2026年通过购房取得希腊黄金签证

普通住房至少400,000欧元，另加约5.5%的税费。希腊是欧盟最后几个仍凭购买公寓发放居留的国家之一，但门槛已经提高，对俄罗斯和白俄罗斯公民关闭，政府还计划把非欧盟买家的过户税提高到15%。本文介绍门槛、步骤、全部费用、税制以及通往国籍的道路。

2026年，如果通过购买住房办理希腊黄金签证，最便宜的标准途径需要400,000欧元。几年前，250,000欧元就能在全国任何地方（包括雅典市中心）买一套公寓并取得居留。这个数字仍然存在，但只适用于由商业用途改为住宅的建筑，以及经过修复的受保护古迹建筑。

在房价之外，还要为过户税、公证、地籍登记和政府规费预留约5.5%至6%（计算示例见下文）。2026年9月，希腊政府宣布，从2027年7月1日起，非欧盟公民购买住房的过户税将从3.09%提高到15.45%。法律尚未出台，但对一套400,000欧元的房产来说，这意味着要多付49,440欧元。

对俄罗斯和白俄罗斯公民来说，消息更糟：自2022年起，希腊不再受理这两国公民新的黄金签证申请，2026年4月移民部又延长了暂停期。如果您持有另一国的第二本护照，可以凭它申请，我们会在提交前核实条件。下文介绍这个项目如何运作、把所有开支都算上后入门实际要花多少钱、能享受哪些税收优惠，以及它真正适合谁。

希腊黄金签证简单来说是什么

希腊黄金签证是向非欧盟公民发放的居留许可，以投资换取居留，最常见的是购买房产。它由第4146/2013号法律设立，现在规定在《移民法典》（第5038/2023号法律）第100条中。官方名称是投资人永久居留许可。“永久”一词容易误导：居留卡有效期5年，只要您持有房产就可以续签。

与普通居留许可的关键区别是，您不必在希腊居住。没有最低居住天数，没有收入审查，也没有语言考试。买下房产、全额付款、递交申请，全家就能拿到居留卡。这种自由的代价是一项重大限制：居留卡不允许您在希腊受雇工作或自雇经营。

适合谁：想要一个备用欧盟居留、可在申根区自由出行的人，想把希腊房产作为资产持有的投资人，想到海边养老的退休人士，以及计划借助税收优惠真正移居的家庭。不适合谁：急需护照的人、需要在希腊雇主那里工作的人，以及想靠按晚出租度假房赚钱的人。

需求在下降，但这个项目仍是欧盟最受欢迎的项目之一。据希腊国家投资促进机构统计，2024年递交了创纪录的9,289份申请，上一年为8,477份。大多数持证人来自中国、土耳其、黎巴嫩、英国和伊朗。

门槛提高后，申请量减少了。移民部数据显示，2026年上半年新申请2,551份，上年同期为4,553份，下降44%。不过排队正在缩短：同期签发新许可4,919份（增长21%），积压案件（含家庭成员）从2025年初的52,000多份减少到2026年7月底的29,273份。包括存款和基金在内的所有途径，见我们的希腊投资居留页面。

需要投资多少：地区门槛和符合条件的房产

自2024年起，房产的地址比每平方米价格更重要，因为希腊被划分为两个价格区。门槛由2024年4月5日起生效的第5100/2024号法律第64条规定。自2024年9月1日起的交易必须遵守，已付定金买家的过渡期于2025年2月28日结束（第5167/2024号法律）。

依据：希腊政府门户网站公布的第5100/2024号法律第64条，以及移民部的指引（2026年4月21日第1/2026号通告）。

容易让买家栽跟头的细则：

• 单一房产。两套各200,000欧元的公寓在任何价格区都不符合条件。整个门槛金额必须落在一套房产上。
• 共同购买。如果几位投资人共同购买一套房产，每人的份额都必须达到门槛（400,000或800,000欧元），而120平方米的规则适用于整套房产。
• 递交前全额付款。房款必须在申请居留前全额付清，而且只能通过银行系统：从买家账户转账或开具银行本票。现金和加密货币都不行。
• 禁止按晚出租。禁止通过短租平台出租房产。处罚是罚款50,000欧元并吊销居留许可。允许长期出租。
• 置换房产。可以卖掉再买一套，但顺序要对：先买下新的符合条件的房产，通知主管部门，再卖掉旧的。

800,000欧元的价格区覆盖了核心市场：阿提卡住着全国三分之一以上的人口，全部属于高价区，塞萨洛尼基也一样。作为房价参考，希腊央行数据显示，2025年公寓价格在雅典平均上涨6.2%，在塞萨洛尼基上涨9.6%，在其他地区上涨8.8%。我们的雅典城市指南能帮您弄清楚自己真正想住在哪里，而不只是在哪里买房。

2024至2026年有哪些变化

如何通过购房取得希腊居留：步骤和时间

您只需去希腊一次，采集生物识别信息。其余一切，从税号到公证契约，都由Murblz专家与当地持牌合作伙伴凭委托书办理。实际上，准备充分的案件从选房到拿到居留卡需要4至6个月，一般案件需要6至9个月。

实际等待时间取决于移民部的排队情况，2025至2026年排队明显缩短。

申请材料：护照每一页的认证复印件、照片、购房契约和显示无权利负担的地籍摘录、付款证明，以及覆盖希腊的医疗保险。家庭成员需要提供经海牙认证并译成希腊语的结婚证和出生证明。如果材料中缺少保险，主管部门会要求在30天的短期限内补交。

加上税费，希腊黄金签证要花多少钱

门槛只是房价。过户税、公证、地籍登记和政府规费都要另付。希腊的政府规费不高：主申请人约2,300美元，而马耳他要几万欧元。

依据：移民部（规费）、法定公证和地籍费率、第5246/2025号法律（暂停增值税）。我们审阅您的材料后报出我们的服务费用。

计算示例：250,000欧元和400,000欧元

这只是示意，不是报价。四口之家：两名成年人和两名18岁以下子女。购买二手住房或改建房，按目前3.09%的税率计税。金额单位为欧元。

示例不包括保险、翻译和海牙认证、委托书、家具以及我们的服务费用，服务费用在审阅您的材料后报出。在800,000欧元价格区，按同样的逻辑额外费用约为41,600欧元；如果税率变为15.45%，仅过户税就会从24,720欧元跳到123,600欧元。

250,000欧元的途径是另一个问题。部长们表示商业地产不适用新税率，但改建后的建筑就成了住宅。法律将如何处理这种情况，目前还不清楚。各种情形见我们对拟对外国买家征收15%税的分析。

哪些人可以一起申请，续签如何办理

一次购房同时覆盖三代人，这在欧洲很少见。申请可以包括配偶或登记伴侣、21岁以下未婚子女，以及夫妻双方的父母。每人都有自己的居留卡，每位家庭成员的权利都派生自投资人。

子女年满21岁后会退出家庭居留卡，但可以取得有效期至24岁的独立许可，作为过渡到其他居留身份的桥梁。Murblz专家会提前一年，在生日之前核查相关条件。

每5年续签一次，主要条件很简单：您仍然持有该房产。作为证明，需提交最新的E9房产申报表（税务机关据此掌握您在希腊的全部房产）或地籍摘录。根据第5275/2026号法律，续签申请须在居留卡到期前两个月内递交。最多可以逾期三个月，每月罚款约120美元。超过这个期限，除非能证明不可抗力，否则申请会被拒绝。

出售房产，许可即告终止。例外是置换：先买下新的符合条件的房产，通知主管部门，再卖掉旧的。续签从来不是自动的：每次主管部门都会核查投资是否仍然存在、是否有违规行为。

希腊黄金签证能带来什么：主要好处

一次购房，您就能得到大多数欧盟国家只有在移居、工作或居住多年后才给予的东西。下面是这个“套餐”的内容。

申根。持希腊居留卡，可在申根区免签出行，每180天内最多停留90天。在希腊本国没有天数限制：居留卡允许您全年住在希腊。

全家一份申请。配偶、21岁以下子女以及夫妻双方的父母，父母没有年龄上限。每名成年家庭成员的规费约170美元。

没有居住义务。为保持和续签许可，除了采集生物识别那一次，您每年不必在希腊待一天。对很多人来说，这是最主要的理由：居留卡更像一份保险，而不是一种义务。

永久产权和继承。许可终止后房产仍归您所有，持有期限不受限制。您可以出售，也可以留给继承人。希腊对近亲属（配偶、子女、父母）的遗产税为：150,000欧元以内0%，超出部分按1%、5%和10%累进（第2961/2001号法律）。个人出售房产的15%资本利得税目前暂停征收，如果在2026年12月31日前完成出售，就不适用。

租金收入。允许长期出租，也可以把房产租给旅游企业作经营用途。只禁止通过数字平台按晚出租。租金税见下文税务部分。

可以经营企业，但不能受雇。持卡人可以设立公司，担任股东或非执行董事。不能受雇、自雇，也不能担任公司的法定代表人。要在希腊日常经营企业，需要另一种许可。

面向新居民的税制。如果全家决定真正移居，可以选择对境外收入每年固定缴税100,000欧元、对境外养老金按7%征税，或为在希腊工作的人提供50%的减免。条件见下文。

通往永久居留和国籍的道路：真实条件

这正是黄金签证不如宣传的地方。单靠它拿不到护照。持卡时间算作合法居住，但取得国籍和长期居民身份，要求真正住在希腊，而不只是在那里拥有一套公寓。

• 欧盟长期居民身份：在希腊合法、连续居住5年且实际在当地生活后可以取得。按欧盟一般规定，离境不得连续超过6个月，五年内累计不得超过10个月。这一身份允许工作。
• 国籍：根据《希腊国籍法典》（第3284/2004号法律），申请前须连续合法居住7年。需要取得入籍所需知识证书（希腊语B1水平笔试，外加历史和公民常识），证明已融入社会，并且无犯罪记录。要拿到护照，黄金签证持有人必须真正住在希腊。

希腊允许双重国籍，但入籍由内政部酌情决定。如果您有希腊血统，以回归方式取得国籍可能更快。在希腊出生的子女适用单独的规定，见出生取得希腊国籍。

希腊房产业主要交哪些税

不住在希腊的黄金签证持有人，只对与希腊有关的部分缴纳希腊税：房产及其产生的收入。在您成为希腊税务居民之前，世界其他地方的收入与希腊无关。完整的税制见我们的希腊税务页面；这里只介绍对买家重要的内容。

购买时

过户税3.09%，如果开发商没有使用暂停征收，新房则缴24%的增值税（详见上面的费用表）。税款须在公证处签署最终契约前缴纳。主要风险是政府计划自2027年7月1日起，把非欧盟个人买家的税率提高到15%，加上附加税为15.45%。据希腊财政部长表示，加税只针对个人购买的住宅，希腊裔和长期居民将获豁免。法案尚未公布，而希腊将于2027年举行大选。

持有期间：统一房产税

统一房产税是每年征收的房产持有税。它按公式根据房产所在区域、面积、房龄、楼层和用途计算，而不是按市场价格。如果您在希腊的房产按政府评估的总价值超过500,000欧元，还要加征附加税。价值不超过500,000欧元的已投保住房，自2025年起享受20%的减免（第5162/2024号法律）。2026年9月，政府把承诺自2027年起取消统一房产税的范围扩大到居民不超过2,000人的居民点，但优惠只适用于希腊税务居民价值不超过400,000欧元的主要住房。对不住在希腊的投资人没有帮助。

黄金签证房产能出租吗

能，但只能长期出租。所有黄金签证房产都禁止通过平台按晚出租，包括250,000欧元途径的房产。允许长期出租，或租给旅游企业作经营用途。租金收入按单独的税率表征税，2026年起中间档的税率有所降低。

依据：第5246/2025号法律规定的税率表。计算示例：一套公寓月租1,500欧元，每年收入18,000欧元。税款：12,000欧元 × 15% = 1,800欧元，加上6,000欧元 × 25% = 1,500欧元，合计3,300欧元，约占收入的18%，未计扣除项和统一房产税。

非居民和希腊人一样缴纳这项税，并提交希腊纳税申报表。如果您的居住国也对希腊租金征税，就要靠避免双重征税协定来保护您。希腊与俄罗斯的协定形式上仍然有效，但2023年8月，俄罗斯第585号总统令暂停了与38个国家（包括希腊）协定的关键条款，其中包括不动产收入条款。信息交换条款仍然适用。

面向移居者的税制：5A、5B和5C

希腊是欧盟少数几个允许富裕新居民缴纳固定金额、而不是按全部境外收入比例纳税的国家之一。三种税制规定在《所得税法典》（第4172/2013号法律）第5A、5B和5C条中。它们只适用于真正把税务居民身份转到希腊的人。

在任意12个月内在希腊停留超过183天，或者生活重心（家庭、住所、生意）在希腊，您就成为希腊税务居民。税务居民须申报全球收入。每年只来几周的黄金签证持有人不会成为税务居民，也享受不到这些优惠。

依据：《希腊所得税法典》第5A至5C条。500,000欧元或以上的黄金签证投资有可能同时满足5A的投资条件。时间上仍须符合三年的窗口期，所以要提前规划购房和申请的顺序。5A税制的额外好处是：位于境外的资产免征希腊遗产税和赠与税。

关于5C有一点很重要：黄金签证本身不赋予工作权。50%的减免适用于在希腊工作的收入：受雇于希腊公司或外国公司的希腊分支机构，或在希腊经营自己的企业，为此您需要一种允许工作的许可。持数字游民签证为在希腊没有实体的外国雇主远程工作，不适用5C。

税负示例

这只是示意，不是建议。一位退休人士每年领取60,000欧元境外养老金。按5B，税率7%，即4,200欧元。按2026年标准税率表（9%至44%），同样的收入在抵免前约需缴税16,700欧元。每年节省约12,500欧元，15年超过180,000欧元。

5A的效果完全取决于收入类型。100万欧元股息按希腊普通股息税5%计算为50,000欧元，所以固定的100,000欧元并不划算。100万欧元利息或资本利得按15%计税，普通税负为150,000欧元，5A每年可节省50,000欧元。请按您自己的收入结构计算，而不是按宣传册上的数字。

需要提醒的是，任何税制都无法改变这一点：税务居民身份以及申报境外账户和收入的义务，由您所居住国家的法律决定。希腊参加了共同申报准则（银行向税务机关报告外国人账户的机制）。如何向银行证明资金来源，见我们的资金来源一文。

2026年俄罗斯人和白俄罗斯人的希腊黄金签证

简短的回答：2026年，持俄罗斯或白俄罗斯护照无法取得新的希腊黄金签证。2022年初，移民部暂停受理和审批俄罗斯和白俄罗斯公民新的投资人居留申请。2022年4月1日，它解除了对已签发居留卡续签的冻结，但对新申请的暂停一直持续，另行通知前不变。

2026年4月21日的第1/2026号通告延长了暂停期。它涵盖俄罗斯和白俄罗斯公民首次申请投资人许可、将居留目的变更为投资人许可，以及已签发居留卡续签的受理和审批。提到续签，是给现有持卡人的信号：Murblz专家会在到期前很早就核查您的情况，而不是等到最后一个月。

2022年的决定规定了例外：其他国籍投资人的家庭成员，以及已持有有效居留卡或已申请续签者的家庭成员。

第二国籍会改变局面，但有前提。根据同一通告，在程序开始时拥有两个国籍的人要选定其中一个，并在每一步都使用它：投资、委托书、入境希腊和申请。如果第二本护照既不是俄罗斯的也不是白俄罗斯的，就没有正式禁令。详见我们的双重国籍一文。

第二道墙是资金。根据欧盟制裁（针对俄罗斯的第833/2014号条例第5b条和针对白俄罗斯的第765/2006号条例第1u条），欧盟银行不得接受这两国公民或居民超过100,000欧元的存款，除非其拥有欧盟、欧洲经济区或瑞士的国籍或居留。实际上，这意味着更严格的资金来源审查、开户被拒以及转账审批缓慢。

现实中还剩下什么：其他居留依据，例如远程工作者签证，纸面上不在投资人暂停范围内，但签证由领事馆决定，成功率需要逐案评估；有希腊血统的人可以走回归途径；还有接受俄罗斯公民的国家，比如欧盟内的匈牙利和欧盟外的阿联酋。对比见下文。

希腊与葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、马耳他、拉脱维亚和阿联酋对比

西班牙和拉脱维亚退出后，希腊是欧盟最后几个仍凭购买普通住房发放居留的国家之一。但它已不再便宜，而且对俄罗斯和白俄罗斯公民关闭。以下是2026年邻近国家的情况。

已关闭和仍存在的项目全貌，见我们的2026年欧洲黄金签证综述。

陷阱，以及希腊黄金签证不适合谁

希腊黄金签证的大多数失败不是发生在移民部，而是在公证处：买家选中的房产在形式上不符合条件。付定金前要核查：

• 纸面面积。120平方米指的是建筑许可上的主要使用面积，而不是房源广告上的数字。储藏室和停车位不计入。
• 边境地区。根据第1892/1990号法律，非欧盟买家在边境地区购房须获得地区分权行政机构委员会的许可，这些地区包括含罗得岛在内的多德卡尼斯群岛、莱斯沃斯岛、萨摩斯岛、希俄斯岛、埃夫罗斯、圣托里尼和斯基罗斯岛。先取得许可，再签契约，然后申请居留。
• 违章建筑。未经批准的扩建以及与地籍记录不符的情况在希腊很常见。没有干净的电子建筑身份证明，不要完成交易。
• 250,000欧元的改建房。改建必须在申请前完成。如果开发商承诺交易后再完工，您并不会更早拿到许可，延误的风险由您承担。
• 流动性。一套250,000欧元的房产只能使用一次例外：下一位非欧盟买家无法凭它取得居留。这缩小了您将来的买家范围。
• 价格。税款按合同价和客观价值两者中较高者计征。请把价格与同类住房比较，而不是与项目门槛比较。
• 按晚出租。50,000欧元的罚款和失去许可，会把任何短租收入化为乌有。
• 15.45%的税。如果法律按宣布的内容通过，2027年7月1日之后购房要多花几万欧元。决定性的日期很可能是签署最终契约之日，而不是付定金之日。

希腊黄金签证不适合：没有第二国籍的俄罗斯和白俄罗斯公民；想为希腊雇主工作的人；指望不移居就能在7年后拿到欧盟护照的人；指望短租收入的投资人；以及预算刚好卡在门槛上、没有10%至15%余量支付各项费用的买家。

我们如何协助您通过购房取得希腊居留

我们把购房和居留申请作为一个项目来办：先核查房产是否符合条件、哪种税制适合您，然后购买并递交申请。

我们也办理配套事项：为全家办理税号、希腊银行账户、资金来源证明、保险和文件翻译。

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