Cómo comprar un piso en Turquía en 2026

Un piso de 60 m2 junto al mar en Alanya cuesta de media unos 77.000 dólares, pero el permiso de residencia exige una compra de al menos 200.000 dólares. Precios en Alanya, Antalya, Mersin y Estambul, el 4 % de la tasa de escritura, los impuestos del propietario, la ciudadanía desde 400.000 dólares y qué cambió en 2025-2026 para los compradores de Rusia.

En 2022, los ciudadanos rusos compraron 16.312 viviendas en Turquía; en 2025, 3.649. Siguen siendo el mayor grupo de compradores extranjeros, pero el mercado ha cambiado a su alrededor: un permiso de residencia por inmueble exige ahora una compra de al menos 200.000 dólares, algunos barrios están cerrados a nuevos residentes extranjeros y alquilar a turistas por noches exige una licencia.

También hay buenas noticias. Los precios en liras suben más despacio que la inflación y más o menos al ritmo del dólar, así que un piso en Alanya o Mersin cuesta en dólares casi lo mismo que hace un año, y en Kemer un poco menos. A continuación: los precios por ciudad, cómo funciona la compraventa, qué impuestos paga un propietario y dónde pierden dinero los compradores con más frecuencia.

Todos los importes se convierten a dólares estadounidenses al tipo oficial del Banco Central de la República de Turquía del 2 de octubre de 2026.

Cuánto cuesta un piso junto al mar en Turquía en 2026

El precio medio de oferta en Turquía es de unos 870 dólares por metro cuadrado. En la costa es más alto: unos 1.290 dólares por metro cuadrado en Alanya y unos 750 dólares en Mersin. Es una diferencia de casi el doble, y el Mediterráneo en Mersin no moja menos por eso.

El panorama oficial: según el índice de precios de la vivienda del banco central turco, los precios de agosto de 2026 subieron un 23 % interanual en liras, pero bajaron un 6,5 % descontada la inflación, el noveno mes seguido de caída real. En ese mismo año, el dólar se apreció alrededor de un 18 % frente a la lira al tipo del banco central, así que en dólares los inmuebles turísticos apenas se han movido, mientras que Estambul ha subido un 8 %. Para un comprador con divisas fuertes, es el raro momento en que quien se preocupa por el tipo de cambio es el vendedor.

Son precios medios de oferta con los últimos datos de 2026, no precios de compraventa: la estadística oficial no desglosa los precios por distrito turístico. Hay margen para negociar, sobre todo en la reventa, y una obra nueva con piscina suele costar más que la media del distrito.

Lo que importa para la residencia: un piso de 60 m2 junto al mar cuesta de media 45.000-110.000 dólares. El umbral del permiso de residencia es de 200.000 dólares. Una compra típica para vacaciones y alquiler no trae consigo un permiso, y es mejor saberlo antes de la señal que después.

Quién compra inmuebles en Turquía y cuánto: estadísticas de 2025-2026

Los extranjeros compraron 21.534 viviendas en Turquía en 2025, un 9,4 % menos que el año anterior, según el Instituto de Estadística de Turquía. Es el 1,3 % de todas las ventas de viviendas del país. En el año récord de 2022, los extranjeros compraron 67.490, el triple.

Las tres regiones principales en 2025 fueron Estambul (7.989 compras de extranjeros), la provincia de Antalya, que incluye Alanya y Kemer (7.118), y Mersin (1.800). Los ciudadanos rusos encabezaron la lista de compradores (3.649), seguidos de Irán (1.878) y Ucrania (1.541).

La caída se frenó en 2026. De enero a agosto, los extranjeros compraron 13.141 viviendas, un 6,3 % menos que un año antes, y en agosto las ventas igualaron el nivel del año pasado: 1.938 operaciones, un 0,1 % más. Los rusos volvieron a ser los primeros en agosto, con 343 compras.

En la práctica, esto da a los compradores más tiempo para revisar un inmueble y negociar. La otra cara es la misma: revender rápido a otro extranjero se ha vuelto más difícil.

Alanya, Antalya, Mersin o Estambul: dónde comprar

Elegir ciudad es elegir un modo de vida, no solo un precio por metro cuadrado.

Alanya

El destino que mejor conocen los compradores rusohablantes: Mahmutlar, Oba, Kestel y Cikcilli están densamente construidos con complejos con piscina, y la oferta abruma más de lo que escasea. La media es de unos 1.290 dólares por metro cuadrado; los precios subieron un 18 % en liras en el año y se quedaron planos en dólares. Los inconvenientes: muchas obras nuevas idénticas, mucha competencia por los inquilinos y unas dos horas en coche hasta el aeropuerto de Antalya, con solo el pequeño aeropuerto de Gazipasa más cerca. Más sobre la vida allí en nuestra guía de Alanya.

Antalya

Una ciudad de más de un millón de habitantes con vida todo el año, hospitales, colegios privados y un aeropuerto internacional. Los precios dentro de la provincia varían muchísimo: Kepez, a unos 920 dólares por metro cuadrado; Konyaalti, junto a la playa, a unos 1.720 dólares; Kemer, a unos 1.770 dólares. Los barrios y los precios están en nuestra guía de Antalya.

Mersin

El mar más asequible de los grandes destinos: unos 750 dólares por metro cuadrado de media, alrededor de 780-790 dólares en Mezitli y Erdemli, junto a la costa. Una ciudad portuaria con menos turistas e inviernos suaves. El inconveniente es el reverso de la ventaja: menos inquilinos vacacionales y una reventa más lenta. Aquí la residencia exige un piso muy grande: 200.000 dólares al precio medio compran unos 270 m2.

Estambul

No es un destino turístico, sino una megaciudad. La media es de unos 1.360 dólares por metro cuadrado, 3.500-3.800 dólares en Kadikoy y Besiktas y unos 700 dólares en Esenyurt. Estambul tiene bastantes barrios cerrados a nuevos residentes extranjeros, así que la dirección se comprueba antes de cualquier señal. Más en nuestra guía de Estambul.

Para comparar Turquía con otros países que venden viviendas junto al mar a extranjeros, vea nuestro repaso de dónde comprar inmuebles en el extranjero.

Piso, permiso de residencia o pasaporte: qué le da una compra en Turquía

El mismo piso puede ser solo un piso, la base de un permiso de residencia o el primer paso hacia un pasaporte turco. La diferencia está en el importe y en cómo se estructura la operación, así que el objetivo se fija antes de elegir el inmueble.

El puente entre la primera y la tercera fila es la naturalización ordinaria: tras 5 años de residencia ininterrumpida con permiso, el titular puede solicitar la ciudadanía por la vía general (artículo 11 de la Ley de Ciudadanía n.º 5901), pero se espera que hable turco y que viva de verdad en el país. Todas las vías de residencia, no solo la inmobiliaria, están en nuestra página del permiso de residencia en Turquía.

Cómo comprar un piso en Turquía: paso a paso

La compraventa en sí es más sencilla que en la mayor parte de Europa: no hace falta notario para la venta, el contrato se firma en el registro de la propiedad y, con los documentos en orden, todo cabe en una sola cita. La dificultad está en la preparación: la firma lleva una hora, mientras que las consecuencias de un extracto registral sin revisar pueden durar años.

1. Número fiscal. Un número fiscal se expide con el pasaporte en una oficina tributaria; sin él no hay cuenta bancaria ni operación.
2. Cuenta en un banco turco. Por ella pasan el pago y el cambio de divisas.
3. Revisión del inmueble. El extracto del registro muestra el propietario, las hipotecas y los embargos. Hay que comprobar aparte la licencia de ocupación, las deudas de la cuota de comunidad y de los suministros y, si el objetivo es la residencia, si el barrio está cerrado a los extranjeros.
4. Contrato preliminar. Si el edificio está en construcción, el comprador firma con el promotor un contrato de promesa de venta ante notario. Según la ley turca, ese contrato sin notario es nulo, y no queda nada que reclamar.
5. Tasación. Desde 2019, un extranjero no puede comprar una vivienda sin el informe de un tasador autorizado por el Consejo del Mercado de Capitales. El informe vale 3 meses.
6. Dinero. Las divisas se ingresan en una cuenta turca, el banco las vende al banco central y expide un certificado de compra de divisas. El registro de la propiedad exige este documento desde 2022.
7. Seguro contra terremotos. La póliza obligatoria contra terremotos se contrata antes de la operación y se renueva cada año.
8. Solicitud y tasas. La solicitud se presenta a la Dirección General del Registro de la Propiedad y del Catastro a través de su sistema en línea, y la tasa de escritura y el cargo de servicio se pagan antes de firmar.
9. Firma. Las partes o sus representantes con poder firman en el registro de la propiedad, con un traductor jurado si hace falta, y el comprador recibe la escritura de propiedad.
10. Después de la operación. Se cambian a su nombre el agua, la electricidad y el gas y, si el objetivo es la residencia, se pide cita en el portal en línea del servicio migratorio.

Desde el 1 de diciembre de 2026 se añadirá un sistema estatal de pago seguro: el dinero del comprador quedará bloqueado en un banco y se liberará al vendedor en el mismo momento en que se transmita la propiedad. El Ministerio de Comercio de Turquía ha aplazado el inicio varias veces, la última desde el 1 de octubre.

Gastos de la compra: la tasa de escritura del 4 % y otros pagos

El pago principal de la compra es la tasa de escritura: el 4 % del precio que figura en la escritura. Según la Ley de Tasas n.º 492, se reparte a partes iguales entre comprador y vendedor, pero en las zonas turísticas a menudo se acuerda que la pague entera el comprador. Este punto se aclara antes de la señal, no en la ventanilla del registro.

Ejemplo de cálculo. Un piso en Alanya por exactamente 200.000 dólares, para superar el umbral de la residencia. La tasa de escritura es de unos 8.000 dólares, o 4.000 dólares si el vendedor paga su mitad. El cargo del registro, hasta 140 dólares. Un permiso de residencia de un año con la tarjeta cuesta unos 600 dólares. Total pagado al Estado: unos 8.800 dólares. La tasación, el seguro y el traductor se pagan aparte.

Permiso de residencia en Turquía por inmueble: el umbral de 200.000 dólares

Comprar una vivienda sigue siendo una base legal para un permiso de residencia de corta duración según el artículo 31 de la Ley de Extranjería y Protección Internacional n.º 6458. Pero desde el 16 de octubre de 2023, la Presidencia de Gestión de la Migración solo admite esas solicitudes con compras de al menos 200.000 dólares en todas las ciudades. Antes bastaban 75.000 dólares en las grandes ciudades y 50.000 dólares en el resto.

• Qué precio cuenta. El precio de la escritura al tipo del banco central el día de la compra. Declararlo por debajo para ahorrar en la tasa puede costar el permiso.
• Qué solicitudes. Primeros permisos, cambios desde otra base y renovaciones. Los pisos comprados antes del 16 de octubre de 2023 se valoran con los umbrales antiguos.
• Barrios cerrados. Desde 2022, las autoridades cierran a nuevos empadronamientos de extranjeros los barrios donde estos superan el 20 % de los residentes, y la lista cambia con regularidad. Un piso en un barrio así se puede comprar; empadronarse para vivir en él, no. La dirección se comprueba antes de la señal.
• Costo. Según la tarifa de 2026, la tasa del primer mes es de hasta 70 dólares, los 11 meses siguientes unos 510 dólares y la tarjeta unos 20 dólares. Un año sale por unos 600 dólares y dos años por unos 1.200 dólares, más el seguro.
• Duración. Hasta 2 años cada vez, renovable mientras se tenga el piso.
• Qué viene después. Tras 8 años de residencia ininterrumpida se puede pedir un permiso de larga duración (artículo 42 de la Ley n.º 6458), y tras 5 años, solicitar la ciudadanía por naturalización.

Si el piso cuesta menos que el umbral, la residencia tiene que apoyarse en otra base, y los requisitos del permiso turístico se han endurecido en los últimos años. Cómo funcionan ahora el permiso turístico, los alquileres y otras vías lo explicamos en nuestro artículo sobre el permiso de residencia en Turquía en 2026.

Ciudadanía turca por inmueble desde 400.000 dólares

Turquía concede el pasaporte por comprar un inmueble de al menos 400.000 dólares según el artículo 12 de la Ley de Ciudadanía n.º 5901. Es la ciudadanía directamente, y la solicitud puede incluir al cónyuge y a los hijos menores de 18 años. El precio de entrada es alto: en 2022 el umbral subió de 250.000 a 400.000 dólares, y en 2023-2024 se endurecieron las reglas sobre el inmueble y su tasación.

• Inmuebles admitidos. Desde el 12 de diciembre de 2023, solo un piso con propiedad horizontal inscrita, un derecho sobre una unidad de un edificio en construcción o una parcela con un edificio terminado. El suelo sin edificar ya no sirve.
• Tres años sin vender. Se inscribe en el registro de la propiedad una anotación de prohibición de venta durante 3 años.
• Tasación. Desde el 4 de marzo de 2024, el informe solo lo prepara la empresa de tasación de la Administración estatal de Desarrollo de la Vivienda, y el valor que figure en él debe ser de al menos 400.000 dólares.
• Pago. Solo a través de un banco turco con el certificado de compra de divisas, sin efectivo.
• Historial del inmueble. El piso no debe haberse usado antes para la ciudadanía, y las reventas entre extranjeros posteriores al 12 de enero de 2017 se revisan aparte.
• Procedimiento. El registro de la propiedad expide un certificado de conformidad, el inversor obtiene un permiso de residencia y solicita la ciudadanía; la decisión la toma el presidente de Turquía, sin plazo legal.

Cuentas honestas: 400.000 dólares inmovilizados 3 años en un activo que apenas ha crecido en dólares en el último año, más el 4 % de la tasa de escritura. Le conviene a quien valora el pasaporte más que la rentabilidad. Rusia permite la doble ciudadanía, pero un segundo pasaporte debe notificarse al Ministerio del Interior ruso. Los detalles del programa están en nuestra página de ciudadanía turca, y una comparación con otros países, en nuestro artículo sobre cómo comprar una ciudadanía.

Comprar un piso en Turquía siendo ciudadano ruso: transferencias, cuentas y rublos

Desde el 8 de diciembre de 2025, el Banco de Rusia levantó los límites a las transferencias de divisas al extranjero para los ciudadanos rusos que se aplicaban desde 2022. Por el lado ruso, enviar dinero para un piso es ahora más fácil. El cuello de botella está ahora en Turquía.

• Bancos. Desde que Estados Unidos amplió en diciembre de 2023 las sanciones secundarias contra bancos extranjeros, los bancos turcos examinan con más detalle a los clientes con pasaporte ruso: preguntan de dónde viene el dinero y pueden rechazar una transferencia o cerrar una cuenta. Conviene reunir con antelación los documentos de ingresos; vea nuestro artículo sobre el origen de los fondos.
• Pagar en rublos. No se puede comprar un piso turco directamente con rublos: el precio del contrato está en liras, y el registro de la propiedad necesita la prueba de que se vendieron divisas a un banco turco. Los esquemas en los que un intermediario recibe rublos en una tarjeta rusa y paga al vendedor no dejan rastro bancario: después es difícil demostrar quién pagó qué, y para la ciudadanía ese pago no sirve.
• Obligaciones en su país. Un residente fiscal ruso debe notificar a la administración tributaria una cuenta abierta en un banco turco y declarar las rentas del alquiler y, cuando corresponda, la ganancia de una venta. Turquía participa en el intercambio automático de información sobre cuentas financieras, un recordatorio de que declarar es una obligación, no un trámite.
• Doble imposición. Rusia y Turquía tienen un convenio de 1997 para evitar la doble imposición: el impuesto sobre el alquiler de un piso turco se paga en Turquía y puede deducirse en Rusia.

Cómo abrir una cuenta y superar las comprobaciones del banco lo explicamos en nuestra página de cuenta personal en Turquía.

Qué impuestos paga el propietario de un piso en Turquía

Un piso junto al mar es el sueño más intuitivo de quien se muda al extranjero. El permiso de residencia no siempre llega con él; los impuestos, siempre. El consuelo es que, para un piso corriente, son modestos mientras no se alquile ni se venda.

Otro gasto del que los folletos no hablan: la cuota mensual de comunidad. La piscina, la seguridad y los jardines no son gratis, y la cuota puede comerse fácilmente una parte notable de las rentas del alquiler.

Alquiler de corta duración solo con licencia

Desde el 1 de enero de 2024, según la Ley n.º 7464, alquilar una vivienda a turistas por hasta 100 días exige un permiso del Ministerio de Cultura y Turismo. En un edificio de pisos deben consentir todos los propietarios, y la multa por alquilar sin permiso en 2026 es de unos 3.700 dólares por piso, y sube a 37.000 dólares si el alquiler continúa. Los importes se actualizan cada año. Sin el permiso, un modelo de rentabilidad basado en el alquiler por noches se convierte en un modelo de multas.

Una nueva ventaja para quien se muda

La Ley n.º 7582 está en vigor desde el 4 de junio de 2026: si un comprador se muda a Turquía y se convierte en residente fiscal tras tres años naturales sin residencia ni obligaciones fiscales en Turquía, sus rentas extranjeras están exentas del impuesto turco sobre la renta durante 20 años. Las herencias en ese periodo tributan al 1 %. La ventaja se aplica a quienes pasaron a ser residentes desde el 1 de enero de 2026. Las rentas del alquiler de un piso turco no están incluidas: son rentas de fuente turca.

Más en nuestra página de impuestos en Turquía y en nuestro artículo sobre la residencia fiscal y la regla de los 183 días.

Qué cambió en 2025-2026

• Los extranjeros compran menos: un 9,4 % menos en 2025 y un 6,3 % menos en los primeros ocho meses de 2026.
• Los precios van por detrás de la inflación: un 6,5 % menos interanual en términos reales según el índice del banco central.
• Una ventaja para los recién llegados: la Ley n.º 7582 exime de impuestos las rentas extranjeras de los nuevos residentes durante 20 años.
• Impuesto sobre bienes inmuebles recalculado: los valores fiscales subieron, pero no más del triple respecto a 2025.
• La liquidación bancaria segura pasa a ser obligatoria desde el 1 de diciembre de 2026.
• Transferencias desde Rusia: límites del Banco de Rusia levantados desde el 8 de diciembre de 2025.

Los umbrales de la residencia (200.000 dólares) y de la ciudadanía (400.000 dólares) no cambiaron en 2025-2026.

Riesgos y trampas al comprar un piso en Turquía

La mayoría de los problemas no vienen de leyes traicioneras, sino de las prisas: el piso se elige durante un viaje de visitas de tres días y se revisa después.

• Sin licencia de ocupación. Esos edificios pueden tener problemas con las conexiones definitivas a los suministros, las hipotecas y la reventa. El plazo de la licencia de ocupación es una cláusula imprescindible en un contrato con un promotor.
• Sobre plano. Comprar en la fase de cimientos es más barato, pero el dinero llega al promotor antes de que exista el piso. Protección: un contrato ante notario, el derecho sobre la unidad inscrito en el registro y pagos por etapas.
• Precio para extranjeros. El mismo piso puede ofrecerse a un extranjero y a un comprador local a precios distintos. Comparar con los anuncios en turco y una tasación independiente son el mejor seguro contra el recargo por acento.
• Precio rebajado en la escritura. Ahorrar en la tasa se convierte en un riesgo fiscal y, en torno a los 200.000 dólares, en un permiso denegado.
• Barrio cerrado. Un piso, pero sin empadronamiento. Compruebe la dirección antes de la señal.
• Riesgo sísmico. El año de construcción, el proyecto y la póliza obligatoria contra terremotos se revisan antes de la compra; un edificio levantado con normas de construcción antiguas es más barato por algo.
• Liquidez. Hay un tercio de compradores extranjeros respecto a 2022. Un piso en un complejo donde hay veinte idénticos en venta es difícil de vender rápido.
• Inflación. Los impuestos, las tasas y los suministros suben con la inflación de dos dígitos de Turquía.

A quién le conviene comprar en Turquía y a quién no

Le conviene a quien quiere invernar junto al mar, a las familias que se mudan a Antalya o a Estambul a largo plazo y a quien puede apartar 400.000 dólares durante tres años por un segundo pasaporte.

No le conviene a quien cuenta con un permiso de residencia por un piso de 70.000 dólares, con una subida rápida de los precios en dólares o con el alquiler por noches sin licencia. Si el objetivo principal es la residencia en la UE, compare Turquía con otros países en nuestro repaso de la residencia por inmuebles en 2026.

Cómo le ayudamos a comprar un piso en Turquía

Empezamos por el objetivo, no por el catálogo: un piso para invernar, un permiso de residencia o un pasaporte exigen cada uno un presupuesto distinto, comprobaciones distintas y una estructura de operación distinta. La revisión de los inmuebles y la compraventa las llevan especialistas de Murblz junto con socios con licencia local.

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