Goldenes Visum Griechenland über Immobilien 2026

Mindestens 400.000 € für eine gewöhnliche Wohnung, plus rund 5,5 % für Steuern und Gebühren. Griechenland ist eines der letzten Länder der Europäischen Union, das Ausländern für einen Wohnungskauf noch einen Aufenthalt gewährt; Bürger der Europäischen Union brauchen es nicht, für russische und belarussische Staatsangehörige ist es geschlossen, und die Regierung plant, die Kaufsteuer für Käufer von außerhalb der Europäischen Union auf 15 % anzuheben. Schwellen, Schritte, Gesamtkosten, Steuerregelungen und der Weg zur Staatsbürgerschaft.

460.000 $ kostet 2026 der günstigste Standardweg zum griechischen goldenen Visum, wenn Sie eine Wohnung kaufen. Vor einigen Jahren brachten 290.000 $ einen Aufenthalt mit einer Wohnung irgendwo im Land, auch im Zentrum Athens. Diese Zahl gibt es noch, aber nur für Gebäude, die von Gewerbe- zu Wohnzwecken umgebaut wurden, und für restaurierte denkmalgeschützte Gebäude.

Zum Preis kommen rund 5,5–6 % für Grunderwerbsteuer, Notar, Kataster und staatliche Gebühren (unser Rechenbeispiel steht unten). Und im September 2026 kündigte die Regierung an, dass die Kaufsteuer auf Wohnungen, die Bürger außerhalb der Europäischen Union kaufen, ab 1. Juli 2027 von 3,09 % auf 15,45 % steigt. Ein Gesetz gibt es noch nicht, doch bei einer Immobilie für 460.000 $ wären das 56.000 $ mehr.

Bürger der Europäischen Union, darunter Deutsche, brauchen das Programm nicht. Für russische und belarussische Staatsangehörige ist die Lage härter: Griechenland nimmt seit 2022 keine neuen Anträge auf das goldene Visum ihrer Bürger an, und im April 2026 verlängerte das Migrationsministerium die Aussetzung. Besitzen sie einen zweiten Pass eines anderen Landes, können sie damit beantragen, und wir prüfen die Bedingungen vor der Antragstellung. Unten erklären wir, wie das Programm funktioniert, was der Einstieg mit allen Kosten wirklich kostet, welche Steuervorteile er eröffnet und für wen er sich tatsächlich eignet.

Was das griechische goldene Visum in einfachen Worten ist

Das griechische goldene Visum ist ein Aufenthaltstitel für Bürger von Ländern außerhalb der Europäischen Union, der gegen eine Investition erteilt wird, meist gegen einen Immobilienkauf. Bürger der Europäischen Union, darunter Deutsche, brauchen es nicht: Sie leben dank Freizügigkeit ohne Aufenthaltstitel in Griechenland und melden sich nach drei Monaten an. Es wurde mit Gesetz 4146/2013 geschaffen und steht heute in Artikel 100 des Migrationsgesetzbuchs (Gesetz 5038/2023). Offiziell heißt es unbefristeter Aufenthaltstitel für Investoren (Typ Β.5). Das Wort unbefristet täuscht: Die Karte wird für 5 Jahre ausgestellt und verlängert, solange Sie die Immobilie besitzen.

Der wichtigste Unterschied zu einem gewöhnlichen Aufenthaltstitel: Sie müssen nicht in Griechenland leben. Es gibt keine Mindestzahl an Tagen, keine Einkommensprüfung und keine Sprachprüfung. Sie kaufen die Immobilie, bezahlen sie vollständig, reichen den Antrag ein und erhalten Karten für die ganze Familie. Der Preis dieser Freiheit ist eine ernste Einschränkung: Die Karte erlaubt keine Arbeit in Griechenland als Angestellter oder Selbstständiger.

Wem es passt: Menschen, die einen Ausweichaufenthalt in der Europäischen Union mit freien Reisen im Schengen-Raum wollen, Investoren, die griechische Immobilien als Vermögenswert halten wollen, Rentnern, die ans Meer ziehen, und Familien, die einen echten Umzug mit Steuervorteilen planen. Wem es nicht passt: allen, die schnell einen Pass, eine Stelle bei einem griechischen Arbeitgeber oder Einnahmen aus Ferienvermietung pro Nacht brauchen.

Die Nachfrage sinkt, doch das Programm bleibt eines der beliebtesten in der Europäischen Union. Laut dem Migrationsministerium wurden 2024 ein Rekord von 9.372 Anträgen eingereicht, nach 8.457 ein Jahr zuvor, und 2025 waren es 7.021. Die meisten Inhaber stammen aus China, der Türkei, dem Libanon, dem Vereinigten Königreich und dem Iran.

Die höheren Schwellen haben den Zustrom gebremst. Daten des Migrationsministeriums zeigen 2.551 neue Anträge im ersten Halbjahr 2026 gegenüber 4.489 ein Jahr zuvor, ein Rückgang um 43 %. Die Warteschlange schrumpft aber: Im selben Halbjahr wurden 4.919 neue Titel erteilt (plus 21 %), und der Rückstand sank samt Familienangehörigen von mehr als 52.000 Akten Anfang 2025 auf 29.273 Ende Juli 2026. Alle Wege, auch Einlagen und Fonds, beschreibt unsere Seite Aufenthalt in Griechenland durch Investition.

Wie viel Sie investieren müssen: regionale Schwellen und geeignete Immobilien

Seit 2024 zählt die Adresse einer Immobilie mehr als ihr Quadratmeterpreis, denn Griechenland ist in zwei Preiszonen geteilt. Die Schwellen legte Artikel 64 des Gesetzes 5100/2024 fest, in Kraft seit 5. April 2024. Für Geschäfte ab 1. September 2024 sind sie verbindlich, und die Übergangsfrist für Käufer, die bereits eine Anzahlung geleistet hatten, endete am 28. Februar 2025 (Gesetz 5167/2024).

Quellen: Artikel 64 des Gesetzes 5100/2024 auf dem Regierungsportal stegasi.gov.gr, Hinweise des Migrationsministeriums (Rundschreiben 1/2026 vom 21. April 2026).

Das Kleingedruckte, über das Käufer stolpern:

• Eine Immobilie. Zwei Wohnungen zu je 230.000 $ zählen in keiner Zone. Die ganze Schwelle muss in einer einzigen Immobilie stecken.
• Gemeinsame Käufe. Kaufen mehrere Investoren eine Immobilie, muss jeder Anteil mindestens die Schwelle wert sein (460.000 $ oder 910.000 $), während die Regel der 120 Quadratmeter für die Immobilie als Ganzes gilt.
• Vollständige Zahlung vor dem Antrag. Der Preis muss vor dem Aufenthaltsantrag vollständig bezahlt sein, und nur über das Bankensystem: per Überweisung oder Bankscheck vom Konto des Käufers. Bargeld und Kryptowerte zählen nicht.
• Keine Vermietung pro Nacht. Die Vermietung über digitale Plattformen ist verboten. Die Strafe beträgt 57.000 $ und der Widerruf des Titels. Langzeitvermietung ist erlaubt.
• Tausch von Immobilien. Sie können verkaufen und eine andere kaufen, aber in der richtigen Reihenfolge: erst eine neue geeignete Immobilie kaufen, die Behörde informieren, dann die alte verkaufen.

Die Zone von 910.000 $ verschluckt den Kernmarkt: Attika, Heimat von mehr als einem Drittel der Bevölkerung, liegt ganz in der teuren Zone, ebenso Thessaloniki. Zur Einordnung der Preise: Laut Bank von Griechenland stiegen die Wohnungspreise 2025 im Schnitt um 6,2 % in Athen, 9,6 % in Thessaloniki und 8,8 % in anderen Gebieten. Unser Stadtführer Athen hilft herauszufinden, wo Sie tatsächlich leben und nicht nur kaufen wollen.

Was sich 2024–2026 geändert hat

So erhalten Sie einen griechischen Aufenthalt durch Immobilienkauf: Schritte und Fristen

Sie müssen nur einmal nach Griechenland reisen, für die Biometrie. Alles andere, von der Steuernummer bis zur notariellen Urkunde, übernehmen die Spezialisten von Murblz per Vollmacht gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern. In der Praxis dauert eine gut vorbereitete Akte von der Wahl der Immobilie bis zur Karte 4–6 Monate, eine typische 6–9 Monate.

Die tatsächliche Wartezeit hängt von der Warteschlange des Ministeriums ab, die 2025–2026 spürbar geschrumpft ist.

Unterlagen für den Antrag: eine beglaubigte Kopie aller Seiten Ihres Passes, Fotos, die Kaufurkunde und ein Katasterauszug ohne Belastungen, Zahlungsnachweis und eine Krankenversicherung mit Deckung in Griechenland. Für Familienangehörige Heirats- und Geburtsurkunden mit Apostille und griechischer Übersetzung. Fehlt die Versicherung in der Akte, fordert die Behörde sie mit einer kurzen Frist von 30 Tagen an.

Was das griechische goldene Visum mit Steuern und Gebühren kostet

Die Schwelle ist nur der Preis der Immobilie. Grunderwerbsteuer, Notar, Kataster und staatliche Gebühren kommen hinzu. Die griechischen staatlichen Gebühren sind bescheiden: etwa 2.300 $ für den Hauptantragsteller, verglichen mit Zehntausenden Dollar auf Malta.

Quellen: Migrationsministerium (Gebühren), die gesetzlichen Staffeln für Notar und Kataster, Gesetz 5246/2025 (Aussetzung der Mehrwertsteuer). Die Kosten unserer Begleitung nennen wir nach Prüfung Ihrer Unterlagen.

Rechenbeispiel: 290.000 $ und 460.000 $

Das ist eine Veranschaulichung, kein Angebot. Eine vierköpfige Familie: zwei Erwachsene und zwei Kinder unter 18. Eine Bestandswohnung oder ein umgebautes Gebäude, besteuert zum heutigen Satz von 3,09 %.

Nicht enthalten sind Versicherung, Übersetzungen und Apostillen, Vollmachten, Möbel und unsere Begleitung, die wir nach Prüfung Ihrer Unterlagen kalkulieren. In der Zone von 910.000 $ ergibt dieselbe Logik etwa 47.000 $ zusätzlich, und bei 15,45 % würde allein die Grunderwerbsteuer von 28.000 $ auf 140.000 $ springen.

Der Weg über 290.000 $ ist eine eigene Frage. Minister sagen, Gewerbeimmobilien blieben außerhalb des neuen Satzes, doch ein umgebautes Gebäude wird zur Wohnimmobilie. Fragen Sie einen Experten, wie die Regel für Ihre Immobilie gilt. Szenarien finden Sie in unserer Analyse der geplanten Steuer von 15 % für ausländische Käufer.

Wer einbezogen werden kann und wie die Verlängerung funktioniert

Ein Kauf deckt drei Generationen auf einmal ab, was in Europa selten ist. Der Antrag kann Ehepartner oder eingetragene Partner, unverheiratete Kinder unter 21 und die Eltern beider Ehepartner umfassen. Jede Person erhält eine eigene Karte, und die Rechte jedes Familienmitglieds leiten sich vom Investor ab.

Wird ein Kind 21, fällt es aus der Familienkarte heraus, kann aber einen eigenständigen Titel bis zum Alter von 24 erhalten, der als Brücke zu einem anderen Aufenthaltsstatus dient. Die Spezialisten von Murblz prüfen die Bedingungen rechtzeitig, ein Jahr vor dem Geburtstag.

Die Verlängerung kommt alle 5 Jahre, und die Hauptbedingung ist einfach: Sie besitzen die Immobilie noch. Als Nachweis reichen Sie eine aktuelle Vermögenserklärung E9 ein (das Formular, auf dem die Steuerbehörde Ihr gesamtes griechisches Immobilienvermögen sieht) oder einen Katasterauszug. Nach Gesetz 5275/2026 wird der Verlängerungsantrag innerhalb von zwei Monaten vor Ablauf der Karte eingereicht. Sie dürfen bis zu drei Monate zu spät sein, mit einer Strafe von etwa 120 $ pro Monat. Danach wird der Antrag abgelehnt, es sei denn, Sie weisen höhere Gewalt nach.

Der Verkauf der Immobilie beendet den Titel. Die Ausnahme ist ein Tausch: erst eine neue geeignete Immobilie kaufen, die Behörde informieren, dann die alte verkaufen. Die Verlängerung erfolgt nie automatisch: Jedes Mal prüft die Behörde, ob die Investition noch besteht und keine Regeln verletzt wurden.

Was das griechische goldene Visum bietet: die wichtigsten Vorteile

Mit einem Kauf erhalten Sie, was die meisten Länder der Europäischen Union nur gegen Umzug, Arbeit oder Jahre des Aufenthalts bieten. Das steckt im Paket.

Schengen. Mit einer griechischen Karte reisen Sie visumfrei im Schengen-Raum für bis zu 90 Tage in jedem Zeitraum von 180 Tagen. In Griechenland selbst gibt es keine Tagesgrenze: Die Karte erlaubt Ihnen, das ganze Jahr im Land zu leben.

Die ganze Familie in einem Antrag. Ehepartner, Kinder unter 21 und die Eltern beider Ehepartner, ohne obere Altersgrenze. Die Gebühr pro erwachsenem Familienmitglied beträgt etwa 170 $.

Keine Pflicht, dort zu leben. Um den Titel zu behalten und zu verlängern, müssen Sie außer zur Biometrie keinen einzigen Tag im Jahr in Griechenland verbringen. Für viele ist das das Hauptargument: Die Karte wirkt wie eine Versicherung, nicht wie eine Verpflichtung.

Volles Eigentum und Erbe. Die Immobilie bleibt Ihnen auch nach dem Ende des Titels, ohne Begrenzung der Haltedauer. Sie können sie verkaufen oder vererben. Die griechische Erbschaftsteuer für nahe Angehörige (Ehepartner, Kinder, Eltern) beträgt 0 % bis 170.000 $, danach gestaffelt 1 %, 5 % und 10 % (Gesetz 2961/2001). Die Steuer von 15 % auf Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen von Privatpersonen fällt nicht an, wenn der Verkauf bis 31. Dezember 2026 abgeschlossen wird: Sie ist ausgesetzt.

Mieteinnahmen. Langzeitvermietung ist erlaubt, ebenso die Verpachtung an ein Tourismusunternehmen zur gewerblichen Nutzung. Verboten ist nur die Vermietung pro Nacht über digitale Plattformen. Die Steuer auf Mieten steht unten im Steuerabschnitt.

Geschäft ohne Anstellung. Ein Karteninhaber kann eine Gesellschaft gründen, Gesellschafter oder nicht geschäftsführendes Vorstandsmitglied sein. Angestellter, Selbstständiger oder gesetzlicher Vertreter des Unternehmens können Sie nicht sein. Ein Geschäft in Griechenland täglich zu führen, verlangt eine andere Art von Titel.

Steuerregelungen für Zuzügler. Entscheidet sich die Familie für einen echten Umzug, kann sie eine Pauschalsteuer von 120.000 $ im Jahr auf ausländische Einkünfte, einen Satz von 7 % auf alle ausländischen Einkünfte für Rentner oder eine Entlastung von 50 % für Erwerbstätige nutzen. Die Bedingungen stehen unten.

Weg zum Daueraufenthalt und zur Staatsbürgerschaft: die echten Bedingungen

Hier bleibt das goldene Visum hinter der Werbung zurück. Allein führt es nicht zu einem Pass. Die Zeit mit der Karte zählt als rechtmäßiger Aufenthalt, doch Staatsbürgerschaft und Daueraufenthalt verlangen, tatsächlich in Griechenland zu leben, nicht nur eine Wohnung dort zu besitzen.

• Daueraufenthalt in der Europäischen Union nach 5 Jahren rechtmäßigen und ununterbrochenen Aufenthalts in Griechenland mit echter körperlicher Anwesenheit. Nach den allgemeinen Regeln der Europäischen Union dürfen Abwesenheiten 6 aufeinanderfolgende Monate oder insgesamt 10 Monate in fünf Jahren nicht überschreiten. Dieser Status gibt das Recht zu arbeiten.
• Staatsbürgerschaft nach dem griechischen Staatsangehörigkeitsgesetz (Gesetz 3284/2004) nach 7 aufeinanderfolgenden Jahren rechtmäßigen Aufenthalts vor dem Antrag. Nötig sind das Zertifikat über ausreichende Kenntnisse für die Einbürgerung (eine schriftliche Prüfung in Griechisch auf Niveau B1 plus Geschichte und Staatskunde), ein Nachweis der Integration und ein sauberes Führungszeugnis. Für einen Pass muss ein Inhaber des goldenen Visums tatsächlich im Land leben.

Griechenland erlaubt die doppelte Staatsbürgerschaft, doch über die Einbürgerung entscheidet das Innenministerium nach Ermessen. Haben Sie griechische Wurzeln, kann die Staatsbürgerschaft durch Rückkehr schneller sein. Für in Griechenland geborene Kinder gelten eigene Regeln, siehe griechische Staatsbürgerschaft durch Geburt.

Welche Steuern zahlt ein Immobilieneigentümer in Griechenland

Ein Inhaber des goldenen Visums, der nicht in Griechenland lebt, zahlt griechische Steuer nur auf Griechisches: die Immobilie und ihre Einkünfte. Der Rest der Welt geht Griechenland nichts an, bis Sie dort steuerlich ansässig werden. Das vollständige System steht auf unserer Seite Steuern in Griechenland; hier nur, was für einen Käufer zählt.

Beim Kauf

Grunderwerbsteuer von 3,09 % oder 24 % Mehrwertsteuer auf einen Neubau, wenn der Bauträger die Aussetzung nicht genutzt hat (Details in der Kostentabelle oben). Die Steuer wird vor der Unterzeichnung der endgültigen Urkunde beim Notar gezahlt. Das größte Risiko ist der Plan der Regierung, den Satz für Privatpersonen von außerhalb der Europäischen Union ab 1. Juli 2027 auf 15 % anzuheben, mit Zuschlag 15,45 %. Laut Finanzminister Kyriakos Pierrakakis betrifft die Erhöhung nur Wohnimmobilien, die Privatpersonen kaufen; Auslandsgriechen und Daueransässige sollen befreit sein. Ein Gesetzentwurf ist nicht veröffentlicht, und Griechenland wählt 2027 ein neues Parlament.

Während der Haltedauer: die jährliche Grundsteuer

Die einheitliche jährliche Grundsteuer auf Immobilieneigentum wird per Formel aus Zone, Fläche, Alter, Etage und Nutzung der Immobilie berechnet, nicht aus dem Marktpreis. Jede Immobilie mit einem festgestellten Wert über 460.000 $ zahlt auf den übersteigenden Betrag jährlich zusätzlich 0,2–1 %, und übersteigt der Gesamtwert Ihrer griechischen Immobilien 570.000 $, erhöht sich die Steuer um 5–20 %. Versicherte Wohnungen im Wert bis 570.000 $ erhalten ab 2025 einen Nachlass von 20 % (Gesetz 5162/2024). Ab 2027 befreit das Gesetz bereits die Hauptwohnung griechischer Steueransässiger im Wert bis 460.000 $ in Orten mit bis zu 1.500 Einwohnern, und im September 2026 kündigte die Regierung an, die Erleichterung auf Orte mit bis zu 2.000 Einwohnern auszuweiten. Einem Investor, der nicht im Land lebt, hilft das nicht.

Darf man eine Immobilie des goldenen Visums vermieten

Ja, aber nur langfristig. Die Vermietung pro Nacht über Plattformen ist für jede Immobilie des goldenen Visums verboten, auch beim Weg über 290.000 $. Eine Langzeitvermietung oder die Verpachtung an ein Tourismusunternehmen zur gewerblichen Nutzung ist erlaubt. Mieteinnahmen werden nach eigener Staffel besteuert, die ab 2026 in den mittleren Stufen milder wurde.

Grundlage ist die Staffel nach Gesetz 5246/2025. Rechenbeispiel: Eine Wohnung, vermietet für 1.700 $ im Monat, bringt 21.000 $ im Jahr. Die Steuer beträgt etwa 3.800 $ im Jahr oder etwa 18 % der Einnahmen, vor Abzügen und Grundsteuer.

Nichtansässige zahlen diese Steuer genau wie Griechen und reichen eine griechische Steuererklärung ein. Besteuert auch Ihr Wohnsitzland die griechische Miete, schützt Sie ein Doppelbesteuerungsabkommen. Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, gibt die griechische Miete auch in der deutschen Steuererklärung an; welches Land sie besteuert, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Griechenland.

Steuerregelungen für Zuzügler: 5A, 5B und 5C

Griechenland ist eines der wenigen Länder der Europäischen Union, in denen ein vermögender Zuzügler einen festen Betrag statt eines Prozentsatzes aller ausländischen Einkünfte zahlen kann. Die drei Regelungen stehen in den Artikeln 5A, 5B und 5C des Einkommensteuergesetzbuchs (Gesetz 4172/2013). Sie wirken nur für Menschen, die ihre steuerliche Ansässigkeit wirklich nach Griechenland verlegen.

In Griechenland steuerlich ansässig werden Sie, wenn Sie sich in einem beliebigen Zeitraum von 12 Monaten mehr als 183 Tage im Land aufhalten oder Ihr Lebensmittelpunkt dort liegt: Familie, Wohnung, Geschäft. Ein Ansässiger gibt sein Welteinkommen an. Ein Inhaber des goldenen Visums, der ein paar Wochen im Jahr kommt, wird nicht ansässig und erhält diese Vorteile nicht.

Grundlage sind die Artikel 5A–5C des griechischen Einkommensteuergesetzbuchs. Eine Investition für das goldene Visum ab 570.000 $ kann die Investitionsbedingung der Regelung 5A erfüllen. Der Zeitplan muss trotzdem in das Dreijahresfenster passen, planen Sie die Reihenfolge von Kauf und Antrag also vorab. Ein Bonus der Regelung 5A: Im Ausland gelegenes Vermögen ist von der griechischen Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit.

Ein wichtiger Punkt zu 5C: Das goldene Visum selbst gibt kein Recht zu arbeiten. Die Entlastung von 50 % gilt für Einkünfte aus Arbeit in Griechenland: Anstellung bei einem griechischen Unternehmen oder der griechischen Niederlassung eines ausländischen oder ein eigenes Geschäft im Land, und dafür braucht man einen Titel, der Arbeit erlaubt. Fernarbeit für einen ausländischen Arbeitgeber ohne griechische Präsenz mit dem Visum für digitale Nomaden zählt für 5C nicht.

Beispiel für die Steuerlast

Das ist eine Veranschaulichung, keine Beratung. Ein Rentner erhält 68.000 $ ausländische Rente im Jahr. Nach 5B zahlt er 7 %, also 4.800 $. Nach dem normalen Tarif 2026 (9–44 %) würden dieselben Einkünfte vor Anrechnungen etwa 19.000 $ kosten. Die Ersparnis beträgt rund 15.000 $ im Jahr, über 15 Jahre mehr als 210.000 $.

Bei 5A hängt alles von der Art der Einkünfte ab. Bei 1,2 Millionen $ Dividenden beträgt die normale griechische Dividendensteuer 5 %, also 57.000 $, die festen 120.000 $ sind also ein schlechtes Geschäft. Bei 1,2 Millionen $ Zinsen oder Veräußerungsgewinnen, besteuert mit 15 %, liegt die normale Steuer bei 170.000 $, und 5A spart 57.000 $ im Jahr. Rechnen Sie mit Ihrer eigenen Mischung an Einkünften, nicht mit Zahlen aus Broschüren.

Eine Erinnerung, die keine Regelung außer Kraft setzt: Steuerliche Ansässigkeit und die Pflicht, ausländische Konten und Einkünfte anzugeben, bestimmt das Recht des Landes, in dem Sie leben. Griechenland nimmt am gemeinsamen Meldestandard teil (dem Rahmen, nach dem Banken Konten von Ausländern an Steuerbehörden melden). Wie Sie die Herkunft Ihres Geldes für eine Bank belegen, erklärt unser Beitrag zur Herkunft der Mittel.

Goldenes Visum Griechenland für russische und belarussische Staatsangehörige 2026

Die kurze Antwort: Mit einem russischen oder belarussischen Pass erhalten Sie 2026 kein neues griechisches goldenes Visum. Anfang 2022 setzte das Migrationsministerium die Einreichung und Genehmigung neuer Investorenanträge russischer und belarussischer Staatsangehöriger aus. Eine Ministerentscheidung vom 1. April 2022 setzte neue Anträge bis auf Weiteres aus; bereits erteilte Karten werden in der Praxis verlängert.

Das Rundschreiben 1/2026 vom 21. April 2026 verlängerte die Aussetzung. Sie umfasst Einreichung und Genehmigung neuer Anträge russischer und belarussischer Staatsangehöriger auf einen Investorentitel, auch für Familienangehörige, sowie einen Wechsel des Zwecks zu einem Investorentitel, den das Rundschreiben als Erstausstellung und nicht als Verlängerung behandelt. Bestehende Inhaber beantragen die Verlängerung zwei Monate vor Ablauf: Die Fachleute von Murblz prüfen Ihre Lage lange vor Ablauf, nicht erst im letzten Monat.

Ausnahmen für Familienangehörige gibt es nicht: Das Rundschreiben erstreckt die Aussetzung ausdrücklich auf sie.

Eine zweite Staatsangehörigkeit ändert das Bild, mit Vorbehalten. Nach demselben Rundschreiben wählt eine Person mit zwei Staatsangehörigkeiten zu Beginn des Verfahrens eine und nutzt sie für jeden Schritt: die Investition, Vollmachten, die Einreise nach Griechenland und den Antrag. Ist der zweite Pass weder russisch noch belarussisch, gibt es kein formales Verbot. Mehr dazu in unserem Beitrag zur doppelten Staatsbürgerschaft.

Die zweite Mauer ist das Geld. Nach den Sanktionen der Europäischen Union (Artikel 5b der Verordnung 833/2014 für Russland und Artikel 1u der Verordnung 765/2006 für Belarus) dürfen Banken in der Europäischen Union keine Einlagen über 120.000 $ von Bürgern oder Ansässigen dieser Länder annehmen, es sei denn, die Person besitzt die Staatsangehörigkeit oder einen Aufenthalt der Europäischen Union, des Europäischen Wirtschaftsraums oder der Schweiz. In der Praxis heißt das verschärfte Prüfungen der Herkunft der Mittel, abgelehnte Konten und langsame Freigaben von Überweisungen.

Was realistisch bleibt: andere Aufenthaltsgründe, etwa das Visum für Fernarbeit, fallen auf dem Papier nicht unter die Aussetzung für Investoren, doch über das Visum entscheidet das Konsulat, und die Chancen sind im Einzelfall zu bewerten; die Rückkehr für Menschen mit griechischen Wurzeln; und Länder, die russische Staatsangehörige annehmen, etwa Ungarn in der Europäischen Union und die Vereinigten Arabischen Emirate außerhalb. Der Vergleich steht unten.

Griechenland im Vergleich zu Portugal, Spanien, Zypern, Malta, Lettland und den Vereinigten Arabischen Emiraten

Nach dem Ausstieg Spaniens und Lettlands ist Griechenland eines der letzten Länder der Europäischen Union, das für den Kauf einer gewöhnlichen Wohnung noch einen Aufenthalt gewährt. Billig ist es aber nicht mehr, und für russische und belarussische Staatsangehörige ist es geschlossen. So sehen die Nachbarn 2026 aus.

Das ganze Bild geschlossener und verbliebener Programme bietet unsere Übersicht Goldene Visa in Europa 2026.

Fallstricke und für wen das griechische goldene Visum nicht passt

Die meisten Fehlschläge beim goldenen Visum in Griechenland passieren nicht im Ministerium, sondern beim Notar: Der Käufer wählt eine Immobilie, die formal nicht geeignet ist. Was vor der Anzahlung zu prüfen ist:

• Fläche auf dem Papier. 120 Quadratmeter bedeutet Hauptfläche laut Baugenehmigung, nicht die Zahl im Inserat. Abstellräume und Stellplätze zählen nicht.
• Grenzgebiete. Nach Gesetz 1892/1990 brauchen Käufer von außerhalb der Europäischen Union für einen Kauf in Grenzgebieten eine Genehmigung eines Ausschusses der regionalen dezentralen Verwaltung, darunter der Dodekanes mit Rhodos, Lesbos, Samos, Chios, Evros, Santorini und Skyros. Erst die Genehmigung, dann die Urkunde, dann der Aufenthaltsantrag.
• Illegale Bauarbeiten. Ungenehmigte Anbauten und Abweichungen vom Kataster sind in Griechenland häufig. Schließen Sie nicht ohne sauberen elektronischen Gebäudeausweis ab.
• Umbauten für 290.000 $. Der Umbau muss vor dem Antrag fertig sein. Verspricht der Bauträger die Fertigstellung nach dem Kauf, erhalten Sie den Titel nicht früher, und das Verzögerungsrisiko liegt bei Ihnen.
• Liquidität. Eine Immobilie für 290.000 $ kann nur einmal für die Ausnahme genutzt werden: Der nächste Käufer von außerhalb der Europäischen Union erhält damit keinen Aufenthalt. Das verengt Ihren künftigen Käuferkreis.
• Preis. Die Steuer wird auf den höheren Wert aus Vertragspreis und objektivem Wert erhoben. Vergleichen Sie den Preis mit ähnlichen Wohnungen, nicht mit der Programmschwelle.
• Vermietung pro Nacht. 57.000 $ Strafe und der Verlust des Titels vernichten jede Einnahme aus Ferienvermietung.
• Die Steuer von 15,45 %. Wird das Gesetz wie angekündigt verabschiedet, kostet ein Kauf nach dem 1. Juli 2027 Zehntausende Dollar mehr. Entscheidend wird höchstwahrscheinlich die endgültige Urkunde sein, nicht die Anzahlung.

Wem das griechische goldene Visum nicht passt: Bürgern der Europäischen Union, die es nicht brauchen; russischen und belarussischen Staatsangehörigen ohne zweite Staatsangehörigkeit; Menschen, die für einen griechischen Arbeitgeber arbeiten wollen; allen, die nach 7 Jahren ohne Umzug einen Pass der Europäischen Union erwarten; Investoren, die mit Einnahmen aus Kurzzeitvermietung rechnen; und Käufern, deren Budget genau an der Schwelle endet, ohne 10–15 % Reserve für Kosten.

Wie wir beim Aufenthalt in Griechenland über Immobilien helfen

Wir führen Kauf und Aufenthaltsantrag als ein Projekt: Erst prüfen wir, ob die Immobilie geeignet ist und ob eine Steuerregelung für Sie passt, dann kaufen wir und reichen ein.

Wir übernehmen auch die begleitenden Schritte: Steuernummer, ein griechisches Bankkonto, Nachweise zur Herkunft der Mittel, Versicherung und Übersetzungen der Unterlagen für die ganze Familie.

Häufige Fragen