Les titres de séjour pour investissement en Europe en 2026 : ce qui a fermé et ce qui fonctionne encore

En trois ans, l'Europe a perdu environ la moitié de ses programmes de résidence par investissement. L'Espagne et l'Irlande ont entièrement fermé les leurs, le Portugal a retiré l'immobilier du sien, et la plus haute juridiction de l'UE a définitivement mis fin aux passeports maltais. Voici ce qui reste sur la table en 2026, et où regarder si l'Europe ne fait plus vos comptes.

Pourquoi l'Europe démantèle ses titres de séjour pour investissement

En 2020 encore, près d'une dizaine d'États membres de l'UE échangeaient un droit de séjour contre un achat immobilier ou une souscription à un fonds. À la mi-2026, ce nombre a environ diminué de moitié, et presque tous les survivants ont durci leurs conditions.

Trois pressions s'exercent à la fois. Le logement d'abord : les gouvernements d'Espagne, du Portugal et de Grèce ont tous publiquement lié la hausse des prix urbains aux acheteurs étrangers. Bruxelles ensuite : la Commission européenne a soutenu pendant des années que vendre la résidence et la citoyenneté crée des risques pour la sécurité, de blanchiment et de contournement des sanctions. La Cour de justice enfin, qui a statué sur le fond pour la première fois en 2025 et clos la question des passeports dorés dans l'Union.

Une distinction est malmenée dans presque tous les titres. Un titre de séjour pour investissement est une résidence par investissement, et plusieurs existent encore dans l'UE. La citoyenneté par investissement n'existe plus du tout dans l'UE. Quiconque propose en 2026 un « passeport de l'UE contre une contribution » décrit soit une naturalisation sur une décennie, soit quelque chose à quoi vous ne voulez pas associer votre nom. Nous suivons toutes les voies en vigueur dans notre rubrique résidence par investissement.

Les programmes disparus

L'Espagne. Le titre de séjour pour investissement en place depuis 2013 a été supprimé par une loi entrée en vigueur le 3 avril 2025. La voie phare, un bien immobilier de 500 000 € ou plus, est fermée. Aucune nouvelle demande n'est acceptée ; les titres déjà délivrés sont renouvelés selon les anciennes règles, mais il s'agit d'une extinction progressive, pas d'une garantie éternelle. Ce qui subsiste en Espagne, c'est l'immigration ordinaire : le visa de nomade numérique, la voie entrepreneuriale et le permis pour professionnels hautement qualifiés. Le détail figure sur notre page titre de séjour pour investissement en Espagne, et les options sans investissement dans les visas de nomade numérique.

L'Irlande. Le programme des investisseurs immigrants a fermé en février 2023, brutalement et sans période de transition pour les nouveaux dossiers. Rien n'a été annoncé sur une relance. L'Irlande, aujourd'hui, ce sont les permis de travail, la voie des jeunes entreprises ou le regroupement familial.

La voie maltaise vers la citoyenneté. Le 29 avril 2025, la Cour de justice de l'Union européenne a jugé que le dispositif maltais de naturalisation pour services exceptionnels par investissement direct violait le droit de l'UE : la citoyenneté de l'Union ne peut pas être accordée essentiellement en échange d'argent, sans lien réel avec le pays. Le programme a pris fin. Les investisseurs naturalisés avant la prise d'effet de l'arrêt à l'été 2025 conservent leur citoyenneté : rien n'est retiré rétroactivement. Malte a depuis instauré un dispositif de citoyenneté au mérite, mais c'est un instrument discrétionnaire, au cas par cas, pas un produit d'investissement. La situation actuelle figure sur notre page citoyenneté maltaise.

Portugal : l'immobilier est exclu, le programme non

Le Portugal n'a pas fermé son ARI. Il en a retiré l'élément le plus populaire. Depuis octobre 2023, l'achat d'un bien, à Lisbonne, à Porto, sur la côte ou ailleurs, ne donne plus droit au titre, et les montages locatifs construits autour ont disparu avec lui.

Ce qui reste : 500 000 € ou plus dans un fonds régulé par l'autorité des marchés financiers portugaise, détenus au moins cinq ans ; le financement de la recherche et de la science ; le soutien au patrimoine culturel ; le capital d'entreprise ; la création d'emplois. L'obligation de présence physique reste l'une des plus légères d'Europe, environ sept jours par an en moyenne.

Le changement important de 2026 concerne le passeport plutôt que l'argent. Une nouvelle loi sur la nationalité en vigueur depuis le 19 mai 2026 a porté la naturalisation à environ dix ans pour la plupart des étrangers et à sept ans pour les citoyens des pays de la CPLP. L'ancien argument des « cinq ans jusqu'au passeport » est mort. La résidence permanente après cinq ans demeure, et elle permet de vivre et de travailler au Portugal sans maintenir l'investissement, une vraie consolation. Nous détaillons les compromis sur notre page titre de séjour pour investissement au Portugal.

Avant et après : le tableau pays par pays

Ce qui reste ouvert dans l'UE

• La Grèce est le leader en volume. Depuis 2024, les seuils sont fixés par zone : 800 000 € en Attique, à Thessalonique, Mykonos, Santorin et sur les îles de plus de 3 100 habitants ; 400 000 € ailleurs. Dans les deux cas, l'achat doit porter sur un seul bien d'au moins 120 m². L'ancien seuil de 250 000 € ne subsiste que pour la reconversion de bâtiments industriels ou la restauration de bâtiments classés, et les travaux doivent être achevés avant le dépôt. Le détail par région se trouve sur notre page titre de séjour pour investissement en Grèce.
• L'Italie propose un visa d'investisseur avec quatre voies : 250 000 € dans une jeune entreprise innovante, 500 000 € dans une société italienne, 2 millions d'euros en obligations d'État ou un don philanthropique de 1 million d'euros. Point essentiel : vous transférez les fonds après l'accord et non avant, une rareté sur ce marché.
• La Hongrie a rouvert avec son visa d'investisseur invité : 250 000 € dans un fonds immobilier régulé, ou une dotation universitaire non remboursable de 1 million d'euros. Le titre est long et renouvelable, et l'investissement doit être réalisé environ trois mois après l'entrée.
• Chypre n'est pas un titre de séjour pour investissement au sens habituel : elle accorde directement la résidence permanente, dès 300 000 € plus TVA dans l'immobilier neuf, avec la preuve de revenus étrangers. Chypre ne fait pas encore partie de l'espace Schengen.
• Malte maintient son programme de résidence permanente, qui combine une location ou un achat avec des contributions publiques et un don caritatif. À lui seul, il ne mène pas à un passeport.

Le fil conducteur : les prix augmentent, l'immobilier est remplacé par des instruments financiers, et le chemin vers la citoyenneté s'allonge. Comparez l'ensemble des options dans notre rubrique résidence et résidence permanente.

La pression n'a pas atteint son sommet

L'arrêt maltais portait formellement sur la citoyenneté, mais politiquement il a aussi touché les programmes de résidence. La Commission continue de pousser les États membres sur la vérification de l'origine des fonds, l'échange d'informations et l'abandon de l'investissement purement passif. Prévoyez 2026 à 2028 en partant du principe que les conditions vont encore changer : seuils plus élevés, durées de détention plus longues, obligations de présence plus strictes. La conclusion pratique est sans éclat : si un pays vous convient vraiment, ne repoussez pas la décision, et lisez la loi telle qu'elle est à la date de votre dépôt plutôt que la page commerciale.

Gardez la fiscalité à l'esprit séparément. Un titre de séjour ne fait pas automatiquement de vous un résident fiscal, mais s'installer, acheter un logement et passer réellement du temps sur place vous y mène vite, revenus mondiaux compris. Nous expliquons les mécanismes dans impôts et résidence fiscale.

Où regarder en dehors de l'UE

Si l'objectif est la mobilité, une base fiscale et un plan B crédible plutôt qu'un drapeau de l'UE en tant que tel, les conditions hors d'Europe sont désormais nettement meilleures.

Le Paraguay. L'option la plus sous-estimée pour qui fait ses calculs. La résidence permanente s'obtient avec un seuil d'investissement modeste, l'obligation de présence est légère et les revenus de source étrangère ne sont pas imposés. La naturalisation s'ouvre après quelques années de résidence. Le détail figure sur notre page citoyenneté paraguayenne.

Les Caraïbes. Cinq programmes de citoyenneté par investissement subsistent : Antigua-et-Barbuda, la Grenade, la Dominique, Sainte-Lucie et Saint-Christophe-et-Niévès. Une refonte à l'échelle de la région a porté la contribution minimale à environ 200 000 $, ajouté des entretiens obligatoires et durci la vérification préalable, mais les délais restent de 6 à 12 mois et le résultat est un vrai deuxième passeport plutôt qu'une carte de séjour. Commencez par Antigua-et-Barbuda ou la Grenade, qui a un traité E-2 avec les États-Unis. Pour une option plus légère dans le Pacifique, voir la citoyenneté de Nauru.

Les Émirats arabes unis. Un titre de séjour pour investissement de dix ans par l'immobilier ou par les catégories talents et dirigeants, pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques et un système bancaire qui fonctionne. Formellement, c'est une résidence sans voie vers un passeport, mais pour la planification fiscale et le transfert d'une activité, cela reste l'un des instruments les plus praticables ; le volet société est traité dans la création de société à l'étranger.

Comment choisir en 2026

Commencez par répondre honnêtement à la question « pourquoi ». Si vous voulez l'accès à l'espace Schengen sans vous installer, regardez la Grèce ou la Hongrie. Si vous voulez un passeport dans un délai prévisible, l'Europe ne répond plus à cette question : les voies des Caraïbes et d'Amérique latine, si. Si le moteur est la fiscalité, la décision ne commence pas du tout par un visa ; elle commence par la modélisation de votre lieu de résidence et de ce qu'il advient de vos actifs. Toutes les voies vers la citoyenneté sont comparées dans notre rubrique citoyenneté par investissement.

Une dernière mise en garde : aucun programme ne garantit l'accord. Les États se réservent le droit de refuser sans motif, et les règles changent entre le dépôt et la décision. Avant de transférer de l'argent, confirmez les exigences telles qu'elles sont le jour de votre dépôt.

Questions fréquentes