Titre de séjour panaméen pour investissement 2026 : les règles du visa d'investisseur qualifié

200 000 $ de plus pour le même visa si l'appartement n'est pas neuf. Le décret exécutif 17 du 8 septembre 2026 distingue le neuf de la revente, durcit les vérifications de l'origine des fonds et ajoute une déclaration annuelle. Qui est concerné, qui peut encore bénéficier des anciennes règles et ce que coûte désormais la voie vers un passeport panaméen.

Le Panama a augmenté le prix de son visa phare d'investisseur pour quiconque achète sur le marché de la revente : il était de 300 000 $, il est désormais de 500 000 $. Le décret exécutif n° 17 a été signé le 8 septembre 2026, publié au Journal officiel n° 30613 et est entré en vigueur le 16 septembre. Le neuf garde l'ancien prix de 300 000 $. Cet écart de 200 000 $ est la politique elle-même : le Panama veut que l'argent étranger aille dans la construction, pas dans le changement de propriétaire d'appartements existants.

Le programme est celui de la résidence permanente en qualité d'investisseur qualifié. C'est l'un des rares dispositifs au monde qui accorde immédiatement la résidence permanente en échange d'un investissement, avec une citoyenneté possible après cinq ans. Le programme complet est présenté sur notre page résidence au Panama par investissement.

Ce qui a changé dans le visa panaméen d'investisseur qualifié

Le nouveau décret remplace entièrement le décret n° 722 de 2020 et ses modifications de 2022 et 2024. Jusqu'au 16 septembre, tout bien était admis à partir de 300 000 $. Voici les seuils désormais.

La monnaie du Panama, le balboa, est arrimée au dollar américain à parité, et le décret exprime les montants en balboas. Pour un acheteur, cela ne change rien.

Un logement neuf désigne uniquement le premier achat d'un logement neuf, jamais occupé, auprès du promoteur, prouvé par un extrait du registre public (le registre public des titres de propriété) plus les permis de construire et d'occupation. Un appartement dans lequel quelqu'un a vécu, ou qui a changé de mains une fois, relève de la règle des 500 000 $.

Pourquoi le Panama l'a fait

Le ministre du Commerce et de l'Industrie affirme que l'investissement doit se transformer en projets et en emplois. La logique est simple : l'achat d'un logement neuf finance la construction, tandis qu'une revente touche à peine l'économie. Les acteurs du marché ajoutent une seconde raison : les promoteurs ont fait pression pour cette distinction, car l'offre de revente au Panama est souvent moins chère au mètre carré.

Le programme lui-même progresse. Selon le ministère panaméen du Commerce et de l'Industrie (MICI), 268 certificats d'investisseur d'une valeur de 113,6 millions de dollars ont été délivrés entre juillet 2025 et juin 2026, contre 193 certificats d'une valeur de 90,1 millions de dollars un an plus tôt. Cela va à contre-courant de la tendance générale : selon les données du service national des migrations (SNM), le Panama a approuvé 41 % de visas fondés sur le capital de moins au premier semestre 2026 qu'un an plus tôt.

Ce qui s'est aussi durci : fonds, évaluations, déclaration annuelle

• Uniquement votre propre argent. Les fonds doivent appartenir au candidat et être traçables. Les donations, y compris de proches, ne comptent pas. Les fonds étrangers doivent arriver dans le système bancaire panaméen par virement international. Nous expliquons comment constituer ce dossier dans notre article sur l'origine des fonds.
• L'évaluation. Le montant retenu est le plus bas du prix réellement payé et de la valeur de marché justifiée, moins le solde de tout prêt hypothécaire. Si la valeur cadastrale semble anormale, le ministère peut exiger une évaluation indépendante de moins de six mois.
• Garanties pour les achats sur plan. Chaque paiement au promoteur jusqu'au transfert de propriété doit être couvert par une garantie bancaire irrévocable, comme une lettre de crédit de garantie, une promesse de la banque de payer à première demande. Si le promoteur fait défaut, l'investisseur dispose de 180 jours ouvrables pour remplacer le contrat. Une résidence fondée uniquement sur une promesse de vente ne peut pas durer plus de trois ans.
• La déclaration annuelle. Pendant cinq ans, dans les 30 jours précédant chaque anniversaire de l'investissement, le résident confirme au MICI que l'investissement est toujours en place. Vendez l'actif et vous avez 30 jours pour le signaler et 90 jours pour réinvestir, sinon le titre est annulé automatiquement.

Qui est concerné dès maintenant

• Vous avez déposé avant le 16 septembre 2026. Votre demande est examinée selon les anciennes règles et l'ancien seuil de 300 000 $ pour tout bien.
• Vous avez signé un contrat avant l'entrée en vigueur du décret mais n'avez pas déposé. Vous avez six mois pour déposer selon les anciennes règles. C'est la fenêtre clé pour quiconque a déjà choisi un appartement de revente.
• Vous détenez déjà un certificat du MICI. Il reste valable jusqu'à son expiration, et les nouvelles règles d'évaluation ne s'y appliquent pas, sauf soupçon de fraude.
• Vous êtes résident au titre de la solvabilité économique propre (une résidence fondée sur un dépôt ou un bien). Vous avez 12 mois pour passer au statut d'investisseur qualifié si vos investissements atteignent les nouveaux seuils.
• Vous êtes encore en train de choisir. Regardez le neuf : 300 000 $ y donnent le même statut que 500 000 $ sur le marché de la revente.

Délais et coûts selon le décret

Pour la première fois, le décret fixe des délais aux administrations. Le MICI délivre le certificat d'investissement dans les 15 jours ouvrables suivant l'admission de la demande, et le certificat est valable trois mois. Le SNM statue dans les 30 jours ouvrables suivant la réception d'un dossier complet. S'il manque quelque chose, le candidat a 15 jours ouvrables pour compléter. Le dépôt se fait au Panama par un représentant titulaire d'une licence d'avocat locale disposant de votre procuration : les spécialistes de Murblz s'en chargent avec des partenaires panaméens. Chaque nouveau membre de la famille, comme un conjoint épousé après l'accord ou un nouveau-né, est ajouté pour des frais publics de 1 000 $.

En plus de l'investissement lui-même, prévoyez l'impôt sur les mutations immobilières, les frais de notaire, l'assurance maladie et les traductions. Nous chiffrons le coût de notre accompagnement après examen de vos documents. Pour la vie après l'installation, voir les impôts au Panama : le pays n'impose que les revenus de source panaméenne, les revenus étrangers ne sont donc pas imposés.

Comment obtenir un passeport panaméen après la résidence d'investisseur

L'article 14 du décret permet à l'investisseur et à sa famille de demander la citoyenneté après cinq années consécutives de résidence au Panama. Le document est la lettre de naturalisation signée par le président. Selon l'article 10 de la Constitution, il faut cinq ans à compter de l'obtention du statut permanent, l'espagnol, un examen d'histoire et de géographie panaméennes et un casier judiciaire vierge.

Deux vérités dérangeantes. D'abord, les candidats signent une renonciation expresse à leur nationalité précédente : le Panama n'autorise pas formellement les étrangers naturalisés à garder la double nationalité. Ensuite, la loi ne fixe aucun délai de décision, et en pratique cela peut prendre plusieurs années. Si vous avez besoin d'un deuxième passeport sans renoncer au premier, regardez la citoyenneté paraguayenne, la citoyenneté argentine ou la citoyenneté uruguayenne.

Les autres voies vers la résidence au Panama

La voie la plus populaire du Panama, le visa des pays amis, n'est ouverte qu'aux citoyens de 51 pays listés, et la Russie n'en fait pas partie. Si vous avez déjà un passeport argentin, paraguayen, serbe ou d'un pays de l'UE, cette porte est ouverte.

Pour la vie quotidienne dans le pays et sa capitale, voir nos guides du Panama et de Panama (la ville).

Le Panama face aux autres titres de séjour pour investissement

Comparé à l'Europe, 300 000 $ pour un statut permanent avec une voie vers un passeport paraît encore bon marché. La Grèce demande 400 000 € dans la plupart des régions et 800 000 € à Athènes et sur les îles prisées, mais accorde une résidence temporaire, avec une citoyenneté après sept ans et un examen (titre de séjour grec pour investissement). La Turquie accorde directement un passeport pour un bien à partir de 400 000 $ (citoyenneté turque). Le Paraguay offre la résidence sans gros investissement (résidence au Paraguay), le Costa Rica pour un bien à partir de 150 000 $ (résidence au Costa Rica). Pour le classement complet, voir la résidence par l'immobilier en 2026 et notre page programmes de résidence.

Nos services de résidence au Panama

Les spécialistes de Murblz mènent le projet du choix de la voie jusqu'à la remise de votre carte de résident, avec des partenaires agréés sur place.

Nous aidons aussi à ouvrir un compte bancaire pour transférer les fonds, voir notre guide de l'ouverture d'un compte bancaire à l'étranger, et préparons les documents annexes comme les extraits de casier judiciaire et les justificatifs de revenus avec apostille et traduction en espagnol.

Questions fréquentes