Comprar apartamento em Portugal em 2026
Estrangeiros podem comprar sem restrições, mas desde maio de 2026 o não residente paga imposto de 7,5% sobre o preço total, e o apartamento não dá residência. Preços por região, o processo de compra e os custos.
Em resumo
- Preços: o metro quadrado mediano custa cerca de US$ 6.000 em Lisboa, cerca de US$ 3.800 no Algarve e cerca de US$ 2.700 na média do país.
- Imposto para não residente: desde 25 de maio de 2026, 7,5% do preço total mais 0,8% de imposto do selo.
- Exemplo: um apartamento de US$ 340.000 sai por cerca de US$ 370.000 com impostos e registro.
- Sem residência pela compra desde outubro de 2023: dá para morar no imóvel com o visto de renda passiva ou de nômade digital.
Em detalhe
Um estrangeiro pode comprar apartamento em Portugal sem restrições e nas mesmas condições de um cidadão português. Mas desde 25 de maio de 2026 a compra ficou bem mais cara: o não residente paga imposto de transmissão de 7,5% sobre o preço total do imóvel desde o primeiro euro. E desde outubro de 2023 o apartamento já não dá autorização de residência. A busca e a verificação de imóveis estão na nossa página imóveis em Portugal; aqui vai a resposta curta: quanto custa, como comprar e o que a compra dá.
Quanto custa um apartamento em Portugal em 2026
Segundo o Instituto Nacional de Estatística de Portugal, no primeiro trimestre de 2026 o preço mediano nacional dos imóveis vendidos foi de 2.337 euros por metro quadrado, 19,8% a mais que um ano antes. Lisboa continua sendo a cidade mais cara do país.
| Onde | Preço mediano por m² | Apartamento de 60 m² |
|---|---|---|
| Lisboa | cerca de US$ 6.000 | cerca de US$ 360.000 |
| Cascais | cerca de US$ 5.700 | cerca de US$ 340.000 |
| Algarve | cerca de US$ 3.800 | cerca de US$ 230.000 |
| Madeira | cerca de US$ 3.300 | cerca de US$ 200.000 |
| Porto e região | cerca de US$ 2.900 | cerca de US$ 180.000 |
| Média nacional | cerca de US$ 2.700 | cerca de US$ 160.000 |
Estrangeiros pagam em média mais: na Grande Lisboa o preço mediano pago por compradores com domicílio fiscal no exterior é cerca de 60% maior que o dos compradores portugueses. Não porque sejam enganados, mas pelo que compram: estrangeiros escolhem com mais frequência imóveis novos no centro e perto do mar.
Como comprar apartamento em Portugal: passo a passo
- Número de contribuinte. Sem ele nenhum contrato pode ser assinado. O não residente de fora da UE obtém o número por meio de um representante fiscal em Portugal.
- Conta num banco português. O pagamento precisa passar por banco e deixar rastro. Pelo Regulamento 833/2014 de sanções da UE, os bancos não aceitam depósitos acima de 100.000 euros de cidadãos russos sem residência na UE, por isso o caminho do dinheiro é planejado antes da escolha do apartamento.
- Verificação do imóvel. Certidão do registro predial, caderneta predial das Finanças, licença de habitação, dívidas ao condomínio.
- Contrato-promessa e sinal. Em geral 10-30% do preço. Se o vendedor desistir, o sinal é devolvido em dobro.
- Impostos antes da escritura. O imposto de transmissão e o imposto do selo são pagos antes da assinatura da escritura definitiva.
- Escritura e registro. No notário ou no balcão único do Estado, que registra a propriedade na hora.
Da escolha do apartamento à entrega das chaves costuma levar 1-3 meses. O que mais demora é o número de contribuinte, a conta e a verificação da origem dos recursos pelo banco.
Quanto custa a compra: impostos e taxas
| Custo | Valor |
|---|---|
| Imposto de transmissão para não residente | 7,5% do preço |
| Imposto do selo | 0,8% do preço |
| Escritura e registro no balcão único, sem financiamento | cerca de US$ 425 |
| Imposto municipal anual sobre imóveis | 0,3-0,45% do valor patrimonial |
| Imposto sobre aluguel para não residente | 25% da renda |
Exemplo de cálculo. Um apartamento de 300.000 euros, cerca de US$ 340.000. Imposto de transmissão - cerca de US$ 26.000, imposto do selo - cerca de US$ 2.700, registro - cerca de US$ 425. Os custos da compra somam cerca de US$ 30.000, cerca de US$ 370.000 com o preço. Ficam de fora o representante fiscal, a verificação jurídica e as traduções.
A alíquota de 7,5% não se aplica ao comprador que já foi residente fiscal em Portugal. Para cônjuges com bens em comum ela só se aplica se nenhum dos dois tiver sido residente. Se o valor patrimonial do imóvel passar de 600.000 euros, soma-se um imposto anual sobre imóveis de alto valor.
Comprar apartamento dá autorização de residência em Portugal?
Não. Desde 7 de outubro de 2023 os imóveis foram excluídos do visto dourado, que agora funciona por fundos de investimento. É possível morar em Portugal por outras bases: o visto de renda passiva a partir de US$ 1.100 por mês ou o visto de nômade digital. Nesse caso o apartamento ajuda - cumpre a exigência de moradia -, mas sozinho não é base. Todos os caminhos estão em como conseguir residência em Portugal, e os impostos do proprietário na página impostos em Portugal.
Como ajudamos
A lei não proíbe comprar apartamento por conta própria. Mas os erros custam mais que os impostos: dinheiro que o banco não aceita, imóvel sem licença de habitação, imposto de 7,5% onde ele poderia ter sido evitado legalmente. Os especialistas da Murblz cuidam do número de contribuinte e da conta, verificam o imóvel nos registros, planejam o caminho do dinheiro e conduzem o negócio com um parceiro licenciado no local. Nosso gerente no chat calcula o custo do acompanhamento.
Imóveis em Portugal
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Conta bancária para pagar o apartamento e comprovação da origem dos recursos.
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Saiba mais →Calculamos a compra para o seu orçamento. Conte onde e para que você precisa do apartamento e de onde virá o dinheiro. Mostramos os impostos, o caminho do pagamento e o que preparar com antecedência.
Perguntas frequentes
Estrangeiro pode comprar imóvel em Portugal?
Quanto custa um apartamento em Portugal em 2026?
Qual imposto o não residente paga ao comprar imóvel em Portugal?
Comprar apartamento em Portugal dá visto de residência?
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