التأشيرة الذهبية في اليونان عبر العقار في 2026

400,000 يورو على الأقل لمسكن عادي، مع نحو 5.5% ضرائب ورسوم إضافية. اليونان من آخر دول الاتحاد الأوروبي التي لا تزال تمنح الإقامة مقابل شراء شقة، لكن الدخول صار أغلى، وهو مغلق أمام مواطني روسيا وبيلاروس، وتخطط الحكومة لرفع ضريبة الشراء على المشترين من خارج الاتحاد إلى 15%. الحدود والخطوات والتكلفة الكاملة والأنظمة الضريبية والطريق إلى الجنسية.

400,000 يورو هي تكلفة أرخص طريق عادي إلى التأشيرة الذهبية اليونانية في 2026 إذا اشتريت مسكنًا. فقبل سنوات قليلة كانت 250,000 يورو تشتري لك الإقامة مع شقة في أي مكان في البلد، ومنه وسط أثينا. وهذا الرقم باقٍ، لكن فقط للمباني المحوّلة من الاستخدام التجاري إلى السكني والمعالم المدرجة المرمّمة.

فوق السعر، احسب نحو 5.5-6% لضريبة نقل الملكية والموثق والسجل العقاري والرسوم الحكومية (مثالنا المحسوب أدناه). وفي سبتمبر 2026 أعلنت الحكومة أنه من 1 يوليو 2027 سترتفع ضريبة شراء المساكن على مواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي من 3.09% إلى 15.45%. ولا قانون بعد، لكن على عقار بـ400,000 يورو يعني ذلك 49,440 يورو إضافية.

وبالنسبة إلى مواطني روسيا وبيلاروس فالخبر أقسى: لا تقبل اليونان طلبات تأشيرة ذهبية جديدة من مواطنيهما منذ 2022، وفي أبريل 2026 مدّدت وزارة الهجرة التعليق. وإذا كان لديك جواز ثانٍ من دولة أخرى، يمكنك التقديم بموجبه، ونتحقق من الشروط قبل التقديم. وفيما يلي نشرح كيف يعمل البرنامج، وكم يكلّف الدخول فعلًا بعد احتساب كل المصاريف، وما المزايا الضريبية التي يفتحها، ولمن يناسب فعلًا.

ما التأشيرة الذهبية اليونانية بكلمات بسيطة

التأشيرة الذهبية اليونانية تصريح إقامة لمواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي يُمنح مقابل استثمار، غالبًا شراء عقار. أُنشئت بالقانون 4146/2013 وهي الآن في المادة 100 من قانون الهجرة (القانون 5038/2023). واسمها الرسمي تصريح الإقامة الدائم للمستثمر (من النوع ب.5). وكلمة الدائم مضللة: فالبطاقة تصدر لـ5 سنوات وتُجدد ما دمت تملك العقار.

الفرق الأساسي عن تصريح الإقامة العادي أنك لست ملزمًا بالعيش في اليونان. فلا حد أدنى للأيام، ولا اختبار دخل، ولا امتحان لغة. تشتري العقار، وتدفع ثمنه كاملًا، وتقدّم الطلب، وتحصل على بطاقات للأسرة كلها. وثمن هذه الحرية قيد جدي واحد: البطاقة لا تتيح لك العمل في اليونان موظفًا أو لحسابك.

لمن يناسب: من يريدون إقامة أوروبية احتياطية مع حرية السفر في منطقة شنغن، والمستثمرين الذين يريدون حيازة عقار يوناني أصلًا، والمتقاعدين المتجهين إلى البحر، والأسر التي تخطط لانتقال فعلي مع حوافز ضريبية. ولمن لا يناسب: من يحتاج إلى جواز سفر بسرعة، أو وظيفة لدى صاحب عمل يوناني، أو دخل من الإيجار السياحي بالليلة.

الطلب يتراجع، لكن البرنامج يبقى من الأكثر شعبية في الاتحاد الأوروبي. فبحسب وكالة ترويج الاستثمار الحكومية، قُدّم رقم قياسي من 9,289 طلبًا في 2024، ارتفاعًا من 8,477 قبل سنة. ومعظم حاملي التصاريح من الصين وتركيا ولبنان والمملكة المتحدة وإيران.

قلّصت الحدود الأعلى التدفق. فبيانات وزارة الهجرة تُظهر 2,551 طلبًا جديدًا في النصف الأول من 2026 مقابل 4,553 قبل سنة، بانخفاض 44%. لكن الطابور يتقلص: فقد صدر 4,919 تصريحًا جديدًا في الأشهر الستة نفسها (بزيادة 21%)، وانخفض المتراكم، شاملًا أفراد الأسر، من أكثر من 52,000 ملف في مطلع 2025 إلى 29,273 في نهاية يوليو 2026. وكل الطرق، ومنها الودائع والصناديق، في صفحة الإقامة في اليونان بالاستثمار.

كم تحتاج إلى الاستثمار: الحدود الإقليمية والعقار المؤهل

منذ 2024 صار عنوان العقار أهم من سعر المتر المربع، لأن اليونان مقسومة إلى منطقتين سعريتين. وحُددت الحدود بالمادة 64 من القانون 5100/2024، الساري منذ 5 أبريل 2024. وهي إلزامية للصفقات من 1 سبتمبر 2024، وانتهت الفترة الانتقالية للمشترين الذين دفعوا عربونًا في 28 فبراير 2025 (القانون 5167/2024).

المصادر: المادة 64 من القانون 5100/2024 على البوابة الحكومية للإسكان، وتوجيهات وزارة الهجرة (التعميم 1/2026 الصادر في 21 أبريل 2026).

التفاصيل الدقيقة التي يتعثر بها المشترون:

• عقار واحد. شقتان بـ200,000 يورو لكل منهما لا تتأهلان في أي منطقة. فالحد كله يجب أن يكون في عقار واحد.
• الشراء المشترك. إذا اشترى عدة مستثمرين عقارًا واحدًا، يجب أن تساوي حصة كل منهم الحد على الأقل (400,000 أو 800,000 يورو)، بينما تنطبق قاعدة 120 م2 على العقار ككل.
• الدفع الكامل قبل التقديم. يجب دفع السعر كاملًا قبل طلب الإقامة، وعبر النظام المصرفي فقط: حوالة أو شيك مصرفي من حساب المشتري. والنقد والعملات المشفرة غير مؤهلين.
• لا إيجار بالليلة. تأجير العقار عبر المنصات الرقمية محظور. والعقوبة غرامة 50,000 يورو وإلغاء التصريح. والتأجير الطويل مسموح.
• استبدال العقار. يمكنك البيع وشراء آخر، لكن بالترتيب الصحيح: اشترِ أولًا عقارًا جديدًا مؤهلًا، وأخطر الجهة، ثم بِع القديم.

منطقة 800,000 يورو تبتلع السوق الأساسية: فأتيكا، موطن أكثر من ثلث سكان البلد، تقع كلها في المنطقة الغالية، وكذلك سالونيك. وللسياق السعري، تُظهر بيانات بنك اليونان أن أسعار الشقق ارتفعت في المتوسط 6.2% في أثينا و9.6% في سالونيك و8.8% في المناطق الأخرى في 2025. ويساعدك دليل مدينة أثينا على معرفة أين تريد أن تعيش فعلًا، لا أن تشتري فقط.

ما الذي تغيّر في 2024-2026

كيف تحصل على الإقامة اليونانية بشراء عقار: الخطوات والمدد

تحتاج إلى السفر إلى اليونان مرة واحدة فقط، لتقديم البصمات الحيوية. وكل ما عدا ذلك، من الرقم الضريبي إلى العقد الموثق، يتولاه متخصصو Murblz بتوكيل مع شركاء مرخّصين محليًا. وعمليًا ينتقل الملف المُعد جيدًا من اختيار العقار إلى حيازة البطاقة خلال 4-6 أشهر، والمعتاد خلال 6-9 أشهر.

الانتظار الفعلي يعتمد على طابور الوزارة، الذي تقلص بوضوح في 2025-2026.

مستندات الطلب: نسخة مصدقة من كل صفحات جواز سفرك، وصور، وعقد الشراء ومستخرج من السجل العقاري يُظهر خلوه من الأعباء، وإثبات الدفع، وتأمين صحي يغطي اليونان. ولأفراد الأسرة، شهادات الزواج والميلاد مع التصديق الدولي وترجمة يونانية. وإذا غاب التأمين عن الملف، تطلبه الجهة بمهلة قصيرة 30 يومًا.

كم تكلّف التأشيرة الذهبية اليونانية مع الضرائب والرسوم

الحد هو سعر العقار فقط. وتأتي فوقه ضريبة نقل الملكية والموثق والسجل العقاري والرسوم الحكومية. والرسوم الحكومية اليونانية متواضعة: نحو 2,300 دولار للمتقدم الرئيسي، مقارنة بعشرات آلاف اليوروهات في مالطا.

المصادر: وزارة الهجرة (الرسوم)، والسلّمان القانونيان للموثق والسجل العقاري، والقانون 5246/2025 (تعليق القيمة المضافة). ونحدد تكلفة مرافقتنا بعد مراجعة مستنداتك.

مثال محسوب: 250,000 يورو و400,000 يورو

هذا توضيح لا عرض سعر. أسرة من أربعة: بالغان وطفلان دون 18. مسكن مستعمل أو مبنى محوّل، يخضع لنسبة اليوم 3.09%. والمبالغ باليورو.

لا يشمل المثال التأمين والترجمات والتصديقات الدولية والتوكيلات والأثاث ومرافقتنا، التي نحدد تكلفتها بعد مراجعة مستنداتك. وفي منطقة 800,000 يورو يعطي المنطق نفسه نحو 41,600 يورو إضافية، وبنسبة 15.45% ستقفز ضريبة نقل الملكية وحدها من 24,720 يورو إلى 123,600 يورو.

طريق 250,000 يورو مسألة منفصلة. فالوزراء يقولون إن العقار التجاري سيبقى خارج النسبة الجديدة، لكن المبنى المحوّل يصبح سكنيًا. وكيف سيعامل القانون هذه الحالة غير معروف بعد. والسيناريوهات في تحليلنا للضريبة المخطط لها 15% على المشترين الأجانب.

من يمكن ضمه وكيف يعمل التجديد

شراء واحد يغطي ثلاثة أجيال دفعة واحدة، وهذا نادر في أوروبا. فيمكن أن يضم الطلب الزوج أو الشريك المسجل، والأبناء غير المتزوجين دون 21، ووالدي الزوجين كليهما. ويحصل كل شخص على بطاقته الخاصة، وتُستمد حقوق كل فرد من الأسرة من حقوق المستثمر.

عندما يبلغ الطفل 21 يخرج من بطاقة الأسرة، لكن يمكنه الحصول على تصريح مستقل صالح حتى سن 24، يكون جسرًا إلى وضع إقامة آخر. وسيتحقق متخصصو Murblz من الشروط مسبقًا بوقت كافٍ، قبل عيد الميلاد بسنة.

يأتي التجديد كل 5 سنوات، والشرط الرئيسي بسيط: أنك لا تزال تملك العقار. وإثباتًا لذلك تقدّم بيانًا عقاريًا حديثًا (النموذج 9 الذي ترى فيه الإدارة الضريبية كل عقاراتك اليونانية) أو مستخرجًا من السجل العقاري. وبموجب القانون 5275/2026 يُقدَّم طلب التجديد خلال الشهرين السابقين لانتهاء البطاقة. ويمكنك التأخر حتى ثلاثة أشهر، مع غرامة نحو 120 دولارًا لكل شهر. وبعد ذلك يُرفض الطلب ما لم تثبت قوة قاهرة.

بيع العقار ينهي التصريح. والاستثناء هو الاستبدال: اشترِ أولًا عقارًا جديدًا مؤهلًا، وأخطر الجهة، ثم بِع القديم. والتجديد ليس تلقائيًا أبدًا: ففي كل مرة تتحقق الجهة من بقاء الاستثمار وعدم خرق أي قواعد.

ما الذي تمنحه التأشيرة الذهبية اليونانية: المزايا الرئيسية

بشراء واحد تحصل على ما لا تقدّمه معظم دول الاتحاد الأوروبي إلا مقابل الانتقال أو وظيفة أو سنوات إقامة. وإليك ما في الحزمة.

شنغن. ببطاقة يونانية يمكنك السفر دون تأشيرة في منطقة شنغن حتى 90 يومًا في أي 180. وفي اليونان نفسها لا حد للأيام: فالبطاقة تتيح لك العيش في البلد طوال السنة.

الأسرة كلها في طلب واحد. الزوج، والأبناء دون 21، ووالدا الزوجين كليهما، دون حد أعلى للعمر. ورسم كل فرد بالغ من الأسرة نحو 170 دولارًا.

لا التزام بالعيش هناك. للحفاظ على التصريح وتجديده لست ملزمًا بقضاء يوم واحد في السنة في اليونان عدا زيارة البصمات. وهذه للكثيرين الحجة الرئيسية: فالبطاقة تعمل كوثيقة تأمين لا كالتزام.

الملكية التامة والميراث. يبقى العقار ملكك بعد انتهاء التصريح، دون حد لمدة حيازته. ويمكنك بيعه أو توريثه. وضريبة الميراث اليونانية للأقارب المقربين (الزوج والأبناء والوالدان) 0% حتى 150,000 يورو، ثم 1% و5% و10% بسلّم متدرج (القانون 2961/2001). وضريبة أرباح رأس المال 15% على بيع العقار من الأفراد لن تُطبّق إذا أُتم البيع بحلول 31 ديسمبر 2026: فهي معلّقة.

دخل الإيجار. التأجير الطويل مسموح، وكذلك تأجير العقار لمنشأة سياحية لاستخدام مهني. والمحظور فقط الإيجار بالليلة عبر المنصات الرقمية. وضريبة الإيجار مشروحة في قسم الضرائب أدناه.

نشاط تجاري دون توظيف. يمكن لحامل البطاقة تأسيس شركة، أو أن يكون مساهمًا أو عضو مجلس إدارة غير تنفيذي. ولا يمكنه أن يكون موظفًا، أو يعمل لحسابه، أو يكون الممثل القانوني للشركة. وإدارة نشاط في اليونان يوميًا تتطلب نوعًا آخر من التصاريح.

أنظمة ضريبية للقادمين الجدد. إذا قررت الأسرة الانتقال فعليًا، يمكنها استخدام ضريبة سنوية ثابتة 100,000 يورو على الدخل الأجنبي، أو نسبة 7% على المعاشات الأجنبية، أو إعفاء 50% لمن يعملون. والشروط أدناه.

الطريق إلى الإقامة الدائمة والجنسية: الشروط الحقيقية

هنا تقصر التأشيرة الذهبية عن التسويق. فهي وحدها لا تقود إلى جواز سفر. والوقت على البطاقة يُحتسب إقامة قانونية، لكن الجنسية ووضع المقيم طويل الأجل يتطلبان العيش فعلًا في اليونان، لا مجرد امتلاك شقة فيها.

• وضع المقيم طويل الأجل في الاتحاد الأوروبي بعد 5 سنوات من الإقامة القانونية المتواصلة في اليونان مع حضور فعلي حقيقي. ووفق القواعد العامة للاتحاد، لا يجوز أن يتجاوز الغياب 6 أشهر متتالية أو 10 أشهر إجمالًا خلال السنوات الخمس. وهذا الوضع يمنح حق العمل.
• الجنسية بموجب قانون الجنسية اليوناني (القانون 3284/2004) بعد 7 سنوات متتالية من الإقامة القانونية قبل التقديم. وتحتاج إلى شهادة المعرفة الكافية للتجنس (امتحان كتابي باليونانية بالمستوى B1 مع التاريخ والتربية المدنية)، وإثبات الاندماج، وسجل جنائي نظيف. وللحصول على جواز سفر، يجب على حامل التأشيرة الذهبية العيش فعلًا في البلد.

تسمح اليونان بازدواج الجنسية، لكن التجنس تقرره وزارة الداخلية وهو تقديري. وإذا كانت لك جذور يونانية، فقد تكون الجنسية بالعودة إلى الوطن أسرع. والأطفال المولودون في اليونان يخضعون لقواعد منفصلة، راجع الجنسية اليونانية بالولادة.

ما الضرائب التي يدفعها مالك العقار في اليونان

حامل التأشيرة الذهبية الذي لا يعيش في اليونان يدفع الضريبة اليونانية فقط على الأشياء اليونانية: العقار والدخل الذي يدرّه. وبقية العالم لا تعني اليونان حتى تصبح مقيمًا ضريبيًا فيها. والنظام الكامل في صفحة الضرائب في اليونان؛ وهنا نغطي فقط ما يهم المشتري.

عند الشراء

ضريبة نقل الملكية 3.09%، أو قيمة مضافة 24% على المبنى الجديد إذا لم يستخدم المطوّر التعليق (التفاصيل في جدول التكاليف أعلاه). وتُدفع الضريبة قبل توقيع العقد النهائي لدى الموثق. والخطر الرئيسي خطة الحكومة لرفع النسبة على الأفراد من خارج الاتحاد الأوروبي إلى 15%، أو 15.45% مع الرسم الإضافي، من 1 يوليو 2027. وبحسب وزير المالية، تشمل الزيادة فقط العقار السكني الذي يشتريه الأفراد، مع إعفاء ذوي الأصول اليونانية والمقيمين طويلي الأجل. ولم يُنشر مشروع قانون، ومن المقرر أن تُجري اليونان انتخابات عامة في 2027.

أثناء الملكية: ضريبة الملكية العقارية الموحدة

ضريبة الملكية العقارية الموحدة ضريبة سنوية على امتلاك العقار. وتُحسب بمعادلة من المنطقة والمساحة والعمر والطابق والاستخدام لا من سعر السوق. وإذا تجاوزت القيمة الإجمالية المقدّرة حكوميًا لعقاراتك اليونانية 500,000 يورو، تُضاف ضريبة تكميلية. والمساكن المؤمّنة حتى 500,000 يورو تحصل على خصم 20% من 2025 (القانون 5162/2024). وفي سبتمبر 2026 وسّعت الحكومة الإلغاء الموعود لهذه الضريبة من 2027 إلى التجمعات التي يصل سكانها إلى 2,000، لكن الإعفاء يشمل فقط المسكن الرئيسي للمقيمين الضريبيين اليونانيين حتى 400,000 يورو. ولا يساعد المستثمر الذي لا يعيش في البلد.

هل يمكن تأجير عقار التأشيرة الذهبية

نعم، لكن تأجيرًا طويلًا فقط. فالإيجار بالليلة عبر المنصات محظور لكل عقار تأشيرة ذهبية، ومنه طريق 250,000 يورو. والإيجار الطويل، أو التأجير لمنشأة سياحية لاستخدام مهني، مسموح. ويخضع دخل الإيجار لسلّمه الخاص، الذي صار أخف في الشرائح الوسطى من 2026.

المصدر: السلّم بموجب القانون 5246/2025. مثال محسوب: شقة مؤجرة بـ1,500 يورو شهريًا تدرّ 18,000 يورو سنويًا. الضريبة: 12,000 يورو × 15% = 1,800 يورو مع 6,000 يورو × 25% = 1,500 يورو، مجموعها 3,300 يورو، أي نحو 18% من الدخل، قبل الخصومات وضريبة الملكية.

يدفع غير المقيمين هذه الضريبة كاليونانيين تمامًا ويقدّمون إقرارًا ضريبيًا يونانيًا. وإذا كان بلد إقامتك يفرض الضريبة أيضًا على الإيجار اليوناني، فاتفاقية تجنب الازدواج الضريبي هي التي تحميك. واتفاقية اليونان مع روسيا باقية رسميًا، لكن في أغسطس 2023 علّق المرسوم الروسي رقم 585 موادها الأساسية، ومنها الدخل من العقار، لـ38 دولة منها اليونان. وأحكام تبادل المعلومات لا تزال مطبّقة.

الأنظمة الضريبية لمن ينتقلون: 5أ و5ب و5ج

اليونان من الدول القليلة في الاتحاد الأوروبي التي يمكن فيها للقادم الثري دفع مبلغ ثابت بدلًا من نسبة من كل الدخل الأجنبي. والأنظمة الثلاثة في المواد 5أ و5ب و5ج من قانون ضريبة الدخل (القانون 4172/2013). وهي تعمل فقط لمن ينقلون إقامتهم الضريبية إلى اليونان فعلًا.

تصبح مقيمًا ضريبيًا في اليونان إذا قضيت أكثر من 183 يومًا في البلد في أي فترة 12 شهرًا أو كان مركز مصالحك الحيوية فيها: الأسرة والمسكن والنشاط. والمقيم يصرّح بالدخل العالمي. وحامل التأشيرة الذهبية الذي يزور أسبوعين في السنة لا يصبح مقيمًا ولا يحصل على هذه المزايا.

المصدر: المواد 5أ-5ج من قانون ضريبة الدخل اليوناني. واستثمار التأشيرة الذهبية بـ500,000 يورو فأكثر قد يستوفي شرط الاستثمار في نظام 5أ. ومع ذلك يجب أن يناسب التوقيت نافذة السنوات الثلاث، فخطط لترتيب الشراء والطلب مسبقًا. وميزة إضافية لنظام 5أ: الأصول الموجودة في الخارج معفاة من ضريبة الميراث والهبات اليونانية.

نقطة مهمة لنظام 5ج: التأشيرة الذهبية نفسها لا تمنح حق العمل. فإعفاء 50% ينطبق على الدخل من العمل في اليونان: التوظيف لدى شركة يونانية أو الفرع اليوناني لشركة أجنبية، أو نشاطك الخاص في البلد، ولذلك تحتاج إلى تصريح يتيح العمل. والعمل عن بُعد لصاحب عمل أجنبي بلا وجود يوناني بموجب تأشيرة الرحّالة الرقميين لا يتأهل لنظام 5ج.

مثال على العبء الضريبي

هذا توضيح لا نصيحة. متقاعد يتلقى معاشًا أجنبيًا 60,000 يورو سنويًا. وفق نظام 5ب يدفع 7%، أي 4,200 يورو. ووفق السلّم العادي لعام 2026 (9-44%) يكلّف الدخل نفسه نحو 16,700 يورو قبل الائتمانات. والتوفير نحو 12,500 يورو سنويًا، أكثر من 180,000 يورو خلال 15 سنة.

مع نظام 5أ يعتمد كل شيء على نوع الدخل. فعلى 1 مليون يورو من أرباح الأسهم، ضريبة الأرباح اليونانية العادية 5%، أي 50,000 يورو، فالمبلغ الثابت 100,000 يورو صفقة سيئة. وعلى 1 مليون يورو من الفوائد أو أرباح رأس المال الخاضعة لـ15%، الفاتورة العادية 150,000 يورو، فيوفر نظام 5أ 50,000 يورو سنويًا. احسب الأرقام على مزيج دخلك الخاص، لا على أرقام الكتيبات.

تذكير لا يلغيه أي نظام: الإقامة الضريبية وواجب التصريح بالحسابات والدخل الأجنبي يحددهما قانون البلد الذي تعيش فيه. وتشارك اليونان في المعيار المشترك للإبلاغ (الإطار الذي تبلّغ بموجبه البنوك الإدارات الضريبية بحسابات الأجانب). وكيف توثّق مصدر أموالك للبنك مشروح في مقالنا عن مصدر الأموال.

التأشيرة الذهبية اليونانية لمواطني روسيا وبيلاروس في 2026

الجواب المختصر: لا يمكن الحصول على تأشيرة ذهبية يونانية جديدة بجواز سفر روسي أو بيلاروسي في 2026. ففي مطلع 2022 علّقت وزارة الهجرة تقديم طلبات إقامة المستثمرين الجديدة من المواطنين الروس والبيلاروس والموافقة عليها. وفي 1 أبريل 2022 رفعت التجميد عن تجديد البطاقات الصادرة بالفعل، لكنها أبقت التعليق على الطلبات الجديدة حتى إشعار آخر.

مدّد التعميم 1/2026 الصادر في 21 أبريل 2026 التعليق. وهو يشمل تقديم طلبات المواطنين الروس والبيلاروس والموافقة عليها لتصريح مستثمر أولي، وتغيير الغرض إلى تصريح مستثمر، وتجديد بطاقة صادرة. وذكر التجديد إشارة للحاملين الحاليين: سيتحقق متخصصو Murblz من وضعك قبل الانتهاء بوقت كافٍ، لا في الشهر الأخير.

استثنى قرار 2022 أفراد أسرة مستثمر من جنسية أخرى، وأفراد أسر من يحملون بطاقة سارية بالفعل أو قدّموا طلب تجديد.

الجنسية الثانية تغيّر الصورة، مع تحفظات. فبموجب التعميم نفسه، يختار صاحب الجنسيتين في بداية العملية واحدة ويستخدمها في كل خطوة: الاستثمار، والتوكيلات، ودخول اليونان، والطلب. وإذا لم يكن الجواز الثاني روسيًا ولا بيلاروسيًا، فلا حظر رسمي. والمزيد في مقالنا عن ازدواج الجنسية.

الجدار الثاني هو المال. فبموجب العقوبات الأوروبية (اللائحة 833/2014 لروسيا واللائحة 765/2006 لبيلاروس)، لا يجوز لبنوك الاتحاد الأوروبي قبول ودائع تزيد على 100,000 يورو من مواطني هذين البلدين أو المقيمين فيهما ما لم يكن الشخص حاملًا لجنسية أو إقامة في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية أو سويسرا. وعمليًا يعني ذلك فحوصًا معززة لمصدر الأموال، ورفض فتح حسابات، وبطء الموافقة على التحويلات.

ما يبقى واقعيًا: أسس إقامة أخرى، كتأشيرة العاملين عن بُعد، تقع على الورق خارج تعليق المستثمرين، لكن القنصلية تقرر بشأن التأشيرة ويجب تقييم الفرص حالة بحالة؛ والعودة إلى الوطن لمن لهم جذور يونانية؛ والدول التي تقبل المواطنين الروس، مثل المجر داخل الاتحاد الأوروبي والإمارات خارجه. والمقارنة أدناه.

اليونان مقابل البرتغال وإسبانيا وقبرص ومالطا ولاتفيا والإمارات

مع خروج إسبانيا ولاتفيا، اليونان من آخر دول الاتحاد الأوروبي التي لا تزال تمنح الإقامة مقابل شراء مسكن عادي. لكنها لم تعد رخيصة، وهي مغلقة أمام مواطني روسيا وبيلاروس. وإليك كيف يبدو الجيران في 2026.

الصورة الكاملة للبرامج المغلقة والباقية في نظرتنا العامة على التأشيرات الذهبية الأوروبية في 2026.

المزالق ولمن لا تناسب التأشيرة الذهبية اليونانية

معظم إخفاقات التأشيرة الذهبية في اليونان لا تحدث في الوزارة بل لدى الموثق: يختار المشتري عقارًا لا يتأهل رسميًا. وما يجب فحصه قبل دفع العربون:

• المساحة على الورق. 120 م2 تعني المساحة الرئيسية وفق رخصة البناء، لا الرقم في الإعلان. والمخازن والمواقف لا تُحتسب.
• المناطق الحدودية. بموجب القانون 1892/1990، يحتاج المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي إلى إذن من لجنة الإدارة اللامركزية الإقليمية للشراء في المناطق الحدودية، ومنها جزر الدوديكانيز مع رودس، وليسبوس، وساموس، وخيوس، وإيفروس، وسانتوريني، وسكيروس. احصل على الإذن أولًا، ثم وقّع العقد، ثم تقدّم للإقامة.
• أعمال البناء غير القانونية. الإضافات غير المرخصة وعدم المطابقة مع السجل العقاري شائعة في اليونان. ولا تُتم الصفقة دون هوية إلكترونية نظيفة للمبنى.
• التحويلات بـ250,000 يورو. يجب إنهاء التحويل قبل التقديم. وإذا وعد المطوّر بالإنهاء بعد الصفقة، فلن تحصل على التصريح أبكر، وخطر التأخير عليك.
• السيولة. العقار بـ250,000 يورو يُستخدم للاستثناء مرة واحدة فقط: فالمشتري التالي من خارج الاتحاد لن يحصل عبره على إقامة. وهذا يضيّق دائرة مشتريك المستقبلي.
• السعر. تُحسب الضريبة على الأعلى بين سعر العقد والقيمة الموضوعية. فقارن السعر بمساكن مماثلة، لا بحد البرنامج.
• الإيجار بالليلة. غرامة 50,000 يورو وفقدان التصريح يمحوان أي دخل من الإيجار القصير.
• ضريبة 15.45%. إذا أُقر القانون كما أُعلن، فالشراء بعد 1 يوليو 2027 سيكلّف عشرات آلاف اليوروهات أكثر. والتاريخ الحاسم على الأرجح سيكون العقد النهائي لا العربون.

لمن لا تناسب التأشيرة الذهبية اليونانية: مواطنو روسيا وبيلاروس بلا جنسية ثانية؛ ومن يريدون العمل لدى صاحب عمل يوناني؛ ومن يتوقع جواز سفر أوروبيًا بعد 7 سنوات دون انتقال؛ والمستثمرون المعوّلون على دخل الإيجار القصير؛ والمشترون الذين تتوقف ميزانيتهم عند الحد بالضبط دون هامش 10-15% للتكاليف.

كيف نساعد في الإقامة اليونانية عبر العقار

ندير الشراء وطلب الإقامة مشروعًا واحدًا: نتحقق أولًا من تأهل العقار ومن مناسبة نظام ضريبي لك، ثم نشتري ونقدّم.

نتولى أيضًا الخطوات المساندة: الرقم الضريبي، وحساب مصرفي يوناني، وتوثيق مصدر الأموال، والتأمين، وترجمة المستندات للأسرة كلها.

الأسئلة الشائعة