Yunanistan'da ev alarak oturma izni: 2026 altın vize ev fiyatları

Sıradan bir ev için en az 400.000 €, üstüne kabaca %5,5 vergi ve harç. Yunanistan, daire satın alana hâlâ oturum veren son AB ülkelerinden biri, ama giriş pahalılaştı, Rusya ve Belarus vatandaşlarına kapalı ve hükümet AB dışından alıcılar için alım vergisini %15'e çıkarmayı planlıyor. Eşikler, adımlar, toplam maliyet, vergi rejimleri ve vatandaşlığa giden yol.

2026'da ev alarak Yunanistan altın vizesine girmenin en ucuz standart yolu 400.000 €. Birkaç yıl önce 250.000 €'ya Atina merkezi dahil ülkenin herhangi bir yerinde daireyle oturum alınabiliyordu. Bu rakam hâlâ var, ama yalnızca ticariden konuta dönüştürülen binalar ve restore edilmiş tescilli anıtlar için.

Fiyatın üstüne devir vergisi, noter, tapu kadastrosu ve devlet harçları için kabaca %5,5-6 ayırın (örnek hesabımız aşağıda). Eylül 2026'da hükümet, 1 Temmuz 2027'den itibaren AB dışı vatandaşların aldığı evlerde alım vergisinin %3,09'dan %15,45'e çıkacağını duyurdu. Henüz kanun yok, ama 400.000 €'luk bir mülkte bu 49.440 € fazladan demek.

Rusya ve Belarus vatandaşları için haber daha sert: Yunanistan 2022'den beri onların yeni altın vize başvurularını kabul etmiyor ve Nisan 2026'da göç bakanlığı askıya almayı uzattı. Başka bir ülkenin ikinci pasaportuna sahipseniz onunla başvurabilirsiniz; başvurudan önce koşulları kontrol ediyoruz. Aşağıda programın nasıl işlediğini, tüm masraflar sayıldığında girişin gerçekte neye mal olduğunu, hangi vergi avantajlarını açtığını ve gerçekte kimlere uygun olduğunu anlatıyoruz.

Yunanistan altın vizesi sade bir dille nedir

Yunanistan altın vizesi, AB dışı vatandaşlara bir yatırım karşılığında, çoğu zaman mülk alımıyla verilen bir oturma izni. 4146/2013 sayılı Kanun'la oluşturuldu ve bugün Göç Kanunu'nun (5038/2023 sayılı Kanun) 100. maddesinde yer alıyor. Resmi adı yatırımcının daimi oturma izni (Β.5 tipi). Daimi kelimesi yanıltıcı: kart 5 yıllığına verilir ve mülke sahip olduğunuz sürece yenilenir.

Olağan bir oturma izninden temel farkı, Yunanistan'da yaşamak zorunda olmamanız. Asgari gün sayısı, gelir testi ve dil sınavı yok. Mülkü alır, bedelini tamamen öder, başvuruyu yapar ve tüm aile için kart alırsınız. Bu özgürlüğün bedeli ciddi bir sınırlama: kart Yunanistan'da ücretli ya da serbest çalışmanıza izin vermez.

Kimlere uygun: Schengen bölgesinde serbest seyahatle yedek bir AB oturumu isteyenlere, Yunan mülkünü varlık olarak tutmak isteyen yatırımcılara, denize yönelen emeklilere ve vergi teşvikleriyle gerçek bir taşınma planlayan ailelere. Kimlere uygun değil: hızlıca pasaport isteyenlere, Yunan bir işverende iş arayanlara ya da günlük tatil kiralamasından gelir bekleyenlere.

Talep düşüyor, ama program AB'nin en popülerlerinden biri olmaya devam ediyor. Yunan devletinin yatırım tanıtım ajansına göre 2024'te rekor sayıda, 9.289 başvuru yapıldı; bir önceki yıl 8.477'ydi. İzin sahiplerinin çoğu Çin, Türkiye, Lübnan, Birleşik Krallık ve İran'dan.

Yüksek eşikler akışı azalttı. Göç bakanlığı verilerine göre 2026'nın ilk yarısında 2.551 yeni başvuru yapıldı, bir yıl önce 4.553'tü; %44 düşüş. Ama kuyruk kısalıyor: aynı altı ayda 4.919 yeni izin verildi (%21 artış), aile üyeleri dahil birikmiş dosya sayısı 2025 başındaki 52.000'den fazladan Temmuz 2026 sonunda 29.273'e indi. Mevduat ve fonlar dahil tüm yollar yatırımla Yunanistan oturma izni sayfamızda anlatılıyor.

Ne kadar yatırım gerekir: bölgesel eşikler ve uygun mülk

2024'ten beri bir mülkün adresi metrekare fiyatından daha önemli, çünkü Yunanistan iki fiyat bölgesine ayrıldı. Eşikler 5 Nisan 2024'ten beri yürürlükte olan 5100/2024 sayılı Kanun'un 64. maddesiyle belirlendi. 1 Eylül 2024'ten itibaren yapılan işlemler için zorunlu; kapora ödemiş alıcılar için geçiş dönemi 28 Şubat 2025'te sona erdi (5167/2024 sayılı Kanun).

Kaynaklar: devlet portalı stegasi.gov.gr'de 5100/2024 sayılı Kanun'un 64. maddesi, göç bakanlığı kılavuzu (21 Nisan 2026 tarihli 1/2026 sayılı Genelge).

Alıcıları tökezleten ayrıntılar:

• Tek mülk. 200.000 €'luk iki daire hiçbir bölgede geçerli değil. Eşiğin tamamı tek bir mülkte olmalı.
• Ortak alımlar. Birkaç yatırımcı tek bir mülk alırsa her payın değeri en az eşik kadar (400.000 € ya da 800.000 €) olmalı; 120 metrekare kuralı ise mülkün bütününe uygulanır.
• Başvurudan önce tam ödeme. Bedel oturum başvurusundan önce tamamen ve yalnızca bankacılık sistemi üzerinden ödenmeli: alıcının hesabından havale ya da banka çeki. Nakit ve kripto geçerli değil.
• Günlük kiralama yok. Mülkü dijital platformlar üzerinden kiralamak yasak. Cezası 50.000 € para cezası ve iznin iptali. Uzun süreli kiralamaya izin var.
• Mülk değiştirme. Satıp başka bir mülk alabilirsiniz, ama doğru sırayla: önce uygun yeni bir mülk alın, makama bildirin, sonra eskisini satın.

800.000 €'luk bölge piyasanın çekirdeğini yutuyor: ülke nüfusunun üçte birinden fazlasının yaşadığı Attika tamamen pahalı bölgede, Selanik de öyle. Fiyat bağlamı için Yunanistan Merkez Bankası verilerine göre daire fiyatları 2025'te Atina'da ortalama %6,2, Selanik'te %9,6, diğer bölgelerde %8,8 arttı. Atina şehir rehberimiz yalnızca nerede alacağınızı değil, gerçekte nerede yaşamak isteyeceğinizi bulmanıza yardımcı olur.

2024-2026'da ne değişti

Mülk alarak Yunanistan oturma izni nasıl alınır: adımlar ve süreler

Yunanistan'a yalnızca bir kez, biyometri vermek için gitmeniz gerekir. Vergi numarasından noter senedine kadar geri kalan her şeyi Murblz uzmanları yerel lisanslı ortaklarla birlikte vekâletnameyle yürütür. Pratikte iyi hazırlanmış bir dosya mülk seçiminden kartı ele almaya kadar 4-6 ay, tipik bir dosya 6-9 ay sürer.

Gerçek bekleme, 2025-2026'da belirgin biçimde kısalan bakanlık kuyruğuna bağlı.

Başvuru belgeleri: pasaportunuzun her sayfasının onaylı kopyası, fotoğraflar, satış senedi ve takyidat olmadığını gösteren kadastro çıktısı, ödeme kanıtı ve Yunanistan'ı kapsayan sağlık sigortası. Aile üyeleri için apostilli ve Yunanca çevirili evlilik ve doğum belgeleri. Dosyada sigorta eksikse makam 30 günlük kısa bir süreyle ister.

Yunanistan altın vizesi vergi ve harçlarla ne kadara mal olur

Eşik yalnızca mülkün fiyatı. Devir vergisi, noter, kadastro ve devlet harçları bunun üstüne gelir. Yunan devlet harçları mütevazı: Malta'daki on binlerce avroya kıyasla ana başvuru sahibi için yaklaşık 2.300 $.

Kaynaklar: Göç Bakanlığı (harçlar), yasal noter ve kadastro tarifeleri, 5246/2025 sayılı Kanun (katma değer vergisinin askıya alınması). Hizmetimizin bedelini belgelerinizi inceledikten sonra bildiriyoruz.

Örnek hesap: 250.000 € ve 400.000 €

Bu bir teklif değil, bir örnek. Dört kişilik bir aile: iki yetişkin ve 18 yaşın altında iki çocuk. İkinci el bir konut ya da dönüştürülmüş bir bina, bugünkü %3,09 oranıyla vergilendiriliyor. Tutarlar avro.

Örneğe sigorta, çeviri ve apostil, vekâletname, mobilya ve belgelerinizi inceledikten sonra bildirdiğimiz hizmet bedelimiz dahil değil. 800.000 €'luk bölgede aynı mantık üstüne yaklaşık 41.600 € çıkarır; %15,45 oranında ise yalnızca devir vergisi 24.720 €'dan 123.600 €'ya fırlar.

250.000 €'luk yol ayrı bir soru. Bakanlar ticari mülkün yeni oranın dışında kalacağını söylüyor, ama dönüştürülmüş bir bina konut olur. Yasanın bu durumu nasıl ele alacağı henüz bilinmiyor. Senaryolar yabancı alıcılar için planlanan %15 vergi analizimizde.

Başvuruya kimler eklenebilir ve yenileme nasıl işler

Tek bir alım aynı anda üç kuşağı kapsar; Avrupa'da nadir görülen bir durum. Başvuruya eş ya da kayıtlı partner, 21 yaşın altındaki bekâr çocuklar ve her iki eşin anne babası eklenebilir. Herkes kendi kartını alır ve her aile üyesinin hakları yatırımcınınkinden doğar.

Çocuk 21 yaşına girince aile kartından çıkar, ama 24 yaşına kadar geçerli bağımsız bir izin alabilir; bu izin başka bir oturum statüsüne köprü işlevi görür. Murblz uzmanları koşulları doğum gününden bir yıl önce, zamanında kontrol eder.

Yenileme her 5 yılda bir yapılır ve ana koşul basittir: mülk hâlâ sizin. Kanıt olarak güncel bir E9 mülk beyanı (vergi idaresinin tüm Yunan mülklerinizi gördüğü form) ya da kadastro çıktısı sunarsınız. 5275/2026 sayılı Kanun'a göre yenileme başvurusu kartın süresi dolmadan önceki iki ay içinde yapılır. Her ay için yaklaşık 120 $ cezayla en fazla üç ay gecikebilirsiniz. Sonrasında mücbir sebep kanıtlamadıkça başvuru reddedilir.

Mülkü satmak izni sona erdirir. İstisna mülk değiştirmedir: önce uygun yeni bir mülk alın, makama bildirin, sonra eskisini satın. Yenileme asla otomatik değildir: makam her seferinde yatırımın yerinde durduğunu ve hiçbir kuralın çiğnenmediğini kontrol eder.

Yunanistan altın vizesi ne kazandırır: başlıca avantajlar

Tek bir alımla, çoğu AB ülkesinin ancak taşınma, iş ya da yıllarca oturum karşılığında sunduğu şeyleri elde edersiniz. Pakette olanlar şunlar.

Schengen. Yunan kartıyla Schengen bölgesinde herhangi bir 180 günde 90 güne kadar vizesiz seyahat edebilirsiniz. Yunanistan'ın kendisinde gün sınırı yok: kart ülkede yıl boyu yaşamanıza izin verir.

Tek başvuruda tüm aile. Eş, 21 yaşın altındaki çocuklar ve her iki eşin anne babası, üst yaş sınırı olmadan. Yetişkin aile üyesi başına harç yaklaşık 170 $.

Orada yaşama zorunluluğu yok. İzni korumak ve yenilemek için biyometri ziyareti dışında yılda tek bir gün bile Yunanistan'da geçirmeniz gerekmez. Pek çokları için asıl argüman bu: kart bir yükümlülükten çok sigorta poliçesi gibi işler.

Tam mülkiyet ve miras. Mülk, izin sona erdikten sonra da sizin kalır, ne kadar süre elinizde tuttuğunuza dair bir sınır yok. Satabilir ya da mirasçılarınıza bırakabilirsiniz. Yakın akrabalar (eş, çocuklar, anne baba) için Yunan veraset vergisi 150.000 €'ya kadar %0, sonra kademeli olarak %1, %5 ve %10 (2961/2001 sayılı Kanun). Bireylerin mülk satışlarındaki %15 değer artış vergisi, satış 31 Aralık 2026'ya kadar tamamlanırsa uygulanmaz: askıya alınmış durumda.

Kira geliri. Uzun süreli kiralamaya izin var, mülkü profesyonel kullanım için bir turizm işletmesine kiralamaya da. Yalnızca dijital platformlar üzerinden günlük kiralama yasak. Kira vergisi aşağıdaki vergi bölümünde.

İstihdam olmadan iş. Kart sahibi şirket kurabilir, ortak ya da icracı olmayan yönetim kurulu üyesi olabilir. Çalışan olamaz, serbest meslek yapamaz ya da şirketin yasal temsilcisi olamaz. Yunanistan'da günlük olarak iş yürütmek başka türde bir izin gerektirir.

Yeni gelenler için vergi rejimleri. Aile gerçekten taşınmaya karar verirse yabancı gelir üzerinden yıllık 100.000 €'luk maktu vergiden, yabancı emekli maaşlarına %7 orandan ya da çalışanlar için %50 indirimden yararlanabilir. Koşullar aşağıda.

Daimi oturuma ve vatandaşlığa giden yol: gerçek koşullar

Altın vize burada pazarlamanın gerisinde kalıyor. Kendi başına pasaporta götürmez. Kartla geçen süre yasal oturum sayılır, ama vatandaşlık ve uzun süreli oturum statüsü Yunanistan'da yalnızca daire sahibi olmayı değil, gerçekten yaşamayı gerektirir.

• AB uzun süreli oturum statüsü, Yunanistan'da gerçek fiziksel bulunuşla 5 yıllık yasal ve kesintisiz oturumdan sonra. Genel AB kurallarına göre beş yıl boyunca yurt dışında kalış art arda 6 ayı ya da toplamda 10 ayı aşamaz. Bu statü çalışma hakkı verir.
• Vatandaşlık, Yunan Vatandaşlık Kanunu'na (3284/2004 sayılı Kanun) göre başvurudan önce art arda 7 yıllık yasal oturumdan sonra. Vatandaşlığa kabul için yeterli bilgi sertifikası (B1 düzeyinde Yunanca yazılı sınav artı tarih ve yurttaşlık bilgisi), uyum kanıtı ve temiz sabıka kaydı gerekir. Pasaport almak için altın vize sahibinin ülkede gerçekten yaşaması gerekir.

Yunanistan çifte vatandaşlığa izin veriyor, ama vatandaşlığa kabul kararını İçişleri Bakanlığı takdire bağlı olarak verir. Yunan kökleriniz varsa soy bağıyla vatandaşlık daha hızlı olabilir. Yunanistan'da doğan çocuklar ayrı kurallara tabi, bkz. doğumla Yunan vatandaşlığı.

Yunanistan'da mülk sahibi hangi vergileri öder

Yunanistan'da yaşamayan bir altın vize sahibi Yunan vergisini yalnızca Yunanistan'daki şeyler için öder: mülk ve onun ürettiği gelir. Yunanistan'ın vergi mukimi olana kadar dünyanın geri kalanı Yunanistan'ı ilgilendirmez. Sistemin tamamı Yunanistan vergileri sayfamızda; burada yalnızca alıcı için önemli olanları ele alıyoruz.

Alımda

%3,09 devir vergisi ya da müteahhit askıya almadan yararlanmadıysa yeni binada %24 katma değer vergisi (ayrıntılar yukarıdaki masraf tablosunda). Vergi, noterde nihai senet imzalanmadan önce ödenir. Asıl risk, hükümetin AB dışı bireyler için oranı 1 Temmuz 2027'den itibaren %15'e, belediye payıyla %15,45'e çıkarma planı. Maliye Bakanı Kyriakos Pierrakakis'e göre artış yalnızca bireylerin aldığı konutları kapsıyor; Yunan asıllılar ve uzun süreli oturum sahipleri muaf tutulacak. Kanun teklifi yayımlanmadı ve Yunanistan'da 2027'de genel seçim yapılacak.

Mülk sahipliği süresince: yıllık emlak vergisi

Birleşik yıllık emlak vergisi mülk sahipliği için ödenir. Piyasa fiyatından değil, mülkün bölgesi, büyüklüğü, yaşı, katı ve kullanım amacından formülle hesaplanır. Yunanistan'daki mülklerinizin devletçe belirlenen toplam değeri 500.000 €'yu aşarsa ek vergi eklenir. 500.000 €'ya kadar değerdeki sigortalı evler 2025'ten itibaren %20 indirim alıyor (5162/2024 sayılı Kanun). Eylül 2026'da hükümet, bu verginin 2027'den itibaren kaldırılması vaadini 2.000 kişiye kadar nüfuslu yerleşimlere genişletti, ama indirim yalnızca Yunan vergi mukimlerinin 400.000 €'ya kadar değerdeki ana konutunu kapsıyor. Ülkede yaşamayan bir yatırımcıya faydası yok.

Altın vize mülkü kiraya verilebilir mi

Evet, ama yalnızca uzun süreli. Platformlar üzerinden günlük kiralama, 250.000 €'luk yol dahil tüm altın vize mülklerinde yasak. Uzun süreli kira sözleşmesi ya da profesyonel kullanım için bir turizm işletmesine kiralama serbest. Kira geliri kendi tarifesiyle vergilendirilir; bu tarife 2026'dan itibaren orta dilimlerde hafifledi.

Kaynak: 5246/2025 sayılı Kanun'a göre tarife. Örnek hesap: ayda 1.500 €'ya kiralanan bir daire yılda 18.000 € getirir. Vergi: 12.000 € × %15 = 1.800 € artı 6.000 € × %25 = 1.500 €, toplam 3.300 €, yani indirimlerden ve yıllık emlak vergisinden önce gelirin yaklaşık %18'i.

Mukim olmayanlar bu vergiyi Yunanlar gibi öder ve Yunan vergi beyannamesi verir. Oturduğunuz ülke de Yunan kirasını vergilendiriyorsa sizi çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması korur. Yunanistan'ın Rusya ile anlaşması resmen yürürlükte, ama Ağustos 2023'te Rusya'nın 585 sayılı Kararnamesi, Yunanistan dahil 38 ülke için taşınmaz gelirleri de dahil olmak üzere temel maddelerini askıya aldı. Bilgi değişimi hükümleri hâlâ geçerli.

Taşınanlar için vergi rejimleri: 5A, 5B ve 5C

Yunanistan, varlıklı bir yeni gelenin tüm yabancı geliri üzerinden yüzde yerine sabit bir tutar ödeyebildiği az sayıdaki AB ülkesinden biri. Üç rejim Gelir Vergisi Kanunu'nun (4172/2013 sayılı Kanun) 5A, 5B ve 5C maddelerinde yer alıyor. Yalnızca vergi mukimliğini gerçekten Yunanistan'a taşıyanlar için işler.

Herhangi bir 12 aylık dönemde ülkede 183 günden fazla kalırsanız ya da hayati çıkarlarınızın merkezi (aile, ev, iş) oradaysa Yunan vergi mukimi olursunuz. Mukim, dünya genelindeki gelirini beyan eder. Yılda birkaç hafta gelen bir altın vize sahibi mukim olmaz ve bu indirimleri alamaz.

Kaynak: Yunan Gelir Vergisi Kanunu'nun 5A-5C maddeleri. 500.000 € ve üzerindeki bir altın vize yatırımı 5A'nın yatırım koşulunu potansiyel olarak karşılayabilir. Yine de zamanlama üç yıllık pencereye uymalı, bu yüzden alım ve başvuru sırasını önceden planlayın. 5A rejiminin bir artısı: yurt dışındaki varlıklar Yunan veraset ve intikal vergisinden muaf.

5C için önemli bir nokta: altın vizenin kendisi çalışma hakkı vermez. %50 indirim Yunanistan'daki işten elde edilen gelire uygulanır: bir Yunan şirketinde ya da yabancı bir şirketin Yunan şubesinde istihdam ya da ülkedeki kendi işiniz; bunun için de çalışmaya izin veren bir izin gerekir. Dijital göçebe vizesiyle Yunanistan'da varlığı olmayan yabancı bir işveren için uzaktan çalışmak 5C kapsamına girmez.

Örnek vergi yükü

Bu bir tavsiye değil, bir örnek. Bir emekli yılda 60.000 € yabancı emekli maaşı alıyor. 5B'de %7, yani 4.200 € öder. 2026'nın standart tarifesinde (%9-44) aynı gelir indirimlerden önce yaklaşık 16.700 €'ya mal olurdu. Tasarruf yılda 12.500 € civarında, 15 yılda 180.000 €'dan fazla.

5A'da her şey gelirin türüne bağlı. 1 milyon € temettüde olağan Yunan temettü vergisi %5, yani 50.000 €, dolayısıyla sabit 100.000 € kötü bir anlaşma. %15 vergilendirilen 1 milyon € faiz ya da değer artışında olağan fatura 150.000 € ve 5A yılda 50.000 € tasarruf sağlar. Hesabı broşür rakamlarıyla değil, kendi gelir karışımınızla yapın.

Hiçbir rejimin değiştirmediği bir hatırlatma: vergi mukimliği ve yabancı hesapları ve gelirleri beyan etme yükümlülüğü yaşadığınız ülkenin yasasıyla belirlenir. Yunanistan, bankaların yabancıların hesaplarını vergi idarelerine bildirdiği uluslararası otomatik bilgi değişimi sistemine katılıyor. Paranızın kaynağını bir bankaya nasıl belgeleyeceğiniz fonların kaynağı yazımızda.

2026'da Ruslar ve Beyaz Ruslar için Yunanistan altın vizesi

Kısa cevap: 2026'da Rus ya da Beyaz Rus pasaportuyla yeni bir Yunan altın vizesi alınamıyor. 2022 başında göç bakanlığı Rusya ve Belarus vatandaşlarının yeni yatırımcı oturum başvurularının yapılmasını ve onaylanmasını askıya aldı. 1 Nisan 2022'de verilmiş kartların yenilenmesindeki dondurmayı kaldırdı, ama yeni başvurulardaki askıyı ikinci bir duyuruya kadar sürdürdü.

21 Nisan 2026 tarihli 1/2026 sayılı Genelge askıyı uzattı. Rusya ve Belarus vatandaşlarının ilk yatırımcı izni, yatırımcı iznine amaç değişikliği ve verilmiş kartın yenilenmesi başvurularının yapılmasını ve onaylanmasını kapsıyor. Yenilemenin anılması mevcut kart sahiplerine bir işaret: Murblz uzmanları durumunuzu son ayda değil, süre dolmadan çok önce kontrol eder.

2022 kararı istisnalar tanıdı: başka uyruktan bir yatırımcının aile üyeleri ve halihazırda geçerli kartı olan ya da yenileme başvurusu yapmış kişilerin aile üyeleri.

İkinci bir vatandaşlık tabloyu değiştirir, ama çekincelerle. Aynı genelgeye göre sürecin başında iki uyruğu olan kişi birini seçer ve onu her adımda kullanır: yatırım, vekâletnameler, Yunanistan'a giriş ve başvuru. İkinci pasaport ne Rus ne Beyaz Rus ise resmi bir yasak yok. Ayrıntılar çifte vatandaşlık yazımızda.

İkinci duvar para. AB yaptırımlarına göre (Rusya için 833/2014 sayılı Tüzük'ün 5b maddesi, Belarus için 765/2006 sayılı Tüzük'ün 1u maddesi) AB bankaları bu ülkelerin vatandaşlarından ya da mukimlerinden, kişi AB, Avrupa Ekonomik Alanı ya da İsviçre vatandaşlığına veya oturumuna sahip değilse 100.000 €'yu aşan mevduat kabul edemez. Pratikte bu, fonların kaynağının sıkı kontrolü, reddedilen hesaplar ve havalelerin yavaş onayı demek.

Gerçekçi olarak geriye kalanlar: uzaktan çalışan vizesi gibi diğer oturum gerekçeleri kâğıt üzerinde yatırımcı askısının dışında, ama vizeye konsolosluk karar verir ve şanslar duruma göre değerlendirilmeli; Yunan kökleri olanlar için soy bağıyla vatandaşlık; ve AB içinde Macaristan, AB dışında BAE gibi Rusya vatandaşlarını kabul eden ülkeler. Karşılaştırma aşağıda.

Yunanistan ile Portekiz, İspanya, Güney Kıbrıs, Malta, Letonya ve Birleşik Arap Emirlikleri karşılaştırması

İspanya ve Letonya'nın çekilmesiyle Yunanistan, sıradan bir ev alımına hâlâ oturum veren son AB ülkelerinden biri. Ama artık ucuz değil ve Rusya ile Belarus vatandaşlarına kapalı. 2026'da komşuların durumu şöyle.

Kapanan ve ayakta kalan programların tam tablosu 2026'da Avrupa altın vizeleri genel bakışımızda.

Tuzaklar ve Yunanistan altın vizesi kimlere uygun değil

Yunanistan'daki altın vize başarısızlıklarının çoğu bakanlıkta değil noterde yaşanır: alıcı resmen uygun olmayan bir mülk seçer. Kapora ödemeden önce kontrol edilecekler:

• Kâğıt üzerindeki büyüklük. 120 metrekare, ilandaki rakam değil, yapı ruhsatına göre ana alan demek. Depo ve otopark sayılmaz.
• Sınır bölgeleri. 1892/1990 sayılı Kanun'a göre AB dışı alıcılar sınır bölgelerinde alım için bölgesel yerinden yönetim idaresine bağlı bir komisyondan izin almalı; bunlar arasında Rodos'la birlikte Onikiadalar, Midilli, Sisam, Sakız, Evros bölgesi, Santorini ve Skiros var. Önce izni alın, sonra senedi imzalayın, sonra oturuma başvurun.
• Kaçak yapı. İzinsiz eklentiler ve kadastroyla uyumsuzluklar Yunanistan'da yaygın. Temiz bir elektronik bina kimliği olmadan işlemi kapatmayın.
• 250.000 €'luk dönüşümler. Dönüşüm başvurudan önce bitmiş olmalı. Müteahhit işlemden sonra bitirmeyi vaat ederse izni daha erken almazsınız ve gecikme riski size aittir.
• Likidite. 250.000 €'luk bir mülk istisna için yalnızca bir kez kullanılabilir: bir sonraki AB dışı alıcı onunla oturum alamaz. Bu da gelecekteki alıcı havuzunuzu daraltır.
• Fiyat. Vergi, sözleşme fiyatı ile objektif değerden yüksek olanın üzerinden alınır. Fiyatı program eşiğiyle değil, benzer evlerle karşılaştırın.
• Günlük kiralama. 50.000 € para cezası ve iznin kaybı, kısa süreli kiralamadan gelecek her türlü geliri siler.
• %15,45 vergi. Kanun duyurulduğu gibi geçerse 1 Temmuz 2027'den sonra alım on binlerce avro daha pahalı olacak. Belirleyici tarih büyük olasılıkla kapora değil, nihai senet olacak.

Yunan altın vizesi kimlere uygun değil: ikinci uyruğu olmayan Rusya ve Belarus vatandaşlarına; bir Yunan işverende çalışmak isteyenlere; taşınmadan 7 yıl sonra AB pasaportu bekleyenlere; kısa süreli kira gelirine güvenen yatırımcılara; ve bütçesi tam eşikte biten, masraflar için %10-15 payı olmayan alıcılara.

Mülk yoluyla Yunanistan oturumunda nasıl yardımcı olabiliriz

Alımı ve oturum başvurusunu tek bir proje olarak yürütüyoruz: önce mülkün uygun olup olmadığını ve bir vergi rejiminin size yarayıp yaramadığını kontrol ediyor, sonra alıp başvuruyu yapıyoruz.

Destekleyici adımları da üstleniyoruz: vergi numarası, Yunan banka hesabı, fonların kaynağının belgelenmesi, sigorta ve tüm aile için belge çevirileri.

Sık sorulan sorular