Comment acheter un appartement en Turquie en 2026

Un appartement de 60 m2 au bord de la mer à Alanya coûte en moyenne environ 77 000 USD, alors qu'un titre de séjour exige un achat d'au moins 200 000 USD. Les prix à Alanya, Antalya, Mersin et Istanbul, les 4 % de droits d'enregistrement, les impôts du propriétaire, la citoyenneté dès 400 000 USD et ce qui a changé pour les acheteurs étrangers en 2025-2026.

En 2022, les citoyens russes ont acheté 16 312 logements en Turquie ; en 2025, ils en ont acheté 3 649. Ils restent le premier groupe d'acheteurs étrangers, mais le marché a changé autour d'eux : un titre de séjour par l'immobilier exige désormais un achat d'au moins 200 000 USD, certains quartiers sont fermés aux nouveaux résidents étrangers, et la location aux touristes à la nuitée exige une licence.

Il y a aussi de bonnes nouvelles. Les prix en livres augmentent moins vite que l'inflation et à peu près au rythme du dollar : un appartement à Alanya ou à Mersin coûte donc à peu près le même prix en dollars qu'il y a un an, et à Kemer un peu moins. Ci-dessous : les prix par ville, le déroulement de la transaction, ce qu'un propriétaire paie en impôts et où les acheteurs perdent le plus souvent de l'argent.

Tous les montants sont convertis en dollars américains au taux officiel de la Banque centrale de la République de Turquie du 2 octobre 2026.

Combien coûte un appartement au bord de la mer en Turquie en 2026

Le prix demandé moyen en Turquie est d'environ 870 USD le mètre carré. Sur la côte, il est plus élevé : environ 1 290 USD le mètre carré à Alanya et environ 750 USD à Mersin. C'est un écart de presque deux fois, et la Méditerranée n'est pas moins mouillée à Mersin pour autant.

Le tableau officiel : selon l'indice des prix du logement de la banque centrale turque, les prix en août 2026 étaient en hausse de 23 % sur un an en livres mais en baisse de 6,5 % après inflation, le neuvième mois consécutif de baisse réelle. Sur la même année, le dollar a gagné environ 18 % face à la livre au taux de la banque centrale : en dollars, l'immobilier balnéaire a donc à peine bougé, tandis qu'Istanbul a progressé d'environ 8 %. Pour un acheteur qui détient des devises fortes, c'est le moment rare où c'est le vendeur qui s'inquiète du taux de change.

Ce sont des prix demandés moyens issus des dernières données de 2026, pas des prix de transaction : les statistiques officielles ne ventilent pas les prix par quartier balnéaire. Il y a une marge de négociation, surtout dans l'ancien, et un logement neuf avec piscine coûte en général plus que la moyenne du quartier.

Ce qui compte pour la résidence : un appartement de 60 m2 au bord de la mer coûte en moyenne 45 000 à 110 000 USD. Le seuil du titre de séjour est de 200 000 USD. Un achat typique pour les vacances et la location ne donne pas de titre de séjour, et mieux vaut l'apprendre avant l'acompte qu'après.

Qui achète en Turquie et combien : statistiques 2025-2026

Les étrangers ont acheté 21 534 logements en Turquie en 2025, 9,4 % de moins qu'un an plus tôt, selon l'institut turc de la statistique. Cela représente 1,3 % de toutes les ventes de logements du pays. Lors de l'année record 2022, les étrangers en avaient acheté 67 490, trois fois plus.

Les trois premières régions en 2025 étaient Istanbul (7 989 achats par des étrangers), la province d'Antalya, qui comprend Alanya et Kemer (7 118), et Mersin (1 800). Les citoyens russes arrivent en tête des acheteurs (3 649), suivis de l'Iran (1 878) et de l'Ukraine (1 541).

La baisse a ralenti en 2026. De janvier à août, les étrangers ont acheté 13 141 logements, 6,3 % de moins qu'un an plus tôt, et en août les ventes ont égalé le niveau de l'an dernier : 1 938 transactions, en hausse de 0,1 %. Les Russes étaient de nouveau premiers en août avec 343 achats.

En pratique, cela donne aux acheteurs plus de temps pour vérifier un bien et négocier. Le revers est le même : revendre rapidement à un autre étranger est devenu plus difficile.

Alanya, Antalya, Mersin ou Istanbul : où acheter

Choisir une ville, c'est choisir un mode de vie, pas seulement un prix au mètre carré.

Alanya

La station que les acheteurs russophones connaissent le mieux : Mahmutlar, Oba, Kestel et Cikcilli sont densément construits de résidences avec piscine, et le choix est plus écrasant que rare. La moyenne est d'environ 1 290 USD le mètre carré ; les prix ont augmenté de 18 % en livres sur un an et sont restés stables en dollars. Les inconvénients : beaucoup de résidences neuves qui se ressemblent, une forte concurrence pour les locataires, et environ deux heures de voiture jusqu'à l'aéroport d'Antalya, seul le petit aéroport de Gazipaşa étant plus proche. Plus de détails sur la vie sur place dans notre guide de la ville d'Alanya.

Antalya

Une ville de plus d'un million d'habitants avec une vie toute l'année, des hôpitaux, des écoles privées et un aéroport international. Les prix dans la province varient énormément : Kepez à environ 920 USD le mètre carré, Konyaaltı en bord de plage à environ 1 720 USD, Kemer à environ 1 770 USD. Les quartiers et les prix sont présentés dans notre guide de la ville d'Antalya.

Mersin

La mer la plus abordable parmi les grandes destinations : environ 750 USD le mètre carré en moyenne, environ 780 à 790 USD à Mezitli et Erdemli en bord de mer. Une ville portuaire avec moins de touristes et des hivers doux. L'inconvénient est le revers de l'avantage : moins de locataires de vacances et une revente plus lente. Ici, la résidence exige un très grand appartement : 200 000 USD au prix moyen achètent environ 270 m2.

Istanbul

Pas une station balnéaire mais une mégapole. La moyenne est d'environ 1 360 USD le mètre carré, 3 500 à 3 800 USD à Kadıköy et Beşiktaş, environ 700 USD à Esenyurt. Istanbul compte pas mal de quartiers fermés aux nouveaux résidents étrangers : l'adresse se vérifie donc avant tout acompte. Plus de détails dans notre guide de la ville d'Istanbul.

Pour comparer la Turquie aux autres pays qui vendent des logements en bord de mer aux étrangers, voir notre panorama où acheter un bien à l'étranger.

Appartement, titre de séjour ou passeport : ce que vous apporte un achat en Turquie

Le même appartement peut être simplement un appartement, un fondement pour un titre de séjour ou la première étape vers un passeport turc. La différence tient au montant et à la structure de la transaction : l'objectif se fixe donc avant de choisir le bien.

Le pont entre la première et la troisième ligne est la naturalisation ordinaire : après 5 ans de résidence ininterrompue avec un titre de séjour, son titulaire peut demander la citoyenneté selon les motifs généraux (article 11 de la loi sur la citoyenneté n° 5901), mais la connaissance du turc et une vie réelle dans le pays sont attendues. Toutes les voies de résidence, pas seulement l'immobilier, figurent sur notre page titre de séjour en Turquie.

Comment acheter un appartement en Turquie : étape par étape

La transaction elle-même est plus simple que dans la plupart des pays d'Europe : pas de notaire pour la vente, l'acte se signe au registre foncier et, avec des documents en ordre, tout tient en un seul rendez-vous. La difficulté est la préparation : la signature prend une heure, mais les conséquences d'un extrait de propriété non vérifié peuvent durer des années.

1. Numéro fiscal. Un numéro fiscal est délivré sur présentation du passeport dans un bureau des impôts ; sans lui, pas de compte bancaire et pas de transaction.
2. Compte dans une banque turque. Le paiement et le change passent par lui.
3. Vérification du bien. L'extrait du registre foncier indique le propriétaire, les hypothèques et les saisies. À vérifier à part : le permis d'habiter, les arriérés de charges de copropriété et de services publics et, si l'objectif est la résidence, si le quartier est fermé aux étrangers.
4. Avant-contrat. Si l'immeuble est en construction, l'acheteur signe avec le promoteur une promesse de vente notariée. En droit turc, une telle promesse sans acte notarié est nulle, et il n'y a alors rien à faire exécuter.
5. Évaluation. Depuis 2019, un étranger ne peut pas acheter un logement sans le rapport d'un expert agréé par l'autorité des marchés de capitaux. Le rapport est valable 3 mois.
6. Argent. Les devises arrivent sur un compte turc, la banque les vend à la banque centrale et délivre un certificat d'achat de devises. Le registre foncier exige ce document depuis 2022.
7. Assurance contre les tremblements de terre. La police d'assurance obligatoire contre les tremblements de terre se souscrit avant la transaction et se renouvelle chaque année.
8. Demande et frais. La demande est déposée auprès de la direction générale du registre foncier et du cadastre via son service en ligne, et les droits d'enregistrement et les frais de service sont payés avant la signature.
9. Signature. Les parties ou leurs mandataires signent au registre foncier, avec un traducteur assermenté si nécessaire, et l'acheteur reçoit le titre de propriété.
10. Après la transaction. Transférer l'eau, l'électricité et le gaz et, si l'objectif est la résidence, prendre rendez-vous sur le portail en ligne du service des migrations.

À partir du 1er décembre 2026 s'ajoutera un système public de paiement sécurisé : l'argent de l'acheteur sera bloqué dans une banque et versé au vendeur au moment même du transfert de propriété. Le ministère turc du Commerce a reporté le lancement plusieurs fois, la dernière fois depuis le 1er octobre.

Frais d'acquisition : 4 % de droits d'enregistrement et autres paiements

Le principal paiement à l'achat est le droit d'enregistrement : 4 % du prix inscrit sur le titre de propriété. Selon la loi sur les droits n° 492, il est partagé à parts égales entre l'acheteur et le vendeur, mais dans les stations balnéaires on convient souvent que l'acheteur le paie en entier. Ce point se règle avant l'acompte, pas au guichet du registre foncier.

Exemple chiffré. Un appartement à Alanya à exactement 200 000 $, pour franchir le seuil de résidence. Le droit d'enregistrement est d'environ 8 000 $, ou 4 000 $ si le vendeur paie sa moitié. Les frais du registre foncier vont jusqu'à 140 $. Un titre de séjour d'un an avec la carte coûte environ 600 $. Total versé à l'État : environ 8 800 $. L'évaluation, l'assurance et le traducteur se paient à part.

Titre de séjour en Turquie par l'immobilier : le seuil de 200 000 USD

L'achat d'un logement reste un fondement légal pour un titre de séjour de courte durée selon l'article 31 de la loi sur les étrangers et la protection internationale n° 6458. Mais depuis le 16 octobre 2023, la présidence de la gestion des migrations n'accepte ces demandes que pour des achats d'au moins 200 000 USD, dans toutes les villes. Auparavant, 75 000 USD suffisaient dans les grandes villes et 50 000 USD ailleurs.

• Quel prix compte. Le prix inscrit sur le titre de propriété, au taux de la banque centrale le jour de l'achat. Le sous-déclarer pour économiser sur le droit peut coûter le titre de séjour.
• Quelles demandes. Premiers titres, changements de fondement et renouvellements. Les appartements achetés avant le 16 octobre 2023 sont examinés selon les anciens seuils.
• Quartiers fermés. Depuis 2022, les autorités ferment aux nouvelles inscriptions d'étrangers les quartiers où ceux-ci dépassent 20 % des habitants, et la liste change régulièrement. Un appartement dans un tel quartier peut être acheté ; s'y inscrire pour y vivre, non. L'adresse se vérifie avant l'acompte.
• Coût. Selon le barème 2026, le droit pour le premier mois va jusqu'à 70 $, les 11 mois suivants environ 510 $, et la carte environ 20 $. Une année revient à environ 600 $, deux ans à environ 1 200 $, assurance en plus.
• Durée. Jusqu'à 2 ans à la fois, renouvelable tant que l'appartement est détenu.
• Et ensuite. Après 8 ans de résidence ininterrompue, on peut demander un titre de séjour de longue durée (article 42 de la loi n° 6458), et après 5 ans, déposer une demande de citoyenneté par naturalisation.

Si l'appartement coûte moins que le seuil, la résidence doit reposer sur un autre fondement, et les exigences pour le titre de séjour touristique se sont durcies ces dernières années. Le fonctionnement actuel du titre touristique, de la location et des autres voies est détaillé dans notre article sur le titre de séjour en Turquie en 2026.

Citoyenneté turque par l'immobilier dès 400 000 USD

La Turquie accorde un passeport pour l'achat d'un bien d'au moins 400 000 USD selon l'article 12 de la loi sur la citoyenneté n° 5901. C'est la citoyenneté d'emblée, et la demande peut inclure le conjoint et les enfants de moins de 18 ans. Le ticket d'entrée est élevé : en 2022, le seuil est passé de 250 000 à 400 000 USD, et en 2023-2024 les règles sur le bien et son évaluation se sont durcies.

• Biens éligibles. Depuis le 12 décembre 2023, seulement un appartement en copropriété enregistrée, un droit sur un lot dans un immeuble en construction, ou un terrain avec un bâtiment achevé. Le terrain nu ne compte plus.
• Trois ans sans vendre. Une mention d'interdiction de vente pendant 3 ans est inscrite au registre foncier.
• Évaluation. Depuis le 4 mars 2024, le rapport n'est établi que par la société d'expertise de l'administration publique du logement, et la valeur indiquée doit être d'au moins 400 000 USD.
• Paiement. Uniquement par une banque turque avec un certificat d'achat de devises, pas d'espèces.
• Historique du bien. L'appartement ne doit pas avoir déjà servi à une citoyenneté, et les reventes entre étrangers après le 12 janvier 2017 sont vérifiées à part.
• Procédure. Le registre foncier délivre un certificat de conformité, l'investisseur obtient un titre de séjour et dépose la demande de citoyenneté ; la décision revient au président de la Turquie, sans délai légal.

Le calcul honnête : 400 000 USD immobilisés pendant 3 ans dans un actif qui a à peine progressé en dollars sur l'année écoulée, plus 4 % de droits d'enregistrement. Cela convient à ceux pour qui le passeport compte plus que le rendement. La Russie autorise la double nationalité, mais un deuxième passeport doit être déclaré au ministère russe de l'Intérieur. Les détails du programme figurent sur notre page citoyenneté turque, et la comparaison avec d'autres pays dans notre article sur comment acheter une citoyenneté.

Acheter un appartement en Turquie avec un passeport russe : virements, comptes et roubles

Depuis le 8 décembre 2025, la Banque de Russie a levé les plafonds sur les virements en devises à l'étranger pour les citoyens russes, en vigueur depuis 2022. Côté russe, envoyer l'argent pour un appartement est devenu plus simple. Le goulot d'étranglement se trouve désormais en Turquie.

• Banques. Depuis que les États-Unis ont élargi en décembre 2023 les sanctions secondaires contre les banques étrangères, les banques turques examinent de plus près les clients munis d'un passeport russe : elles demandent l'origine de l'argent et peuvent refuser un virement ou fermer un compte. Mieux vaut réunir les justificatifs de revenus à l'avance, voir notre article sur l'origine des fonds.
• Payer en roubles. Acheter un appartement turc directement en roubles est impossible : le prix du contrat est en livres, et le registre foncier exige la preuve que des devises ont été vendues à une banque turque. Les montages où un intermédiaire reçoit des roubles sur une carte russe et paie le vendeur ne laissent aucune trace bancaire : il devient difficile de prouver ensuite qui a payé quoi, et pour la citoyenneté un tel paiement ne sera pas retenu.
• Obligations dans son pays. Un résident fiscal russe doit signaler au fisc l'ouverture d'un compte dans une banque turque et déclarer les loyers et, le cas échéant, la plus-value de vente. La Turquie participe à l'échange automatique d'informations sur les comptes financiers : déclarer est une obligation, pas une formalité.
• Double imposition. La Russie et la Turquie ont une convention de 1997 pour éviter la double imposition : l'impôt sur les loyers d'un appartement turc se paie en Turquie et peut être imputé en Russie.

Comment ouvrir un compte et passer les vérifications de la banque est expliqué sur notre page compte personnel en Turquie.

Quels impôts paie le propriétaire d'un appartement en Turquie

Un appartement au bord de la mer est le rêve le plus évident de quiconque part à l'étranger. Le titre de séjour ne vient pas toujours avec ; les impôts, toujours. La consolation : pour un appartement ordinaire, ils restent modestes tant qu'il n'est ni loué ni vendu.

Un autre coût que les brochures passent sous silence : les charges mensuelles de copropriété. Piscine, gardiennage et jardins ne sont pas gratuits, et ces charges peuvent facilement manger une part sensible des loyers.

Location courte durée : seulement avec une licence

Depuis le 1er janvier 2024, selon la loi n° 7464, louer un logement à des touristes pour 100 jours au plus exige une autorisation du ministère de la Culture et du Tourisme. Dans un immeuble, tous les propriétaires doivent donner leur accord, et l'amende pour location sans autorisation en 2026 est d'environ 3 700 USD par appartement, jusqu'à 37 000 USD si la location continue. Les montants sont indexés chaque année. Sans autorisation, un modèle de rentabilité fondé sur la location à la nuitée devient un modèle d'amendes.

Un nouvel allègement pour ceux qui s'installent

La loi n° 7582 est en vigueur depuis le 4 juin 2026 : si un acheteur s'installe en Turquie et en devient résident fiscal après trois années civiles sans résidence ni obligation fiscale en Turquie, ses revenus étrangers sont exonérés de l'impôt turc sur le revenu pendant 20 ans. Les successions pendant cette période sont taxées à 1 %. L'allègement s'applique à ceux devenus résidents à partir du 1er janvier 2026. Les loyers d'un appartement turc ne sont pas concernés : ce sont des revenus de source turque.

Plus de détails sur notre page impôts en Turquie et dans notre article sur la résidence fiscale et la règle des 183 jours.

Ce qui a changé en 2025-2026

• Les étrangers achètent moins : -9,4 % en 2025 et -6,3 % sur les huit premiers mois de 2026.
• Les prix sont en retard sur l'inflation : -6,5 % sur un an en termes réels selon l'indice de la banque centrale.
• Un allègement pour les nouveaux venus : la loi n° 7582 exonère d'impôt les revenus étrangers des nouveaux résidents pendant 20 ans.
• Impôt foncier recalculé : les valeurs fiscales ont augmenté, mais pas plus du triple par rapport à 2025.
• Le règlement bancaire sécurisé devient obligatoire à partir du 1er décembre 2026.
• Virements depuis la Russie : plafonds de la Banque de Russie levés depuis le 8 décembre 2025.

Les seuils pour la résidence (200 000 USD) et la citoyenneté (400 000 USD) n'ont pas changé en 2025-2026.

Risques et pièges à l'achat d'un appartement en Turquie

La plupart des ennuis ne viennent pas de lois perfides mais de la précipitation : l'appartement est choisi pendant un voyage de visite de trois jours et vérifié après.

• Pas de permis d'habiter. Ces immeubles peuvent avoir des problèmes de raccordements définitifs, de crédit immobilier et de revente. La date d'obtention du permis d'habiter est une clause indispensable du contrat avec le promoteur.
• Achat sur plan. Acheter au stade des fondations coûte moins cher, mais l'argent part chez le promoteur avant que l'appartement n'existe. Protection : un contrat notarié, un droit sur le lot inscrit au registre et des paiements échelonnés.
• Prix pour étrangers. Le même appartement peut être proposé à un étranger et à un acheteur local à des prix différents. Comparer avec les annonces en turc et une évaluation indépendante sont la meilleure assurance contre la majoration pour accent.
• Prix sous-déclaré sur le titre. L'économie sur le droit devient un risque fiscal et, autour de 200 000 USD, un refus de titre de séjour.
• Quartier fermé. Un appartement, mais pas d'inscription de résidence. Vérifiez l'adresse avant l'acompte.
• Risque sismique. L'année de construction, la conception et la police d'assurance contre les tremblements de terre se vérifient avant l'achat ; un immeuble bâti selon d'anciennes normes de construction est moins cher pour une raison.
• Liquidité. Il y a trois fois moins d'acheteurs étrangers qu'en 2022. Un appartement dans une résidence où vingt logements identiques sont en vente est difficile à revendre vite.
• Inflation. Impôts, droits et charges augmentent avec l'inflation à deux chiffres de la Turquie.

À qui convient un achat en Turquie, et à qui non

Il convient pour hiverner au bord de la mer, aux familles qui s'installent à Antalya ou à Istanbul pour longtemps, et à ceux qui peuvent mettre 400 000 USD de côté pendant trois ans pour un deuxième passeport.

Il ne convient pas à ceux qui comptent sur un titre de séjour pour un appartement à 70 000 USD, sur une hausse rapide des prix en dollars ou sur la location à la nuitée sans licence. Si l'objectif principal est la résidence dans l'Union européenne, comparez la Turquie avec d'autres pays dans notre panorama de la résidence par l'immobilier en 2026.

Comment nous vous aidons à acheter un appartement en Turquie

Nous partons de l'objectif, pas du catalogue : un appartement pour hiverner, un titre de séjour ou un passeport exigent chacun un budget différent, des vérifications différentes et une structure de transaction différente. La vérification du bien et la transaction sont assurées par les spécialistes de Murblz avec des partenaires agréés sur place.

Questions fréquentes