So kaufen Sie 2026 eine Wohnung in der Türkei
Eine 60-Quadratmeter-Wohnung am Meer in Alanya kostet im Schnitt etwa 77.000 $, ein Aufenthaltstitel verlangt aber einen Kauf von mindestens 200.000 $. Preise in Alanya, Antalya, Mersin und Istanbul, die Grundbuchgebühr von 4 %, Steuern für Eigentümer, Staatsbürgerschaft ab 400.000 $ und was sich 2025–2026 für ausländische Käufer geändert hat.
Ausländer kaufen in der Türkei weniger Wohnungen als vor einigen Jahren: Bürger Russlands, weiter die größte Gruppe, kauften 2022 noch 16.312 und 2025 nur 3.649. Und der Markt hat sich verändert: Ein Aufenthaltstitel über eine Immobilie verlangt jetzt einen Kauf von mindestens 200.000 $, manche Viertel sind für neue ausländische Bewohner geschlossen, und die Vermietung an Touristen pro Nacht braucht eine Lizenz.
Es gibt auch gute Nachrichten. Die Preise in Lira steigen langsamer als die Inflation und etwa im Gleichschritt mit dem Dollar, eine Wohnung in Alanya oder Mersin kostet in Dollar also etwa so viel wie vor einem Jahr, in Kemer etwas weniger. Unten: Preise nach Städten, wie der Kauf abläuft, was ein Eigentümer an Steuern zahlt und wo Käufer am häufigsten Geld verlieren.
Alle Beträge sind zum offiziellen Kurs der Zentralbank der Republik Türkei vom 2. Oktober 2026 in amerikanischen Dollar umgerechnet.
Was eine Wohnung am Meer in der Türkei 2026 kostet
Der durchschnittliche Angebotspreis in der Türkei liegt bei etwa 870 $ pro Quadratmeter. An der Küste ist er höher: etwa 1.290 $ pro Quadratmeter in Alanya und etwa 750 $ in Mersin. Das ist fast ein doppelter Unterschied, und das Mittelmeer ist in Mersin deshalb nicht weniger nass.
Das amtliche Bild: Laut dem Hauspreisindex der türkischen Zentralbank lagen die Preise im August 2026 in Lira 23 % über dem Vorjahr, nach Inflation aber 6,5 % darunter, der neunte Monat realen Rückgangs in Folge. Im selben Jahr legte der Dollar zum Kurs der Zentralbank etwa 18 % gegenüber der Lira zu, in Dollar haben sich Ferienimmobilien also kaum bewegt, Istanbul liegt etwa 8 % höher. Für einen Käufer mit harter Währung ist das der seltene Moment, in dem sich der Verkäufer um den Wechselkurs sorgt.
| Stadt oder Bezirk | Preis pro Quadratmeter, $ | 60-Quadratmeter-Wohnung, Richtpreis | Veränderung in Lira über 12 Monate |
|---|---|---|---|
| Alanya | etwa 1.290 | etwa 77.000 $ | 18,2 % |
| Provinz Antalya | etwa 1.140 | etwa 69.000 $ | 23,6 % |
| Antalya, Konyaaltı | etwa 1.720 | etwa 103.000 $ | 25,6 % |
| Antalya, Kepez | etwa 920 | etwa 55.000 $ | 31,7 % |
| Kemer | etwa 1.770 | etwa 106.000 $ | 14,3 % |
| Provinz Mersin | etwa 750 | etwa 45.000 $ | 19,3 % |
| Mersin, Mezitli | etwa 790 | etwa 48.000 $ | 26,1 % |
| Istanbul, ganze Stadt | etwa 1.360 | etwa 82.000 $ | 27,2 % |
| Istanbul, Kadıköy | etwa 3.480 | etwa 209.000 $: schon über der Schwelle für den Aufenthalt | 24,0 % |
Das sind durchschnittliche Angebotspreise nach den neuesten Daten 2026, keine Transaktionspreise: Die amtliche Statistik schlüsselt Preise nicht nach Ferienbezirken auf. Es gibt Verhandlungsspielraum, besonders im Bestand, und ein Neubau mit Pool kostet meist mehr als der Bezirksdurchschnitt.
Was für den Aufenthalt zählt: Eine 60-Quadratmeter-Wohnung am Meer kostet im Schnitt 45.000–110.000 $. Die Schwelle für den Aufenthaltstitel liegt bei 200.000 $. Ein typischer Kauf für Urlaub und Vermietung bringt keinen Titel, und das erfährt man besser vor der Anzahlung als danach.
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Wer in der Türkei Immobilien kauft und wie viel: Statistik 2025–2026
Ausländer kauften 2025 in der Türkei 21.534 Wohnungen, 9,4 % weniger als ein Jahr zuvor, so das türkische Statistikamt. Das sind 1,3 % aller Wohnungsverkäufe im Land. Im Rekordjahr 2022 kauften Ausländer 67.490, dreimal so viele.
Die drei wichtigsten Regionen 2025 waren Istanbul (7.989 Käufe durch Ausländer), die Provinz Antalya einschließlich Alanya und Kemer (7.118) und Mersin (1.800). Russische Bürger führten die Käufer an (3.649), gefolgt von Iran (1.878) und der Ukraine (1.541).
2026 verlangsamte sich der Rückgang. Von Januar bis August kauften Ausländer 13.141 Wohnungen, 6,3 % weniger als ein Jahr zuvor, und im August lagen die Verkäufe auf Vorjahresniveau: 1.938 Käufe, plus 0,1 %. Russen lagen im August mit 343 Käufen wieder vorn.
In der Praxis gibt das Käufern mehr Zeit, ein Objekt zu prüfen und zu verhandeln. Die Kehrseite ist dieselbe: Schnell an einen anderen Ausländer weiterzuverkaufen, ist schwieriger geworden.
Alanya, Antalya, Mersin oder Istanbul: wo kaufen
Eine Stadt zu wählen heißt, eine Lebensweise zu wählen, nicht nur einen Quadratmeterpreis.
Alanya
Der Ferienort, den ausländische Käufer am besten kennen: Mahmutlar, Oba, Kestel und Cikcilli sind dicht mit Poolanlagen bebaut, die Auswahl überwältigt eher, als dass sie knapp wäre. Der Durchschnitt liegt bei etwa 1.290 $ pro Quadratmeter; die Preise stiegen im Jahr um 18 % in Lira und blieben in Dollar gleich. Die Nachteile: viele gleichartige Neubauten, harter Wettbewerb um Mieter und etwa zwei Stunden Fahrt zum Flughafen Antalya, näher liegt nur der kleine Flughafen Gazipaşa. Mehr zum Leben dort in unserem Stadtführer Alanya.
Antalya
Eine Stadt mit mehr als einer Million Einwohnern, ganzjährigem Leben, Krankenhäusern, Privatschulen und einem internationalen Flughafen. Die Preise in der Provinz schwanken stark: Kepez mit etwa 920 $ pro Quadratmeter, das Strandviertel Konyaaltı mit etwa 1.720 $, Kemer mit etwa 1.770 $. Viertel und Preise beschreibt unser Stadtführer Antalya.
Mersin
Das günstigste Meer unter den großen Zielen: im Schnitt etwa 750 $ pro Quadratmeter, im Küstenbezirk Mezitli und in Erdemli etwa 780–790 $. Eine Hafenstadt mit weniger Touristen und milden Wintern. Der Nachteil spiegelt den Vorteil: weniger Feriengäste als Mieter und langsamerer Weiterverkauf. Ein Aufenthalt verlangt hier eine sehr große Wohnung: 200.000 $ kaufen zum Durchschnittspreis etwa 270 Quadratmeter.
Istanbul
Kein Ferienort, sondern eine Megastadt. Der Durchschnitt liegt bei etwa 1.360 $ pro Quadratmeter, 3.500–3.800 $ in Kadıköy und Beşiktaş, etwa 700 $ in Esenyurt. Istanbul hat einige für neue ausländische Bewohner geschlossene Viertel, die Adresse wird also vor jeder Anzahlung geprüft. Mehr in unserem Stadtführer Istanbul.
Einen Vergleich der Türkei mit anderen Ländern, die Wohnungen am Meer an Ausländer verkaufen, bietet unsere Übersicht wo man Immobilien im Ausland kauft.
Wohnung, Aufenthaltstitel oder Pass: was ein Kauf in der Türkei bringt
Dieselbe Wohnung kann einfach eine Wohnung sein, Grundlage für einen Aufenthaltstitel oder der erste Schritt zu einem türkischen Pass. Der Unterschied liegt im Betrag und in der Gestaltung des Kaufs, das Ziel wird also vor der Wahl des Objekts festgelegt.
| Ziel | Mindestkauf | Wichtigste Bedingungen | Staatliche Gebühren und Dauer | Für wen |
|---|---|---|---|---|
| Einfach eine Wohnung | kein Minimum | Ausländer können fast überall kaufen, außer in Militär- und Sicherheitszonen; landesweit höchstens 30 Hektar je Person (Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644); Pflichtgutachten | 4 % Grundbuchgebühr, Servicegebühr des Grundbuchamts, Erdbebenversicherung | Urlaub, Überwintern, Langzeitvermietung |
| Aufenthaltstitel über eine Immobilie (kurzfristiger Aufenthaltstitel) | 200.000 $ nach dem Preis in der Grundbuchurkunde, zum Kurs der Zentralbank am Kauftag | Wohnimmobilie, Adresse nicht in einem geschlossenen Viertel, Krankenversicherung | Gebühr plus Karte etwa 600 $ im Jahr; erteilt für bis zu 2 Jahre, verlängerbar, solange die Wohnung besessen wird | wer den Großteil des Jahres in der Türkei lebt |
| Staatsbürgerschaft durch Investition | 400.000 $ | Vermerk über 3 Jahre Verkaufsverbot im Grundbuch, Bewertung durch den staatlichen Gutachter, Zahlung über eine türkische Bank, Immobilie noch nicht für eine Staatsbürgerschaft genutzt | Entscheidung durch den Präsidenten der Türkei, keine gesetzliche Frist; Ehepartner und Kinder unter 18 können aufgenommen werden | wer einen zweiten Pass braucht und Kapital 3 Jahre binden kann |
Die Brücke zwischen der ersten und dritten Zeile ist die gewöhnliche Einbürgerung: Nach 5 Jahren ununterbrochenem Aufenthalt mit Titel kann der Inhaber die Staatsbürgerschaft aus allgemeinen Gründen beantragen (Artikel 11 des Staatsangehörigkeitsgesetzes Nr. 5901), erwartet werden aber Türkischkenntnisse und echtes Leben im Land. Alle Aufenthaltswege, nicht nur über Immobilien, stehen auf unserer Seite Aufenthaltstitel in der Türkei.
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So kaufen Sie eine Wohnung in der Türkei: Schritt für Schritt
Der Kauf selbst ist einfacher als in den meisten Ländern Europas: Für den Verkauf braucht es keinen Notar, der Vertrag wird beim Grundbuchamt unterschrieben, und mit geordneten Unterlagen passt alles in einen Termin. Die Schwierigkeit ist die Vorbereitung: Die Unterschrift dauert eine Stunde, die Folgen eines ungeprüften Grundbuchauszugs können Jahre dauern.
- Steuernummer. Eine Steuernummer wird bei einer Steuerbehörde auf den Pass ausgestellt; ohne sie gibt es kein Bankkonto und keinen Kauf.
- Türkisches Bankkonto. Zahlung und Umtausch laufen darüber.
- Prüfung des Objekts. Der Grundbuchauszug zeigt Eigentümer, Hypotheken und Pfändungen. Gesondert prüfen Sie die Nutzungsgenehmigung, Rückstände beim Hausgeld der Anlage und bei den Versorgern und, für den Aufenthalt, ob das Viertel für Ausländer geschlossen ist.
- Vorvertrag. Ist das Gebäude im Bau, unterschreibt der Käufer mit dem Bauträger einen notariellen Kaufversprechensvertrag. Nach türkischem Recht ist ein solcher Vertrag ohne Beurkundung unwirksam, es bleibt dann nichts durchzusetzen.
- Gutachten. Seit 2019 kann ein Ausländer ohne Gutachten eines von der Kapitalmarktaufsicht lizenzierten Gutachters keine Wohnung kaufen. Das Gutachten gilt 3 Monate.
- Geld. Fremdwährung wird einem türkischen Konto gutgeschrieben, die Bank verkauft sie an die Zentralbank und stellt eine Devisenkaufbescheinigung aus. Das Grundbuchamt verlangt dieses Dokument seit 2022.
- Erdbebenversicherung. Die Pflicht-Erdbebenversicherung wird vor dem Kauf abgeschlossen und jedes Jahr erneuert.
- Antrag und Gebühren. Der Antrag geht über das Online-System an die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster, und Grundbuch- und Servicegebühr werden vor der Unterschrift bezahlt.
- Unterschrift. Die Parteien oder ihre Vertreter mit Vollmacht unterschreiben beim Grundbuchamt, bei Bedarf mit vereidigtem Übersetzer, und der Käufer erhält die Grundbuchurkunde.
- Nach dem Kauf. Wasser, Strom und Gas ummelden und, wenn der Aufenthalt das Ziel ist, einen Termin im Online-Portal der Migrationsbehörde buchen.
Ab 1. Dezember 2026 kommt ein staatliches sicheres Zahlungssystem hinzu: Das Geld des Käufers wird bei einer Bank gesperrt und im selben Moment an den Verkäufer freigegeben, in dem das Eigentum übergeht. Das türkische Handelsministerium hat den Start mehrfach verschoben, zuletzt vom 1. Oktober.
Kaufnebenkosten: die Grundbuchgebühr von 4 % und andere Zahlungen
Die wichtigste Zahlung beim Kauf ist die Grundbuchgebühr: 4 % des Preises in der Grundbuchurkunde. Nach dem Gebührengesetz Nr. 492 teilen sich Käufer und Verkäufer sie zu gleichen Teilen, in den Ferienorten wird aber oft vereinbart, dass der Käufer alles zahlt. Dieser Punkt wird vor der Anzahlung geklärt, nicht am Schalter des Grundbuchamts.
| Zahlung | Wie viel | Wer zahlt | Worauf achten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchgebühr | 4 % des Preises: je 2 % von jeder Seite | Käufer und Verkäufer, sofern nicht anders vereinbart | für den Aufenthalt zählt genau dieser Preis |
| Servicegebühr des Grundbuchamts | der Grundsatz 2026 mal einem Bezirkskoeffizienten von 0,3 bis 3: etwa 15–140 $ | Käufer | wird zusammen mit der Gebühr vor der Unterschrift bezahlt |
| Gutachten eines von der Kapitalmarktaufsicht lizenzierten Gutachters | Preis der Gutachterfirma | Käufer | für Ausländer Pflicht, 3 Monate gültig |
| Erdbebenversicherung | hängt von Fläche, Gebäudetyp und Zone ab | Eigentümer, jedes Jahr | ohne gültige Police keine Eintragung |
| Mehrwertsteuer auf Neubauten | 1 % bis 20 % je nach Fläche und Baugenehmigung, meist im Preis enthalten | Käufer über den Bauträger | ein Nichtansässiger, der in Fremdwährung aus dem Ausland zahlt, ist befreit (Artikel 13/i des Mehrwertsteuergesetzes Nr. 3065), die Steuer wird aber bei einem Weiterverkauf innerhalb von 3 Jahren zurückgezahlt |
| Vereidigter Übersetzer, Vollmacht | Marktpreise | Käufer | ein Übersetzer ist Pflicht, wenn der Käufer kein Türkisch spricht |
Rechenbeispiel. Eine Wohnung in Alanya für genau 200.000 $, um die Schwelle für den Aufenthalt zu erreichen. Die Grundbuchgebühr beträgt etwa 8.000 $, oder 4.000 $, wenn der Verkäufer seine Hälfte zahlt. Die Gebühr des Grundbuchamts bis 140 $. Ein Aufenthaltstitel für ein Jahr mit Karte kostet etwa 600 $. Zusammen an den Staat: etwa 8.800 $. Gutachten, Versicherung und Übersetzer werden gesondert bezahlt.
Türkischer Aufenthaltstitel über eine Immobilie: die Schwelle von 200.000 $
Der Kauf einer Wohnung bleibt nach Artikel 31 des Gesetzes über Ausländer und internationalen Schutz Nr. 6458 eine Rechtsgrundlage für einen kurzfristigen Aufenthaltstitel. Seit 16. Oktober 2023 nimmt die Präsidialbehörde für Migrationsmanagement solche Anträge aber in allen Städten nur noch bei Käufen ab 200.000 $ an. Davor reichten in den Großstädten 75.000 $ und anderswo 50.000 $.
- Welcher Preis zählt. Der Preis in der Grundbuchurkunde zum Kurs der Zentralbank am Kauftag. Ihn zu drücken, um bei der Gebühr zu sparen, kann den Titel kosten.
- Welche Anträge. Ersttitel, Wechsel von einer anderen Grundlage und Verlängerungen. Vor dem 16. Oktober 2023 gekaufte Wohnungen werden nach den alten Schwellen bewertet.
- Geschlossene Viertel. Seit 2022 schließen die Behörden Viertel, in denen Ausländer mehr als 20 % der Bewohner stellen, für neue ausländische Anmeldungen, und die Liste ändert sich regelmäßig. Eine Wohnung in einem solchen Viertel lässt sich kaufen; sich dort anzumelden, nicht. Die Adresse wird vor der Anzahlung geprüft.
- Kosten. Nach dem Tarif 2026 beträgt die Gebühr für den ersten Monat bis 70 $, für die nächsten 11 Monate etwa 510 $, die Karte etwa 20 $. Ein Jahr kostet etwa 600 $, zwei Jahre etwa 1.200 $, Versicherung extra.
- Dauer. Bis zu 2 Jahre am Stück, verlängerbar, solange die Wohnung besessen wird.
- Was danach. Nach 8 Jahren ununterbrochenem Aufenthalt lässt sich ein langfristiger Titel beantragen (Artikel 42 des Gesetzes Nr. 6458), nach 5 Jahren die Staatsbürgerschaft durch Einbürgerung.
Kostet die Wohnung weniger als die Schwelle, muss der Aufenthalt auf einer anderen Grundlage beruhen, und die Anforderungen an den touristischen Titel wurden in den letzten Jahren verschärft. Wie touristischer Titel, Miete und andere Wege jetzt funktionieren, beschreibt unser Beitrag zum türkischen Aufenthaltstitel 2026.
Türkische Staatsbürgerschaft über eine Immobilie ab 400.000 $
Die Türkei vergibt nach Artikel 12 des Staatsangehörigkeitsgesetzes Nr. 5901 einen Pass für den Kauf einer Immobilie ab 400.000 $. Es ist sofort die Staatsbürgerschaft, und der Antrag kann Ehepartner und Kinder unter 18 umfassen. Der Einstiegspreis ist hoch: 2022 wurde die Schwelle von 250.000 $ auf 400.000 $ angehoben, und 2023–2024 wurden die Regeln zu Objekt und Bewertung verschärft.
- Zulässige Objekte. Seit 12. Dezember 2023 nur eine Wohnung mit eingetragenem Wohnungseigentum, eine Anwartschaft auf Wohnungseigentum in einem Gebäude im Bau oder ein Grundstück mit fertigem Gebäude darauf. Unbebautes Land zählt nicht mehr.
- Drei Jahre ohne Verkauf. Ein Vermerk über 3 Jahre Verkaufsverbot wird ins Grundbuch eingetragen.
- Bewertung. Seit 4. März 2024 erstellt das Gutachten nur die Bewertungsgesellschaft der staatlichen Wohnungsbaubehörde, und der Wert darin muss mindestens 400.000 $ betragen.
- Zahlung. Nur über eine türkische Bank mit Devisenkaufbescheinigung, kein Bargeld.
- Geschichte des Objekts. Die Wohnung darf nicht schon für eine Staatsbürgerschaft genutzt worden sein, und Weiterverkäufe zwischen Ausländern nach dem 12. Januar 2017 werden gesondert geprüft.
- Verfahren. Das Grundbuchamt stellt eine Konformitätsbescheinigung aus, der Investor erhält einen Aufenthaltstitel und beantragt die Staatsbürgerschaft; die Entscheidung trifft der Präsident der Türkei, ohne gesetzliche Frist.
Ehrliche Rechnung: 400.000 $ für 3 Jahre in einem Vermögenswert gebunden, der im letzten Jahr in Dollar kaum gewachsen ist, plus 4 % Grundbuchgebühr. Das passt zu allen, denen der Pass wichtiger ist als die Rendite. Deutsche verlieren ihre Staatsbürgerschaft seit dem 27. Juni 2024 nicht mehr, wenn sie eine zweite annehmen. Details zum Programm stehen auf unserer Seite türkische Staatsbürgerschaft, ein Vergleich mit anderen Ländern in unserem Beitrag wie man eine Staatsbürgerschaft kauft.
Bezahlung, Konten und Pflichten im Heimatland
Bezahlt wird in Lira über eine türkische Bank, und das Grundbuchamt verlangt eine Devisenkaufbescheinigung. Der Engpass liegt meist bei der Bank.
- Banken. Türkische Banken fragen jeden ausländischen Käufer nach der Herkunft des Geldes, und seit die Vereinigten Staaten im Dezember 2023 die Sekundärsanktionen gegen ausländische Banken ausgeweitet haben, prüfen sie Kunden mit russischen Pässen besonders genau: Sie fragen nach der Herkunft des Geldes und können eine Überweisung ablehnen oder ein Konto schließen. Einkommensnachweise sammelt man am besten vorab, siehe unseren Beitrag zur Herkunft der Mittel.
- Zahlung in Fremdwährung. Eine türkische Wohnung bezahlt man nicht direkt in Euro, Dollar oder Rubel: Der Vertragspreis lautet auf Lira, und das Grundbuchamt braucht den Nachweis, dass Fremdwährung an eine türkische Bank verkauft wurde. Konstruktionen, bei denen ein Vermittler Geld außerhalb des Bankensystems annimmt und den Verkäufer bezahlt, hinterlassen keine Bankspur: Später nachzuweisen, wer was gezahlt hat, ist schwer, und für eine Staatsbürgerschaft zählt eine solche Zahlung nicht.
- Pflichten in der Heimat. Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, gibt Mieteinkünfte und gegebenenfalls den Gewinn aus einem Verkauf in der deutschen Steuererklärung an. Die Türkei nimmt am automatischen Austausch von Finanzkontoinformationen teil, eine Erinnerung daran, dass die Erklärung eine Pflicht ist, keine Formalie.
- Doppelbesteuerung. Deutschland und die Türkei haben ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung; welches Land die Miete aus einer türkischen Wohnung besteuert und wie die türkische Steuer berücksichtigt wird, regelt dieses Abkommen.
Wie man ein Konto eröffnet und die Prüfung einer Bank besteht, beschreibt unsere Seite Privatkonto in der Türkei.
Welche Steuern ein Wohnungseigentümer in der Türkei zahlt
Eine Wohnung am Meer ist der naheliegendste Traum aller, die ins Ausland ziehen. Ein Aufenthaltstitel kommt nicht immer mit, Steuern immer. Der Trost: Für eine gewöhnliche Wohnung bleiben sie bescheiden, bis sie vermietet oder verkauft wird.
| Steuer | Satz und Schwelle 2026 | Wann sie gilt |
|---|---|---|
| Grundsteuer | 0,1 % des Steuerwerts der Wohnung, 0,2 % in Metropolgemeinden (Istanbul, Antalya, Mersin) | jedes Jahr, in zwei Raten; der Steuerwert liegt meist unter dem Marktwert |
| Steuer auf hochwertige Wohnungen | 0,3 %, 0,6 % und 1 % auf den Betrag über einem Steuerwert von etwa 370.000 $ | jedes Jahr, nur für teure Wohnungen |
| Steuer auf Mieteinkünfte | Tarif von 15–40 %: 15 % bis 3.900 $, 40 % über 110.000 $; bis 1.200 $ im Jahr aus Wohnungsvermietung sind befreit | wenn die Wohnung vermietet wird; Erklärung im März des Folgejahres |
| Steuer beim Verkauf | Tarif von 15–40 % auf den Gewinn; die ersten 3.100 $ im Jahr sind befreit | nur bei einem Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf; der Kaufpreis wird an die Inflation angepasst |
| Rückzahlung der Mehrwertsteuer | die beim Kauf befreite Mehrwertsteuer, plus Zinsen | wenn ein ohne Mehrwertsteuer gekaufter Neubau innerhalb von 3 Jahren verkauft wird |
Noch ein Kostenpunkt, über den die Broschüren schweigen: das monatliche Hausgeld der Anlage. Pool, Wachdienst und Gärten sind nicht kostenlos, und das Hausgeld kann leicht einen spürbaren Teil der Mieteinnahmen fressen.
Kurzzeitvermietung nur mit Lizenz
Seit 1. Januar 2024 verlangt die Vermietung einer Wohnung an Touristen für bis zu 100 Tage nach Gesetz Nr. 7464 eine Genehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus. In einem Mehrfamilienhaus müssen alle Eigentümer zustimmen, und das Bußgeld für Vermietung ohne Genehmigung beträgt 2026 etwa 3.700 $ je Wohnung, bei fortgesetzter Vermietung bis 37.000 $. Die Beträge werden jedes Jahr indexiert. Ohne Genehmigung wird ein auf Übernachtungsvermietung gebautes Renditemodell zu einem Modell der Bußgelder.
Eine neue Entlastung für Zuziehende
Seit 4. Juni 2026 gilt das Gesetz Nr. 7582: Zieht ein Käufer in die Türkei und wird nach drei Kalenderjahren ohne Wohnsitz oder Steuerpflicht in der Türkei steuerlich ansässig, sind seine ausländischen Einkünfte 20 Jahre von der türkischen Einkommensteuer befreit. Erbschaften werden in dieser Zeit mit 1 % besteuert. Die Entlastung gilt für alle, die ab 1. Januar 2026 ansässig wurden. Miete aus einer türkischen Wohnung ist nicht erfasst: Sie ist Einkommen aus türkischer Quelle.
Mehr auf unserer Seite Steuern in der Türkei und in unserem Beitrag zur steuerlichen Ansässigkeit und der 183-Tage-Regel.
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Was sich 2025–2026 geändert hat
- Ausländer kaufen weniger: minus 9,4 % 2025 und minus 6,3 % in den ersten acht Monaten 2026.
- Preise hinken der Inflation hinterher: real 6,5 % unter dem Vorjahr nach dem Index der Zentralbank.
- Eine Entlastung für Neuankömmlinge: Das Gesetz Nr. 7582 befreit ausländische Einkünfte neuer Ansässiger 20 Jahre lang von der Steuer.
- Grundsteuer neu berechnet: Die Steuerwerte stiegen, aber höchstens auf das Dreifache von 2025.
- Sichere Abwicklung über die Bank wird ab 1. Dezember 2026 Pflicht.
Die Schwellen für Aufenthalt (200.000 $) und Staatsbürgerschaft (400.000 $) haben sich 2025–2026 nicht geändert.
Risiken und Fallstricke beim Wohnungskauf in der Türkei
Der meiste Ärger kommt nicht von tückischen Gesetzen, sondern von Eile: Die Wohnung wird auf einer dreitägigen Besichtigungsreise gewählt und danach geprüft.
- Keine Nutzungsgenehmigung. Solche Gebäude können Probleme mit dauerhaften Versorgungsanschlüssen, Hypotheken und Weiterverkauf haben. Die Frist für die Nutzungsgenehmigung ist eine Pflichtklausel in einem Vertrag mit einem Bauträger.
- Kauf im Bau. Der Kauf in der Fundamentphase ist günstiger, aber das Geld erreicht den Bauträger, bevor die Wohnung existiert. Schutz: ein notarieller Vertrag, eine im Grundbuch eingetragene Anwartschaft auf Wohnungseigentum und Ratenzahlungen nach Baufortschritt.
- Preise für Ausländer. Dieselbe Wohnung kann einem Ausländer und einem lokalen Käufer zu unterschiedlichen Preisen angeboten werden. Der Vergleich mit türkischsprachigen Anzeigen und ein unabhängiges Gutachten sind die beste Versicherung gegen einen Akzentaufschlag.
- Zu niedriger Preis in der Grundbuchurkunde. Die Ersparnis bei der Gebühr wird zum Steuerrisiko, und um 200.000 $ herum bedeutet sie einen abgelehnten Titel.
- Geschlossenes Viertel. Eine Wohnung, aber keine Anmeldung des Wohnsitzes. Prüfen Sie die Adresse vor der Anzahlung.
- Erdbebenrisiko. Baujahr, Planung und die Pflichtversicherung werden vor dem Kauf geprüft; ein nach alten Bauvorschriften errichtetes Gebäude ist nicht ohne Grund günstiger.
- Liquidität. Es gibt ein Drittel so viele ausländische Käufer wie 2022. Eine Wohnung in einer Anlage, in der zwanzig gleiche zum Verkauf stehen, ist schwer schnell zu verkaufen.
- Inflation. Steuern, Gebühren und Nebenkosten steigen mit der zweistelligen Inflation der Türkei.
Für wen ein Kauf in der Türkei passt und für wen nicht
Er passt zum Überwintern am Meer, zu Familien, die langfristig nach Antalya oder Istanbul ziehen, und zu allen, die 400.000 $ für drei Jahre für einen zweiten Pass zurücklegen können.
Er passt nicht zu allen, die auf einen Aufenthaltstitel für eine Wohnung für 70.000 $, auf schnelles Preiswachstum in Dollar oder auf Übernachtungsvermietung ohne Lizenz setzen. Ist das Hauptziel ein Aufenthalt in der Europäischen Union, vergleichen Sie die Türkei mit anderen Ländern in unserer Übersicht zum Aufenthalt über Immobilien 2026.
Wie wir beim Wohnungskauf in der Türkei helfen
Wir beginnen mit dem Ziel, nicht mit dem Katalog: Eine Wohnung zum Überwintern, ein Aufenthaltstitel oder ein Pass verlangen jeweils ein anderes Budget, andere Prüfungen und eine andere Gestaltung des Kaufs. Prüfungen der Objekte und den Kauf übernehmen die Spezialisten von Murblz gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern.
Immobilien in der Türkei
Auswahl nach Ziel und Budget, Prüfung von Bauträger, Grundbuch und Rückständen, Begleitung des Kaufs.
Mehr erfahren →Aufenthaltstitel in der Türkei
Titel über Immobilien und andere, Prüfung der Adresse, Antrag und Verlängerung.
Mehr erfahren →Türkische Staatsbürgerschaft
Ein Kauf über 400.000 $, streng nach den Regeln des Programms gestaltet, plus Unterlagen der Familie.
Mehr erfahren →Steuern in der Türkei
Steuern für Eigentümer, Vermietung, Verkauf und die neue Entlastung für Zuziehende.
Mehr erfahren →Rechtliche Begleitung
Verträge, Vollmachten und Streitigkeiten über lokal zugelassene Partner.
Mehr erfahren →Immobilien in anderen Ländern
Ein Vergleich mit anderen Ländern, in denen eine Wohnung Aufenthalt oder Pass bringt.
Mehr erfahren →Eine kostenlose erste Prüfung des Kaufs. Budget, Stadt, Ziel – eine Wohnung, ein Aufenthaltstitel oder ein Pass – und die Staatsangehörigkeit des Käufers: Damit sagen die Spezialisten von Murblz, welcher Weg realistisch ist, wie viel für Steuern und Gebühren anfällt und was in der Heimat zu erklären ist. Passt die Türkei nicht, sagen wir auch das.
Häufige Fragen
Was kostet 2026 eine Wohnung am Meer in der Türkei?
Wo ist eine Wohnung am Meer in der Türkei am günstigsten: Alanya, Antalya oder Mersin?
Erhalte ich einen Aufenthaltstitel, wenn ich eine Wohnung in der Türkei kaufe?
Kann ich eine Wohnung in der Türkei in Euro bezahlen?
Lohnt sich eine Bestandswohnung in der Türkei?
Welche Steuern fallen beim Wohnungskauf in der Türkei an?
Welche Steuern zahlt ein Wohnungseigentümer in der Türkei?
Bringt der Kauf einer Wohnung in der Türkei die Staatsbürgerschaft?
Sie möchten das nicht allein klären?
Wir begleiten den gesamten Prozess von Anfang bis Ende: wir prüfen Ihre Unterlagen, wählen ein Programm für Ihre Situation und nennen ehrliche Fristen und Kosten. Stellen Sie Ihre Frage im Chat – die kostenlose Beratung beginnt gleich hier. Die rechtliche Vertretung vor Behörden und Gerichten übernehmen Murblz-Spezialisten gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern.
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