2026'da kiralık ve yatırımlık mülk almak için en iyi ülkeler
Astana'daki bir daire kirayla kendini 9 yılda, Paris'te 35 yıldan fazla sürede ödüyor. 25 ülkeyi getiri, vergi, demografi ve Rus alıcılar için erişim açısından karşılaştırdık: kira en hızlı nerede geri dönüyor, alım nerede oturum getiriyor ve 2026'da Dubai neden geri dönüş lideri değil.
Astana'daki bir daire, giderler ve vergiden önce kirayla kendini kabaca dokuz yılda ödüyor. Brüt kira getirisi, yani giderler ve vergiden önceki bir yıllık kiranın alış fiyatına bölümü, 2026'da %10,75. Dubai'de aynı şey 14-16 yıl sürüyor. Berlin ve Paris'te 26-37 yıl sürüyor, çünkü orada bir daire 26-37 yıllık kira kadar tutuyor.
Fark yalnızca metrekare fiyatıyla ilgili değil. Kazakistan'ın nüfusunun 2050'ye kadar %27 artması bekleniyor, medyan yaşı 30 ve kadınların her biri yaklaşık üç çocuk sahibi oluyor (BM Dünya Nüfus Beklentileri 2024; Dünya Bankası). Almanya'nın medyan yaşı 45 ve nüfusu artmayı bıraktı. Genç aileler bugün kiracılarınız, satmak istediğiniz on yıl sonra ise alıcılarınız.
Yükselen fiyatlardan gelen kolay para bitti. 55 ülkede ortalama yıllık konut fiyatı artışı 2026'nın ilk çeyreğinde %1,4'e yavaşladı. Artık işi kira yapmak zorunda. 25 pazarı karşılaştırdık ve kiranın bir alımı en hızlı geri ödediği ve konut talebinin artmaya devam etmesi gereken 10'unu seçtik.
Ülkeleri nasıl seçtik
Rusya ve daha geniş eski Sovyet bölgesinden yatırımcıların en çok baktığı 25 ülkeyle başladık: BAE ve Türkiye'den Paraguay ve Kenya'ya. Her biri altı kritere göre 1'den 5'e puanlandı, en fazla 30.
- Kira getirisi. 2025-2026 brüt getiri. %9 ve üstü 5, %8-9 4, %7-8 3, %6-7 2, %6'nın altı 1 puan alıyor.
- Demografi. BM orta senaryosuna göre 2050'ye kadar nüfus değişimi: +%25 ya da daha fazla 5, +%15-25 4, +%5-15 3, %0-5 2, düşüş 1 puan alıyor. Yanında doğurganlık hızını (bir kadının ömrü boyunca kaç çocuk sahibi olduğu) ve medyan yaşı gösteriyoruz.
- Ekonomi. Dünya Bankası'na göre 2025 GSYH büyümesi: %6 ve üstü 5, %4-6 4, %3-4 3, %2-3 2, %2'nin altı 1 puan alıyor.
- Kira vergisi. %0-5 5, yaklaşık %10 4, %12-15 ya da %25'e kadar ölçek 3, %27-40'a kadar ölçek 2, mukim olmayanlar için brüt kiranın %25-27'si 1 puan alıyor.
- Para birimi ve likidite. Dolara sabitleme ve derin bir ikinci el piyasası daha yüksek puan alıyor. Devalüasyonlar ve yeniden satış yasakları daha düşük.
- Ruslar için erişim. Satın alıp alamadıkları, vizesiz girip giremedikleri ve alımla oturum alıp alamadıkları.
Fiyat artışını gösteriyoruz ama puana katmıyoruz: ülkelerin yarısında karşılaştırılabilir resmi endeks yok ve Türkiye ya da Mısır'daki nominal artışı enflasyon yiyor.
Geri dönüş iki şekilde gösteriliyor. Brüt: 100 bölü brüt getiri. Net: giderler ve vergiden sonra. Giderler, yani kiracılar arasındaki boşluk, yönetim, onarım ve bina aidatları, modelimizde kiranın %20'si olarak, vergi ise her ülkenin oranıyla alındı. Bu bir model: gerçek rakam semte, dairenin durumuna, döviz kuruna ve ne kadar hızlı kiracı bulduğunuza bağlı.
Durumunuzu ücretsiz inceleyelim
Sohbette ihtiyacınızı anlatın, nereden başlayacağınızı söyleyelim.
2026'da kiralık mülk almak için en iyi 10 ülke
Birincilik Dubai'nin: kirada %0 vergi, derin likidite ve yabancı alıcıya açık pazar, yanı başındaki bir savaşı ve 2026'da düşen fiyatları dengeliyor. Kazakistan ikinci, oysa kira aritmetiğinde birinci: örneklemdeki en yüksek getiri, genç bir nüfus ve 2025'te %6,5 ekonomik büyüme. Puanını erişim düşürüyor: bir yabancı orada daireyi kendi adına yalnızca oturma izniyle tescil ettirebiliyor.
| Sıra, pazar | Brüt getiri | Geri dönüş, yıl: brüt / net | Fiyatlar | 2050'ye kadar nüfus, doğurganlık | Kira vergisi | Ruslar için | Alımla oturum |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. BAE (Dubai) | %6,3-7,1 | 14-16 / 18-20 | 2022-2025'te +%60'tan sonra yılda -%3,1 | +%35, 1,2 (artış yeni gelenlerden) | %0 | evet, vizesiz | 2 milyon dirhemden (545.000 $) 10 yıllık vize |
| 2. Kazakistan (Astana, Almatı) | %9-10,8 | 9-11 / 13-16 | ülke genelinde ikinci el tenge cinsinden yılda +%10,4 (Haziran 2026) | +%27, 3,0 | %10, 8.500 aylık hesap endeksi üstünde %15 | vizesiz giriş; kendi adına konut yalnızca oturma izniyle | hayır |
| 3. Gürcistan (Tiflis, Batum) | %7,4-8,5 | 12-14 / 16-18 | 2025'te Tiflis yeni konutlarda metrekaresi yaklaşık 1.330 $ | -%4, 1,8 | brüt kiranın %5'i | evet, vizesiz | 150.000 $'dan oturma izni |
| 4. Panama (Panama City) | %6,9-7,6 | 13-15 / 17-19 | karşılaştırılabilir veri yok | +%23, 2,1 | %0-25 ölçek | evet | 300.000 $'dan (yeni konut) ya da 500.000 $'dan (ikinci el) daimi oturum |
| 5. Paraguay (Asunción) | %5-10 | 10-19 / 14-27 | karşılaştırılabilir veri yok, Asunción ilanlarında metrekaresi 1.744 $ | +%23, 2,4 | kişisel gelir vergisi %8-10 | evet | 200.000 $'dan hemen daimi oturum |
| 6. Mısır (Kahire, Hurgada) | %7,6-8,3 | 12-13 / 19-20 | pound cinsinden artıyor, pound 2022'den beri yaklaşık %70 değer kaybetti | +%37, 2,7 | %27,5'e kadar ölçek artı emlak vergisi | evet, varışta vize | 200.000 $'dan 5 yıllık oturum, 300.000 $'dan pasaport |
| 7. Kosta Rika (San José) | %7,6-8,4 | 12-13 / 18-20 | karşılaştırılabilir veri yok | +%4, 1,3 | yaklaşık %12,75 | evet | 150.000 $'dan yatırımcı oturumu |
| 8. Türkiye (İstanbul, Antalya) | %7,3-8,7 | 12-14 / 18-21 | lira cinsinden +%24,5, enflasyondan sonra -%5,8 | +%4, 1,5 | %15-40 ölçek | evet, vizesiz | 200.000 $'dan oturma izni, 400.000 $'dan pasaport |
| 9. Dominik Cumhuriyeti (Santo Domingo, Punta Cana) | %8,5-9,1 | 11-12 / 17-22 | karşılaştırılabilir veri yok | +%13, 2,2 | mukim olmayanlar için %27 | evet, vizesiz | 200.000 $'dan yatırımcı daimi oturumu |
| 10. Brezilya (Recife, São Paulo, Florianópolis) | %5,7-6,1, Recife %8,4 | 16-18 / 25-27 | kiralar %4,2 enflasyona karşı yılda +%9,2 | +%2, 1,6 | mukim olmayanlar için %15 | evet, vizesiz | 1 milyon realden (193.000 $) oturum |
Kaynaklar: nüfus ve doğurganlık BM'den (Dünya Nüfus Beklentileri 2024) ve Dünya Bankası'ndan; fiyatlar ulusal istatistik kurumlarından ve merkez bankalarından. Aylık hesap endeksi, Kazakistan'ın 2026'da 4.325 tenge (yaklaşık 10 $) değerindeki birimi; yani 8.500 endeks yaklaşık 36,8 milyon tenge, kabaca yılda 83.000 $ gelir. Paraguay'daki vergi kişisel gelir vergisi. Dolar tutarları 2026 kurlarıyla.
Puanlar nasıl toplanıyor
| Ülke | Getiri | Demografi | Ekonomi | Vergi | Para birimi ve likidite | Ruslar için | 30 üzerinden toplam |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BAE | 2 | 5 | 4 | 5 | 4 | 5 | 25 |
| Kazakistan | 5 | 5 | 5 | 4 | 2 | 2 | 23 |
| Gürcistan | 3 | 1 | 5 | 5 | 3 | 5 | 22 |
| Panama | 3 | 4 | 4 | 3 | 3 | 3 | 20 |
| Paraguay | 1 | 4 | 5 | 4 | 2 | 4 | 20 |
| Mısır | 3 | 5 | 4 | 2 | 1 | 4 | 19 |
| Kosta Rika | 3 | 2 | 4 | 3 | 3 | 3 | 18 |
| Türkiye | 3 | 2 | 3 | 2 | 2 | 5 | 17 |
| Dominik Cumhuriyeti | 4 | 3 | 2 | 1 | 3 | 3 | 16 |
| Brezilya | 2 | 2 | 2 | 3 | 3 | 4 | 16 |
| Meksika (11.) | 2 | 3 | 1 | 1 | 3 | 3 | 13 |
Eşitlikte daha yüksek getirili pazar öne geçiyor. Paraguay getiride 1 puan alıyor: orada %5-6. İlanlar %10 ima ediyor, ama bunlar işlem değil talep fiyatları. Kazakistan erişimde 2 puan alıyor: giriş vizesiz, ama konut kendi adına yalnızca oturma izniyle tescil ediliyor ve alım oturma izni vermiyor.
10 pazar: ne alınmalı, neye mal olur ve risk nerede
2026'da Dubai'de mülk: %0 vergi, ama fiyatlar düşüyor
Dubai'de kiraya hiç vergi ödemiyorsunuz ve ana argüman bu. Emirliğin nüfusu 2025 sonunda bir yılda %7,5 artışla 4,58 milyona ulaştı (Dubai'nin dijital istatistik kurumu) ve rekor 19,6 milyon ziyaretçi ağırladı (Dubai Ekonomi ve Turizm Dairesi). Brüt getiri %6,3, dairelerde %7'ye kadar.
2026 tabloyu değiştirdi. ABD ve İsrail'in 28 Şubat 2026'da İran'ı vurmasından sonra Emirlikler'e doğru füzeler ve insansız hava araçları uçtu ve Mart'ın ilk 12 gününde BAE mülk işlemleri bir önceki yıla göre %37 düştü. Ağustos 2026'ya kadar fiyatlar yıllık %3,1 ve Şubat zirvesinin %10 altındaydı, daireler %5,3 ucuzladı. Yeni kira sözleşmelerinde kiralar Ekim 2025 zirvesinin %8 altında. Geliştiricilerin yıl sonuna kadar yaklaşık 65.000 daire teslim etmesi planlanıyor, ama bazı teslimler 2027'ye kayabilir.
Altın vize 2 milyon dirhemden, yaklaşık 545.000 $'dan başlıyor. Adımlar: satın alın, Dubai Tapu Dairesi'ne kaydettirin ve %4 devir harcını ödeyin, ardından aynı daire üzerinden başvurun. Vize 10 yıl geçerli ve yenilenebilir, devlet harçları toplam yaklaşık 2.700 $ ve işlem 7-10 iş günü sürüyor. En az 2 milyon dirhemi ödenmiş ve bankanın itirazsızlık yazısı verdiği ipotekli bir daire de uygun. Yaşam ve vergiler BAE oturumu ve vergiler rehberimizde.
Kazakistan'da mülk: Astana neden Dubai'den hızlı geri dönüyor
Kazakistan örneklemde çift haneli brüt getirisi olan tek ülke: 2026'da ülke genelinde %10,5, Astana'da %10,75 ve Almatı'da %9. Nedeni basit. Daireler ucuz ve genç, kentleşen bir nüfus kira talebini yüksek tutuyor. Doğurganlık kadın başına üç çocuk ve ekonomi 2025'te %6,5 büyüdü.
Almatı'da ikinci el konutun metrekaresi yaklaşık 750.000 tenge, 2026 Kazakistan Ulusal Bankası kuruyla kabaca 1.700 $. Kira aylık metrekare başına yaklaşık 5.850 tenge (13 $) (Ulusal İstatistik Bürosu). 50 metrekarelik bir daire yaklaşık 37,5 milyon tenge, yani yaklaşık 85.000 $.
Belirleyici olan alıcının statüsü. Bir yabancı daireyi kendi adına yalnızca oturma izniyle tescil ettirebiliyor: yasa konut sahibi olmayı ülkede sürekli ikamet edenlere tanıyor ve vizeyle, vizesiz ya da geçici oturumla bulunanları dışarıda bırakıyor. Oturma izni olmayan yatırımcı kendi adına ticari bir taşınmaz alıyor ya da daireyi bir şirket adına tescil ettiriyor; bu yapıyı kapora ödenmeden önce inceliyoruz. İşlemin kendisi basit: para yurt dışındaki bir hesaptan geliyor, noter sözleşmeyi onaylıyor ve Vatandaşlar için Hükümet devlet şirketi tapuyu tescil ediyor. Kira geliri %10 bireysel gelir vergisiyle, yıllık 8.500 aylık hesap endeksini aşan gelirde %15'le vergileniyor. İlanlar için Kazakistan'da yatırımlık mülk sayfamıza bakın.
Riskler. Kazakistan'da ikinci el fiyatlar Haziran 2026'ya kadar bir yılda tenge cinsinden %10,4 arttı; bu, %10,3 enflasyonun ancak biraz üzerinde (Ulusal İstatistik Bürosu): reel olarak fiyatlar yatay, bu yüzden getiri kiradan gelmek zorunda. Tenge dalgalı: dolar 2025'te ortalama %11 pahalıydı, sonra tenge 2026'da güçlendi. Alım oturum vermiyor; sıra tersine işliyor: önce oturma izni, sonra daire. Avrasya Ekonomik Birliği ülkelerinin vatandaşları için istisna yok, ama sürekli oturuma özel bir vize olmadan başvuruyorlar. Statüyü korumak için her 12 ayda en az 183 gün ülkede yaşamak gerekiyor. Koşullar Kazakistan oturma izni sayfamızda.
Gürcistan'da mülk: Tiflis'te %8,5 ve %50 yükselen oturum eşiği
Tiflis 2026'da yılda %8,5 ile bölgesinde en yüksek getirili üçüncü şehir; Ankara (%9,6) ve Astana'nın (%8,8) ardından. 50-60 metrekarelik yeni bir daire aylık metrekare başına yaklaşık 10 $'a kiralanıyor. Tiflis'te yeni konutlar 2025'te metrekare başına ortalama yaklaşık 1.330 $'dı, yani giriş kabaca 65.000-70.000 $'dan başlıyor.
Vergi hafif: konutu oturmak için bir bireye kiralar ve Gürcistan Gelir İdaresi'ne kaydolursanız brüt kiranın %5'i. Ekonomi 2025'te %7,5 büyüdü ve nüfus yeni gelenler sayesinde %3,2 arttı (Dünya Bankası). Ama BM 2050'ye kadar %4 düşüş bekliyor ve doğurganlık 1,8.
1 Mart 2026'dan beri mülk yoluyla oturum daha pahalı: yabancıların hukuki statüsüne ilişkin kanundaki değişikliklerle eşik 100.000 $'dan 150.000 $'a çıktı. Birkaç mülk birleştirilebiliyor, değer akredite bir değerleme uzmanınca teyit ediliyor ve izin bir yıl için verilip yenileniyor. 1 Mart'tan önce satın alıp ödeyenler eski eşikte kalıyor. 2022-2023 kira zirvesi geçti ve getiriler tarihsel %8'e döndü. Ayrıntılar Gürcistan oturumu ve vergiler rehberimizde.
Panama'da mülk: dolar geliri ve Eylül 2026'dan itibaren yeni kurallar
Panama ilk 10'da ABD dolarını kullanan tek ülke, bu yüzden devalüasyon getiriyi yiyemiyor. Bu getiri 2026'da Panama City'de %7,6, ülke genelinde %6,9. Nüfusun 2050'ye kadar %23 artması bekleniyor, medyan yaş 30 ve ekonomi 2025'te %4,4 büyüdü.
Nitelikli yatırımcı daimi oturumunun kuralları 8 Eylül tarihli 17 sayılı Yürütme Kararnamesi'nin yayımlanmasıyla 16 Eylül 2026'da değişti. Geliştiriciden alınan yeni bir daire 300.000 $'dan uygun. Mülk daha önce satılmış, içinde oturulmuş ya da kiraya verilmişse eşik 500.000 $. Yatırım 5 yıl tutulmalı ve kendi paranızla ödenmeli: üçüncü kişilerden hediyeler ve bedelsiz devirler sayılmıyor.
Adımlar: Ticaret ve Sanayi Bakanlığı 15 iş günü içinde yatırım belgesi veriyor, ardından Ulusal Göç Servisi 30 iş günü içinde karar veriyor. Kararnameden önce yapılan başvurular eski kurallara tabi ve mevcut sözleşmelerin başvurmak için altı ayı var. Kira genel ölçekle vergileniyor: yılda 11.000 $'a kadar gelir muaf, 50.000 $'a kadar %15, üstü %25 ödüyor. Seçenekleri yatırımla Panama oturumu rehberimizde karşılaştırın.
Risk. 300.000 $'lık eşik artık yalnızca ikinci elden pahalı olan yeni konutlara uygulanıyor. Hedef daireniz daha ucuzsa farklı bir yola ihtiyacınız olacak.
Paraguay'da mülk: bölgenin en genç ülkelerinden birinde hemen daimi oturum
Paraguay 2025'te %6,6 büyüdü, medyan yaşı 27 ve doğurganlık 2,4 (Dünya Bankası, BM). 2026'dan beri 200.000 $ ya da daha değerli bir mülk alarak geçici aşama olmadan hemen daimi oturum alabiliyorsunuz. Bu, Nisan 2026'da başlatılan, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'nın 283/2026 sayılı Kararı kapsamındaki yatırımcı geçiş programı.
Paraguay'ı ayıran özellik: mülk sizin ya da aileniz için olamaz, yalnızca kira ya da değer artışı için. Yabancı yatırımcı belgesi eksiksiz dosyadan itibaren 5 iş günü içinde veriliyor. 2026'nın ilk yarısında tüm yatırım türlerinde 140 belge verildi, bunların 15'i mülk için. Kira, net gelirin %8-10'u oranında kişisel gelir vergisine tabi ve konut kiraları indirimli %5 katma değer vergisi taşıyor.
Dürüst kısım: işlem istatistikleri yok. İlanlarda bir Asunción dairesinin metrekaresi 1.744 $ ve medyan kira ayda 900 $; bu %10 brüt getiri ima ediyor. Ama bunlar talep fiyatları ve gerçek getiri %5-6'ya daha yakın. Pazar küçük ve satış Dubai ya da İstanbul'dan daha uzun sürüyor. Statü hakkında daha fazlası Paraguay oturumu sayfamızda.
Mısır'da mülk: ilk 10'un en genç ülkesi ve en zayıf para birimi
Mısır'ın medyan yaşı 24,5 ve nüfusunun 2050'ye kadar %37 artarak 162 milyona çıkması bekleniyor (BM). 2025'te bir önceki yıldan %21 fazla, neredeyse 19 milyon turist ağırladı (Turizm ve Eski Eserler Bakanlığı). Brüt getiri ülke genelinde %7,6, Kahire'de %8,3.
Bunların hepsi pound cinsinden. 2022 başından beri pound dolara karşı yaklaşık %70 değer kaybetti; dolar başına yaklaşık 15,7'den 50-52'ye kaydı. Mart 2024'ten beri alımların yurt dışından banka aracılığıyla aktarılan dövizle ödenmesi gerekiyor ve bankanın belgesini saklamalısınız: satış ve kira gelirini daha sonra çıkarmanıza izin veren o.
200.000 $'dan mülkle 5 yıllık oturum geliyor; 1 ve 3 yıllık seçenekler 50.000 $ ve 100.000 $'lık mülk ya da Mısır bankasında mevduat gerektiriyor. Vatandaşlık 300.000 $'dan mülk gerektiriyor; yatırımla Mısır vatandaşlığı sayfamızda anlatılıyor. Vergi: eşyalı kiralamalar %27,5'e kadar ölçekle gelir vergisi, artı vergisiz tutarın üstündeki yıllık kira değerinin %10'u emlak vergisi ödüyor.
Riskler. 1996 tarihli 230 sayılı Kanun'a göre bir yabancı tescilli bir mülkü 5 yıl satamıyor. Şarm El-Şeyh, Dahab ve Sina'nın geri kalanında yabancılar mülkiyet değil yalnızca kullanım hakkı tutabiliyor. Hurgada ve Kahire bu kısıtlamanın dışında.
Kosta Rika'da mülk: yüksek getiri, düşük doğurganlık
Kosta Rika 2026'da ortalama %7,6, San José'de %8,35 brüt getiri sunuyor ve ekonomi 2025'te %4,6 büyüdü. Zayıf nokta demografi: doğurganlık 1,3, Latin Amerika'nın en düşüklerinden biri, ve nüfus 2050'ye kadar yalnızca %4 artacak. Talep yerel hanelerin artışına değil yeni gelenlere ve turistlere dayanıyor.
Yatırımcı oturumu, yatırımcıları, rantiyeleri ve emeklileri çekmeye ilişkin 9996 sayılı Kanun kapsamında mülk dahil 150.000 $ ya da daha fazlası gerektiriyor. Kira gelirin %85'i üzerinden %15, yani kiranın yaklaşık %12,75'i oranında vergileniyor. Şartlar Kosta Rika oturumu sayfamızda.
Türkiye'de mülk: en çok Ruslar alıyor, ama dolar cinsinden artış sıfıra yakın
Yabancılar 2025'te Türkiye'de 21.534 konut aldı ve 3.649 alımla Ruslar ilk sırada (Türkiye İstatistik Kurumu). Karşılaştırma için yabancılar 2022'de 67.490 konut almıştı. Brüt getiri ülke genelinde %7,3, İstanbul'da %7-9.
Fiyatlar yalnızca kâğıt üzerinde artıyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası endeksi Haziran 2026'ya kadar bir yılda +%24,5 gösterdi; bu enflasyondan sonra -%5,8. Lira değer kaybetmeye devam ediyor, 2026'da dolar başına yaklaşık 49. Kira %15-40 artan oranlı ölçekle vergileniyor. Konut kirasının yılda ilk 58.000 lirası (yaklaşık 1.200 $) muaf ve gelirin %15'i makbuz olmadan gider olarak düşülebiliyor.
Mülk yoluyla oturum 16 Ekim 2023'ten beri her şehirde 200.000 $, bir püf noktasıyla: mülk konut olmalı ve göç idaresi içinde oturmanızı bekliyor. Kiraya vermek doğrudan yasak değil, ama bir denetimde kiracı bulunursa izin iptal edilebiliyor. Vatandaşlık 400.000 $'dan başlıyor, yatırımla Türkiye vatandaşlığı sayfamıza bakın. Tapu harcı beyan edilen fiyatın %4'ü ve kanunen satıcı ile alıcı arasında eşit bölünüyor.
Dominik Cumhuriyeti'nde mülk: rekor turizm ve Santo Domingo'da %9
Dominik Cumhuriyeti 2025'te kruvaziyer yolcuları dahil rekor 11,6 milyon ziyaretçi ağırladı (Turizm Bakanlığı). Brüt getiri 2026'da ortalama %8,5, Santo Domingo'da %9,1; iki yatak odalı daireler %10'a yakın. Medyan yaş 28.
Olumsuz yanlar vergi ve büyüme. Mukim olmayanlara yapılan ödemelerde %27 kesinti var. 2026'dan beri 30-26 sayılı Kanun'a göre mukim bireylerden kiralayan şirketler kiranın %15'ini nihai vergi olarak kesiyor. Ekonomi 2025'te yalnızca %2,1 büyüdü. Yatırımcı daimi oturumu 200.000 $ gerektiriyor: yatırım önce devletin ihracat ve yatırım ajansına kaydediliyor, ardından başvuru Göç Genel Müdürlüğü'ne gidiyor. Alım vergisi sözleşme fiyatı ile resmi değerlemeden yüksek olanın %3'ü.
Brezilya'da mülk: kiralar enflasyondan iki kat hızlı artıyor
Brezilya ilk 10'u kira piyasasının gücüyle kapatıyor. Ağustos 2026'ya kadar 12 ayda kiralar %4,2 enflasyona karşı %9,2 arttı. Ortalama brüt getiri %6,1; Recife'de %8,4 ve Cuiabá'da %8,3.
Mülk yoluyla oturum Ulusal Göç Konseyi'nin 2018 tarihli 36 sayılı Kararı kapsamında veriliyor: 1 milyon realden (yaklaşık 193.000 $) ya da Kuzey ve Kuzeydoğu'da 700.000 realden (yaklaşık 135.000 $). Para yurt dışından gelmeli ve izin 4 yıl için veriliyor. Mukim olmayanlar kiradan %15 ödüyor (Brezilya'nın vergi cenneti listesindeki bir ülkede yaşıyorlarsa %25). Ayrıntılar mülk yoluyla Brezilya oturumu sayfamızda.
Risk. Real oynak, nüfus neredeyse artmıyor ve doğurganlık 1,6. Brezilya demografiye değil belirli şehirlerde artan kiralara yapılan bir bahis.
Belge listesini alın
Sohbette iletişim bilginizi bırakın, durumunuza göre bir liste gönderelim.
Yurt dışındaki bir daire ne kadar sürede kendini öder: hesap örneği
Rus alıcılar arasında popüler üç pazarı tek bir modelden geçirdik: kiranın %20'si bakım ve boşluk, her ülkenin oranıyla vergi, 2026 kurları. Bu tahmin değil açıklayıcı bir hesap: fiyatlar ortalama ve belirli bir daire daha fazlasına ya da azına kiralanabilir.
| Kalem | Almatı | Tiflis | Dubai |
|---|---|---|---|
| Mülk | ikinci el, 50 m², metrekaresi 750.000 tenge | yeni konut, 50 m², metrekaresi 1.330 $ | 1,5 milyon dirhemlik daire |
| Fiyat | 37,5 milyon tenge (yaklaşık 85.000 $) | 66.500 $ | 1,5 milyon dirhem (yaklaşık 408.000 $) |
| Örnekte alım masrafları | %2 | %2 | %6: %4 tapu harcı, emlakçı ve kayıt |
| Toplam yatırım | 38,25 milyon tenge | 67.830 $ | 1,59 milyon dirhem |
| Yıllık kira | 3,51 milyon tenge (aylık metrekare başına 5.855 tenge) | 6.000 $ (aylık metrekare başına 10 $) | 94.650 dirhem (%6,31 getiri) |
| Eksi %20 gider | 0,70 milyon tenge | 1.200 $ | 18.930 dirhem |
| Eksi vergi | %10: 0,35 milyon tenge | %5: 300 $ | 0 |
| Net yıllık gelir | 2,46 milyon tenge | 4.500 $ | 75.720 dirhem |
| Geri dönüş | 15,6 yıl | 15,1 yıl | 21 yıl |
Sonuç Dubai hayranlarını memnun etmeyecek: vergi olmadan ve mükemmel likiditeyle bile oradaki bir daire kiradan Almatı ya da Tiflis'tekinden daha uzun sürede geri dönüyor. Dubai başka şeylerde kazanıyor: dirhemin dolara sabitlenmesiyle dolar değeri, derin bir ikinci el piyasası ve altın vize. Almatı'da tengenin %30 düşmesi dolar cinsinden geri dönüşü yaklaşık 22 yıla uzatır, eşit bir yükseliş ise kısaltır.
Avrupa, Tayland ve Bali neden ilk 10'a giremedi
Pahalı pazarlar basit bir nedenle kaybediyor: bir daire 20-40 yıllık kiraya mal oluyor ve nüfus yaşlanıyor. Asya tatil yerleri turistler arasında popüler, ama konutlar kiraya göre pahalı ve yabancıların hakları kısıtlı.
| Ülke | Brüt getiri | Brüt geri dönüş, yıl | Neden ilk 10'a giremedi |
|---|---|---|---|
| Meksika (11.) | ülke genelinde %6,1, Mexico City'de %7-7,7 | 13-16 | mukim olmayanlar brüt kiranın %25'ini ödüyor (gelir vergisi kanununun 158. maddesi), 2025'te GSYH büyümesi %0,6 |
| Portekiz | Lizbon ve Porto'da %4,8-5,8 | 17-21 | 2023'ten beri konut almak altın vize için yeterli değil, medyan yaş 47 |
| Yunanistan | Atina'da %3,7-3,8 | 26-27 | 400.000-800.000 €'dan altın vize ve Ruslara kapalı, 2050'ye kadar nüfus -%11 |
| Güney Kıbrıs | Limasol'da %6,1-6,2 | 16 | AB yaptırımları: bankalar AB oturumu olmayan Rusya vatandaşlarından 100.000 €'nun üzerinde mevduat kabul edemiyor; doğurganlık 1,4 |
| Karadağ, Sırbistan | %3,6-5,1 | 20-28 | 2050'ye kadar nüfus -%16 ve -%17 |
| Tayland | Bangkok ve Pattaya'da %2,6-5,1 | 20-38 | yabancılar bir binanın birim alanının en fazla %49'una sahip olabiliyor, nüfus azalıyor, medyan yaş 40 |
| Endonezya (Bali) | ülke genelinde %4,7-4,9 | 20-21 | yabancılar arsa ve villaları yalnızca kullanım hakkı ya da kira olarak alıyor |
| Vietnam, Filipinler | Hanoi, Ho Chi Minh City ve Manila'da %2,4-3,9 | 26-42 | Vietnam'da bir daire 50 yıl mülkiyette kalıyor, Filipinler'de yabancılar bir binadaki birimlerin %40'ına kadarına sahip olabiliyor |
| Kenya | Nairobi'de %6-7,4 | 14-17 | 2050'ye kadar nüfus +%45, ama yabancılar araziyi yalnızca 99 yıla kadar kiralayabiliyor (anayasanın 65. maddesi) |
Avrupa'yı getiri için değil statü için istiyorsanız 2026'da Avrupa altın vizeleri ve mülk yoluyla Yunanistan oturumu rehberlerimize bakın.
Uygun olup olmadığınızı kontrol edelim
Sohbetteki üç soru size hangi seçeneğin uyduğunu gösteriyor.
Tuzaklar: Ruslar için para birimi, likidite, vergi ve bankacılık
Para birimi getiriden önemli. Mısır poundu 2022'den beri dolara karşı yaklaşık %70 değer kaybetti, Türk lirası değer kaybetmeye devam ediyor ve yerel para cinsinden %8 getiri dolar cinsinden kolayca sıfıra dönebiliyor. Risk en çok doları kullanan Panama'da ve dirhemin 3,6725'e sabitlendiği BAE'de küçük. Tenge her iki yöne de hareket ediyor.
Likidite. Her yerde hızlı satın alabilirsiniz; satmak başka bir konu. Mısır'da bir yabancı 5 yıl satamıyor, Paraguay'da pazar küçük ve işlem istatistikleri yok. Dubai'de Ağustos 2026'daki konut satışlarının %72,5'i projeden satıştı: teslimler kayıyor ve gelir ancak anahtarları aldığınızda başlıyor.
Yönetim. Bir yönetim şirketi boşluk, onarım ve bina aidatlarının üstüne kiradan pay alıyor. Modelimiz hepsi için kiranın %20'sini ayırıyor; kısa süreli kiralama genellikle daha pahalı. Statünüzün kiraya vermeye izin verip vermediğini de kontrol edin: Türkiye'de göç idaresi oturum dairesinde oturmanızı bekliyor, Paraguay'da ise kiraya verilmeli ya da değer artışı için tutulmalı.
Ülkenizde vergi. Rusya vergi mukimi olarak kalırsanız yabancı kira geliri %13'ten başlayan oranlarla Rusya gelir vergisine tabi. Yurt dışında ödenen vergi ancak o ülkeyle çifte vergilendirme anlaşması yürürlükteyse mahsup edilebiliyor. Rusya bu tür anlaşmaları Güney Kıbrıs, Yunanistan, Portekiz, Karadağ ve 30'dan fazla başka ülkeyle 8 Ağustos 2023 tarihli 585 sayılı Kararname ile askıya aldı.
Yaptırımlar ve bankalar. Yurt dışında mülk ödemesi için bir Rus bankasından yapılan transferler neredeyse her yerde kısıtlamalarla karşılaşıyor, bu yüzden üçüncü bir ülkedeki bankada hesaba ihtiyacınız var. Banka ve noter paranın nereden geldiğini soracak: hesap dökümleri, sözleşmeler, vergi beyannameleri. Bu dosyanın nasıl kurulacağını fonların kaynağını kanıtlama rehberimizde anlatıyoruz. AB'de AB oturumu olmayan Rusya vatandaşları tek bir bankada 100.000 €'nun üzerinde mevduat tutamıyor (833/2014 sayılı AB Tüzüğü), bu da Güney Kıbrıs ve Yunanistan'daki alımları daha da zorlaştırıyor.
Yurt dışında mülk almanıza nasıl yardımcı olabiliriz
Hedefinize (gelir, statü ya da ikisi) uyan bir mülk buluyor, işlemi kontrol ediyor ve kiranız iki kez vergilenmesin diye vergi tarafını kuruyoruz. Her ülkedeki hukuki işleri Murblz uzmanları yerel lisanslı ortaklarla birlikte yürütüyor.
Yatırımlık mülk
En iyi 10 pazarda kiralık mülk; geliştirici, satıcı ve evrak kontrolleriyle.
Daha fazla →Mülk yoluyla oturum
Alımın nerede oturma izni, daimi oturum ya da pasaport verdiği; eşikler ve sürelerle.
Daha fazla →Kira geliri vergisi
Mülkün bulunduğu ülkede ve ikamet ülkenizde vergi, mahsuplar ve beyannameler.
Daha fazla →Sahiplik yapısı
Kendi adınıza, bir şirket ya da vakıf üzerinden almak: kiralama, satış ve miras için en iyisi ne.
Daha fazla →Yurt dışında banka hesabı
Alımı ödemek ve kira almak için bir banka ve kontrollerine hazırlık.
Daha fazla →Hukuki destek
Mülk ve satıcı incelemesi, işlem boyunca destek ve tapu tescili.
Daha fazla →Durumunuza ücretsiz bakalım. Ne kadar yatırım yapmayı planladığınızı, hangi para biriminde, oturuma ihtiyacınız olup olmadığını ve nerede vergi mukimi olduğunuzu anlatın. On pazardan hangi 2-3'ünün size uyduğunu, vergiden sonra gerçekte ne kadar kalacağını ve bir alımın nerede geri dönmeyeceğini söyleyelim.
Sık sorulan sorular
2026'da yatırımlık mülk almak için en iyi ülkeler hangileri?
Kiralık mülk almak için en iyi ülkeler hangileri?
Yurt dışında mülk almak iyi bir yatırım mı?
Hangi ülkeler mülk alımında oturum veriyor?
2026'da Ruslar yurt dışında nereden mülk alabilir?
Yurt dışında mülk almak için en ucuz yer neresi?
Yurt dışındaki mülkten kira gelirine hangi vergi ödenir?
2026'da Dubai'de mülk iyi bir yatırım mı?
Bununla tek başınıza uğraşmak istemiyor musunuz?
Tüm süreci baştan sona biz yürütüyoruz: belgelerinizi inceliyor, durumunuza uygun programı buluyor ve size gerçekçi süreleri ve maliyetleri söylüyoruz. Sorunuzu sohbette sorun: ücretsiz danışmanlık hemen burada başlıyor. Resmi kurumlar ve mahkemeler önünde hukuki temsili, Murblz uzmanları yerel lisanslı ortaklarla birlikte üstlenir.
Murblz danışmanı bu sayfadaki sohbette hemen yanıt verir. Durumunuzu anlatın, birlikte çözelim.
Ücretsiz danışmanlık