Como comprar um apartamento na Turquia em 2026

Um apartamento de 60 m² à beira-mar em Alanya custa em média cerca de US$ 77.000, mas a autorização de residência exige uma compra de pelo menos US$ 200.000. Preços em Alanya, Antália, Mersin e Istambul, a taxa de escritura de 4%, os impostos do proprietário, a cidadania a partir de US$ 400.000 e o que mudou para compradores da Rússia em 2025-2026.

Em 2022, cidadãos russos compraram 16.312 imóveis na Turquia; em 2025, compraram 3.649. Eles continuam sendo o maior grupo de compradores estrangeiros, mas o mercado mudou em volta deles: uma autorização de residência por imóvel agora exige uma compra de pelo menos US$ 200.000, alguns bairros estão fechados a novos residentes estrangeiros, e alugar para turistas por diária exige licença.

Também há boas notícias. Os preços em liras sobem mais devagar que a inflação e mais ou menos no ritmo do dólar, então um apartamento em Alanya ou Mersin custa em dólares quase o mesmo que um ano atrás, e em Kemer um pouco menos. Abaixo: preços por cidade, como funciona a compra, quanto um proprietário paga de imposto e onde os compradores mais perdem dinheiro.

Todos os valores foram convertidos em dólares americanos pela cotação oficial do Banco Central da República da Turquia de 2 de outubro de 2026.

Quanto custa um apartamento à beira-mar na Turquia em 2026

O preço médio pedido em toda a Turquia é de cerca de US$ 870 por metro quadrado. No litoral é mais alto: cerca de US$ 1.290 por metro quadrado em Alanya e cerca de US$ 750 em Mersin. É quase o dobro de diferença, e o Mediterrâneo em Mersin não é menos molhado por isso.

O quadro oficial: pelo índice de preços de imóveis do banco central turco, os preços em agosto de 2026 subiram 23% em um ano em liras, mas caíram 6,5% descontada a inflação, o nono mês seguido de queda real. No mesmo ano, o dólar subiu cerca de 18% frente à lira pela cotação do banco central, então em dólares os imóveis de veraneio quase não se mexeram, enquanto Istambul subiu cerca de 8%. Para quem tem moeda forte, é o raro momento em que é o vendedor quem se preocupa com o câmbio.

São preços médios pedidos dos dados mais recentes de 2026, e não preços de fechamento: as estatísticas oficiais não detalham os preços por bairro turístico. Há espaço para negociar, sobretudo nos usados, e um imóvel novo com piscina costuma custar mais que a média do bairro.

O que importa para a residência: um apartamento de 60 m² à beira-mar custa em média de US$ 45.000 a 110.000. O limite da autorização de residência é de US$ 200.000. Uma compra típica para férias e aluguel não vem com autorização, e é melhor saber disso antes do sinal do que depois.

Quem compra imóveis na Turquia e quanto: estatísticas de 2025-2026

Estrangeiros compraram 21.534 imóveis residenciais na Turquia em 2025, 9,4% a menos que no ano anterior, segundo o Instituto de Estatística da Turquia. É 1,3% de todas as vendas de imóveis do país. No ano recorde de 2022, os estrangeiros compraram 67.490, três vezes mais.

As três principais regiões em 2025 foram Istambul (7.989 compras por estrangeiros), a província de Antália, que inclui Alanya e Kemer (7.118), e Mersin (1.800). Os cidadãos russos lideraram os compradores (3.649), seguidos do Irã (1.878) e da Ucrânia (1.541).

A queda desacelerou em 2026. De janeiro a agosto, os estrangeiros compraram 13.141 imóveis, 6,3% a menos que um ano antes, e em agosto as vendas igualaram o nível do ano passado: 1.938 negócios, alta de 0,1%. Os russos foram de novo os primeiros em agosto, com 343 compras.

Na prática, isso dá aos compradores mais tempo para verificar o imóvel e negociar. O outro lado é o mesmo: revender rapidamente para outro estrangeiro ficou mais difícil.

Alanya, Antália, Mersin ou Istambul: onde comprar

Escolher a cidade é escolher um modo de vida, e não só um preço por metro quadrado.

Alanya

O balneário mais conhecido dos compradores que falam russo: Mahmutlar, Oba, Kestel e Cikcilli são densamente construídos, com condomínios com piscina, e a escolha mais atordoa do que falta. A média é de cerca de US$ 1.290 por metro quadrado; os preços subiram 18% em liras no ano e ficaram estáveis em dólares. As desvantagens: muitos prédios novos parecidos, concorrência acirrada por inquilinos e cerca de duas horas de carro até o aeroporto de Antália, com só o pequeno aeroporto de Gazipasa mais perto. Mais sobre a vida lá no nosso guia de Alanya.

Antália

Uma cidade de mais de um milhão de habitantes, com vida o ano inteiro, hospitais, escolas particulares e aeroporto internacional. Os preços dentro da província variam muito: Kepez com cerca de US$ 920 por metro quadrado, Konyaalti, à beira da praia, com cerca de US$ 1.720, Kemer com cerca de US$ 1.770. Bairros e preços estão no nosso guia de Antália.

Mersin

O mar mais acessível entre os grandes destinos: cerca de US$ 750 por metro quadrado em média, cerca de US$ 780-790 em Mezitli e Erdemli, no litoral. Uma cidade portuária com menos turistas e invernos amenos. A desvantagem espelha a vantagem: menos inquilinos de férias e revenda mais lenta. A residência aqui exige um apartamento muito grande: US$ 200.000 pelo preço médio compram cerca de 270 m².

Istambul

Não é balneário, e sim uma megacidade. A média é de cerca de US$ 1.360 por metro quadrado, US$ 3.500-3.800 em Kadikoy e Besiktas, cerca de US$ 700 em Esenyurt. Istambul tem vários bairros fechados a novos residentes estrangeiros, então o endereço é verificado antes de qualquer sinal. Mais no nosso guia de Istambul.

Para comparar a Turquia com outros países que vendem imóveis à beira-mar a estrangeiros, veja o nosso panorama de onde comprar imóvel no exterior.

Apartamento, residência ou passaporte: o que uma compra na Turquia dá

O mesmo apartamento pode ser só um apartamento, a base de uma autorização de residência ou o primeiro passo para o passaporte turco. A diferença está no valor e na forma do negócio, então o objetivo é definido antes de escolher o imóvel.

A ponte entre a primeira e a terceira linha é a naturalização comum: depois de 5 anos de residência sem interrupção com autorização, o titular pode pedir a cidadania pelas regras gerais (artigo 11 da Lei de Cidadania nº 5901), mas espera-se conhecimento de turco e vida real no país. Todos os caminhos de residência, e não só por imóvel, estão na nossa página de autorização de residência na Turquia.

Como comprar um apartamento na Turquia: passo a passo

O negócio em si é mais simples que na maior parte da Europa: não precisa de cartório para a venda, o contrato é assinado no registro de imóveis, e com os documentos em ordem tudo cabe num único atendimento. A dificuldade está na preparação: a assinatura leva uma hora, enquanto as consequências de uma matrícula não verificada podem durar anos.

1. Número fiscal. O número fiscal turco é emitido com o passaporte numa repartição do fisco; sem ele não há conta bancária nem negócio.
2. Conta num banco turco. O pagamento e o câmbio passam por ela.
3. Verificação do imóvel. A certidão do registro de imóveis mostra o dono, as hipotecas e as penhoras. À parte, confira o habite-se, as taxas de condomínio e as contas de consumo atrasadas e, se o objetivo for a residência, se o bairro está fechado a estrangeiros.
4. Contrato preliminar. Se o prédio está em construção, o comprador assina com a construtora um contrato de promessa de venda em cartório. Pela lei turca, esse contrato sem cartório é inválido, e não sobra nada para cobrar.
5. Avaliação. Desde 2019, um estrangeiro não pode comprar um imóvel sem o laudo de um avaliador licenciado pelo Conselho do Mercado de Capitais. O laudo vale por 3 meses.
6. Dinheiro. A moeda estrangeira é creditada numa conta turca, o banco a vende ao banco central e emite um certificado de compra de moeda estrangeira. O registro de imóveis exige esse documento desde 2022.
7. Seguro contra terremoto. A apólice obrigatória de seguro contra terremoto é contratada antes do negócio e renovada todo ano.
8. Pedido e taxas. O pedido vai para a Direção-Geral do Registro de Imóveis e Cadastro pelo sistema eletrônico do registro, e a taxa de escritura e a taxa de serviço são pagas antes da assinatura.
9. Assinatura. As partes ou os seus representantes com procuração assinam no registro de imóveis, com tradutor juramentado se necessário, e o comprador recebe a escritura.
10. Depois do negócio. Transfira água, luz e gás e, se o objetivo for a residência, marque um atendimento no portal de residência do serviço de migração.

A partir de 1º de dezembro de 2026, entra um sistema estatal de pagamento seguro: o dinheiro do comprador fica bloqueado num banco e é liberado ao vendedor no mesmo momento em que a propriedade é transferida. O Ministério do Comércio da Turquia adiou o início várias vezes, a última delas a partir de 1º de outubro.

Custos de fechamento: a taxa de escritura de 4% e outros pagamentos

O principal pagamento na compra é a taxa de escritura: 4% do preço que consta na escritura. Pela Lei de Taxas nº 492, ela é dividida igualmente entre comprador e vendedor, mas nos balneários muitas vezes se combina que o comprador paga tudo. Esse ponto é acertado antes do sinal, e não no balcão do registro de imóveis.

Exemplo com números. Um apartamento em Alanya por exatamente US$ 200.000, para passar do limite da residência. A taxa de escritura fica em cerca de US$ 8.000, ou US$ 4.000 se o vendedor pagar a metade dele. A taxa do registro de imóveis é de até US$ 140. Uma autorização de residência de um ano com o cartão custa cerca de US$ 600. Total pago ao Estado: cerca de US$ 8.800. Avaliação, seguro e tradutor são pagos à parte.

Residência na Turquia por imóvel: o limite de US$ 200.000

Comprar um imóvel continua sendo base legal para uma autorização de residência de curta duração, pelo artigo 31 da Lei de Estrangeiros e Proteção Internacional nº 6458. Mas desde 16 de outubro de 2023 a Presidência de Gestão da Migração só aceita esses pedidos para compras de pelo menos US$ 200.000, em todas as cidades. Antes, bastavam US$ 75.000 nas grandes cidades e US$ 50.000 nas demais.

• Qual preço conta. O preço da escritura, na cotação do banco central do dia da compra. Declarar um valor menor para economizar na taxa pode custar a autorização.
• Quais pedidos. Primeiras autorizações, mudanças de outra base e renovações. Apartamentos comprados antes de 16 de outubro de 2023 são avaliados pelos limites antigos.
• Bairros fechados. Desde 2022, as autoridades fecham a novos registros de estrangeiros os bairros onde eles passam de 20% dos moradores, e a lista muda com frequência. Um apartamento num desses bairros pode ser comprado; registrar-se para morar nele, não. O endereço é verificado antes do sinal.
• Custo. Pela tabela de 2026, a taxa do primeiro mês é de até US$ 70, os 11 meses seguintes cerca de US$ 510, e o cartão cerca de US$ 20. Um ano fica em cerca de US$ 600, dois anos em cerca de US$ 1.200, seguro à parte.
• Duração. Até 2 anos de cada vez, renovável enquanto você tiver o apartamento.
• E depois. Depois de 8 anos de residência sem interrupção, dá para pedir uma autorização de longa duração (artigo 42 da Lei nº 6458) e, depois de 5 anos, a cidadania por naturalização.

Se o apartamento custa menos que o limite, a residência precisa se apoiar em outra base, e as exigências da autorização de turista endureceram nos últimos anos. Como funcionam hoje a autorização de turista, os aluguéis e os outros caminhos está no nosso artigo sobre a residência na Turquia em 2026.

Cidadania turca por imóvel a partir de US$ 400.000

A Turquia dá o passaporte pela compra de imóvel de pelo menos US$ 400.000, pelo artigo 12 da Lei de Cidadania nº 5901. É cidadania direta, e o pedido pode incluir o cônjuge e os filhos menores de 18 anos. O preço de entrada é alto: em 2022, o limite subiu de US$ 250.000 para 400.000, e em 2023-2024 as regras sobre o imóvel e a avaliação endureceram.

• Imóvel aceito. Desde 12 de dezembro de 2023, só um apartamento com propriedade de unidade registrada, um direito a uma unidade num prédio em construção ou um terreno com prédio pronto. Terreno sem construção não serve mais.
• Três anos sem vender. Uma anotação de proibição de venda por 3 anos é feita no registro de imóveis.
• Avaliação. Desde 4 de março de 2024, o laudo é preparado só pela empresa de avaliação da Administração estatal de Desenvolvimento Habitacional, e o valor nele precisa ser de pelo menos US$ 400.000.
• Pagamento. Só por um banco turco, com o certificado de compra de moeda estrangeira, sem dinheiro vivo.
• Histórico do imóvel. O apartamento não pode ter sido usado antes para cidadania, e as revendas entre estrangeiros depois de 12 de janeiro de 2017 são verificadas à parte.
• Procedimento. O registro de imóveis emite um certificado de conformidade, o investidor obtém uma autorização de residência e pede a cidadania; a decisão é do Presidente da Turquia, sem prazo legal.

Conta honesta: US$ 400.000 presos por 3 anos num ativo que quase não cresceu em dólares no último ano, mais a taxa de escritura de 4%. Serve para quem valoriza mais o passaporte que o rendimento. A Rússia permite a dupla cidadania, mas o segundo passaporte precisa ser comunicado ao Ministério do Interior russo. Os detalhes do programa estão na nossa página de cidadania turca, e a comparação com outros países no nosso texto sobre como comprar uma cidadania.

Comprar apartamento na Turquia sendo cidadão russo: transferências, contas e rublos

A partir de 8 de dezembro de 2025, o Banco da Rússia acabou com os limites às transferências de moeda estrangeira para o exterior por cidadãos russos, em vigor desde 2022. Do lado russo, mandar dinheiro para um apartamento ficou mais fácil. Hoje, o gargalo está na Turquia.

• Bancos. Desde que os Estados Unidos ampliaram as sanções secundárias contra bancos estrangeiros em dezembro de 2023, os bancos turcos verificam com mais rigor os clientes com passaporte russo: perguntam de onde vem o dinheiro e podem recusar uma transferência ou fechar uma conta. Para qualquer comprador, vale reunir antes os documentos de renda; veja o nosso artigo sobre a origem dos recursos.
• Pagar em rublos. Não dá para comprar um apartamento turco diretamente em rublos: o preço do contrato é em liras, e o registro de imóveis precisa da prova de que a moeda estrangeira foi vendida a um banco turco. Esquemas em que um intermediário recebe rublos num cartão russo e paga o vendedor não deixam rastro bancário: provar depois quem pagou o quê é difícil, e para a cidadania esse pagamento não vale.
• Obrigações no seu país. Um residente fiscal na Rússia precisa comunicar ao fisco a conta aberta num banco turco e declarar a renda de aluguel e, quando exigido, o ganho na venda. A Turquia participa da troca automática de informações sobre contas financeiras (CRS), um lembrete de que declarar é obrigação, e não formalidade.
• Bitributação. A Rússia e a Turquia têm um acordo de 1997 para evitar a bitributação: o imposto sobre o aluguel de um apartamento turco é pago na Turquia e pode ser compensado na Rússia.

Como abrir uma conta e passar pelas verificações do banco está na nossa página de conta pessoal na Turquia.

Que impostos o dono de um apartamento paga na Turquia

Um apartamento à beira-mar é o sonho mais intuitivo de quem se muda para o exterior. A autorização de residência nem sempre vem junto; os impostos vêm sempre. O consolo é que, para um apartamento comum, eles ficam modestos até ele ser alugado ou vendido.

Mais um custo de que os folhetos não falam: a taxa mensal de condomínio. A piscina, a segurança e os jardins não são de graça, e a taxa pode facilmente comer uma parte visível da renda do aluguel.

Aluguel de curta temporada só com licença

Desde 1º de janeiro de 2024, pela Lei nº 7464, alugar um imóvel a turistas por até 100 dias exige uma autorização do Ministério da Cultura e do Turismo. Num prédio de apartamentos, todos os proprietários precisam concordar, e a multa por alugar sem autorização em 2026 é de cerca de US$ 3.700 por apartamento, subindo para US$ 37.000 se o aluguel continuar. Os valores são corrigidos todo ano. Sem a autorização, um modelo de retorno baseado em diárias vira um modelo de multas.

Um novo benefício para quem se muda

A Lei nº 7582 está em vigor desde 4 de junho de 2026: se um comprador se mudar para a Turquia e virar residente fiscal depois de três anos civis sem residência nem obrigação fiscal na Turquia, a renda dele no exterior fica isenta do imposto de renda turco por 20 anos. As heranças nesse período pagam 1%. O benefício vale para quem virou residente a partir de 1º de janeiro de 2026. O aluguel de um apartamento turco não está coberto: é renda de fonte turca.

Mais na nossa página de impostos na Turquia e no nosso artigo sobre residência fiscal e a regra dos 183 dias.

O que mudou em 2025-2026

• Os estrangeiros compram menos: queda de 9,4% em 2025 e de 6,3% nos primeiros oito meses de 2026.
• Os preços ficam atrás da inflação: queda real de 6,5% em um ano pelo índice do banco central.
• Um benefício para quem chega: a Lei nº 7582 isenta de imposto a renda do exterior de novos residentes por 20 anos.
• Imposto sobre imóveis recalculado: os valores fiscais subiram, mas no máximo três vezes em relação a 2025.
• O pagamento seguro pelo banco passa a ser obrigatório a partir de 1º de dezembro de 2026.
• Transferências da Rússia: os limites do Banco da Rússia acabaram em 8 de dezembro de 2025.

Os limites para a residência (US$ 200.000) e para a cidadania (US$ 400.000) não mudaram em 2025-2026.

Riscos e armadilhas ao comprar apartamento na Turquia

A maior parte dos problemas não vem de leis traiçoeiras, e sim da pressa: o apartamento é escolhido numa viagem de três dias e verificado depois.

• Sem habite-se. Esses prédios podem ter problemas com ligações definitivas de serviços, financiamento e revenda. O prazo do habite-se é uma cláusula obrigatória num contrato com a construtora.
• Na planta. Comprar na fase da fundação é mais barato, mas o dinheiro chega à construtora antes de o apartamento existir. Proteção: contrato em cartório, o direito à unidade registrado e pagamentos por etapas.
• Preço para estrangeiro. O mesmo apartamento pode ser oferecido a um estrangeiro e a um comprador local por preços diferentes. Comparar com anúncios em turco e fazer uma avaliação independente são o melhor seguro contra o sobrepreço do sotaque.
• Preço subdeclarado na escritura. Economizar na taxa vira um risco tributário e, perto dos US$ 200.000, significa autorização recusada.
• Bairro fechado. Apartamento sim, registro de residência não. Confira o endereço antes do sinal.
• Risco sísmico. O ano de construção, o projeto e a apólice de seguro contra terremoto são conferidos antes da compra; um prédio feito pelas normas antigas de construção é mais barato por um motivo.
• Liquidez. Há um terço dos compradores estrangeiros de 2022. Um apartamento num condomínio onde há vinte iguais à venda é difícil de vender rápido.
• Inflação. Impostos, taxas e contas de consumo sobem com a inflação de dois dígitos da Turquia.

Para quem comprar na Turquia serve, e para quem não

Serve para temporadas de inverno à beira-mar, famílias que se mudam para Antália ou Istambul por muito tempo e quem pode deixar US$ 400.000 parados por três anos por um segundo passaporte.

Não serve para quem conta com uma autorização de residência por um apartamento de US$ 70.000, com valorização rápida em dólares ou com aluguel por diária sem licença. Se o objetivo principal é a residência na UE, compare a Turquia com outros países no nosso panorama de residência por imóvel em 2026.

Como ajudamos na compra de um apartamento na Turquia

Começamos pelo objetivo, e não pelo catálogo: um apartamento para o inverno, uma autorização de residência ou um passaporte exigem orçamento, verificações e estrutura de negócio diferentes. As verificações do imóvel e a transação ficam com os especialistas da Murblz junto com parceiros licenciados localmente.

Perguntas frequentes