Thị thực vàng Hy Lạp qua bất động sản năm 2026

Ít nhất €400,000 cho một căn nhà thông thường, cộng khoảng 5.5% thuế và phí. Hy Lạp là một trong những nước EU cuối cùng còn cấp cư trú khi mua căn hộ, nhưng mức vào đã đắt hơn, đóng với công dân Nga và Belarus, và chính phủ dự định nâng thuế mua với người mua ngoài EU lên 15%. Ngưỡng, các bước, toàn bộ chi phí, chế độ thuế và con đường đến quốc tịch.

€400,000 là chi phí của con đường tiêu chuẩn rẻ nhất vào thị thực vàng Hy Lạp năm 2026 nếu bạn mua nhà. Vài năm trước, €250,000 mua được quyền cư trú cùng căn hộ ở bất cứ đâu trong nước, kể cả trung tâm Athens. Con số đó vẫn còn, nhưng chỉ cho công trình chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở và cho di tích được bảo tồn đã trùng tu.

Ngoài giá mua, hãy dự trù khoảng 5.5-6% cho thuế chuyển nhượng, công chứng, địa chính và phí nhà nước (ví dụ tính bên dưới). Và tháng 9 năm 2026 chính phủ công bố rằng từ ngày 1 tháng 7 năm 2027 thuế mua nhà với công dân ngoài EU sẽ tăng từ 3.09% lên 15.45%. Chưa có luật, nhưng với bất động sản €400,000 điều đó nghĩa là thêm €49,440.

Với độc giả Nga và Belarus tin tức khắc nghiệt hơn: Hy Lạp không nhận đơn thị thực vàng mới từ công dân của họ từ năm 2022, và tháng 4 năm 2026 bộ di trú đã kéo dài việc đình chỉ. Dưới đây chúng tôi giải thích chương trình vận hành ra sao, chi phí vào thực sự là bao nhiêu khi tính mọi khoản, nó mở ra những ưu đãi thuế nào và thực sự phù hợp với ai.

Thị thực vàng Hy Lạp nói đơn giản là gì

Thị thực vàng Hy Lạp là giấy phép cư trú cho công dân ngoài EU cấp đổi lấy khoản đầu tư, thường nhất là mua bất động sản. Nó được tạo ra bởi Luật 4146/2013 và nay nằm ở Điều 100 Bộ luật Di trú (Luật 5038/2023). Tên chính thức là giấy phép cư trú thường trực cho nhà đầu tư (loại Β.5). Chữ “thường trực” gây hiểu lầm: thẻ được cấp 5 năm và gia hạn chừng nào bạn còn sở hữu bất động sản.

Khác biệt then chốt với giấy phép cư trú thông thường là bạn không phải sống ở Hy Lạp. Không có số ngày tối thiểu, không kiểm tra thu nhập, không thi ngôn ngữ. Bạn mua bất động sản, trả đủ, nộp đơn và nhận thẻ cho cả gia đình. Cái giá của sự tự do đó là một hạn chế nghiêm trọng: thẻ không cho phép bạn làm việc ở Hy Lạp dưới dạng làm thuê hay tự kinh doanh.

Phù hợp với: người muốn cư trú EU dự phòng với tự do đi lại trong khu vực Schengen, nhà đầu tư muốn giữ bất động sản Hy Lạp như tài sản, người hưu trí hướng ra biển và gia đình dự định chuyển đến thật sự với ưu đãi thuế. Không phù hợp với: người cần hộ chiếu nhanh, công việc với chủ lao động Hy Lạp hoặc thu nhập từ cho thuê nghỉ dưỡng theo đêm.

Nhu cầu đang giảm, nhưng chương trình vẫn thuộc loại phổ biến nhất EU. Theo cơ quan xúc tiến đầu tư của nhà nước, kỷ lục 9,289 đơn được nộp năm 2024, tăng từ 8,477 năm trước. Phần lớn người giữ giấy phép đến từ Trung Quốc, Thổ Nhĩ Kỳ, Liban, Anh và Iran.

Ngưỡng cao hơn đã cắt giảm dòng đơn. Dữ liệu của bộ di trú cho thấy 2,551 đơn mới trong nửa đầu năm 2026 so với 4,553 một năm trước, giảm 44%. Tuy nhiên hàng chờ đang thu hẹp: 4,919 giấy phép mới được cấp trong cùng sáu tháng (tăng 21%), và hồ sơ tồn đọng, tính cả thành viên gia đình, giảm từ hơn 52,000 hồ sơ đầu năm 2025 xuống 29,273 cuối tháng 7 năm 2026. Mọi con đường, kể cả tiền gửi và quỹ, có trên trang cư trú Hy Lạp qua đầu tư của chúng tôi.

Cần đầu tư bao nhiêu: ngưỡng theo vùng và bất động sản đủ điều kiện

Từ năm 2024 địa chỉ bất động sản quan trọng hơn giá mỗi mét vuông, vì Hy Lạp được chia thành hai vùng giá. Ngưỡng được quy định tại Điều 64 Luật 5100/2024, có hiệu lực từ ngày 5 tháng 4 năm 2024. Chúng bắt buộc với giao dịch từ ngày 1 tháng 9 năm 2024, và giai đoạn chuyển tiếp cho người mua đã đặt cọc kết thúc ngày 28 tháng 2 năm 2025 (Luật 5167/2024).

Nguồn: Điều 64 Luật 5100/2024 trên cổng chính phủ stegasi.gov.gr, hướng dẫn của bộ di trú (Thông tư 1/2026 ngày 21 tháng 4 năm 2026).

Những điều khoản nhỏ khiến người mua vấp:

• Một bất động sản. Hai căn hộ mỗi căn €200,000 không đủ điều kiện ở vùng nào. Toàn bộ ngưỡng phải nằm trong một bất động sản.
• Mua chung. Nếu nhiều nhà đầu tư mua một bất động sản, phần của mỗi người phải trị giá ít nhất bằng ngưỡng (€400,000 hoặc €800,000), còn quy tắc 120 m² áp dụng cho cả bất động sản.
• Trả đủ trước khi nộp. Giá phải được trả đủ trước khi nộp đơn cư trú, và chỉ qua hệ thống ngân hàng: chuyển khoản hoặc séc ngân hàng từ tài khoản của người mua. Tiền mặt và tiền mã hóa không được chấp nhận.
• Không cho thuê theo đêm. Cho thuê qua nền tảng số bị cấm. Hình phạt là €50,000 và thu hồi giấy phép. Cho thuê dài hạn được phép.
• Đổi bất động sản. Bạn có thể bán và mua cái khác, nhưng đúng thứ tự: trước hết mua bất động sản mới đủ điều kiện, thông báo cho cơ quan, rồi mới bán cái cũ.

Vùng €800,000 nuốt trọn thị trường cốt lõi: Attica, nơi có hơn một phần ba dân số cả nước, hoàn toàn thuộc vùng đắt, và Thessaloniki cũng vậy. Về bối cảnh giá, dữ liệu của ngân hàng trung ương Hy Lạp cho thấy giá căn hộ năm 2025 tăng trung bình 6.2% ở Athens, 9.6% ở Thessaloniki và 8.8% ở các vùng khác. Hướng dẫn về Athens của chúng tôi giúp bạn hình dung nơi bạn thực sự muốn sống, không chỉ mua.

Điều gì đã thay đổi năm 2024-2026

Cách có cư trú Hy Lạp qua mua bất động sản: các bước và thời hạn

Bạn chỉ cần đến Hy Lạp một lần, để lấy sinh trắc học. Mọi thứ khác, từ mã số thuế đến văn bản công chứng, chuyên gia Murblz lo theo giấy ủy quyền cùng đối tác có giấy phép địa phương. Thực tế hồ sơ chuẩn bị tốt đi từ chọn bất động sản đến cầm thẻ trong 4-6 tháng, và hồ sơ điển hình trong 6-9 tháng.

Thời gian chờ thực tế tùy hàng chờ của bộ, vốn đã thu hẹp đáng kể năm 2025-2026.

Giấy tờ cho đơn: bản sao có chứng thực mọi trang hộ chiếu, ảnh, văn bản mua bán và trích lục địa chính không có gánh nặng, chứng minh thanh toán và bảo hiểm y tế bao gồm Hy Lạp. Với thành viên gia đình, giấy đăng ký kết hôn và giấy khai sinh có apostille và bản dịch tiếng Hy Lạp. Nếu hồ sơ thiếu bảo hiểm, cơ quan yêu cầu với thời hạn ngắn 30 ngày.

Thị thực vàng Hy Lạp tốn bao nhiêu kèm thuế và phí

Ngưỡng chỉ là giá bất động sản. Thuế chuyển nhượng, công chứng, địa chính và phí nhà nước cộng thêm. Phí nhà nước Hy Lạp khiêm tốn: khoảng $2,300 cho người nộp đơn chính, so với hàng chục nghìn euro ở Malta.

Nguồn: Bộ Di trú (phí), biểu phí luật định của công chứng và địa chính, Luật 5246/2025 (tạm ngưng thuế giá trị gia tăng). Chúng tôi báo giá hỗ trợ sau khi xem giấy tờ của bạn.

Ví dụ tính toán: €250,000 và €400,000

Đây là minh họa, không phải báo giá. Gia đình bốn người: hai người lớn và hai con dưới 18 tuổi. Nhà bán lại hoặc công trình chuyển đổi, chịu thuế suất hiện tại 3.09%. Số tiền bằng euro.

Ví dụ không gồm bảo hiểm, dịch thuật và apostille, giấy ủy quyền, nội thất và hỗ trợ của chúng tôi, mà chúng tôi báo giá sau khi xem giấy tờ. Ở vùng €800,000, cùng logic cho khoảng €41,600 cộng thêm, và với mức 15.45% riêng thuế chuyển nhượng sẽ tăng vọt từ €24,720 lên €123,600.

Con đường €250,000 là câu hỏi riêng. Các bộ trưởng nói bất động sản thương mại sẽ nằm ngoài mức thuế mới, nhưng công trình chuyển đổi trở thành nhà ở. Luật sẽ xử lý trường hợp đó thế nào chưa rõ. Các kịch bản có trong phân tích của chúng tôi về thuế 15% dự kiến với người mua nước ngoài.

Ai có thể được đưa vào và việc gia hạn diễn ra thế nào

Một lần mua bao gồm ba thế hệ cùng lúc, điều hiếm ở châu Âu. Đơn có thể gồm vợ hoặc chồng hoặc đối tác đã đăng ký, con chưa kết hôn dưới 21 tuổi và cha mẹ của cả hai vợ chồng. Mỗi người có thẻ riêng, và quyền của mọi thành viên gia đình xuất phát từ quyền của nhà đầu tư.

Khi con tròn 21 tuổi, con ra khỏi thẻ gia đình, nhưng có thể có giấy phép độc lập đến 24 tuổi, đóng vai trò cầu nối sang tình trạng cư trú khác. Chuyên gia Murblz sẽ kiểm tra điều kiện từ sớm, một năm trước sinh nhật.

Gia hạn mỗi 5 năm, và điều kiện chính đơn giản: bạn vẫn sở hữu bất động sản. Để chứng minh, bạn nộp tờ khai bất động sản mới nhất (mẫu cơ quan thuế dùng để xem mọi bất động sản Hy Lạp của bạn) hoặc trích lục địa chính. Theo Luật 5275/2026, đơn gia hạn nộp trong hai tháng trước khi thẻ hết hạn. Bạn có thể trễ đến ba tháng, với tiền phạt khoảng $120 mỗi tháng. Sau đó đơn bị từ chối trừ khi bạn chứng minh bất khả kháng.

Bán bất động sản chấm dứt giấy phép. Ngoại lệ là đổi: trước hết mua bất động sản mới đủ điều kiện, thông báo cho cơ quan, rồi bán cái cũ. Gia hạn không bao giờ tự động: mỗi lần cơ quan kiểm tra khoản đầu tư vẫn còn và không có quy tắc nào bị vi phạm.

Thị thực vàng Hy Lạp cho bạn những gì: lợi ích chính

Với một lần mua, bạn có được những gì phần lớn các nước EU chỉ cho khi đổi lấy việc chuyển đến, việc làm hay nhiều năm cư trú. Đây là những gì có trong gói.

Schengen. Với thẻ Hy Lạp, bạn có thể đi lại miễn thị thực trong khu vực Schengen đến 90 ngày trong bất kỳ 180 ngày nào. Ở chính Hy Lạp không có giới hạn ngày: thẻ cho phép bạn sống trong nước quanh năm.

Cả gia đình trong một đơn. Vợ hoặc chồng, con dưới 21 tuổi và cha mẹ của cả hai vợ chồng, không giới hạn tuổi trên. Phí mỗi thành viên người lớn khoảng $170.

Không có nghĩa vụ sống ở đó. Để giữ và gia hạn giấy phép, bạn không phải ở Hy Lạp ngày nào trong năm ngoài lần lấy sinh trắc học. Với nhiều người đây là lập luận chính: thẻ hoạt động như hợp đồng bảo hiểm hơn là một cam kết.

Sở hữu vĩnh viễn và thừa kế. Bất động sản vẫn là của bạn sau khi giấy phép kết thúc, không giới hạn thời gian giữ. Bạn có thể bán hoặc để lại cho người thừa kế. Thuế thừa kế Hy Lạp với người thân gần (vợ chồng, con, cha mẹ) là 0% đến €150,000, sau đó 1%, 5% và 10% theo bậc (Luật 2961/2001). Thuế 15% trên lãi vốn khi cá nhân bán bất động sản sẽ không áp dụng nếu giao dịch hoàn tất trước ngày 31 tháng 12 năm 2026: nó đang tạm ngưng.

Thu nhập cho thuê. Cho thuê dài hạn được phép, cũng như cho doanh nghiệp du lịch thuê để sử dụng chuyên nghiệp. Chỉ cho thuê theo đêm qua nền tảng số bị cấm. Thuế cho thuê có trong phần thuế bên dưới.

Kinh doanh không làm thuê. Người giữ thẻ có thể thành lập công ty, là cổ đông hoặc thành viên hội đồng quản trị không điều hành. Bạn không thể là nhân viên, làm tự kinh doanh hay đại diện pháp lý của công ty. Điều hành doanh nghiệp ở Hy Lạp hằng ngày cần loại giấy phép khác.

Chế độ thuế cho người mới đến. Nếu gia đình quyết định chuyển đến thật sự, có thể dùng thuế cố định €100,000 mỗi năm trên thu nhập nước ngoài, thuế suất 7% trên lương hưu nước ngoài hoặc giảm 50% cho người đi làm. Điều kiện ở bên dưới.

Con đường đến cư trú dài hạn và quốc tịch: điều kiện thực tế

Đây là chỗ thị thực vàng không bằng quảng cáo. Riêng nó không dẫn đến hộ chiếu. Thời gian giữ thẻ được tính là cư trú hợp pháp, nhưng quốc tịch và tình trạng cư trú dài hạn đòi thực sự sống ở Hy Lạp, không chỉ sở hữu căn hộ ở đó.

• Tình trạng cư trú dài hạn EU sau 5 năm cư trú hợp pháp và liên tục ở Hy Lạp với hiện diện thực tế. Theo quy tắc chung của EU, vắng mặt không được quá 6 tháng liên tục hoặc tổng cộng 10 tháng trong năm năm. Tình trạng này cho quyền làm việc.
• Quốc tịch theo Bộ luật Quốc tịch Hy Lạp (Luật 3284/2004) sau 7 năm cư trú hợp pháp liên tục trước khi nộp đơn. Bạn cần chứng chỉ kiến thức đủ để nhập tịch (bài thi viết tiếng Hy Lạp trình độ B1 cộng lịch sử và giáo dục công dân), chứng minh hòa nhập và lý lịch tư pháp sạch. Để có hộ chiếu, người giữ thị thực vàng phải thực sự sống trong nước.

Hy Lạp cho phép hai quốc tịch, nhưng việc nhập tịch do Bộ Nội vụ quyết định và mang tính tùy nghi. Nếu bạn có gốc Hy Lạp, quốc tịch qua hồi hương có thể nhanh hơn. Trẻ sinh ở Hy Lạp theo quy tắc riêng, xem quốc tịch Hy Lạp theo nơi sinh.

Chủ bất động sản ở Hy Lạp nộp những thuế gì

Người giữ thị thực vàng không sống ở Hy Lạp chỉ nộp thuế Hy Lạp trên những gì ở Hy Lạp: bất động sản và thu nhập nó tạo ra. Phần còn lại của thế giới không liên quan đến Hy Lạp cho đến khi bạn trở thành người cư trú thuế ở đó. Toàn bộ hệ thống có trên trang thuế Hy Lạp; ở đây chúng tôi chỉ nói điều quan trọng với người mua.

Khi mua

Thuế chuyển nhượng 3.09%, hoặc 24% thuế giá trị gia tăng với nhà mới nếu chủ đầu tư không dùng quyền tạm ngưng (chi tiết trong bảng chi phí ở trên). Thuế được nộp trước khi ký văn bản cuối cùng tại công chứng. Rủi ro chính là kế hoạch của chính phủ nâng thuế suất với cá nhân ngoài EU lên 15%, hay 15.45% kèm phụ thu, từ ngày 1 tháng 7 năm 2027. Theo Bộ trưởng Tài chính Kyriakos Pierrakakis, mức tăng chỉ áp dụng cho bất động sản nhà ở do cá nhân mua, với người gốc Hy Lạp và người cư trú dài hạn được miễn. Chưa có dự luật nào được công bố, và Hy Lạp sẽ tổng tuyển cử năm 2027.

Khi sở hữu: thuế sở hữu bất động sản

Thuế sở hữu bất động sản thống nhất được tính hằng năm theo công thức từ vùng, diện tích, tuổi, tầng và mục đích sử dụng của bất động sản chứ không phải giá thị trường. Nếu tổng giá trị nhà nước định giá của bất động sản Hy Lạp của bạn vượt €500,000, sẽ cộng thêm thuế bổ sung. Nhà có bảo hiểm trị giá đến €500,000 được giảm 20% từ năm 2025 (Luật 5162/2024). Tháng 9 năm 2026 chính phủ mở rộng việc bãi bỏ thuế này đã hứa từ năm 2027 cho các khu dân cư đến 2,000 người, nhưng ưu đãi chỉ áp dụng cho nhà chính của người cư trú thuế Hy Lạp trị giá đến €400,000. Nó không giúp nhà đầu tư không sống trong nước.

Có thể cho thuê bất động sản thị thực vàng không

Có, nhưng chỉ dài hạn. Cho thuê theo đêm qua nền tảng bị cấm với mọi bất động sản thị thực vàng, kể cả con đường €250,000. Hợp đồng thuê dài hạn, hoặc cho doanh nghiệp du lịch thuê để sử dụng chuyên nghiệp, được phép. Thu nhập cho thuê bị đánh thuế theo biểu riêng, nhẹ hơn ở các bậc giữa từ năm 2026.

Nguồn: biểu thuế theo Luật 5246/2025. Ví dụ: căn hộ cho thuê €1,500 mỗi tháng mang lại €18,000 mỗi năm. Thuế: €12,000 × 15% = €1,800 cộng €6,000 × 25% = €1,500, tổng €3,300, tức khoảng 18% thu nhập, trước các khoản khấu trừ và thuế sở hữu.

Người không cư trú nộp thuế này như người Hy Lạp và nộp tờ khai thuế Hy Lạp. Nếu nước cư trú của bạn cũng đánh thuế tiền thuê ở Hy Lạp, hiệp định tránh đánh thuế hai lần là thứ bảo vệ bạn. Hiệp định của Hy Lạp với Nga về hình thức vẫn còn, nhưng tháng 8 năm 2023 Sắc lệnh số 585 của Nga đình chỉ các điều khoản chính, kể cả thu nhập từ bất động sản, với 38 nước, trong đó có Hy Lạp. Các điều khoản trao đổi thông tin vẫn áp dụng.

Chế độ thuế cho người chuyển đến: 5A, 5B và 5C

Hy Lạp là một trong số ít nước EU nơi người mới đến giàu có có thể trả một số tiền cố định thay vì tỷ lệ phần trăm trên toàn bộ thu nhập nước ngoài. Ba chế độ nằm ở Điều 5A, 5B và 5C Bộ luật Thuế Thu nhập (Luật 4172/2013). Chúng chỉ áp dụng cho người thực sự chuyển nơi cư trú thuế sang Hy Lạp.

Bạn trở thành người cư trú thuế Hy Lạp nếu ở trong nước hơn 183 ngày trong bất kỳ giai đoạn 12 tháng nào hoặc nếu trung tâm lợi ích sống của bạn ở đó: gia đình, nhà ở, kinh doanh. Người cư trú khai thu nhập toàn cầu. Người giữ thị thực vàng đến vài tuần mỗi năm không trở thành người cư trú và không được hưởng các ưu đãi này.

Nguồn: Điều 5A-5C Bộ luật Thuế Thu nhập Hy Lạp. Khoản đầu tư thị thực vàng từ €500,000 có thể đáp ứng điều kiện đầu tư của 5A. Thời điểm vẫn phải khớp với cửa sổ ba năm, nên hãy lên kế hoạch thứ tự mua và nộp đơn từ trước. Phần thưởng của chế độ 5A: tài sản ở nước ngoài được miễn thuế thừa kế và quà tặng của Hy Lạp.

Một điểm quan trọng với 5C: bản thân thị thực vàng không cho quyền làm việc. Mức giảm 50% áp dụng cho thu nhập từ làm việc ở Hy Lạp: làm thuê cho công ty Hy Lạp hoặc chi nhánh Hy Lạp của công ty nước ngoài, hoặc doanh nghiệp riêng trong nước, và để làm vậy bạn cần giấy phép cho phép làm việc. Làm từ xa cho chủ lao động nước ngoài không có hiện diện ở Hy Lạp theo thị thực du mục kỹ thuật số không đủ điều kiện cho 5C.

Ví dụ gánh nặng thuế

Đây là minh họa, không phải tư vấn. Một người hưu trí nhận lương hưu nước ngoài €60,000 mỗi năm. Theo 5B họ nộp 7%, tức €4,200. Theo biểu tiêu chuẩn năm 2026 (9-44%), cùng thu nhập đó sẽ tốn khoảng €16,700 trước khấu trừ. Tiết kiệm khoảng €12,500 mỗi năm, hơn €180,000 trong 15 năm.

Với 5A mọi thứ tùy loại thu nhập. Với €1 triệu cổ tức, thuế cổ tức thông thường của Hy Lạp là 5%, tức €50,000, nên €100,000 cố định là giao dịch tồi. Với €1 triệu lãi hoặc lãi vốn bị đánh thuế 15%, hóa đơn thông thường là €150,000, và 5A tiết kiệm €50,000 mỗi năm. Hãy tính theo cơ cấu thu nhập của chính bạn, không theo số liệu trong tờ quảng cáo.

Một lời nhắc mà không chế độ nào thay đổi được: cư trú thuế và nghĩa vụ khai tài khoản, thu nhập nước ngoài do luật của nước nơi bạn sống quy định. Hy Lạp tham gia Chuẩn mực Báo cáo Chung (khuôn khổ theo đó ngân hàng báo cáo tài khoản của người nước ngoài cho cơ quan thuế). Cách chứng minh nguồn tiền với ngân hàng có trong bài viết của chúng tôi về nguồn gốc tiền.

Thị thực vàng Hy Lạp cho người Nga và Belarus năm 2026

Câu trả lời ngắn: năm 2026 bạn không thể có thị thực vàng Hy Lạp mới bằng hộ chiếu Nga hoặc Belarus. Đầu năm 2022 bộ di trú đình chỉ việc nộp và duyệt đơn cư trú nhà đầu tư mới của công dân Nga và Belarus. Ngày 1 tháng 4 năm 2022 bộ dỡ bỏ việc phong tỏa gia hạn thẻ đã cấp, nhưng giữ đình chỉ với đơn mới cho đến khi có thông báo khác.

Thông tư 1/2026 ngày 21 tháng 4 năm 2026 kéo dài việc đình chỉ. Nó bao gồm việc nộp và duyệt đơn của công dân Nga và Belarus xin giấy phép nhà đầu tư lần đầu, đổi mục đích sang giấy phép nhà đầu tư và gia hạn thẻ đã cấp. Việc nhắc đến gia hạn là tín hiệu cho người đang giữ thẻ: chuyên gia Murblz sẽ kiểm tra tình huống của bạn từ sớm trước khi hết hạn, không phải trong tháng cuối.

Quyết định năm 2022 có ngoại lệ: thành viên gia đình của nhà đầu tư mang quốc tịch khác, và thành viên gia đình của người đã có thẻ còn hạn hoặc đã nộp đơn gia hạn.

Quốc tịch thứ hai thay đổi bức tranh, kèm lưu ý. Theo cùng thông tư, người có hai quốc tịch khi bắt đầu thủ tục chọn một và dùng nó cho mọi bước: đầu tư, giấy ủy quyền, nhập cảnh Hy Lạp và nộp đơn. Nếu hộ chiếu thứ hai không phải Nga hay Belarus, không có lệnh cấm chính thức. Thêm về điều này trong bài viết của chúng tôi về hai quốc tịch.

Bức tường thứ hai là tiền. Theo trừng phạt của EU (Điều 5b Quy chế 833/2014 với Nga và Điều 1u Quy chế 765/2006 với Belarus), ngân hàng EU không được nhận tiền gửi trên €100,000 từ công dân hoặc người cư trú của các nước đó trừ khi người đó có quốc tịch hoặc cư trú EU, Khu vực Kinh tế châu Âu hoặc Thụy Sĩ. Thực tế điều đó nghĩa là kiểm tra nguồn tiền tăng cường, bị từ chối mở tài khoản và duyệt chuyển tiền chậm.

Những gì thực tế còn lại: các căn cứ cư trú khác, như thị thực cho người làm từ xa, về giấy tờ nằm ngoài lệnh đình chỉ nhà đầu tư, nhưng lãnh sự quán quyết định cấp thị thực và cơ hội phải được đánh giá từng trường hợp; hồi hương cho người có gốc Hy Lạp; và các nước có nhận công dân Nga. So sánh ở bên dưới.

Hy Lạp so với Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha, Síp, Malta, Latvia và Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất

Khi Tây Ban Nha và Latvia đã rút, Hy Lạp là một trong những nước EU cuối cùng còn cấp cư trú khi mua nhà thông thường. Nhưng nó không còn rẻ, và đóng với công dân Nga và Belarus. Đây là các nước láng giềng năm 2026.

Bức tranh đầy đủ về các chương trình đã đóng và còn lại có trong tổng quan thị thực vàng châu Âu năm 2026.

Cạm bẫy và thị thực vàng Hy Lạp không phù hợp với ai

Phần lớn thất bại thị thực vàng ở Hy Lạp xảy ra không phải ở bộ mà ở công chứng: người mua chọn bất động sản không đủ điều kiện về hình thức. Cần kiểm tra gì trước khi đặt cọc:

• Diện tích trên giấy. 120 m² nghĩa là diện tích chính theo giấy phép xây dựng, không phải con số trong tin rao. Kho và chỗ đỗ xe không được tính.
• Vùng biên giới. Theo Luật 1892/1990, người mua ngoài EU cần giấy phép của ủy ban thuộc chính quyền vùng để mua ở vùng biên giới, trong đó có quần đảo Dodecanese với Rhodes, Lesvos, Samos, Chios, Evros, Santorini và Skyros. Hãy có giấy phép trước, rồi ký văn bản, rồi nộp đơn cư trú.
• Xây dựng trái phép. Cơi nới không phép và không khớp với địa chính rất phổ biến ở Hy Lạp. Đừng hoàn tất giao dịch khi chưa có hồ sơ điện tử của công trình sạch.
• Chuyển đổi €250,000. Việc chuyển đổi phải xong trước khi bạn nộp đơn. Nếu chủ đầu tư hứa hoàn thành sau giao dịch, bạn sẽ không có giấy phép sớm hơn, và rủi ro chậm trễ thuộc về bạn.
• Thanh khoản. Bất động sản €250,000 chỉ dùng được ngoại lệ một lần: người mua ngoài EU tiếp theo sẽ không có cư trú qua nó. Điều đó thu hẹp nhóm người mua tương lai của bạn.
• Giá. Thuế tính trên giá cao hơn giữa giá hợp đồng và giá trị khách quan. Hãy so giá với nhà tương tự, không với ngưỡng chương trình.
• Cho thuê theo đêm. Tiền phạt €50,000 và mất giấy phép xóa sạch mọi thu nhập cho thuê ngắn ngày.
• Thuế 15.45%. Nếu luật được thông qua như công bố, mua sau ngày 1 tháng 7 năm 2027 sẽ tốn thêm hàng chục nghìn euro. Ngày quyết định nhiều khả năng sẽ là ngày ký văn bản cuối cùng, không phải ngày đặt cọc.

Thị thực vàng Hy Lạp không phù hợp với: công dân Nga và Belarus không có quốc tịch thứ hai; người muốn làm việc cho chủ lao động Hy Lạp; ai mong có hộ chiếu EU sau 7 năm mà không chuyển đến; nhà đầu tư trông vào thu nhập cho thuê ngắn hạn; và người mua có ngân sách dừng đúng ở ngưỡng mà không có khoảng dư 10-15% cho chi phí.

Chúng tôi có thể giúp gì với cư trú Hy Lạp qua bất động sản

Chúng tôi tiến hành việc mua và đơn cư trú như một dự án: trước hết kiểm tra bất động sản có đủ điều kiện không và chế độ thuế có phù hợp với bạn không, sau đó mua và nộp đơn.

Chúng tôi cũng lo các bước hỗ trợ: mã số thuế, tài khoản ngân hàng Hy Lạp, giấy tờ nguồn tiền, bảo hiểm và dịch giấy tờ cho cả gia đình.

Câu hỏi thường gặp