verkauft: Das Grundbuchamt verlangt bei jedem Wohnungskauf durch einen Ausländer den Beleg über den Devisenumtausch.

Anforderungen an das Einkommen und Unterlagen

Die Bank bewertet das im Ausland erzielte Einkommen: eine Gehaltsbescheinigung oder die Steuererklärung eines Unternehmers, Kontoauszüge der letzten Monate und eine Bonitätsauskunft aus dem Wohnsitzland. Die Unterlagen werden mit beeidigter Übersetzung ins Türkische eingereicht.

Die Bank wägt die Rate gegen das Einkommen ab: Je höher das Eigenkapital und je kürzer die Laufzeit, desto leichter die Zusage. Ein Kredit im Wert von 50.000 $ über 10 Jahre zu 2,6 % im Monat bedeutet zum heutigen Kurs eine Rate von etwa 1.400 $ im Monat, über 3 Jahre etwa 2.200 $. In den ersten Jahren besteht die Rate eines langen Kredits fast nur aus Zinsen.

Unterlagen für den Antrag:

• Reisepass mit notariell beglaubigter Übersetzung
• türkische Steuernummer
• ein Konto bei der kreditgebenden Bank
• Einkommensnachweise und Kontoauszüge mit beeidigter Übersetzung
• das Gutachten eines lizenzierten Gutachters
• Grundbuchauszug zur Wohnung
• Police der Erdbebenversicherung

Holen Sie die Zusage der Bank ein, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Eine Klausel über die Rückzahlung der Anzahlung bei Ablehnung des Kredits gehört in den Vorvertrag: Ohne sie bleibt das Geld beim Verkäufer.

Wie ein Kauf mit Hypothek abläuft: Schritte

1. Beim Finanzamt mit dem Reisepass eine Steuernummer erhalten und ein Bankkonto eröffnen.
2. Einkommensnachweise einreichen und eine vorläufige Zusage über den Betrag erhalten.
3. Eine Wohnung wählen, den Grundbuchauszug und die Adresse gegen die Liste geschlossener Viertel prüfen und ein Gutachten beauftragen.
4. Die Anzahlung über die Bank leisten und den Beleg über den Devisenumtausch erhalten.
5. Eine Erdbebenversicherung abschließen und den Kreditvertrag unterzeichnen.
6. Die Übertragung beim Grundbuchamt unterzeichnen: Eigentum und Hypothek der Bank werden gleichzeitig eingetragen, und die Bank überweist das Geld an den Verkäufer.

Für einen Kauf in der Türkei braucht man keinen Notar: Der Vertrag wird beim Grundbuchamt unterzeichnet, bei fertigen Unterlagen in einem einzigen Termin, mit einem beeidigten Dolmetscher. Der Käufer erhält die Eigentumsurkunde, und das Grundbuch vermerkt die Hypothek; der Vermerk wird gelöscht, sobald der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.

Ab dem 1. Dezember 2026 kommt bei den Zahlungen ein staatliches System für sichere Zahlungen hinzu: Das Geld des Käufers wird bei der Bank gesperrt und im Moment des Eigentumsübergangs an den Verkäufer freigegeben.

Kosten für Kauf und Besitz

Die wichtigste Zahlung beim Kauf ist die Grundbuchsteuer: 4 % des in der Eigentumsurkunde angegebenen Preises. Laut Gesetz wird sie hälftig geteilt, in Urlaubsorten vereinbaren die Parteien aber oft, dass der Käufer zahlt. Bei einer Wohnung für 100.000 $ sind das 4.000 $, oder 2.000 $, wenn der Verkäufer seine Hälfte zahlt.

Die Hauptkosten einer Hypothek sind die Zinsen. Für die vorzeitige Rückzahlung eines Kredits mit festem Zins darf die Bank höchstens 1 % des zurückgezahlten Betrags verlangen, wenn bis zu 3 Jahre verbleiben, und höchstens 2 %, wenn mehr verbleiben. Ein kurzer, vorzeitig getilgter Kredit kostet deshalb spürbar weniger als ein langer.

Die Miete zahlt den Kredit nicht ab: Tageweise Vermietung an Touristen ohne Genehmigung ist nicht erlaubt, und eine Langzeitmiete deckt keine Rate bei 30–38 % im Jahr. Die Preise steigen dabei langsamer als die Inflation: Laut Index der Zentralbank stiegen Wohnungen im August 2026 binnen eines Jahres um 23 % in Lira und fielen inflationsbereinigt um 6,5 %.

Der Eigentümer zahlt eine jährliche Grundsteuer: 0,1 % des steuerlichen Werts der Wohnung, in Großstädten 0,2 %. Ein Nichtansässiger, der einen Neubau mit Devisen aus dem Ausland bezahlt, ist von der Mehrwertsteuer befreit; wird die Immobilie innerhalb von 3 Jahren verkauft, wird die Steuer an den Haushalt nachgezahlt.

Preise nach Städten und Ablauf des Kaufs beschreibt unsere Übersicht zum Wohnungskauf in der Türkei, die Auswahl zur Vermietung unsere Seite Immobilien in der Türkei für Ausländer.

Gibt ein Immobilienkauf in der Türkei einen Aufenthaltstitel

Ja, aber nur bei einem Preis ab 200.000 $. Es zählt der Preis in der Eigentumsurkunde zum Kurs der Zentralbank am Tag des Kaufs. Die Aufenthaltserlaubnis wird für bis zu 2 Jahre erteilt und verlängert, solange man Eigentümer der Wohnung ist.

Die Adresse darf nicht in einem Viertel liegen, das für die Anmeldung von Ausländern geschlossen ist: Dort kann man eine Wohnung kaufen, aber keine Adresse anmelden. Eine typische Wohnung am Meer für 45.000–110.000 $ gibt keine Aufenthaltserlaubnis, die man dann aus anderen Gründen erhält.

Die Staatsbürgerschaft durch Investition verlangt Immobilien ab 400.000 $ mit einem Verkaufsverbot von 3 Jahren. Ein Kredit zählt für diesen Betrag nicht: Die Schwelle wird mit eigenem Geld gedeckt. Mehr auf unseren Seiten Aufenthaltstitel in der Türkei und türkische Staatsbürgerschaft durch Investition.

Einschränkungen für bestimmte Staatsangehörigkeiten

Staatsangehörige Syriens, Armeniens, Nordkoreas und Kubas dürfen in der Türkei keine Immobilien kaufen, deshalb steht ihnen auch keine Hypothek offen. Andere Ausländer dürfen Wohnungen außerhalb militärischer und sicherheitsrelevanter Zonen kaufen, landesweit bis 30 Hektar pro Person.

Seit Dezember 2023 prüfen türkische Banken Kunden mit russischem Pass strenger: Sie fragen nach der Herkunft der Mittel und können eine Überweisung oder ein Konto ablehnen. Einkommensnachweise sammelt man im Voraus, und eine Ratenzahlung beim Bauträger hält man als Rückfalloption bereit.

Viertel, in denen der Anteil der Ausländer 20 % übersteigt, sind für neue Anmeldungen geschlossen. Die Liste ändert sich, deshalb prüft man die Adresse vor der Anzahlung.

Die Alternative: Ratenzahlung beim Bauträger

Die Ratenzahlung beim Bauträger ist der wichtigste Weg, in der Türkei ohne Bank einen Neubau zu kaufen. Übliche Bedingungen: eine Anzahlung von 30–50 % und der Rest in gleichen Raten über 12–36 Monate, zinsfrei. Der Bauträger prüft weder Einkommen noch Kreditgeschichte.

Das Risiko liegt woanders. Bis zur Übergabe des Gebäudes muss der Vertrag mit dem Bauträger ein notariell beurkundetes Verkaufsversprechen sein: Ohne Beurkundung ist er nach türkischem Recht unwirksam. Prüfen Sie die Baugenehmigung, die Übergabeprotokolle früherer Gebäude und auf wen das Grundstück eingetragen ist.

Wann der Bauträger die Eigentumsurkunde übergibt – sofort oder nach der letzten Rate –, steht im Vertrag. Davon hängt ab, wann man eine Aufenthaltserlaubnis beantragen kann.

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