Cara membeli apartemen di Turki pada 2026

Apartemen 60 m2 dekat laut di Alanya rata-rata sekitar USD 77.000, padahal izin tinggal mensyaratkan pembelian minimal USD 200.000. Harga di Alanya, Antalya, Mersin, dan Istanbul, biaya akta 4%, pajak pemilik, kewarganegaraan mulai USD 400.000, dan apa yang berubah bagi pembeli dari Rusia pada 2025-2026.

Pada 2022 warga Rusia membeli 16.312 rumah di Turki; pada 2025 mereka membeli 3.649. Mereka masih kelompok pembeli asing terbesar, tetapi pasar di sekitar mereka sudah berubah: izin tinggal lewat properti kini mensyaratkan pembelian minimal USD 200.000, sebagian lingkungan ditutup bagi penduduk asing baru, dan menyewakan ke turis per malam butuh izin.

Ada kabar baik juga. Harga dalam lira naik lebih lambat dari inflasi dan kurang lebih seiring dolar, jadi apartemen di Alanya atau Mersin dalam dolar harganya kira-kira sama dengan setahun lalu, dan di Kemer sedikit lebih murah. Di bawah: harga per kota, cara transaksi berjalan, pajak yang dibayar pemilik, dan di mana pembeli paling sering rugi.

Semua jumlah dikonversi ke dolar AS dengan kurs resmi bank sentral Turki per 2 Oktober 2026.

Berapa harga apartemen dekat laut di Turki pada 2026

Rata-rata harga penawaran di seluruh Turki sekitar USD 870 per meter persegi. Di pesisir lebih tinggi: sekitar USD 1.290 per meter persegi di Alanya dan sekitar USD 750 di Mersin. Selisihnya hampir dua kali lipat, padahal Laut Tengah di Mersin sama basahnya.

Gambaran resminya: menurut indeks harga rumah bank sentral Turki, harga pada Agustus 2026 naik 23% dalam setahun dalam lira, tetapi turun 6,5% setelah inflasi, bulan kesembilan penurunan riil berturut-turut. Dalam tahun yang sama dolar menguat sekitar 18% terhadap lira menurut kurs bank sentral, jadi dalam dolar properti resor nyaris tidak bergerak, sedangkan Istanbul naik sekitar 8%. Bagi pembeli yang memegang mata uang kuat, ini saat langka ketika justru penjual yang mencemaskan kurs.

Ini rata-rata harga penawaran dari data terbaru 2026, bukan harga transaksi: statistik resmi tidak merinci harga per distrik resor. Masih ada ruang tawar, terutama di pasar sekunder, dan bangunan baru dengan kolam renang biasanya lebih mahal dari rata-rata distrik.

Yang penting untuk izin tinggal: apartemen 60 m2 dekat laut rata-rata USD 45.000-110.000. Batas izin tinggal adalah USD 200.000. Pembelian biasa untuk liburan dan disewakan tidak memberi izin, dan lebih baik ini diketahui sebelum uang muka daripada sesudahnya.

Siapa yang membeli properti di Turki dan berapa banyak: statistik 2025-2026

Warga asing membeli 21.534 rumah di Turki pada 2025, 9,4% lebih sedikit dari tahun sebelumnya, menurut badan statistik Turki. Itu 1,3% dari seluruh penjualan rumah di negara itu. Pada tahun rekor 2022 warga asing membeli 67.490, tiga kali lipat.

Tiga wilayah teratas pada 2025 adalah Istanbul (7.989 pembelian oleh warga asing), Provinsi Antalya yang mencakup Alanya dan Kemer (7.118), dan Mersin (1.800). Warga Rusia memimpin daftar pembeli (3.649), disusul Iran (1.878) dan Ukraina (1.541).

Penurunan melambat pada 2026. Dari Januari hingga Agustus warga asing membeli 13.141 rumah, 6,3% lebih sedikit dari tahun sebelumnya, dan pada Agustus penjualan menyamai tahun lalu: 1.938 transaksi, naik 0,1%. Warga Rusia kembali di urutan pertama pada Agustus dengan 343 pembelian.

Dalam praktik ini memberi pembeli lebih banyak waktu untuk memeriksa properti dan menawar. Sisi sebaliknya sama: menjual kembali dengan cepat ke warga asing lain jadi lebih sulit.

Alanya, Antalya, Mersin, atau Istanbul: di mana membeli

Memilih kota berarti memilih cara hidup, bukan hanya harga per meter persegi.

Alanya

Resor yang paling dikenal pembeli berbahasa Rusia: Mahmutlar, Oba, Kestel, dan Cikcilli padat dengan kompleks berkolam renang, dan pilihannya lebih membingungkan daripada langka. Rata-ratanya sekitar USD 1.290 per meter persegi; harga naik 18% dalam lira selama setahun dan datar dalam dolar. Kekurangannya: banyak bangunan baru yang mirip satu sama lain, persaingan ketat untuk mendapat penyewa, dan sekitar dua jam naik mobil ke bandara Antalya, dengan hanya bandara kecil Gazipasa yang lebih dekat. Selengkapnya tentang hidup di sana di panduan kota Alanya.

Antalya

Kota berpenduduk lebih dari satu juta dengan kehidupan sepanjang tahun, rumah sakit, sekolah swasta, dan bandara internasional. Harga di dalam provinsi sangat beragam: Kepez sekitar USD 920 per meter persegi, Konyaalti di tepi pantai sekitar USD 1.720, Kemer sekitar USD 1.770. Distrik dan harga dibahas di panduan kota Antalya.

Mersin

Laut paling terjangkau di antara tujuan utama: rata-rata sekitar USD 750 per meter persegi, sekitar USD 780-790 di pesisir Mezitli dan Erdemli. Kota pelabuhan dengan lebih sedikit turis dan musim dingin yang sejuk. Kekurangannya cermin kelebihannya: lebih sedikit penyewa liburan dan penjualan kembali lebih lambat. Izin tinggal di sini butuh apartemen yang sangat besar: USD 200.000 dengan harga rata-rata membeli sekitar 270 m2.

Istanbul

Bukan resor, melainkan kota raksasa. Rata-ratanya sekitar USD 1.360 per meter persegi, USD 3.500-3.800 di Kadikoy dan Besiktas, sekitar USD 700 di Esenyurt. Istanbul punya cukup banyak lingkungan yang ditutup bagi penduduk asing baru, jadi alamat dicek sebelum uang muka. Selengkapnya di panduan kota Istanbul.

Untuk membandingkan Turki dengan negara lain yang menjual rumah dekat laut kepada warga asing, lihat ulasan kami tentang di mana membeli properti di luar negeri.

Apartemen, izin tinggal, atau paspor: apa yang didapat dari pembelian di Turki

Apartemen yang sama bisa sekadar apartemen, dasar izin tinggal, atau langkah pertama menuju paspor Turki. Bedanya ada pada jumlah dan cara transaksi disusun, jadi tujuan ditetapkan sebelum memilih properti.

Jembatan antara baris pertama dan ketiga adalah naturalisasi biasa: setelah 5 tahun tinggal tanpa putus dengan izin, pemegangnya bisa mengajukan kewarganegaraan atas dasar umum (Pasal 11 Undang-Undang Kewarganegaraan No. 5901), tetapi diharapkan bisa berbahasa Turki dan benar-benar tinggal di negara itu. Semua jalur izin tinggal, bukan hanya properti, ada di halaman izin tinggal Turki.

Cara membeli apartemen di Turki: langkah demi langkah

Transaksinya sendiri lebih sederhana dari kebanyakan negara Eropa: penjualan tidak butuh notaris, kontrak ditandatangani di kantor pertanahan, dan dengan dokumen yang beres semuanya selesai dalam satu janji temu. Yang sulit adalah persiapannya: tanda tangan butuh satu jam, sedangkan akibat dari ekstrak akta yang tidak dicek bisa bertahan bertahun-tahun.

1. Nomor pajak. Nomor pajak diterbitkan dengan paspor di kantor pajak; tanpanya tidak ada rekening bank dan tidak ada transaksi.
2. Rekening bank Turki. Pembayaran dan penukaran mata uang berjalan lewat rekening ini.
3. Memeriksa properti. Ekstrak kantor pertanahan menunjukkan pemilik, hipotek, dan sita. Secara terpisah, cek izin layak huni, tunggakan iuran pengelolaan kompleks dan utilitas, serta, untuk izin tinggal, apakah lingkungannya tertutup bagi warga asing.
4. Kontrak pendahuluan. Jika bangunan masih dibangun, pembeli menandatangani perjanjian janji jual di depan notaris dengan pengembang. Menurut hukum Turki, kontrak semacam itu tanpa notaris tidak sah, sehingga tidak ada yang bisa dituntut.
5. Penilaian. Sejak 2019 warga asing tidak bisa membeli rumah tanpa laporan dari penilai berizin otoritas pasar modal. Laporan berlaku 3 bulan.
6. Uang. Mata uang asing masuk ke rekening Turki, bank menjualnya ke bank sentral dan menerbitkan surat keterangan pembelian valuta asing. Kantor pertanahan mensyaratkan dokumen ini sejak 2022.
7. Asuransi gempa. Polis asuransi gempa wajib dibuat sebelum transaksi dan diperpanjang setiap tahun.
8. Permohonan dan biaya. Permohonan diajukan ke Direktorat Jenderal Pendaftaran Tanah dan Kadaster lewat sistem daringnya, dan biaya akta serta biaya layanan dibayar sebelum tanda tangan.
9. Tanda tangan. Para pihak atau kuasa mereka menandatangani di kantor pertanahan, dengan penerjemah tersumpah bila perlu, dan pembeli menerima akta hak milik.
10. Setelah transaksi. Alihkan air, listrik, dan gas, dan jika tujuannya izin tinggal, buat janji temu di portal daring dinas migrasi.

Mulai 1 Desember 2026 akan ditambahkan sistem pembayaran aman milik negara: uang pembeli diblokir di bank dan diteruskan ke penjual tepat saat kepemilikan beralih. Kementerian Perdagangan Turki sudah beberapa kali menunda peluncurannya, terakhir dari 1 Oktober.

Biaya transaksi: biaya akta 4% dan pembayaran lain

Pembayaran utama saat membeli adalah biaya akta: 4% dari harga di akta. Menurut Undang-Undang Biaya No. 492 biaya ini dibagi rata antara pembeli dan penjual, tetapi di daerah resor sering disepakati pembeli membayar seluruhnya. Hal ini diputuskan sebelum uang muka, bukan di loket kantor pertanahan.

Contoh hitungan. Apartemen di Alanya seharga tepat $200.000, untuk melewati batas izin tinggal. Biaya akta sekitar $8.000, atau $4.000 jika penjual membayar separuhnya. Biaya kantor pertanahan hingga $140. Izin tinggal satu tahun dengan kartu sekitar $600. Total yang dibayar ke negara: sekitar $8.800. Penilaian, asuransi, dan penerjemah dibayar terpisah.

Izin tinggal Turki lewat properti: batas USD 200.000

Membeli rumah tetap menjadi dasar hukum izin tinggal jangka pendek menurut Pasal 31 Undang-Undang Orang Asing dan Perlindungan Internasional No. 6458. Namun sejak 16 Oktober 2023 Direktorat Manajemen Migrasi hanya menerima permohonan semacam itu untuk pembelian minimal USD 200.000 di semua kota. Sebelumnya USD 75.000 sudah cukup di kota besar dan USD 50.000 di tempat lain.

• Harga mana yang dihitung. Harga di akta dengan kurs bank sentral pada hari pembelian. Menurunkan harga di akta untuk menghemat biaya bisa membuat izin hilang.
• Permohonan apa saja. Izin pertama, peralihan dari dasar lain, dan perpanjangan. Apartemen yang dibeli sebelum 16 Oktober 2023 dinilai dengan batas lama.
• Lingkungan tertutup. Sejak 2022 pemerintah menutup lingkungan yang penduduk asingnya melebihi 20% bagi pendaftaran warga asing baru, dan daftarnya berubah secara berkala. Apartemen di lingkungan itu bisa dibeli; mendaftar tinggal di sana tidak bisa. Alamat dicek sebelum uang muka.
• Biaya. Menurut tarif 2026 biaya untuk bulan pertama hingga $70, 11 bulan berikutnya sekitar $510, dan kartu sekitar $20. Setahun sekitar $600, dua tahun sekitar $1.200, belum termasuk asuransi.
• Masa berlaku. Hingga 2 tahun setiap kali, diperpanjang selama apartemen dimiliki.
• Selanjutnya. Setelah 8 tahun tinggal tanpa putus bisa diminta izin jangka panjang (Pasal 42 Undang-Undang No. 6458), dan setelah 5 tahun bisa mengajukan kewarganegaraan lewat naturalisasi.

Jika apartemen lebih murah dari batas itu, izin tinggal harus bersandar pada dasar lain, dan syarat izin turis makin ketat beberapa tahun terakhir. Cara kerja izin turis, sewa, dan jalur lain sekarang dibahas di artikel kami tentang izin tinggal Turki pada 2026.

Kewarganegaraan Turki lewat properti mulai USD 400.000

Turki memberi paspor untuk pembelian properti senilai minimal USD 400.000 menurut Pasal 12 Undang-Undang Kewarganegaraan No. 5901. Ini kewarganegaraan langsung, dan permohonan bisa mencakup suami atau istri serta anak di bawah 18 tahun. Harga masuknya tinggi: pada 2022 batasnya naik dari USD 250.000 menjadi 400.000, dan pada 2023-2024 aturan tentang properti dan penilaiannya diperketat.

• Properti yang memenuhi syarat. Sejak 12 Desember 2023, hanya apartemen dengan hak milik unit yang terdaftar, hak atas unit di bangunan yang sedang dibangun, atau tanah dengan bangunan jadi di atasnya. Tanah kosong tidak lagi memenuhi syarat.
• Tiga tahun tanpa menjual. Catatan larangan jual selama 3 tahun dicantumkan di kantor pertanahan.
• Penilaian. Sejak 4 Maret 2024 laporan hanya dibuat perusahaan penilai milik Badan Pembangunan Perumahan negara, dan nilainya harus minimal USD 400.000.
• Pembayaran. Hanya lewat bank Turki dengan surat keterangan pembelian valuta asing, tanpa uang tunai.
• Riwayat properti. Apartemen belum pernah dipakai untuk kewarganegaraan, dan penjualan kembali antarwarga asing setelah 12 Januari 2017 diperiksa tersendiri.
• Prosedur. Kantor pertanahan menerbitkan surat keterangan kesesuaian, investor mendapat izin tinggal dan mengajukan kewarganegaraan; keputusan dibuat Presiden Turki, tanpa batas waktu menurut undang-undang.

Hitungan jujurnya: USD 400.000 terkunci selama 3 tahun dalam aset yang nyaris tidak tumbuh dalam dolar setahun terakhir, ditambah biaya akta 4%. Cocok bagi yang lebih mementingkan paspor daripada hasil. Rusia mengizinkan kewarganegaraan ganda, tetapi paspor kedua wajib dilaporkan ke Kementerian Dalam Negeri Rusia. Rincian program ada di halaman kewarganegaraan Turki, dan perbandingan dengan negara lain di artikel kami tentang cara membeli kewarganegaraan.

Membeli apartemen di Turki sebagai warga Rusia: transfer, rekening, dan rubel

Mulai 8 Desember 2025 Bank Sentral Rusia mencabut batas transfer valuta asing ke luar negeri bagi warga Rusia yang berlaku sejak 2022. Di sisi Rusia, mengirim uang untuk apartemen jadi lebih mudah. Hambatannya kini ada di Turki.

• Bank. Sejak Amerika Serikat memperluas sanksi sekunder terhadap bank asing pada Desember 2023, bank Turki memeriksa nasabah berpaspor Rusia lebih ketat: mereka menanyakan asal uang dan bisa menolak transfer atau menutup rekening. Dokumen penghasilan sebaiknya dikumpulkan lebih dulu, lihat artikel kami tentang asal usul dana.
• Membayar dengan rubel. Membeli apartemen Turki langsung dengan rubel tidak mungkin: harga kontrak dalam lira, dan kantor pertanahan butuh bukti bahwa valuta asing dijual ke bank Turki. Skema di mana perantara menerima rubel ke kartu Rusia lalu membayar penjual tidak meninggalkan jejak bank: membuktikan kemudian siapa membayar apa itu sulit, dan untuk kewarganegaraan pembayaran semacam itu tidak memenuhi syarat.
• Kewajiban di negara asal. Penduduk pajak Rusia wajib memberi tahu kantor pajak tentang rekening yang dibuka di bank Turki dan melaporkan penghasilan sewa serta, bila diwajibkan, keuntungan penjualan. Turki ikut dalam pertukaran otomatis informasi rekening keuangan, pengingat bahwa melapor adalah kewajiban, bukan formalitas.
• Pajak berganda. Rusia dan Turki punya perjanjian penghindaran pajak berganda tahun 1997: pajak atas sewa apartemen Turki dibayar di Turki dan bisa dikreditkan di Rusia.

Cara membuka rekening dan lolos pemeriksaan bank dibahas di halaman rekening pribadi di Turki.

Pajak apa yang dibayar pemilik apartemen di Turki

Apartemen dekat laut adalah impian paling umum siapa pun yang pindah ke luar negeri. Izin tinggal tidak selalu ikut; pajak selalu ikut. Hiburannya, untuk apartemen biasa pajaknya tetap kecil sampai disewakan atau dijual.

Satu biaya lagi yang tidak disebut brosur: iuran pengelolaan kompleks bulanan. Kolam renang, keamanan, dan taman tidak gratis, dan iurannya bisa dengan mudah memakan sebagian besar penghasilan sewa.

Sewa jangka pendek hanya dengan izin

Sejak 1 Januari 2024, menurut Undang-Undang No. 7464, menyewakan rumah ke turis hingga 100 hari butuh izin dari Kementerian Kebudayaan dan Pariwisata. Di gedung apartemen, semua pemilik harus setuju, dan denda menyewakan tanpa izin pada 2026 sekitar USD 3.700 per apartemen, naik menjadi USD 37.000 jika sewa berlanjut. Jumlahnya disesuaikan setiap tahun. Tanpa izin, model balik modal dari sewa harian berubah menjadi model denda.

Keringanan baru bagi yang pindah

Undang-Undang No. 7582 berlaku sejak 4 Juni 2026: jika pembeli pindah ke Turki dan menjadi penduduk pajak setelah tiga tahun kalender tanpa status penduduk atau kewajiban pajak di Turki, penghasilan luar negerinya dibebaskan dari pajak penghasilan Turki selama 20 tahun. Warisan dalam masa itu dipajaki 1%. Keringanan berlaku bagi yang menjadi penduduk mulai 1 Januari 2026. Sewa dari apartemen Turki tidak termasuk: itu penghasilan dari sumber Turki.

Selengkapnya di halaman pajak di Turki dan di artikel kami tentang domisili pajak dan aturan 183 hari.

Apa yang berubah pada 2025-2026

• Warga asing membeli lebih sedikit: turun 9,4% pada 2025 dan 6,3% dalam delapan bulan pertama 2026.
• Harga tertinggal dari inflasi: turun 6,5% dalam setahun secara riil menurut indeks bank sentral.
• Keringanan bagi pendatang baru: Undang-Undang No. 7582 membebaskan penghasilan luar negeri penduduk baru dari pajak selama 20 tahun.
• Pajak properti dihitung ulang: nilai pajak naik, tetapi tidak lebih dari tiga kali lipat dibanding 2025.
• Pembayaran aman lewat bank wajib mulai 1 Desember 2026.
• Transfer dari Rusia: batas dari Bank Sentral Rusia dicabut mulai 8 Desember 2025.

Batas untuk izin tinggal (USD 200.000) dan kewarganegaraan (USD 400.000) tidak berubah pada 2025-2026.

Risiko dan jebakan saat membeli apartemen di Turki

Sebagian besar masalah bukan datang dari hukum yang licik, melainkan dari terburu-buru: apartemen dipilih dalam perjalanan survei tiga hari dan baru dicek sesudahnya.

• Tanpa izin layak huni. Bangunan seperti ini bisa bermasalah dengan sambungan utilitas tetap, hipotek, dan penjualan kembali. Tenggat izin layak huni adalah klausul wajib dalam kontrak dengan pengembang.
• Beli sebelum dibangun. Membeli saat tahap fondasi lebih murah, tetapi uang sampai ke pengembang sebelum apartemennya ada. Perlindungannya: kontrak di depan notaris, hak atas unit yang tercatat di kantor pertanahan, dan pembayaran bertahap.
• Harga khusus warga asing. Apartemen yang sama bisa ditawarkan kepada warga asing dan pembeli lokal dengan harga berbeda. Membandingkan dengan iklan berbahasa Turki dan penilaian independen adalah asuransi terbaik terhadap tambahan harga karena logat.
• Harga di akta diturunkan. Hemat biaya berubah menjadi risiko pajak, dan di sekitar USD 200.000 berarti izin ditolak.
• Lingkungan tertutup. Apartemen ada, tetapi pendaftaran tinggal tidak bisa. Cek alamat sebelum uang muka.
• Risiko gempa. Tahun pembangunan, desain, dan polis asuransi gempa dicek sebelum membeli; bangunan yang didirikan dengan aturan konstruksi lama lebih murah karena suatu alasan.
• Likuiditas. Pembeli asing kini sepertiga dari jumlah pada 2022. Apartemen di kompleks yang dua puluh unit serupanya sedang dijual sulit dijual cepat.
• Inflasi. Pajak, biaya, dan utilitas naik mengikuti inflasi dua digit Turki.

Untuk siapa membeli di Turki cocok, dan untuk siapa tidak

Cocok untuk tinggal di dekat laut saat musim dingin, keluarga yang pindah ke Antalya atau Istanbul untuk jangka panjang, dan yang bisa menyisihkan USD 400.000 selama tiga tahun demi paspor kedua.

Tidak cocok bagi siapa pun yang mengandalkan izin tinggal untuk apartemen USD 70.000, kenaikan harga cepat dalam dolar, atau sewa harian tanpa izin. Jika tujuan utamanya izin tinggal di UE, bandingkan Turki dengan negara lain di ulasan kami tentang izin tinggal lewat properti pada 2026.

Cara kami membantu membeli apartemen di Turki

Kami mulai dari tujuan, bukan katalog: apartemen untuk musim dingin, izin tinggal, atau paspor masing-masing butuh anggaran, pemeriksaan, dan susunan transaksi yang berbeda. Pemeriksaan properti dan transaksi diurus spesialis Murblz bersama mitra berizin setempat.

Pertanyaan umum