Les meilleurs pays pour acheter un bien locatif et d'investissement en 2026

Un appartement à Astana se rembourse par les loyers en 9 ans ; à Paris, il en faut plus de 35. Nous avons comparé 25 pays sur le rendement, l'impôt, la démographie et l'accès pour les acheteurs russes : où le loyer rembourse le plus vite, où l'achat donne une résidence, et pourquoi Dubaï n'est pas le champion du remboursement en 2026.

Un appartement à Astana se rembourse par les loyers en environ neuf ans, avant charges et impôts. Son rendement locatif brut, c'est-à-dire une année de loyer avant charges et impôts divisée par le prix d'achat, est de 10,75 % en 2026. À Dubaï, il faut 14 à 16 ans. À Berlin et à Paris, 26 à 37 ans, car un appartement y coûte autant que 26 à 37 ans de loyer.

L'écart ne tient pas seulement au prix du mètre carré. La population du Kazakhstan doit augmenter de 27 % d'ici 2050, l'âge médian est de 30 ans, et les femmes ont environ trois enfants chacune (perspectives démographiques mondiales de l'ONU 2024 ; Banque mondiale). En Allemagne, l'âge médian est de 45 ans et la population a cessé de croître. Les jeunes familles sont vos locataires aujourd'hui et vos acheteurs dans dix ans, quand vous voudrez vendre.

L'argent facile de la hausse des prix, c'est fini. La croissance annuelle moyenne des prix immobiliers dans 55 pays a ralenti à 1,4 % au premier trimestre 2026. C'est désormais le loyer qui doit faire le travail. Nous avons comparé 25 marchés et retenu les 10 où le loyer rembourse un achat le plus vite et où la demande de logements devrait continuer à croître.

Comment nous avons choisi les pays

Nous sommes partis des 25 pays que regardent le plus les investisseurs de Russie et de l'ex-espace soviétique, des Émirats arabes unis et de la Turquie au Paraguay et au Kenya. Chacun a été noté de 1 à 5 sur six critères, pour un maximum de 30.

• Le rendement locatif. Rendement brut pour 2025-2026. 9 % et plus donne 5, 8 à 9 % donne 4, 7 à 8 % donne 3, 6 à 7 % donne 2, moins de 6 % donne 1.
• La démographie. Évolution de la population d'ici 2050 selon le scénario moyen de l'ONU : +25 % ou plus donne 5, +15 à 25 % donne 4, +5 à 15 % donne 3, 0 à 5 % donne 2, une baisse donne 1. À côté, nous indiquons l'indice de fécondité (le nombre d'enfants qu'une femme a au cours de sa vie) et l'âge médian.
• L'économie. Croissance du PIB en 2025 selon la Banque mondiale : 6 % et plus donne 5, 4 à 6 % donne 4, 3 à 4 % donne 3, 2 à 3 % donne 2, moins de 2 % donne 1.
• L'impôt sur les loyers. 0 à 5 % donne 5, environ 10 % donne 4, 12 à 15 % ou un barème jusqu'à 25 % donne 3, un barème jusqu'à 27 à 40 % donne 2, 25 à 27 % du loyer brut pour les non-résidents donne 1.
• La devise et la liquidité. Un arrimage au dollar et un marché de la revente profond donnent plus de points. Les dévaluations et les interdictions de revente en donnent moins.
• L'accès pour les Russes. S'ils peuvent acheter, entrer sans visa et obtenir une résidence par l'achat.

Nous indiquons la hausse des prix mais l'excluons de la note : la moitié des pays n'ont pas d'indice officiel comparable, et la hausse nominale en Turquie ou en Égypte est absorbée par l'inflation.

Le délai de remboursement est présenté de deux façons. Brut : 100 divisé par le rendement brut. Net : après charges et impôts. Les charges, c'est-à-dire la vacance entre deux locataires, la gestion, les réparations et les charges de copropriété, sont fixées à 20 % du loyer dans notre modèle, et l'impôt au taux de chaque pays. C'est un modèle : le chiffre réel dépend du quartier, de l'état de l'appartement, du taux de change et de la rapidité à trouver un locataire.

Les 10 meilleurs pays pour acheter un bien locatif en 2026

Dubaï prend la première place : un impôt de 0 % sur les loyers, une liquidité profonde et un marché ouvert aux acheteurs étrangers l'emportent sur une guerre à proximité et des prix en baisse en 2026. Le Kazakhstan arrive deuxième, bien qu'il soit premier sur la seule arithmétique des loyers : le rendement le plus élevé de l'échantillon, une population jeune et une croissance économique de 6,5 % en 2025. Ce qui lui coûte des points, c'est l'accès : un étranger ne peut y faire enregistrer un appartement à son nom qu'avec un titre de séjour.

Sources : population et fécondité selon l'ONU (perspectives démographiques mondiales 2024) et la Banque mondiale ; prix selon les instituts nationaux de statistique et les banques centrales. L'indice mensuel de calcul est une unité kazakhe valant 4 325 tenge (environ 10 USD) en 2026 : 8 500 indices représentent donc environ 36,8 millions de tenge, soit environ 83 000 USD de revenus par an. L'IRP est l'impôt paraguayen sur le revenu des personnes physiques. Les montants en dollars sont calculés aux taux de change de 2026.

Comment se construisent les notes

Les égalités sont départagées par le rendement le plus élevé. Le Paraguay obtient 1 point pour le rendement : il y est de 5 à 6 %. Les annonces laissent entendre 10 %, mais ce sont des prix demandés, pas des transactions. Le Kazakhstan obtient 2 points pour l'accès : l'entrée se fait sans visa, mais un logement ne s'enregistre à son nom qu'avec un titre de séjour, et l'achat n'en donne pas.

Les 10 marchés : quoi acheter, combien cela coûte et où est le risque

L'immobilier à Dubaï en 2026 : 0 % d'impôt, mais des prix en baisse

À Dubaï, vous ne payez aucun impôt sur les loyers, et c'est l'argument principal. La population de l'émirat a atteint 4,58 millions fin 2025, en hausse de 7,5 % sur un an (agence statistique de Dubaï), et il a accueilli un record de 19,6 millions de visiteurs (département de l'Économie et du Tourisme de Dubaï). Le rendement brut est de 6,3 %, et jusqu'à 7 % pour les appartements.

2026 a changé la donne. Après les frappes des États-Unis et d'Israël contre l'Iran le 28 février 2026, des missiles et des drones ont volé vers les Émirats, et les transactions immobilières aux Émirats ont chuté de 37 % sur un an pendant les 12 premiers jours de mars. En août 2026, les prix étaient en baisse de 3,1 % sur un an et de 10 % sous le sommet de février, les appartements étant 5,3 % moins chers. Les loyers des nouveaux baux sont 8 % sous leur sommet d'octobre 2025. Les promoteurs doivent livrer environ 65 000 appartements d'ici la fin de l'année, même si certaines livraisons pourraient glisser à 2027.

Le titre de séjour pour investissement commence à 2 millions AED, environ 545 000 USD. Les étapes : acheter, enregistrer auprès du service foncier de Dubaï et payer ses droits de mutation de 4 %, puis déposer la demande via ce même service. Le visa dure 10 ans et se renouvelle, les frais publics s'élèvent à environ 2 700 $ et le traitement prend 7 à 10 jours ouvrables. Un appartement hypothéqué est aussi admis si au moins 2 millions AED ont déjà été payés et que la banque délivre une lettre de non-objection. La vie et les impôts sont présentés dans notre guide résidence et impôts aux Émirats arabes unis.

L'immobilier au Kazakhstan : pourquoi Astana se rembourse plus vite que Dubaï

Le Kazakhstan est le seul pays de l'échantillon aux rendements bruts à deux chiffres : 10,5 % au niveau national, 10,75 % à Astana et 9 % à Almaty en 2026. La raison est simple. Les appartements sont bon marché, et une population jeune qui s'urbanise maintient une forte demande locative. La fécondité est de trois enfants par femme et l'économie a crû de 6,5 % en 2025.

Un mètre carré de logement ancien à Almaty coûte environ 750 000 tenge, soit environ 1 700 USD au taux de 2026 de la Banque nationale du Kazakhstan. Le loyer est d'environ 5 850 tenge (13 USD) par mètre carré et par mois (bureau national des statistiques). Un appartement de 50 mètres carrés coûte environ 37,5 millions de tenge, soit environ 85 000 USD.

La condition essentielle est le statut de l'acheteur. Un étranger ne peut faire enregistrer un appartement à son nom qu'avec un titre de séjour : la loi réserve la propriété d'un logement à ceux qui résident de façon permanente dans le pays et exclut ceux qui s'y trouvent avec un visa, sans visa ou avec un séjour temporaire. Sans titre de séjour, l'investisseur achète à son nom un local commercial ou fait enregistrer l'appartement au nom d'une société, un montage que nous vérifions avant tout acompte. La transaction elle-même est simple : l'argent arrive d'un compte à l'étranger, un notaire certifie le contrat et la société d'État des services publics enregistre le titre de propriété. Les revenus locatifs sont imposés à 10 % au titre de l'impôt sur le revenu, puis à 15 % sur les revenus annuels supérieurs à 8 500 indices mensuels de calcul. Voir notre page immobilier d'investissement au Kazakhstan pour les annonces.

Risques. Les prix de la revente au Kazakhstan ont augmenté de 10,4 % en tenge sur un an jusqu'en juin 2026, à peine au-dessus de l'inflation de 10,3 % (bureau national des statistiques) : en termes réels, les prix stagnent, le rendement doit donc venir du loyer. Le tenge flotte : le dollar était en moyenne 11 % plus cher en 2025, puis le tenge s'est renforcé en 2026. L'achat ne donne pas droit à une résidence ; l'ordre est inverse : d'abord le titre de séjour, ensuite l'appartement. Les citoyens des pays de l'Union économique eurasiatique n'ont pas d'exception, mais ils demandent la résidence permanente sans visa spécial. Pour conserver le statut, il faut vivre dans le pays au moins 183 jours par période de 12 mois. Les conditions sont présentées sur notre page titre de séjour au Kazakhstan.

L'immobilier en Géorgie : 8,5 % à Tbilissi et un seuil de résidence relevé de 50 %

Tbilissi est la troisième ville la plus rentable de sa région avec 8,5 % par an, derrière Ankara (9,6 %) et Astana (8,8 %) en 2026. Un appartement neuf de 50 à 60 mètres carrés se loue environ 10 USD par mètre carré et par mois. Le neuf à Tbilissi coûtait en moyenne environ 1 330 USD le mètre carré en 2025 : l'entrée commence donc vers 65 000 à 70 000 USD.

L'impôt est léger : 5 % du loyer brut si vous louez un logement à un particulier pour y vivre et vous enregistrez auprès du service des recettes de Géorgie. L'économie a crû de 7,5 % en 2025 et la population a augmenté de 3,2 % grâce aux nouveaux arrivants (Banque mondiale). Mais l'ONU prévoit une baisse de 4 % d'ici 2050, et la fécondité est de 1,8.

Depuis le 1er mars 2026, la résidence par l'immobilier coûte plus cher : le seuil est passé de 100 000 USD à 150 000 USD en vertu de modifications de la loi sur le statut juridique des étrangers. Plusieurs biens peuvent être combinés, la valeur est confirmée par un expert agréé, et le titre est délivré pour un an puis renouvelé. Les acheteurs qui ont acheté et payé avant le 1er mars conservent l'ancien seuil. Le pic locatif de 2022-2023 est passé et les rendements sont revenus à leur niveau historique de 8 %. Détails dans notre guide résidence et impôts en Géorgie.

L'immobilier au Panama : des revenus en dollars et de nouvelles règles depuis septembre 2026

Le Panama est le seul pays du top 10 qui utilise le dollar américain : la dévaluation ne peut donc pas manger le rendement. Ce rendement est de 7,6 % à Panama et de 6,9 % au niveau national en 2026. La population doit augmenter de 23 % d'ici 2050, l'âge médian est de 30 ans et l'économie a crû de 4,4 % en 2025.

Les règles de la résidence permanente d'investisseur qualifié ont changé le 16 septembre 2026 avec la publication du décret exécutif n° 17 du 8 septembre. Un appartement neuf acheté au promoteur est admis à partir de 300 000 USD. Si le bien a déjà été vendu, habité ou loué, le seuil est de 500 000 USD. L'investissement doit être conservé 5 ans et payé avec votre propre argent : les donations et les transferts gratuits de tiers ne comptent pas.

Les étapes : le ministère du Commerce et de l'Industrie délivre un certificat d'investissement dans les 15 jours ouvrables, puis le service national des migrations statue dans les 30 jours ouvrables. Les demandes déposées avant le décret suivent les anciennes règles, et les contrats existants ont six mois pour être déposés. Les loyers sont imposés selon le barème général : les revenus jusqu'à 11 000 USD par an sont exonérés, jusqu'à 50 000 USD ils paient 15 %, au-delà 25 %. Comparez les options dans notre guide résidence au Panama par investissement.

Risque. Le seuil de 300 000 USD ne s'applique désormais qu'au neuf, plus cher que la revente. Si l'appartement visé est moins cher, il vous faudra une autre voie.

L'immobilier au Paraguay : une résidence permanente immédiate dans l'un des pays les plus jeunes de la région

Le Paraguay a crû de 6,6 % en 2025, son âge médian est de 27 ans et la fécondité de 2,4 (Banque mondiale, ONU). Depuis 2026, vous pouvez obtenir immédiatement la résidence permanente, sans étape temporaire, en achetant un bien d'une valeur de 200 000 USD ou plus. C'est le programme de résidence pour investisseurs prévu par la résolution n° 283/2026 du ministère de l'Industrie et du Commerce, lancé en avril 2026.

La particularité qui distingue le Paraguay : le bien ne peut pas être destiné à vous ou à votre famille, mais seulement à la location ou à la plus-value. Le certificat d'investisseur étranger est délivré dans les 5 jours ouvrables suivant un dossier complet. 140 certificats ont été délivrés au premier semestre 2026 pour tous les types d'investissement, dont 15 pour l'immobilier. Les loyers sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRP) à 8-10 % du revenu net, et les locations de logements supportent une TVA réduite de 5 %.

La partie honnête : il n'y a pas de statistiques de transactions. Dans les annonces, un mètre carré d'appartement à Asunción coûte 1 744 USD et le loyer médian est de 900 USD par mois, ce qui laisse entendre un rendement brut de 10 %. Mais ce sont des prix demandés, et le rendement réel est plutôt de 5 à 6 %. Le marché est petit et la vente prend plus de temps qu'à Dubaï ou à Istanbul. Plus de détails sur le statut sur notre page résidence au Paraguay.

L'immobilier en Égypte : le pays le plus jeune du top 10 et la monnaie la plus faible

L'âge médian en Égypte est de 24,5 ans et sa population doit augmenter de 37 % d'ici 2050, à 162 millions (ONU). Le pays a reçu près de 19 millions de touristes en 2025, 21 % de plus qu'un an plus tôt (ministère du Tourisme et des Antiquités). Le rendement brut est de 7,6 % au niveau national et de 8,3 % au Caire.

Tout cela est en livres. Depuis début 2022, la livre a perdu environ 70 % face au dollar, glissant d'environ 15,7 à 50-52 pour un dollar. Depuis mars 2024, les achats doivent être payés en devises transférées de l'étranger par une banque, et il faut conserver le certificat de la banque : c'est lui qui permet de sortir plus tard le produit de la vente et des loyers.

Une résidence de 5 ans s'obtient avec un bien à partir de 200 000 USD ; les options d'1 et de 3 ans exigent un bien ou un dépôt dans une banque égyptienne de 50 000 USD et de 100 000 USD. La citoyenneté exige un bien à partir de 300 000 USD, présenté sur notre page citoyenneté égyptienne par investissement. Impôts : les locations meublées paient l'impôt sur le revenu selon un barème jusqu'à 27,5 %, plus un impôt foncier de 10 % de la valeur locative annuelle au-delà d'un abattement.

Risques. Selon la loi 230 de 1996, un étranger ne peut pas vendre un bien enregistré pendant 5 ans. À Charm el-Cheikh, Dahab et dans le reste du Sinaï, les étrangers ne peuvent détenir qu'un droit d'usage, pas la propriété. Hurghada et Le Caire échappent à cette restriction.

L'immobilier au Costa Rica : des rendements élevés, une fécondité faible

Le Costa Rica offre un rendement brut moyen de 7,6 % et de 8,35 % à San José en 2026, et l'économie a crû de 4,6 % en 2025. Le point faible est la démographie : la fécondité est de 1,3, l'une des plus faibles d'Amérique latine, et la population n'augmentera que de 4 % d'ici 2050. La demande repose sur les nouveaux arrivants et les touristes plutôt que sur la croissance des ménages locaux.

La résidence d'investisseur exige 150 000 USD ou plus, immobilier compris, en vertu de la loi 9996 sur l'attraction des investisseurs, rentiers et retraités. Les loyers sont imposés à 15 % sur 85 % des revenus, soit environ 12,75 % du loyer. Les conditions figurent sur notre page résidence au Costa Rica.

L'immobilier en Turquie : les Russes achètent le plus, mais la hausse en dollars est proche de zéro

Les étrangers ont acheté 21 534 logements en Turquie en 2025, et les Russes arrivent en tête avec 3 649 achats (institut turc de la statistique). À titre de comparaison, les étrangers avaient acheté 67 490 logements en 2022. Le rendement brut est de 7,3 % au niveau national et de 7 à 9 % à Istanbul.

Les prix n'augmentent que sur le papier. L'indice de la banque centrale de Turquie affichait +24,5 % sur un an jusqu'en juin 2026, soit -5,8 % après inflation. La livre turque continue de faiblir, à environ 49 pour un dollar en 2026. Les loyers sont imposés selon un barème progressif de 15 à 40 %. Les 58 000 premières livres (environ 1 200 USD) de loyers d'habitation par an sont exonérées, et 15 % des revenus peuvent être déduits au titre des charges sans justificatifs.

La résidence par l'immobilier coûte 200 000 USD dans toutes les villes depuis le 16 octobre 2023, avec un piège : le bien doit être résidentiel et le service des migrations attend que vous y viviez. La location n'est pas interdite en soi, mais si un contrôle y trouve des locataires, le titre peut être annulé. La citoyenneté commence à 400 000 USD, voir notre page citoyenneté turque par investissement. Les droits de mutation sont de 4 % du prix déclaré, partagés à parts égales entre le vendeur et l'acheteur selon la loi.

L'immobilier en République dominicaine : un tourisme record et 9 % à Saint-Domingue

La République dominicaine a accueilli un record de 11,6 millions de visiteurs en 2025, passagers de croisière compris (ministère du Tourisme). Le rendement brut est de 8,5 % en moyenne et de 9,1 % à Saint-Domingue en 2026, les appartements de deux chambres approchant 10 %. L'âge médian est de 28 ans.

Les inconvénients sont l'impôt et la croissance. Les paiements aux non-résidents subissent une retenue de 27 %. Depuis 2026, en vertu de la loi 30-26, les sociétés qui louent auprès de particuliers résidents retiennent 15 % du loyer à titre d'impôt libératoire. L'économie n'a crû que de 2,1 % en 2025. La résidence permanente d'investisseur exige 200 000 USD : l'investissement est d'abord enregistré auprès de l'agence publique d'exportation et d'investissement, puis la demande va à la direction générale des migrations. L'impôt sur l'achat est de 3 % du plus élevé du prix du contrat et de l'évaluation officielle.

L'immobilier au Brésil : des loyers qui augmentent deux fois plus vite que l'inflation

Le Brésil clôt le top 10 grâce à son marché locatif. Les loyers ont augmenté de 9,2 % sur les 12 mois jusqu'en août 2026, contre 4,2 % d'inflation. Le rendement brut moyen est de 6,1 %, avec 8,4 % à Recife et 8,3 % à Cuiabá.

La résidence par l'immobilier est accordée en vertu de la résolution n° 36 de 2018 du conseil national de l'immigration : à partir de 1 million BRL (environ 193 000 USD), ou de 700 000 BRL (environ 135 000 USD) dans le Nord et le Nord-Est. L'argent doit venir de l'étranger et le titre est délivré pour 4 ans. Les non-résidents paient 15 % sur les loyers (25 % s'ils vivent dans un pays figurant sur la liste brésilienne des paradis fiscaux). Détails sur notre page résidence au Brésil par l'immobilier.

Risque. Le réal est volatil, la population croît à peine et la fécondité est de 1,6. Le Brésil est un pari sur la hausse des loyers dans des villes précises, pas sur la démographie.

En combien de temps un appartement à l'étranger se rembourse-t-il : un exemple chiffré

Nous avons pris trois marchés prisés des acheteurs russes et les avons passés dans un même modèle : entretien et vacance à 20 % du loyer, impôt au taux de chaque pays, taux de change de 2026. C'est un calcul illustratif, pas une prévision : les prix sont des moyennes, et un appartement donné peut se louer plus ou moins cher.

La conclusion ne plaira pas aux amateurs de Dubaï : sans impôt et avec une excellente liquidité, un appartement y met tout de même plus de temps à se rembourser par les loyers qu'à Almaty ou à Tbilissi. Dubaï l'emporte sur d'autres points : la valeur en dollars grâce à l'arrimage du dirham, un marché de la revente profond et le titre de séjour pour investissement. À Almaty, une chute de 30 % du tenge allongerait le remboursement en dollars à environ 22 ans, et une hausse équivalente le raccourcirait.

Pourquoi l'Europe, la Thaïlande et Bali ont manqué le top 10

Les marchés chers perdent pour une raison simple : un appartement coûte 20 à 40 ans de loyer et la population vieillit. Les stations balnéaires asiatiques plaisent aux touristes, mais les logements sont chers par rapport aux loyers et les droits des étrangers sont restreints.

Si vous voulez l'Europe pour le statut plutôt que pour le rendement, voir nos guides des titres de séjour pour investissement en Europe en 2026 et de la résidence grecque par l'immobilier.

Les pièges : devise, liquidité, impôts et banques pour les Russes

La devise compte plus que le rendement. La livre égyptienne a perdu environ 70 % face au dollar depuis 2022, la livre turque continue de faiblir, et un rendement de 8 % en monnaie locale peut facilement devenir nul en dollars. Le risque est le plus faible au Panama, qui utilise le dollar, et aux Émirats, où le dirham est arrimé à 3,6725. Le tenge varie dans les deux sens.

La liquidité. On peut acheter vite partout ; vendre est une autre affaire. En Égypte, un étranger ne peut pas vendre pendant 5 ans, et au Paraguay le marché est petit et sans statistiques de transactions. À Dubaï, 72,5 % des ventes résidentielles d'août 2026 étaient des ventes sur plan : les livraisons glissent, et les revenus ne commencent qu'à la remise des clés.

La gestion. Une société de gestion prend une part du loyer, en plus de la vacance, des réparations et des charges de copropriété. Notre modèle prévoit 20 % du loyer pour tout cela ; la location de courte durée coûte en général davantage. Vérifiez aussi si votre statut permet la location : en Turquie, le service des migrations attend que vous viviez dans l'appartement de résidence, tandis qu'au Paraguay il doit être loué ou détenu pour la plus-value.

L'impôt dans le pays d'origine. Si vous restez résident fiscal russe, les revenus locatifs étrangers sont soumis à l'impôt russe sur le revenu à des taux à partir de 13 %. L'impôt payé à l'étranger ne peut être imputé que si une convention fiscale avec ce pays est en vigueur. La Russie a suspendu ces conventions avec Chypre, la Grèce, le Portugal, le Monténégro et plus de 30 autres pays par le décret n° 585 du 8 août 2023.

Sanctions et banques. Les virements depuis une banque russe pour payer un bien à l'étranger se heurtent à des restrictions presque partout : il faut donc un compte dans une banque d'un pays tiers. La banque et le notaire demanderont d'où vient l'argent : relevés, contrats, déclarations fiscales. Nous expliquons comment constituer ce dossier dans notre guide de la preuve de l'origine des fonds. Dans l'UE, les citoyens russes sans résidence dans l'UE ne peuvent pas détenir plus de 100 000 € de dépôts dans une même banque (règlement de l'UE 833/2014), ce qui complique encore les achats à Chypre et en Grèce.

Comment nous pouvons vous aider à acheter un bien à l'étranger

Nous trouvons un bien adapté à votre objectif, revenus, statut ou les deux, vérifions la transaction et organisons le volet fiscal pour que vos loyers ne soient pas imposés deux fois. Le travail juridique dans chaque pays est assuré par les spécialistes de Murblz avec des partenaires agréés sur place.

Questions fréquentes