Золота віза Греції через нерухомість у 2026 році
Щонайменше €400 000 за звичайне житло плюс приблизно 5,5% зверху на податки і збори. Греція - одна з останніх країн ЄС, яка ще дає посвідку на проживання за купівлю квартири. Вхід подорожчав, а уряд планує підняти податок на купівлю для покупців не з ЄС до 15%. Громадяни України подають заяву на загальних умовах. Пороги, кроки, повна вартість, податкові режими і шлях до громадянства.
$460 000 - стільки у 2026 році коштує найдешевший стандартний вхід у грецьку золоту візу через купівлю житла. Кілька років тому $290 000 давали посвідку з квартирою будь-де в країні, включно з центром Афін. Ця сума залишилася, але лише для будівель, переобладнаних з комерційних у житлові, і для відреставрованих пам'яток.
Понад ціну закладайте приблизно 5,5-6% на податок на передачу права власності, нотаріуса, кадастр і державні збори (наш розрахунок - нижче). А у вересні 2026 року уряд оголосив, що з 1 липня 2027 року податок на купівлю житла громадянами країн поза ЄС зросте з 3,09% до 15,45%. Закону ще немає, але для об'єкта за $460 000 це означало б додаткові $56 000.
Для громадян України програма відкрита на загальних умовах. Тим, хто зараз живе в ЄС під тимчасовим захистом, вона може стати власною підставою для проживання, яка не залежить від продовження захисту; умови для вашої ситуації ми перевіряємо до подання. Нижче пояснюємо, як працює програма, скільки насправді коштує вхід з усіма витратами, які податкові пільги вона відкриває і кому вона справді підходить.
Що таке золота віза Греції простими словами
Грецька золота віза - це посвідка на проживання для громадян країн поза ЄС в обмін на інвестицію, найчастіше купівлю нерухомості. Її запровадив Закон 4146/2013, а зараз вона закріплена в статті 100 Міграційного кодексу (Закон 5038/2023). Офіційна назва - постійна посвідка на проживання інвестора. Слово «постійна» вводить в оману: картку видають на 5 років і продовжують, поки нерухомість залишається вашою.
Головна відмінність від звичайної посвідки: жити в Греції не обов'язково. Немає мінімальної кількості днів, вимог до доходу чи мовного іспиту. Ви купуєте нерухомість, повністю її оплачуєте, подаєте заяву і отримуєте картки на всю сім'ю. Ціна цієї свободи - одне серйозне обмеження: картка не дає права працювати в Греції за наймом чи як самозайнята особа.
Кому підходить: тим, хто хоче запасну посвідку в ЄС з вільними поїздками Шенгенською зоною, інвесторам, які хочуть тримати грецьку нерухомість як актив, пенсіонерам, що їдуть до моря, і сім'ям, які планують справжній переїзд з податковими пільгами. Кому не підходить: тим, кому потрібен швидкий паспорт, робота в грецького роботодавця або дохід від подобової оренди для туристів.
Попит падає, але програма залишається однією з найпопулярніших у ЄС. За даними міністерства міграції, у 2024 році подали рекордні 9 372 заяви проти 8 457 роком раніше, а у 2025 році - 7 021. Більшість власників посвідок - з Китаю, Туреччини, Лівану, Великої Британії та Ірану.
Вищі пороги скоротили потік. За даними міністерства міграції, у першому півріччі 2026 року подали 2 551 нову заяву проти 4 489 роком раніше - мінус 43%. Зате черга меншає: за ті самі шість місяців видали 4 919 нових посвідок (плюс 21%), а залишок справ з урахуванням членів сімей скоротився з понад 52 000 на початку 2025 року до 29 273 наприкінці липня 2026 року. Усі шляхи, включно з депозитами і фондами, - на нашій сторінці посвідка в Греції за інвестиції.
Розберемо вашу ситуацію безкоштовно
Опишіть завдання в чаті - підкажемо, з чого почати.
Скільки потрібно інвестувати: пороги за регіонами і яка нерухомість підходить
З 2024 року адреса об'єкта важить більше, ніж ціна квадратного метра, бо Грецію поділено на дві цінові зони. Пороги встановила стаття 64 Закону 5100/2024, чинна з 5 квітня 2024 року. Вони обов'язкові для угод з 1 вересня 2024 року, а перехідний період для покупців, які вже внесли завдаток, завершився 28 лютого 2025 року (Закон 5167/2024).
| Розташування | Мінімум | Площа | Що важливо |
|---|---|---|---|
| Аттика (Афіни, Пірей, передмістя), регіональна одиниця Салоніки, Міконос, Санторин, острови з населенням понад 3 100 осіб | $910 000 | щонайменше 120 кв. м основної площі | Один об'єкт. Комора і паркомісце в тій самій будівлі за тим самим договором зараховуються до ціни, але не до 120 кв. м |
| Решта Греції | $460 000 | щонайменше 120 кв. м | Ті самі правила одного об'єкта |
| Будь-де: комерційна будівля, переобладнана під житло | $290 000 | без мінімуму | Переобладнання завершене до подання заяви і після 5 квітня 2024 року. Винятком можна скористатися лише один раз для кожного об'єкта |
| Будь-де: пам'ятка після реставрації | $290 000 | без мінімуму | Реставрація завершена до подання заяви |
Джерела: стаття 64 Закону 5100/2024 на урядовому порталі житлової політики, роз'яснення міністерства міграції (циркуляр 1/2026 від 21 квітня 2026 року).
Дрібний шрифт, на якому спотикаються покупці:
- Один об'єкт. Дві квартири по $230 000 не підходять у жодній зоні. Увесь поріг має припадати на один об'єкт.
- Спільна купівля. Якщо кілька інвесторів купують один об'єкт, частка кожного має бути не меншою за поріг ($460 000 або $910 000), а правило 120 кв. м стосується об'єкта загалом.
- Повна оплата до подання. Ціну треба сплатити повністю до заяви на посвідку і лише через банківську систему: переказом або банківським чеком з рахунку покупця. Готівка і криптовалюта не підходять.
- Без подобової оренди. Здавати об'єкт через цифрові платформи короткострокової оренди заборонено. Покарання - штраф $57 000 і анулювання посвідки. Довгострокова оренда дозволена.
- Заміна об'єкта. Продати і купити інший можна, але в правильному порядку: спершу купити новий відповідний об'єкт, повідомити відомство, а потім продати старий.
Зона $910 000 охоплює основний ринок: Аттика, де живе понад третина населення країни, повністю в дорогій зоні, як і Салоніки. Для розуміння цін: за даними Банку Греції, у 2025 році квартири подорожчали в середньому на 6,2% в Афінах, на 9,6% у Салоніках і на 8,8% в інших районах. Наш путівник по Афінах допоможе зрозуміти, де ви справді хотіли б жити, а не лише купити.
Що змінилося у 2024-2026 роках
| Дата | Що сталося | Що це означає |
|---|---|---|
| 5 квітня 2024 року | Набув чинності Закон 5100/2024 | Зони $910 000 і $460 000, мінімум 120 кв. м, один об'єкт, заборона короткострокової оренди |
| 1 вересня 2024 року | Нові пороги обов'язкові для нових угод | Купівля звичайного житла за $290 000 більше не підходить |
| 5 грудня 2024 року | Окремий шлях через стартапи | Від $290 000 у компанію з національного реєстру стартапів, без нерухомості |
| 28 лютого 2025 року | Завершився перехідний період (Закон 5167/2024) | Угоди за старими порогами більше не закрити |
| 6 лютого 2026 року | Опубліковано Закон 5275/2026 | Продовження подають протягом 2 місяців до закінчення строку; запізнення до 3 місяців коштує ~$120 за кожен місяць |
| 21 квітня 2026 року | Циркуляр міністерства міграції 1/2026 | Роз'яснення щодо спільної власності, разового винятку на $290 000 і продовження |
| 6-8 вересня 2026 року | Оголошено податок 15% для покупців не з ЄС з 1 липня 2027 року | Поки що заява уряду, законопроєкту ще немає |
Як отримати посвідку в Греції через купівлю нерухомості: кроки і строки
Приїхати до Греції потрібно лише раз - здати біометрію. Усе інше, від податкового номера до нотаріального акта, фахівці Murblz роблять за довіреністю разом з місцевими ліцензованими партнерами. На практиці добре підготовлена справа проходить шлях від вибору об'єкта до картки за 4-6 місяців, а типова - за 6-9 місяців.
| Крок | Що відбувається | Орієнтовні строки |
|---|---|---|
| 1. Податковий номер і банківський рахунок | Грецький податковий номер у податковій службі та рахунок у грецькому банку, можна за довіреністю | 1-2 тижні |
| 2. Пошук об'єкта і перевірки | Фахівці Murblz і місцевий партнер перевіряють право власності та обтяження; інженер оформлює електронний паспорт будівлі, який підтверджує, що будівля відповідає дозволам | 2-4 тижні на перевірки, пошук - скільки знадобиться |
| 3. Купівля | Сплата податку на передачу права власності, підписання акта в нотаріуса, повна оплата, реєстрація в кадастрі | 2-4 тижні; на практиці до 6-12 тижнів від доручення до акта |
| 4. Заява | Онлайн-заява до міністерства міграції та притулку, сплата зборів. Ви отримуєте довідку про подання, яка робить ваше перебування в Греції законним до ухвалення рішення | 1-2 тижні на збір справи |
| 5. Біометрія | Відбитки пальців і фото - єдиний крок, що потребує особистої присутності | Запис зазвичай за 2-6 тижнів |
| 6. Рішення і картка | Офіційний строк розгляду - 50 днів, але на практиці його не дотримуються | На практиці від 1-2 до кількох місяців після біометрії |
Реальне очікування залежить від черги в міністерстві, яка помітно скоротилася у 2025-2026 роках.
Документи для заяви: засвідчена копія всіх сторінок паспорта, фото, акт купівлі та витяг з кадастру про відсутність обтяжень, підтвердження оплати і медичне страхування з покриттям у Греції. Для членів сім'ї - свідоцтва про шлюб і народження з апостилем і перекладом грецькою. Якщо страхування в справі немає, відомство запитає його з коротким строком у 30 днів.
Надішлемо чек-лист документів
Залиште контакт у чаті - надішлемо список під вашу ситуацію.
Скільки коштує золота віза Греції з податками і зборами
Поріг - це лише ціна нерухомості. Податок на передачу права власності, нотаріус, кадастр і державні збори - зверху. Державні збори в Греції помірні: близько $2 300 за основного заявника, тоді як на Мальті - десятки тисяч доларів.
| Стаття витрат | Сума | Коментар |
|---|---|---|
| Податок на передачу права власності на нерухомість | 3,09% | 3% плюс муніципальна надбавка 3% від суми податку. Нараховується з більшої з двох сум: ціни договору або об'єктивної вартості, тобто кадастрової оцінки держави |
| ПДВ на новобудови | 24% замість податку на передачу | ПДВ на нове житло призупинено до 31 грудня 2026 року (Закон 5246/2025), тоді діє лише 3,09%. Рішення щодо 2027 року ще немає |
| Нотаріус | близько 1% плюс 24% ПДВ | Ставка за законом знижується зі зростанням ціни |
| Реєстрація в кадастрі | близько 0,475% плюс 24% ПДВ | Плюс невеликі фіксовані платежі |
| Збір за посвідку | ~$2 300 | За основного заявника, сплачується як електронний збір |
| Члени сім'ї | ~$170 за дорослого | Діти до 18 років збір не платять |
| Виготовлення картки | ~$20 | За кожну картку, включно з дитячими |
| Медичне страхування | тариф страховика | Обов'язкове для кожного члена сім'ї, ціна залежить від віку |
Джерела: міністерство міграції (збори), встановлені законом ставки нотаріуса і кадастру, Закон 5246/2025 (призупинення ПДВ). Вартість нашого супроводу називаємо після перегляду ваших документів.
Розрахунок на прикладі: $290 000 і $460 000
Це ілюстрація, а не кошторис. Сім'я з чотирьох осіб: двоє дорослих і двоє дітей до 18 років. Житло на вторинному ринку або переобладнана будівля, податок за нинішньою ставкою 3,09%.
| Стаття | Об'єкт за $290 000 | Об'єкт за $460 000 |
|---|---|---|
| Податок на передачу 3,09% | $8 800 | $14 000 |
| Нотаріус близько 1% з ПДВ | $3 500 | $5 600 |
| Кадастр 0,475% з ПДВ | $1 700 | $2 700 |
| Збори за сім'ю: основний заявник, другий дорослий, 4 картки | від $2 500 | від $2 500 |
| Понад ціну | від $17 000 | від $25 000 |
| Податок на передачу за запланованою ставкою 15,45% | $44 000 | $70 000 |
У прикладі не враховані страхування, переклади й апостилі, довіреності, меблі та наш супровід, вартість якого називаємо після перегляду документів. У зоні $910 000 та сама логіка дає близько $47 000 зверху, а за ставки 15,45% лише податок на передачу зріс би з $28 000 до $140 000.
Шлях за $290 000 - окреме питання. Міністри кажуть, що комерційна нерухомість залишиться поза новою ставкою, але переобладнана будівля стає житловою. Запитайте експерта, як правило застосовуватиметься до вашого об'єкта. Сценарії - в нашому розборі запланованого податку 15% для іноземних покупців.
Кого можна включити в заяву і як працює продовження
Одна купівля покриває одразу три покоління, що в Європі рідкість. До заяви можна включити чоловіка чи дружину або зареєстрованого партнера, неодружених дітей до 21 року і батьків обох подружжя. Кожен отримує власну картку, а права всіх членів сім'ї похідні від прав інвестора.
Коли дитині виповнюється 21 рік, вона виходить із сімейної картки, але може отримати самостійну посвідку до 24 років, яка стає містком до іншого статусу проживання. Фахівці Murblz перевірять умови заздалегідь, за рік до дня народження.
Продовження - кожні 5 років, і головна умова проста: нерухомість досі ваша. Як підтвердження подають свіжу декларацію про нерухомість Е9 (форму, в якій податкова бачить усю вашу грецьку нерухомість) або витяг з кадастру. За Законом 5275/2026 заяву на продовження подають протягом двох місяців до закінчення строку картки. Запізнитися можна щонайбільше на три місяці, зі штрафом близько $120 за кожен місяць. Після цього в заяві відмовляють, якщо ви не доведете форс-мажор.
Продаж нерухомості припиняє дію посвідки. Виняток - заміна: спершу купіть новий відповідний об'єкт, повідомте відомство, а потім продайте старий. Продовження ніколи не буває автоматичним: щоразу відомство перевіряє, що інвестиція на місці і правила не порушено.
Що дає золота віза Греції: головні переваги
Однією купівлею ви отримуєте те, що більшість країн ЄС дає лише за переїзд, роботу або роки проживання. Ось що входить у пакет.
Шенген. З грецькою карткою можна їздити без віз Шенгенською зоною до 90 днів з кожних 180. У самій Греції обмеження днів немає: картка дозволяє жити в країні цілий рік.
Уся сім'я в одній заяві. Чоловік чи дружина, діти до 21 року і батьки обох подружжя, без верхньої межі віку. Збір за кожного дорослого члена сім'ї - близько $170.
Без обов'язку жити в країні. Щоб зберегти і продовжити посвідку, не треба проводити в Греції жодного дня на рік, крім візиту для біометрії. Для багатьох це головний аргумент: картка працює як страховий поліс, а не як зобов'язання.
Повна власність і спадкування. Нерухомість залишається вашою і після завершення посвідки, без обмеження строку володіння. Її можна продати або залишити спадкоємцям. Грецький податок на спадщину для близьких родичів (чоловік чи дружина, діти, батьки) - 0% до $170 000, далі 1%, 5% і 10% за прогресивною шкалою (Закон 2961/2001). Податок 15% на прибуток від продажу нерухомості фізичними особами не застосовується, якщо угоду закрито до 31 грудня 2026 року: його призупинено.
Дохід від оренди. Довгострокова оренда дозволена, як і оренда об'єкта туристичному бізнесу для професійного використання. Заборонена лише подобова оренда через цифрові платформи. Про податок на оренду - в розділі про податки нижче.
Бізнес без працевлаштування. Власник картки може заснувати компанію, бути акціонером або невиконавчим членом ради директорів. Не можна бути найманим працівником, працювати як самозайнята особа чи бути законним представником компанії. Щоб щодня керувати бізнесом у Греції, потрібна посвідка іншого типу.
Податкові режими для новоприбулих. Якщо сім'я вирішить переїхати по-справжньому, вона може скористатися фіксованим податком $120 000 на рік на іноземні доходи, ставкою 7% на всі іноземні доходи для пенсіонерів або пільгою 50% для тих, хто працює. Умови - нижче.
Шлях до постійного проживання і громадянства: реальні умови
Тут золота віза не дотягує до реклами. Сама по собі вона до паспорта не веде. Час з карткою зараховується як законне проживання, але громадянство і статус довгострокового резидента вимагають справді жити в Греції, а не лише мати там квартиру.
- Статус довгострокового резидента ЄС - після 5 років законного і безперервного проживання в Греції з реальною фізичною присутністю. За загальними правилами ЄС відсутність не може перевищувати 6 місяців поспіль або 10 місяців загалом за п'ять років. Цей статус дає право працювати.
- Громадянство за Кодексом громадянства Греції (Закон 3284/2004) - після 7 років безперервного законного проживання перед поданням заяви. Потрібні сертифікат про достатні знання для натуралізації (письмовий іспит з грецької мови на рівні B1, а також з історії та громадянознавства), підтвердження інтеграції і відсутність судимості. Щоб отримати паспорт, власник золотої візи має справді жити в країні.
Греція дозволяє подвійне громадянство, але рішення про натуралізацію ухвалює міністерство внутрішніх справ на власний розсуд. Якщо у вас є грецьке коріння, громадянство через репатріацію може бути швидшим. Для дітей, народжених у Греції, діють окремі правила, див. громадянство Греції за народженням.
Перевіримо, чи підходите ви
Три запитання в чаті - і зрозуміло, який варіант вам підходить.
Які податки платить власник нерухомості в Греції
Власник золотої візи, який не живе в Греції, платить грецькі податки лише з грецького: з нерухомості і доходу від неї. Решта світу Грецію не стосується, доки ви не стали її податковим резидентом. Уся система - на нашій сторінці податки в Греції; тут лише те, що важливо покупцеві.
Під час купівлі
Податок на передачу права власності 3,09% або 24% ПДВ на новобудову, якщо забудовник не скористався призупиненням (подробиці - в таблиці витрат вище). Податок сплачують до підписання остаточного акта в нотаріуса. Головний ризик - план уряду підняти ставку для фізичних осіб не з ЄС до 15%, або 15,45% з надбавкою, з 1 липня 2027 року. За словами міністра фінансів Кіріакоса П'єраккакіса, підвищення стосуватиметься лише житлової нерухомості, яку купують фізичні особи, а етнічних греків і довгострокових резидентів звільнять. Законопроєкт не опубліковано, а загальні вибори в Греції мають відбутися у 2027 році.
Під час володіння: єдиний податок на нерухомість
Єдиний податок на володіння нерухомістю - щорічний. Його рахують за формулою з урахуванням зони, площі, віку, поверху і призначення об'єкта, а не ринкової ціни. Кожен об'єкт з оцінкою понад $460 000 платить додатково 0,2-1% на рік із суми перевищення, а якщо загальна вартість вашої нерухомості в Греції перевищує $570 000, податок збільшується на 5-20%. Застраховане житло вартістю до $570 000 з 2025 року отримує знижку 20% (Закон 5162/2024). З 2027 року закон уже звільняє основне житло податкових резидентів Греції вартістю до $460 000 у населених пунктах до 1 500 мешканців, а у вересні 2026 року уряд оголосив про поширення пільги на населені пункти до 2 000 мешканців. Інвесторові, який не живе в країні, це не допомагає.
Чи можна здавати в оренду нерухомість за золотою візою
Так, але лише довгостроково. Подобова оренда через платформи заборонена для всіх об'єктів за золотою візою, включно зі шляхом за $290 000. Довгострокова оренда або оренда туристичному бізнесу для професійного використання дозволена. Дохід від оренди оподатковується за власною шкалою, яка з 2026 року стала м'якшою в середніх діапазонах.
| Річний дохід від оренди | Ставка у 2026 році |
|---|---|
| до $14 000 | 15% |
| $14 000-28 000 | 25% |
| $28 000-41 000 | 35% |
| понад $41 000 | 45% |
Джерело: шкала за Законом 5246/2025. Приклад: квартира, здана за $1 700 на місяць, приносить $21 000 на рік. Податок - близько $3 800 на рік, або близько 18% доходу, до відрахувань і податку на нерухомість.
Нерезиденти платять цей податок так само, як греки, і подають грецьку податкову декларацію. Якщо країна вашого проживання теж оподатковує грецьку оренду, вас захищає угода про уникнення подвійного оподаткування. Між Україною і Грецією така угода діє: податок, сплачений у Греції, можна зарахувати в Україні в межах, які вона передбачає. Країни також обмінюються податковою інформацією.
Податкові режими для тих, хто переїжджає: 5A, 5B і 5C
Греція - одна з небагатьох країн ЄС, де заможний новоприбулий може платити фіксовану суму замість відсотка з усіх іноземних доходів. Три режими закріплені в статтях 5A, 5B і 5C Податкового кодексу (Закон 4172/2013). Вони працюють лише для тих, хто справді переносить податкове резидентство до Греції.
Ви стаєте податковим резидентом Греції, якщо проводите в країні понад 183 дні за будь-які 12 місяців або якщо там центр ваших життєвих інтересів: сім'я, житло, бізнес. Резидент декларує доходи з усього світу. Власник золотої візи, який приїжджає на кілька тижнів на рік, резидентом не стає і цих пільг не отримує.
| Режим | Для кого | Що дає | Ключові умови |
|---|---|---|---|
| 5A, фіксований податок (для тих, чиє життя і доходи історично були за кордоном) | Заможні особи з іноземними доходами | $120 000 на рік за всі іноземні доходи, незалежно від суми; плюс $23 000 на рік за кожного включеного члена сім'ї, крім дітей. До 15 років | Не були податковим резидентом Греції 7 з останніх 8 років; інвестиція щонайменше $570 000 у Греції (нерухомість, компанії, облігації, фонди) протягом 3 років; заява до 31 березня податкового року |
| 5B, іноземні пенсіонери | Ті, хто отримує пенсію з-за кордону | 7% з усіх іноземних доходів до 15 років | Не були резидентом Греції 5 з останніх 6 років; переїзд з країни, яка має з Грецією угоду про адміністративну співпрацю в податкових питаннях; заява до 31 березня |
| 5C, наймані працівники і самозайняті | Ті, хто починає роботу чи бізнес у Греції | Звільнення 50% доходу від роботи або бізнесу в Греції на 7 років | Не були резидентом 5 з останніх 6 років; переїзд з ЄС, ЄЕЗ (Європейська економічна зона: ЄС плюс Норвегія, Ісландія і Ліхтенштейн) або країни з угодою про податкову співпрацю; намір залишитися щонайменше на 2 роки |
Джерело: статті 5A-5C Податкового кодексу Греції. Інвестиція за золотою візою від $570 000 потенційно може виконати умову про інвестицію для режиму 5A. Строки все одно мають вкластися в трирічне вікно, тому порядок купівлі і подання плануйте заздалегідь. Бонус режиму 5A: активи за кордоном звільнені від грецького податку на спадщину і дарування.
Важливо для 5C: сама золота віза не дає права працювати. Пільга 50% стосується доходу від роботи в Греції: найму в грецькій компанії чи грецькій філії іноземної або власного бізнесу в країні, а для цього потрібна посвідка з правом на роботу. Віддалена робота на іноземного роботодавця без присутності в Греції за візою цифрового кочівника під режим 5C не підпадає.
Приклад податкового навантаження
Це ілюстрація, а не порада. Пенсіонер отримує іноземну пенсію $68 000 на рік. За режимом 5B він платить 7%, тобто $4 800. За звичайною шкалою 2026 року (9-44%) той самий дохід коштував би близько $19 000 до заліків. Економія - близько $15 000 на рік, понад $210 000 за 15 років.
З режимом 5A все залежить від виду доходу. З $1,2 млн дивідендів звичайний грецький податок на дивіденди - 5%, тобто $57 000, тож фіксовані $120 000 невигідні. З $1,2 млн відсотків чи приросту капіталу за ставкою 15% звичайний податок - $170 000, і 5A заощаджує $57 000 на рік. Рахуйте на власній структурі доходів, а не на цифрах з буклетів.
Нагадування, яке не скасовує жоден режим: податкове резидентство і обов'язок декларувати іноземні рахунки та доходи визначає закон країни, де ви живете. Греція бере участь в автоматичному обміні даними про рахунки за Загальним стандартом звітності, за яким банки повідомляють податковим органам про рахунки іноземців. Як підтвердити походження грошей для банку - у нашій статті про походження коштів.
Золота віза Греції для громадян України у 2026 році
Коротка відповідь: громадяни України подають заяву на загальних умовах, окремих обмежень для українського паспорта немає. Пороги, вимога одного об'єкта і повна оплата через банк - ті самі, що й для інших заявників з-поза ЄС.
Циркуляр міністерства міграції 1/2026 від 21 квітня 2026 року уточнив правила спільної власності, разового винятку на $290 000 і продовження. Продовження подають за два місяці до закінчення строку картки: фахівці Murblz перевірять вашу ситуацію заздалегідь, а не в останній місяць.
Сім'я оформлюється разом: у заяву включають чоловіка чи дружину, дітей до 21 року і батьків обох подружжя, і кожен отримує власну картку.
Посвідка на проживання - не громадянство, тож український паспорт вона не зачіпає. Якщо згодом ви плануватимете грецьке громадянство, з 16 січня 2026 року діє Закон України № 4502-ІХ про множинне громадянство; чи входить Греція до переліку держав, ми перевіряємо на дату подання. Детальніше - у статті про подвійне громадянство.
Друга частина - гроші. Кошти на купівлю можна законно переказати з України в межах лімітів Національного банку або використати гроші, які вже є за кордоном: від продажу житла, заощаджень чи доходів. Грецький банк попросить документи про походження коштів, тому їх варто зібрати заздалегідь.
Тим, хто зараз живе в ЄС під тимчасовим захистом, золота віза може стати власною підставою для проживання, яка не залежить від продовження захисту. Якщо бюджет не вкладається в грецькі пороги, є інші варіанти: Угорщина в ЄС і ОАЕ поза ним. Порівняння - нижче.
Греція проти Португалії, Іспанії, Кіпру, Мальти, Латвії та ОАЕ
Після закриття програм в Іспанії та Латвії Греція - одна з останніх країн ЄС, яка ще дає посвідку за купівлю звичайного житла. Але дешевою вона вже не є. Ось як виглядають сусіди у 2026 році.
| Країна | Вхід через нерухомість | Що ви отримуєте | Головний недолік |
|---|---|---|---|
| Греція | від $290 000 (переобладнання, пам'ятка), $460 000 або $910 000 | Посвідка на 5 років з продовженням, Шенген, без обов'язку жити в країні | Податок на купівлю може зрости до 15,45%; звичайне житло - від $460 000 |
| Португалія | Нерухомість прибрали в жовтні 2023 року; фонди від $570 000 | Посвідка з присутністю приблизно 7 днів на рік | Паспорт через 10 років для більшості іноземців |
| Іспанія | Золоту візу скасовано | Залишаються візи кочівника і підприємця | Немає інвестиційного шляху |
| Кіпр | від $340 000 плюс ПДВ за нове житло | Постійне проживання з першого дня | Поки не в Шенгені: Комісія підтвердила готовність у серпні 2026 року, останнє слово за країнами-членами |
| Мальта | купівля від $430 000 або оренда від $16 000 на рік | Постійне проживання за Програмою постійного проживання Мальти | $120 000 безповоротних зборів і внесків |
| Латвія | Нерухомість більше не дає посвідки | Залишається інвестиція в капітал компанії від $57 000 | Старий шлях закрив новий Закон про імміграцію |
| ОАЕ | від 2 млн дирхамів ОАЕ, ~$545 000 за фіксованим курсом 3,6725 дирхама за долар | Золота віза на 10 років, без податку на доходи фізичних осіб | Не ЄС і не Шенген |
Повна картина закритих і чинних програм - у нашому огляді золотих віз Європи у 2026 році.
Підводні камені і кому золота віза Греції не підходить
Більшість невдач із золотою візою в Греції стається не в міністерстві, а в нотаріуса: покупець обирає об'єкт, який формально не підходить. Що перевірити до внесення завдатку:
- Площа за документами. 120 кв. м - це основна площа за дозволом на будівництво, а не цифра з оголошення. Комори і паркомісця не враховуються.
- Прикордонні райони. За Законом 1892/1990 покупцям з-поза ЄС потрібен дозвіл комісії децентралізованої адміністрації регіону на купівлю в прикордонних районах, серед них Додеканес з Родосом, Лесбос, Самос, Хіос, Еврос, Санторин і Скірос. Спершу дозвіл, потім акт, потім заява на посвідку.
- Самовільне будівництво. Самовільні прибудови і розбіжності з кадастром у Греції трапляються часто. Не закривайте угоду без чистого електронного паспорта будівлі.
- Переобладнання за $290 000. Переобладнання має бути завершене до подання заяви. Якщо забудовник обіцяє завершити після угоди, посвідку ви раніше не отримаєте, а ризик затримки - ваш.
- Ліквідність. Об'єкт за $290 000 можна використати для винятку лише один раз: наступний покупець з-поза ЄС посвідку через нього не отримає. Це звужує коло майбутніх покупців.
- Ціна. Податок рахують з більшої з двох сум: ціни договору або об'єктивної вартості. Порівнюйте ціну з подібним житлом, а не з порогом програми.
- Подобова оренда. Штраф $57 000 і втрата посвідки перекреслюють будь-який дохід від подобової оренди.
- Податок 15,45%. Якщо закон ухвалять у оголошеному вигляді, купівля після 1 липня 2027 року коштуватиме на десятки тисяч доларів більше. Вирішальною датою, найімовірніше, буде остаточний акт, а не завдаток.
Кому грецька золота віза не підходить: тим, хто хоче працювати на грецького роботодавця; тим, хто чекає паспорт ЄС через 7 років без переїзду; інвесторам, які розраховують на дохід від подобової оренди; і покупцям, чий бюджет закінчується точно на порозі без запасу 10-15% на витрати.
Як ми допоможемо з посвідкою в Греції через нерухомість
Купівлю і заяву на посвідку ми ведемо як один проєкт: спершу перевіряємо, чи підходить об'єкт і чи працює для вас податковий режим, а потім купуємо і подаємо.
Посвідка в Греції за інвестиції
Вибір шляху, розрахунок повного входу і подання на всю сім'ю.
Детальніше →Нерухомість у Греції
Пошук об'єкта, що відповідає порогу, і юридична перевірка до завдатку.
Детальніше →Податки в Греції
Податкове резидентство, режими 5A, 5B і 5C, податок на оренду і декларації.
Детальніше →Беремо на себе й супутні кроки: податковий номер, рахунок у грецькому банку, документи про походження коштів, страхування і переклади документів для всієї сім'ї.
Отримайте безкоштовний розбір вашої ситуації. Напишіть громадянство, бюджет і кого хочете включити в заяву. Ми порахуємо повний вхід, перевіримо, чи підходить Греція або краще інша країна, і підкажемо, з чого почати.
Часті запитання
Скільки коштує золота віза Греції у 2026 році?
Які вимоги до золотої візи Греції?
Що дає золота віза Греції?
Чи можуть громадяни України отримати золоту візу Греції у 2026 році?
Чи потрібно відмовлятися від українського громадянства?
Чи можна здавати в оренду нерухомість за золотою візою Греції?
Чи веде золота віза Греції до громадянства?
Які податки платить власник нерухомості в Греції?
Не хочете розбиратися в цьому самі?
Ми супроводжуємо весь процес під ключ: перевіримо документи, підберемо програму під вашу ситуацію й чесно скажемо про терміни та вартість. Поставте запитання в чаті: безкоштовна консультація починається просто тут. Юридичне представництво в державних органах і судах ведуть фахівці Murblz разом із партнерами з місцевою ліцензією.
Консультант Murblz відповідає одразу, у чаті на цій сторінці. Опишіть ситуацію - розберемося разом.
Безкоштовна консультація