2026年にトルコでマンションを買う方法

アランヤの海辺の60平方メートルの部屋は平均約77,000ドルですが、在留許可には少なくとも20万ドルの購入が必要です。アランヤ、アンタルヤ、メルスィン、イスタンブールの価格、4%の登記料、所有者の税金、40万ドルからの国籍、そして2025〜2026年に買い手にとって何が変わったか。

2022年にロシア国民はトルコで16,312戸の住宅を買いましたが、2025年には3,649戸でした。今も外国人の買い手の最大のグループですが、市場は変わりました。不動産による在留許可には今や少なくとも20万ドルの購入が必要で、一部の地区は新しい外国人の居住者に閉じられ、観光客への1泊単位の賃貸には許可が必要です。

良い知らせもあります。リラ建ての価格はインフレより遅く、おおむねドルと同じ程度に上がっているので、アランヤやメルスィンの部屋はドル建てで1年前とほぼ同じで、ケメルではわずかに安くなっています。以下では、都市別の価格、取引の流れ、所有者が払う税、そして買い手が最もお金を失う点を説明します。

すべての金額は、2026年10月2日のトルコ共和国中央銀行の公式レートで米ドルに換算しています。

2026年のトルコの海辺のマンションの価格

トルコ全体の平均の売り出し価格は1平方メートル約870ドルです。海岸ではより高く、アランヤで約1,290ドル、メルスィンで約750ドルです。ほぼ2倍の差ですが、メルスィンの地中海が濡れていないわけではありません。

公式の状況です。トルコ中央銀行の住宅価格指数によると、2026年8月の価格はリラで前年比23%上がりましたが、インフレを引くと6.5%下がり、9か月連続の実質の下落です。同じ1年でドルは中央銀行のレートでリラに対し約18%上がったので、ドル建てではリゾートの不動産はほとんど動かず、イスタンブールは約8%上がりました。外貨を持つ買い手にとって、為替を心配するのが売り手の側という珍しい時期です。

これは取引価格ではなく、2026年の最新のデータによる平均の売り出し価格です。公式の統計はリゾートの地区ごとに価格を分けていません。特に中古では交渉の余地があり、プール付きの新築は通常地区の平均より高くなります。

在留にとって重要なこと：海辺の60平方メートルの部屋は平均45,000〜110,000ドルです。在留許可の基準は20万ドルです。休暇と賃貸のための典型的な購入には許可はついてきません。それは手付金の後ではなく前に知っておくほうがよいことです。

トルコで誰がどれだけ不動産を買うか：2025〜2026年の統計

トルコ統計機構によると、外国人は2025年にトルコで前年より9.4%少ない21,534戸の住宅を買いました。国内の住宅の販売全体の1.3%です。記録的な2022年には外国人は3倍の67,490戸を買いました。

2025年の上位3地域は、イスタンブール（外国人の購入7,989件）、アランヤとケメルを含むアンタルヤ県（7,118件）、メルスィン（1,800件）でした。買い手の首位はロシア国民（3,649件）で、イラン（1,878件）、ウクライナ（1,541件）が続きました。

2026年には減少が鈍りました。1〜8月に外国人は前年より6.3%少ない13,141戸を買い、8月の販売は前年並みの1,938件、0.1%増でした。

実際には、買い手が物件を確認し交渉する時間が増えます。裏返せば同じで、ほかの外国人にすばやく売り抜けることは難しくなりました。

アランヤ、アンタルヤ、メルスィン、イスタンブール：どこで買うか

都市を選ぶことは、1平方メートルの価格だけでなく暮らし方を選ぶことです。

アランヤ

外国人の買い手に最もよく知られたリゾートです。マフムトラル、オバ、ケステル、ジクジッリにはプール付きの複合施設が密集し、選択肢は乏しいどころか多すぎるほどです。平均は1平方メートル約1,290ドルで、価格は1年でリラで18%上がり、ドルでは横ばいでした。欠点は、似たような新築が多く、借り手をめぐる競争が激しく、アンタルヤ空港まで車で約2時間で、近いのは小さなガズィパシャ空港だけということです。そこでの生活はアランヤの都市ガイドで詳しく説明しています。

アンタルヤ

1年中生活があり、病院、私立学校、国際空港のある100万人超の都市です。県内の価格の差は大きく、ケペズは1平方メートル約920ドル、海辺のコンヤアルトゥは約1,720ドル、ケメルは約1,770ドルです。地区と価格はアンタルヤの都市ガイドで扱っています。

メルスィン

主な行き先の中で最も手頃な海です。平均で1平方メートル約750ドル、海辺のメジトリとエルデムリで約780〜790ドルです。観光客が少なく冬の穏やかな港町です。欠点は長所の裏返しで、休暇の借り手が少なく、転売が遅いことです。ここで在留を得るにはとても大きな部屋が必要で、平均価格で20万ドルは約270平方メートルになります。

イスタンブール

リゾートではなく巨大都市です。平均は1平方メートル約1,360ドル、カドゥキョイとベシクタシュで3,500〜3,800ドル、エセニュルトで約700ドルです。イスタンブールには新しい外国人の居住者に閉じられた地区がかなりあるので、手付金の前に住所を確認します。詳しくはイスタンブールの都市ガイドにあります。

外国人に海辺の住宅を売るほかの国とトルコを比べるには、海外でどこに不動産を買うかの概要をご覧ください。

マンション、在留許可、パスポート：トルコでの購入で得られるもの

同じ部屋が、ただの部屋にも、在留許可の根拠にも、トルコのパスポートへの第一歩にもなります。違いは金額と取引の組み立て方にあるので、物件を選ぶ前に目的を決めます。

1行目と3行目の間の橋は通常の帰化です。不動産だけでなくすべての在留のルートはトルコの在留許可のページにあります。

トルコでマンションを買う方法：ステップごとに

取引自体はヨーロッパのほとんどより簡単です。売買に公証人は不要で、契約は登記所で署名し、書類がそろっていれば一回の予約で済みます。難しいのは準備です。署名は1時間ですが、確認しなかった登記簿の抄本の結果は何年も続くことがあります。

1. 納税者番号。納税者番号はパスポートで税務署が発行します。これがなければ銀行口座も取引もありません。
2. トルコの銀行口座。支払いと両替はそこを通じて行います。
3. 物件の確認。登記簿の抄本は所有者、抵当権、差し押さえを示します。別に、使用許可、複合施設の管理費と公共料金の滞納、在留が目的なら地区が外国人に閉じられていないかを確認します。
4. 予備契約。建物が建設中なら、買い手は開発業者と公証された売買予約契約を結びます。トルコの法律では公証のないそうした契約は無効で、執行できるものが残りません。
5. 評価。2019年から外国人は、資本市場委員会の免許を持つ評価人の報告書なしに住宅を買えません。報告書は3か月有効です。
6. お金。外貨をトルコの口座に入れ、銀行がそれを中央銀行に売り、外貨購入証明書を発行します。登記所は2022年からこの書類を求めています。
7. 地震保険。義務の地震保険は取引の前に入り、毎年更新します。
8. 申請と手数料。申請は土地登記・地籍総局にオンラインの登記システムで行い、登記料とサービス料は署名の前に払います。
9. 署名。当事者か委任状による代理人が、必要なら宣誓翻訳者とともに登記所で署名し、買い手は登記証書を受け取ります。
10. 取引の後。水道、電気、ガスの名義を移し、在留が目的なら移民局のポータルで予約を取ります。

2026年12月1日から国の安全な決済システムが加わります。買い手のお金は銀行で凍結され、所有権が移るのと同時に売り手に支払われます。トルコ商務省は開始を何度か延期し、直近では10月1日から延期しました。

取引の費用：4%の登記料とその他の支払い

購入時の主な支払いは登記料で、登記簿の価格の4%です。手数料法492号により買い手と売り手で半分ずつですが、リゾートでは買い手が全額払うと合意することがよくあります。この点は登記所の窓口ではなく手付金の前に決めます。

計算例。在留の基準をちょうど満たす20万ドルのアランヤの部屋。登記料は約8,000ドル、売り手が半分を払えば4,000ドルです。登記所の料金は最大140ドル。カード付きの1年の在留許可は約600ドル。国への支払いの合計は約8,800ドルです。評価、保険、翻訳者は別に払います。

不動産によるトルコの在留許可：20万ドルの基準

住宅の購入は、外国人・国際保護法6458号第31条による短期の在留許可の法的な根拠であり続けています。しかし2023年10月16日から、移民管理総局はすべての都市で少なくとも20万ドルの購入についてだけそうした申請を受け付けています。それ以前は大都市で75,000ドル、その他で50,000ドルで足りました。

• どの価格が数えられるか。購入日の中央銀行のレートでの登記簿の価格です。手数料を節約するために過少に記載すると、許可を失うことがあります。
• どの申請か。最初の許可、ほかの根拠からの切り替え、更新です。2023年10月16日より前に買った部屋は以前の基準で評価されます。
• 閉じられた地区。2022年から当局は、外国人が住民の20%を超える地区を新しい外国人の登録に閉じており、リストは定期的に変わります。そうした地区の部屋は買えますが、そこに住む登録はできません。手付金の前に住所を確認します。
• 費用。2026年の料金表で、最初の月の手数料は最大70ドル、次の11か月は約510ドル、カードは約20ドルです。1年で約600ドル、2年で約1,200ドルで、保険は別です。
• 期間。一度に最長2年、部屋を所有する間更新できます。
• その次。8年続けて居住すれば長期の在留許可を申請でき（法律6458号第42条）、5年後には帰化による国籍を申請できます。

部屋が基準より安ければ、在留は別の根拠に頼る必要があり、観光の許可の要件はここ数年で厳しくなりました。観光の許可、賃貸、そのほかのルートが今どう機能するかは2026年のトルコの在留許可の記事で扱っています。

40万ドルからの不動産によるトルコ国籍

すぐに国籍で、申請に配偶者と18歳未満の子どもを含められます。入り口の価格は高く、2022年に基準は25万ドルから40万ドルに引き上げられ、2023〜2024年に物件と評価のルールが厳しくなりました。

• 対象となる物件。2023年12月12日から、区分所有の登記のある部屋、建設中の建物の区分の権利、完成した建物のある土地だけです。更地はもう対象になりません。
• 3年間売却しない。3年間売却しない旨の付記が登記簿に記載されます。
• 評価。2024年3月4日から、報告書は国の住宅開発庁の評価会社だけが作成し、その評価額は少なくとも40万ドルでなければなりません。
• 支払い。外貨購入証明書付きでトルコの銀行を通じてだけで、現金は不可です。
• 物件の履歴。部屋は以前に国籍に使われていてはならず、2017年1月12日以降の外国人間の転売は別に確認されます。
• 手続き。登記所が適合証明書を発行し、投資家が在留許可を得て国籍を申請します。決定はトルコ大統領が行い、法定の期限はありません。

正直な計算です。40万ドルを、過去1年ドル建てでほとんど伸びなかった資産に3年間固定し、さらに4%の登記料です。利回りよりパスポートが重要な人に向いています。プログラムの詳細はトルコ国籍のページに、ほかの国との比較は国籍を買う方法の記事にあります。

ロシア国民がトルコのマンションを買う：送金、口座、ルーブル

2025年12月8日から、ロシア中央銀行は2022年から続いていたロシア国民の国外への外貨送金の制限を解除しました。ロシア側では、部屋のための送金は楽になりました。今の関門はトルコ側にあります。

• 銀行。2023年12月に米国が外国の銀行への二次制裁を広げて以来、トルコの銀行はロシアのパスポートの顧客をより厳しく見ています。資金の出所を確認し、説明のつかない送金を断ったり口座を閉じたりすることがあります。所得の書類は前もってそろえてください。資金源の記事をご覧ください。
• ルーブルでの支払い。トルコの部屋をルーブルで直接買うことはできません。契約の価格はリラで、登記所は外貨がトルコの銀行に売られた証明を必要とします。仲介者がルーブルをロシアのカードで受け取り売り手に払う仕組みは銀行の記録を残さず、後で誰が何を払ったかを証明するのが難しく、国籍にも認められません。
• 自国での義務。ロシアの税務上の居住者は、トルコの銀行で開いた口座を税務当局に届け出て、賃料と、該当する場合は売却益を申告する必要があります。トルコは金融口座の情報の自動交換に参加しており、申告は形式ではなく義務です。
• 二重課税。ロシアとトルコには1997年の二重課税防止協定があり、トルコの部屋の賃料への税はトルコで払い、ロシアで控除できます。

口座の開き方と銀行の確認の通り方はトルコの個人口座のページで扱っています。

トルコでマンションの所有者が払う税

海辺の部屋は海外に移る人の最も直感的な夢です。在留許可がいつもついてくるわけではありませんが、税は必ずついてきます。慰めは、普通の部屋なら貸すか売るまでは控えめなことです。

パンフレットが黙っているもう一つの費用があります。毎月の複合施設の管理費です。プール、警備、庭は無料ではなく、管理費は賃料収入のかなりの部分を簡単に食います。

短期の賃貸は許可がある場合だけ

2024年1月1日から、法律7464号により、住宅を観光客に100日まで貸すには文化観光省の許可が必要です。集合住宅ではすべての所有者の同意が必要で、2026年の無許可の賃貸の罰金は1戸約3,700ドル、賃貸を続けると37,000ドルに上がります。金額は毎年見直されます。許可がなければ、1泊単位の賃貸で回収する計画は罰金の計画に変わります。

移住する人への新しい優遇

法律7582号が2026年6月4日から施行されています。トルコで3暦年居住も納税義務もなかった買い手がトルコに移り税務上の居住者になれば、国外の所得は20年間トルコの所得税が免除されます。その期間の相続は1%で課税されます。優遇は2026年1月1日から居住者になった人に適用されます。トルコの部屋の賃料はトルコ源泉の所得なので対象外です。

詳しくはトルコの税金のページと、税務上の居住と183日ルールの記事をご覧ください。

2025〜2026年に何が変わったか

• 外国人の購入は減少：2025年に9.4%減、2026年の最初の8か月に6.3%減。
• 価格はインフレに遅れる：中央銀行の指数で実質で前年比6.5%減。
• 新しく来る人への優遇：法律7582号が新しい居住者の国外の所得を20年間非課税に。
• 固定資産税の再計算：課税評価額は上がったが、2025年の3倍以内。
• 銀行による安全な決済が2026年12月1日から義務に。
• ロシアからの送金：2025年12月8日からロシア中央銀行の制限が解除。

在留（20万ドル）と国籍（40万ドル）の基準は2025〜2026年に変わりませんでした。

トルコでマンションを買う時のリスクと落とし穴

ほとんどの問題は意地の悪い法律からではなく、急ぐことから来ます。3日間の内見旅行で部屋を選び、確認は後回しにするのです。

• 使用許可がない。そうした建物は、恒久的な公共料金の接続、住宅ローン、転売に問題が出ることがあります。使用許可の期限は開発業者との契約の必須の条項です。
• 完成前の物件。基礎の段階で買うのは安いのですが、部屋が存在する前にお金が開発業者に渡ります。守りは、公証された契約、登記簿の区分の権利、段階的な支払いです。
• 外国人向けの価格。同じ部屋が外国人と現地の買い手に違う価格で提示されることがあります。トルコ語の広告との比較と独立した評価が、外国人の上乗せへの最良の保険です。
• 過少に記載した登記価格。手数料の節約は税のリスクになり、20万ドル前後では許可の拒否を意味します。
• 閉じられた地区。部屋はあっても居住の登録ができません。手付金の前に住所を確認してください。
• 地震のリスク。建築の年、設計、地震保険は購入前に確認します。古い建築基準で建てられた建物が安いのには理由があります。
• 流動性。外国人の買い手は2022年の3分の1です。同じ部屋が20戸売りに出ている複合施設の部屋はすばやく売れません。
• インフレ。税、手数料、公共料金はトルコの二桁のインフレとともに上がります。

トルコでの購入が向いている人と向いていない人

向いているのは、海辺での越冬、長期でアンタルヤかイスタンブールに移る家族、そして2つ目のパスポートのために3年間40万ドルを置いておける人です。

向いていないのは、7万ドルの部屋で在留許可を当てにする人、ドル建ての速い値上がりを当てにする人、許可なしの1泊単位の賃貸を当てにする人です。主な目的がEUでの在留なら、2026年の不動産による在留の概要でトルコとほかの国を比べてください。

トルコでのマンションの購入で私たちができるお手伝い

私たちはカタログではなく目的から始めます。越冬の部屋、在留許可、パスポートでは、それぞれ予算、確認、取引の組み立て方が異なります。物件の確認と取引は、Murblzの専門家が現地で資格を持つ提携先とともに担当します。

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