2026年、不動産購入でギリシャの在留許可を得る方法

一般の住宅なら最低40万ユーロ、さらに税金と手数料で約5.5%が上乗せされます。ギリシャはマンション購入で在留許可を出す数少ない欧州連合の国ですが、入口は高くなり、政府は欧州連合外の購入者の取得税を15%に引き上げる計画です。基準額、手順、総費用、税制、国籍への道を解説します。

2026年に住宅を買ってギリシャの投資家向け在留許可を得る場合、最も安い標準ルートは40万ユーロです。数年前までは25万ユーロで、アテネ中心部を含む国内どこのマンションでも在留許可が得られました。この金額は今も残っていますが、商業用から住宅に転用した建物と、修復済みの指定文化財に限られます。

価格に加えて、取得税、公証人、登記、政府手数料で約5.5〜6%を見込んでください（計算例は後述）。さらに2026年9月、政府は2027年7月1日から欧州連合外の国民が買う住宅の取得税を3.09%から15.45%に引き上げると発表しました。まだ法律はありませんが、40万ユーロの物件なら4万9,440ユーロの追加負担になります。

ロシアとベラルーシの読者にとってのニュースはもっと厳しいものです。ギリシャは2022年から両国の国民の新規申請を受け付けておらず、2026年4月に移民省は停止を延長しました。以下では、制度の仕組み、すべての費用を含めた実際の入口の金額、利用できる税制、そして本当に向いている人を説明します。

ギリシャの投資家向け在留許可とは

ギリシャの投資家向け在留許可は、欧州連合外の国民が投資、多くの場合は不動産購入と引き換えに得る在留許可です。2013年の法律4146号で作られ、現在は移民法典（2023年の法律5038号）第100条に定められています。正式名称は「投資家の永住許可」ですが、「永住」という言葉は誤解を招きます。カードの有効期間は5年で、物件を持っている限り更新されます。

通常の在留許可との大きな違いは、ギリシャに住む必要がないことです。最低滞在日数も、収入審査も、語学試験もありません。物件を買い、全額を払い、申請すれば、家族全員のカードが出ます。その自由の代わりに大きな制限が一つあります。このカードではギリシャで会社員としても個人事業主としても働けません。

向いている人：シェンゲン圏を自由に移動できる欧州連合の予備の在留資格がほしい人、ギリシャの不動産を資産として持ちたい投資家、海辺で暮らしたい退職者、税の優遇を使って本当に移住する家族です。向いていない人：すぐにパスポートが必要な人、ギリシャの会社で働きたい人、民泊による収入を期待する人です。

需要は減っていますが、欧州連合で最も人気のある制度の一つです。政府の投資促進機関によると、2024年には過去最多の9,289件の申請があり、前年の8,477件から増えました。許可保有者で多いのは中国、トルコ、レバノン、英国、イランの国民です。

基準額の引き上げで申請は減りました。移民省のデータでは、2026年上半期の新規申請は2,551件で、前年同期の4,553件から44%減です。一方で処理待ちは減っており、同じ半年に4,919件の新規許可が出され（21%増）、家族を含む未処理案件は2025年初めの5万2,000件超から2026年7月末に2万9,273件になりました。預金や投資信託を含むすべての方法は投資によるギリシャの在留許可のページで説明しています。

必要な投資額：地域別の基準と対象となる物件

2024年からは、平米単価よりも物件の所在地が重要になりました。ギリシャは2つの価格帯に分けられています。基準は2024年4月5日に施行された法律5100号第64条で定められ、2024年9月1日以降の取引に適用されます。すでに手付金を払っていた人の経過期間は2025年2月28日に終わりました（法律5167号）。

出典：政府の公式サイトに掲載の法律5100号第64条、移民省の通達（2026年4月21日の通達1号）。

購入者がつまずきやすい細かな点：

• 物件は1つ。20万ユーロのマンション2戸では、どの地域でも条件を満たしません。基準額の全額を1つの物件に充てる必要があります。
• 共同購入。複数の投資家が1つの物件を買う場合、各自の持分が基準額（40万または80万ユーロ）以上でなければならず、120平米の条件は物件全体に適用されます。
• 申請前の全額支払い。代金は在留許可の申請前に全額、銀行を通じてのみ払う必要があります。購入者の口座からの送金か銀行振出小切手です。現金や暗号資産は認められません。
• 民泊は禁止。民泊サイトなどを通じた短期貸しは禁止です。罰金は5万ユーロで、許可も取り消されます。長期賃貸は認められます。
• 物件の買い替え。売って別の物件を買うことはできますが、順序が大切です。まず条件を満たす新しい物件を買い、当局に届け出てから古い物件を売ります。

80万ユーロの地域は主要な市場を飲み込んでいます。国の人口の3分の1以上が住むアッティカは全域が高額地域で、テッサロニキも同じです。価格の参考として、ギリシャ中央銀行のデータでは2025年のマンション価格はアテネで平均6.2%、テッサロニキで9.6%、その他の地域で8.8%上がりました。買うだけでなく実際に住みたい場所を考えるには、アテネの都市ガイドが役立ちます。

2024〜2026年に変わったこと

不動産購入でギリシャの在留許可を得る手順と期間

ギリシャに行くのは生体情報の登録のための1回だけです。納税者番号から公証人の証書まで、それ以外はすべてMurblzの専門家が現地の資格を持つ提携先と委任状に基づいて進めます。実際には、準備の整った案件なら物件選びからカード受け取りまで4〜6か月、一般的な案件では6〜9か月です。

実際の待ち時間は移民省の処理状況次第ですが、2025〜2026年に大きく短くなりました。

申請書類：パスポート全ページの認証コピー、写真、売買証書と負担のない登記事項証明、支払いの証明、ギリシャで有効な医療保険。家族については、アポスティーユとギリシャ語訳のついた婚姻証明書と出生証明書。保険が抜けていると、当局は30日の短い期限で提出を求めます。

税金と手数料を含めたギリシャの在留許可の費用

基準額は物件の価格にすぎません。取得税、公証人、登記、政府手数料が上乗せされます。ギリシャの政府手数料は控えめで、主申請者で約2,300ドルです。マルタでは数万ユーロかかります。

出典：移民省（手数料）、法定の公証人・登記料率、法律5246号・2025年（付加価値税の停止）。当社のサポート費用は書類を拝見した後にお見積もりします。

計算例：25万ユーロと40万ユーロ

見積もりではなく例示です。大人2人と18歳未満の子ども2人の4人家族。中古住宅または転用した建物で、現在の3.09%で課税。金額はユーロです。

保険、翻訳とアポスティーユ、委任状、家具、当社のサポートは含めていません。サポート費用は書類を拝見した後にお見積もりします。80万ユーロの地域では同じ考え方で約4万1,600ユーロの上乗せになり、15.45%なら取得税だけで2万4,720ユーロから12万3,600ユーロに跳ね上がります。

25万ユーロのルートは別の問題です。大臣らは商業用不動産は新税率の対象外と述べていますが、転用した建物は住宅になります。法律がこの場合をどう扱うかはまだわかりません。想定されるシナリオは外国人購入者への15%課税計画の分析で説明しています。

含められる家族と更新の仕組み

1回の購入で3世代をまとめて対象にでき、これは欧州では珍しいことです。申請には配偶者または登録パートナー、21歳未満の未婚の子ども、夫婦双方の両親を含められます。一人ひとりに自分のカードが出て、家族全員の権利は投資家の権利に基づきます。

子どもが21歳になると家族のカードから外れますが、24歳まで有効な独立した許可を得ることができ、別の在留資格への橋渡しになります。Murblzの専門家が誕生日の1年前など早めに条件を確認します。

更新は5年ごとで、主な条件は物件を引き続き所有していることです。証明として、税務当局が国内の全不動産を把握する最新の不動産申告書か登記事項証明を出します。法律5275号（2026年）により、更新申請はカードの期限前2か月以内に行います。3か月までは遅れても申請でき、1か月ごとに約120ドルの罰金です。それを過ぎると、不可抗力を証明しない限り却下されます。

物件を売ると許可は終わります。例外は買い替えで、まず条件を満たす新しい物件を買い、当局に届け出てから古い物件を売ります。更新は自動ではなく、毎回、投資が維持され、ルール違反がないことが確認されます。

ギリシャの在留許可で得られる主なメリット

1回の購入で、欧州連合の多くの国が移住、就職、長年の居住と引き換えにしか与えないものが得られます。内容は以下のとおりです。

シェンゲン圏。ギリシャのカードがあれば、180日中90日までシェンゲン圏をビザなしで移動できます。ギリシャ国内では日数の制限はなく、1年中住めます。

家族全員を1回の申請で。配偶者、21歳未満の子ども、夫婦双方の両親で、年齢の上限はありません。成人の家族1人あたりの手数料は約170ドルです。

住む義務なし。許可を維持・更新するために、生体情報の登録以外に1年に1日もギリシャにいる必要はありません。多くの人にとってこれが最大の理由で、カードは義務ではなく保険のように働きます。

完全な所有権と相続。物件は許可が終わった後もあなたのもので、保有期間の制限もありません。売ることも相続人に遺すこともできます。近親者（配偶者、子ども、両親）へのギリシャの相続税は15万ユーロまで0%、それを超えると1%、5%、10%の累進です（法律2961号・2001年）。個人による不動産売却益への15%の税は、2026年12月31日までに売却が完了すれば停止中のためかかりません。

賃貸収入。長期賃貸のほか、観光事業者に事業用として貸すこともできます。禁止されているのはサイトを通じた短期貸しだけです。賃貸収入の税金は後の税金の章で説明します。

雇用なしのビジネス。カードの保有者は会社を設立し、株主や業務執行をしない取締役になれます。会社員や個人事業主として働くこと、会社の法定代表者になることはできません。ギリシャで日々事業を運営するには、別の種類の許可が必要です。

移住者向けの税制。家族が本当に移住すると決めれば、海外所得に年10万ユーロの定額税、海外年金に7%、働く人には50%の軽減を使えます。条件は後述します。

永住と国籍への道：本当の条件

ここで制度は宣伝ほどではありません。このカードだけではパスポートにはつながりません。カードでの期間は合法的な居住として数えられますが、国籍や長期居住者の資格には、マンションを持つだけでなく実際にギリシャに住むことが必要です。

• 欧州連合の長期居住者資格：ギリシャで実際に滞在しながら5年間の合法的かつ継続的な居住の後。欧州連合の一般ルールでは、不在は連続6か月、5年間で合計10か月を超えてはいけません。この資格では働く権利が得られます。
• 国籍帰化のための知識の証明書（ギリシャ語の中級レベルの筆記試験と歴史・公民）、社会への統合の証明、犯罪歴がないことが必要です。パスポートを得るには、実際にこの国に住む必要があります。

ギリシャは二重国籍を認めていますが、帰化は内務省の裁量で決まります。ギリシャにルーツがある方は帰還による国籍の方が早いかもしれません。ギリシャで生まれた子どもには別のルールがあり、出生によるギリシャ国籍をご覧ください。

ギリシャで不動産所有者が払う税金

ギリシャに住まない許可保有者がギリシャで払うのは、物件とそこから生じる所得というギリシャ国内のものへの税金だけです。税務上の居住者にならない限り、それ以外はギリシャには関係ありません。制度の全体はギリシャの税金のページで、ここでは購入者に関わる点だけを説明します。

購入時

取得税3.09%、または売主が停止措置を使っていない新築なら付加価値税24%です（詳細は上の費用表）。税金は公証人での最終証書の署名前に払います。主なリスクは、2027年7月1日から欧州連合外の個人への税率を15%、付加税込みで15.45%に引き上げる政府の計画です。財務大臣によれば、引き上げは個人が買う住宅のみが対象で、ギリシャ系の人と長期居住者は免除される予定です。法案は公表されておらず、ギリシャでは2027年に総選挙が予定されています。

保有中：統一不動産所有税

統一不動産所有税は毎年かかる不動産の所有税です。市場価格ではなく、地域、広さ、築年数、階数、用途から計算式で算出されます。国内の不動産の国の評価額の合計が50万ユーロを超えると、追加の税がかかります。50万ユーロまでの保険付きの住宅は2025年から20%割引されます（法律5162号・2024年）。2026年9月、政府は2027年からの同税の廃止を人口2,000人までの集落に広げましたが、対象はギリシャの税務上の居住者の40万ユーロまでの主たる住居だけで、国内に住まない投資家には関係ありません。

在留許可用の物件は貸し出せるか

貸し出せますが、長期に限ります。サイトを通じた短期貸しは、25万ユーロのルートも含めすべての対象物件で禁止です。長期賃貸や、観光事業者への事業用の賃貸は認められます。賃貸収入には独自の税率があり、2026年から中間の区分が軽くなりました。

出典：法律5246号・2025年の税率表。計算例：月1,500ユーロで貸すと年1万8,000ユーロの収入です。税金は1万2,000ユーロ×15%＝1,800ユーロと6,000ユーロ×25%＝1,500ユーロで合計3,300ユーロ、控除と所有税の前で収入の約18%です。

非居住者もギリシャ人と同じくこの税金を払い、ギリシャで申告します。居住国もギリシャの賃料に課税するなら、守ってくれるのは二重課税防止条約です。ギリシャとロシアの条約は形式上残っていますが、2023年8月のロシアの大統領令第585号が、ギリシャを含む38か国について、不動産からの所得を含む主要な条文を停止しました。情報交換の規定は引き続き適用されます。

移住者向けの税制：3つの特例

ギリシャは、裕福な移住者が全海外所得に率をかける代わりに定額を払える、欧州連合でも数少ない国です。3つの制度は所得税法典（法律4172号・2013年）第5A条、第5B条、第5C条にあります。税務上の居住地を本当にギリシャへ移す人だけが使えます。

12か月のうち183日を超えてギリシャに滞在するか、家族、住まい、事業など生活の中心がギリシャにあれば、ギリシャの税務上の居住者になります。居住者は全世界の所得を申告します。年に2週間ほど訪れるだけの許可保有者は居住者にならず、これらの特例も使えません。

出典：ギリシャ所得税法典第5A〜5C条。50万ユーロ以上の不動産投資は第5A条の投資条件を満たす可能性があります。ただし3年の期間に合わせる必要があるため、購入と申請の順序を前もって計画してください。第5A条の利点として、国外にある資産はギリシャの相続税と贈与税が免除されます。

第5C条で大切な点：投資家向けの在留許可そのものには働く権利がありません。50%の軽減はギリシャでの仕事、つまりギリシャの会社や外国企業のギリシャ支店での雇用、または国内での自分の事業の所得に適用され、そのためには就労できる許可が必要です。ギリシャに拠点のない外国の雇用主のためにデジタルノマド向けビザでリモートで働く場合は対象外です。

税負担の例

助言ではなく例示です。年金受給者が海外から年6万ユーロの年金を受け取るとします。第5B条なら7%で4,200ユーロです。2026年の通常の税率（9〜44%）では、控除前で約1万6,700ユーロになります。差は年約1万2,500ユーロ、15年で18万ユーロ以上です。

第5A条では所得の種類次第です。配当100万ユーロなら通常のギリシャの配当税は5%で5万ユーロなので、定額の10万ユーロは損です。15%で課税される利子や譲渡益100万ユーロなら通常の税は15万ユーロで、第5A条により年5万ユーロ節約できます。資料の数字ではなく、ご自身の所得の内訳で計算してください。

どの制度でも変わらないこと：税務上の居住地と、海外口座・所得の申告義務は、住んでいる国の法律で決まります。ギリシャは、銀行が外国人の口座情報を税務当局に報告する国際的な情報交換に参加しています。銀行向けに資金の出どころを証明する方法は資金源の証明の記事で説明しています。

2026年のロシア人とベラルーシ人のためのギリシャの投資家向け在留許可

結論から言えば、2026年にロシアやベラルーシのパスポートで新しいギリシャの投資家向け在留許可を得ることはできません。2022年初めに移民省はロシアとベラルーシの国民の新規の投資家の在留申請の受付と承認を停止しました。2022年4月1日にすでに発行されたカードの更新の凍結は解除しましたが、新規申請の停止は追って通知があるまで続けています。

2026年4月21日の通達1号はこの停止を延長しました。両国の国民について、初回の投資家許可、投資家許可への目的変更、発行済みカードの更新の申請と承認が対象です。更新への言及は既存の保持者への合図です。Murblzの専門家は、期限の最終月ではなく十分前にあなたの状況を確認します。

2022年の決定には例外もあり、他の国籍の投資家の家族や、有効なカードをすでに持つ人の家族が対象です。

複数の国籍を持つ人は、通達により、手続きの最初に一つを選び、投資、委任状、ギリシャへの入国、申請のすべてでそれを使います。二重国籍の記事をご覧ください。

二つ目の壁はお金です。欧州連合の制裁（ロシアについて規則833/2014第5b条、ベラルーシについて規則765/2006第1u条）により、欧州連合の銀行は、欧州連合、欧州経済領域、スイスの国籍か在留を持たない限り、両国の国民や居住者から10万ユーロを超える預金を受け入れられません。実際には、資金源の強化された確認、口座の拒否、送金の承認の遅れを意味します。

現実に残るもの：リモートワーカーのビザなどほかの在留の根拠は書類上は投資家の停止の外にありますが、ビザは領事館が決め、見込みは個別に評価する必要があります。ギリシャのルーツのある人の帰還。そしてロシア国民を受け入れる国です。比較は以下のとおりです。

ギリシャとポルトガル、スペイン、キプロス、マルタ、ラトビア、アラブ首長国連邦の比較

スペインとラトビアが外れた今、ギリシャは一般住宅の購入で在留許可を出す数少ない欧州連合の国です。ただしもう安くはありません。2026年の近隣国の状況は以下のとおりです。

廃止された制度と残っている制度の全体像は2026年の欧州の投資家向け在留許可の概要にまとめています。

落とし穴と、ギリシャの在留許可が向いていない人

ギリシャでの失敗の多くは移民省ではなく公証人の段階で起きます。購入者が形式上条件を満たさない物件を選んでしまうのです。手付金を払う前に確認すること：

• 書類上の広さ。120平米は建築許可上の主な床面積で、広告の数字ではありません。倉庫と駐車場は含まれません。
• 国境地域。法律1892号（1990年）により、欧州連合外の購入者が国境地域で買うには地方行政の委員会の許可が必要です。ロードス島を含むドデカネス諸島、レスボス、サモス、キオス、エヴロス、サントリーニ、スキロスなどです。まず許可、次に証書、その後に在留許可の申請です。
• 違法な増築。無許可の増築や登記との不一致はギリシャでよくあります。問題のない建物の電子証明なしに契約を結ばないでください。
• 25万ユーロの転用物件。転用は申請前に完了していなければなりません。売主が取引後に完成させると約束しても許可は早まらず、遅れのリスクはあなたが負います。
• 売りやすさ。25万ユーロの物件の例外は1回しか使えず、次の欧州連合外の購入者はこの物件で在留許可を得られません。将来の買い手が限られます。
• 価格。税金は契約価格と国の評価額の高い方にかかります。制度の基準額ではなく、似た住宅と価格を比べてください。
• 短期貸し。5万ユーロの罰金と許可の喪失で、民泊の収入はすべて消えます。
• 15.45%の税。発表どおりに法律が成立すれば、2027年7月1日以降の購入は数万ユーロ高くなります。基準日は手付金ではなく最終証書になる可能性が高いです。

ギリシャの投資家向け在留許可が向いていない人：別の国籍を持たないロシアとベラルーシの国民、ギリシャの会社で働きたい人、移住せずに7年後に欧州連合のパスポートを期待する人、短期貸しの収入を当てにする投資家、費用のための10〜15%の余裕がなく予算がちょうど基準額の人です。

不動産によるギリシャの在留許可で当社ができること

購入と在留許可の申請を一つの案件として進めます。まず物件が条件を満たすか、税制が使えるかを確認し、その後に購入と申請を行います。

納税者番号、ギリシャの銀行口座、資金源の書類、保険、家族全員の書類の翻訳といった付随する手続きもお引き受けします。

よくある質問