Acheter un appartement au Portugal en 2026
Les étrangers achètent sans restriction, mais depuis mai 2026 un non-résident paie une taxe de 7,5 % sur le prix total, et l'appartement ne donne pas la résidence. Prix par région, étapes de l'achat et frais.
En bref
- Prix : le mètre carré médian coûte environ 6 000 $ à Lisbonne, environ 3 800 $ en Algarve et environ 2 700 $ en moyenne nationale.
- Taxe pour un non-résident : depuis le 25 mai 2026, 7,5 % du prix total plus 0,8 % de droit de timbre.
- Exemple : un appartement de 340 000 $ revient à environ 370 000 $ avec les taxes et l'enregistrement.
- Pas de résidence par l'achat depuis octobre 2023 : on peut vivre au Portugal avec le visa de revenus passifs ou le visa nomade numérique.
En détail
Un étranger peut acheter un appartement au Portugal sans restriction et aux mêmes conditions qu'un citoyen portugais. Mais depuis le 25 mai 2026, l'achat coûte nettement plus cher : un non-résident paie une taxe de mutation de 7,5 % sur le prix total du logement dès le premier euro. Et depuis octobre 2023, un appartement ne donne plus de titre de séjour. La recherche et la vérification des biens sont décrites sur notre page immobilier au Portugal ; voici la réponse courte : combien ça coûte, comment acheter et ce que l'achat apporte.
Combien coûte un appartement au Portugal en 2026
Selon l'Institut national de la statistique du Portugal, au premier trimestre 2026, le prix médian national des logements vendus était de 2 337 € le mètre carré, soit 19,8 % de plus qu'un an plus tôt. Lisbonne reste la ville la plus chère du pays.
| Où | Prix médian au m² | Appartement de 60 m² |
|---|---|---|
| Lisbonne | environ 6 000 $ | environ 360 000 $ |
| Cascais | environ 5 700 $ | environ 340 000 $ |
| Algarve | environ 3 800 $ | environ 230 000 $ |
| Madère | environ 3 300 $ | environ 200 000 $ |
| Porto et son agglomération | environ 2 900 $ | environ 180 000 $ |
| Moyenne nationale | environ 2 700 $ | environ 160 000 $ |
Les étrangers paient en moyenne plus cher : dans le Grand Lisbonne, le prix médian payé par les acheteurs domiciliés fiscalement à l'étranger est environ 60 % plus élevé que celui des acheteurs portugais. La raison tient à ce qu'ils achètent : les étrangers choisissent plus souvent des logements neufs dans le centre et au bord de la mer.
Comment acheter un appartement au Portugal : étape par étape
- Numéro fiscal. Aucun contrat ne se signe sans lui. Un non-résident hors UE l'obtient via un représentant fiscal au Portugal.
- Un compte dans une banque portugaise. Le paiement passe par la banque et doit laisser une trace. La banque vérifie l'origine des fonds : le circuit de l'argent se prévoit donc avant de choisir l'appartement.
- Vérification du bien. Extrait du registre foncier, fiche fiscale du bien, permis d'habitation, dettes envers la gestion de l'immeuble.
- Contrat de promesse et acompte. En général 10-30 % du prix. Si le vendeur se retire, il rembourse l'acompte au double.
- Taxes avant la vente. La taxe de mutation et le droit de timbre se paient avant la signature de l'acte définitif.
- Acte définitif et enregistrement. Chez un notaire ou au guichet unique de l'État, qui enregistre la propriété immédiatement.
Du choix de l'appartement à la remise des clés, il faut en général 1-3 mois. Le numéro fiscal, le compte et la vérification de l'origine des fonds par la banque prennent le plus de temps.
Combien coûte l'achat : taxes et frais
| Frais | Montant |
|---|---|
| Taxe de mutation pour un non-résident | 7,5 % du prix |
| Droit de timbre | 0,8 % du prix |
| Acte et enregistrement au guichet unique, sans crédit | environ 425 $ |
| Taxe foncière municipale annuelle | 0,3-0,45 % de la valeur fiscale |
| Impôt sur les loyers pour un non-résident | 25 % des revenus |
Exemple de calcul. Un appartement à 300 000 €, environ 340 000 $. Taxe de mutation : environ 26 000 $ ; droit de timbre : environ 2 700 $ ; enregistrement : environ 425 $. Les frais d'achat atteignent environ 30 000 $, soit environ 370 000 $ avec le prix. Hors représentant fiscal, vérifications juridiques et traductions.
Le taux de 7,5 % ne s'applique pas à un acheteur qui a déjà été résident fiscal au Portugal. Pour des époux en régime de biens communs, il s'applique seulement si aucun des deux n'a jamais été résident. Si la valeur fiscale du logement dépasse 600 000 €, un impôt annuel sur les biens de grande valeur s'ajoute.
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L'achat d'un appartement donne-t-il un titre de séjour au Portugal
Non. Depuis le 7 octobre 2023, l'immobilier est exclu du visa doré, qui fonctionne désormais via des fonds d'investissement. On peut vivre au Portugal par d'autres voies : le visa de revenus passifs dès 1 100 $ par mois ou le visa nomade numérique. L'appartement aide alors, car il remplit la condition de logement, mais ne constitue pas une voie à lui seul. Toutes les voies sont dans comment obtenir la résidence au Portugal, et les impôts du propriétaire sur la page impôts au Portugal.
Comment nous aidons
Acheter un appartement par soi-même est possible. Mais les erreurs coûtent plus cher que les taxes : un argent que la banque n'accepte pas, un bien sans permis d'habitation, une taxe de 7,5 % là où on pouvait légalement l'éviter. Les spécialistes de Murblz obtiennent le numéro fiscal et le compte, vérifient le bien dans les registres, prévoient le circuit de l'argent et mènent la vente avec un partenaire local agréé. Notre conseiller dans le chat calculera le coût de l'accompagnement.
Immobilier au Portugal
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Questions fréquentes
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