Visto dourado da Grécia por imóvel em 2026

Pelo menos € 400.000 por um imóvel residencial comum, mais cerca de 5,5% por cima em impostos e taxas. A Grécia é um dos últimos países da União Europeia que ainda dão residência pela compra de um apartamento, mas a entrada ficou mais cara, está fechada a cidadãos russos e belarussos, e o governo planeja subir para 15% o imposto de compra para quem é de fora da União. Pisos, etapas, custo completo, regimes fiscais e o caminho até a cidadania.

€ 400.000 é quanto custa em 2026 a via padrão mais barata para o visto dourado grego, se você compra um imóvel residencial. Alguns anos atrás, € 250.000 compravam a residência com um apartamento em qualquer lugar do país, inclusive no centro de Atenas. Esse valor sobrevive, mas só para prédios convertidos de uso comercial em residencial e para monumentos tombados que foram restaurados.

Além do preço, reserve cerca de 5,5-6% para imposto de transmissão, cartório, cadastro e taxas públicas (o nosso exemplo de cálculo está abaixo). E em setembro de 2026 o governo anunciou que, a partir de 1º de julho de 2027, o imposto de compra de imóveis residenciais por cidadãos de fora da União Europeia vai subir de 3,09% para 15,45%. Ainda não há lei, mas num imóvel de € 400.000 isso significaria € 49.440 a mais.

Para leitores russos e belarussos, a notícia é mais dura: a Grécia não aceita novos pedidos de visto dourado de cidadãos desses países desde 2022, e em abril de 2026 o ministério da migração prorrogou a suspensão. Se você tem um segundo passaporte de outro país, pode pedir por ele, e conferimos as condições antes do pedido. A seguir explicamos como o programa funciona, quanto custa de verdade a entrada com todas as despesas, que benefícios fiscais ele abre e para quem ele realmente serve.

O que é, em palavras simples, o visto dourado da Grécia

O visto dourado grego é uma autorização de residência para cidadãos de fora da União Europeia concedida em troca de um investimento, quase sempre a compra de um imóvel. Ele foi criado pela Lei 4146/2013 e hoje está no artigo 100 do Código de Migração (Lei 5038/2023). O nome oficial é autorização de residência permanente de investidor (tipo B.5). A palavra permanente engana: o cartão é emitido por 5 anos e renovado enquanto você for dono do imóvel.

A diferença principal em relação a uma autorização de residência comum é que você não precisa morar na Grécia. Não há número mínimo de dias, nem teste de renda, nem prova de idioma. Você compra o imóvel, paga integralmente, faz o pedido e recebe os cartões para toda a família. O preço dessa liberdade é uma limitação séria: o cartão não permite trabalhar na Grécia como empregado nem como autônomo.

Para quem serve: quem quer uma residência europeia reserva com livre circulação no espaço Schengen, investidores que querem ter imóveis gregos como ativo, aposentados que vão para o mar e famílias que planejam uma mudança real com incentivos fiscais. Para quem não serve: quem precisa de um passaporte rápido, de um emprego numa empresa grega ou de renda com aluguel por diária.

A procura está caindo, mas o programa continua entre os mais populares da União Europeia. Segundo a agência estatal grega de promoção de investimentos, um recorde de 9.289 pedidos foi feito em 2024, contra 8.477 um ano antes. A maioria dos titulares vem da China, da Turquia, do Líbano, do Reino Unido e do Irã.

Os pisos mais altos reduziram o fluxo. Os dados do ministério da migração mostram 2.551 novos pedidos no primeiro semestre de 2026, contra 4.553 um ano antes, uma queda de 44%. Mas a fila está diminuindo: 4.919 novas autorizações foram emitidas nos mesmos seis meses (alta de 21%), e o estoque, contando os familiares, caiu de mais de 52.000 processos no início de 2025 para 29.273 no fim de julho de 2026. Todas as vias, inclusive depósitos e fundos, estão na nossa página sobre a residência na Grécia por investimento.

Quanto é preciso investir: pisos por região e imóveis aceitos

Desde 2024, o endereço do imóvel importa mais que o preço do metro quadrado, porque a Grécia foi dividida em duas zonas de preço. Os pisos foram fixados pelo artigo 64 da Lei 5100/2024, em vigor desde 5 de abril de 2024. Eles são obrigatórios para operações a partir de 1º de setembro de 2024, e o período de transição para quem já tinha pago um sinal acabou em 28 de fevereiro de 2025 (Lei 5167/2024).

Fontes: artigo 64 da Lei 5100/2024 no portal do governo, orientação do ministério da migração (Circular 1/2026 de 21 de abril de 2026).

As letras miúdas que fazem os compradores tropeçar:

• Um imóvel. Dois apartamentos de € 200.000 cada não servem em nenhuma zona. O piso inteiro tem que estar num único imóvel.
• Compras conjuntas. Se vários investidores compram um imóvel, a parte de cada um tem que valer pelo menos o piso (€ 400.000 ou € 800.000), enquanto a regra dos 120 m² vale para o imóvel como um todo.
• Pagamento integral antes do pedido. O preço tem que ser pago integralmente antes do pedido de residência, e só pelo sistema bancário: transferência ou cheque bancário da conta do comprador. Dinheiro em espécie e criptoativos não servem.
• Sem aluguel por diária. Alugar o imóvel por plataformas digitais de curta duração é proibido. A punição é multa de € 50.000 e revogação da autorização. O aluguel de longo prazo é permitido.
• Troca de imóvel. Dá para vender e comprar outro, mas na ordem certa: primeiro comprar um novo imóvel que se qualifique, avisar a autoridade, depois vender o antigo.

A zona de € 800.000 engole o mercado principal: a Ática, onde mora mais de um terço da população do país, está toda na zona cara, e Tessalônica também. Para ter noção dos preços, os dados do Banco da Grécia mostram que os apartamentos subiram em média 6,2% em Atenas, 9,6% em Tessalônica e 8,8% nas outras áreas em 2025. O nosso guia de Atenas ajuda a descobrir onde você de fato gostaria de morar, e não só de comprar.

O que mudou em 2024-2026

Como obter a residência grega comprando um imóvel: etapas e prazos

Você só precisa ir à Grécia uma vez, para a biometria. Todo o resto, do número fiscal à escritura, os especialistas da Murblz cuidam por procuração, junto com parceiros com licença local. Na prática, um dossiê bem preparado vai da escolha do imóvel ao cartão na mão em 4-6 meses, e um caso típico em 6-9 meses.

A espera real depende da fila do ministério, que diminuiu bastante em 2025-2026.

Documentos para o pedido: cópia autenticada de todas as páginas do passaporte, fotos, a escritura de compra e uma certidão do cadastro sem ônus, comprovante de pagamento e um seguro-saúde que cubra a Grécia. Para os familiares, certidões de casamento e de nascimento com apostila e tradução para o grego. Se faltar o seguro no dossiê, a autoridade pede, com prazo curto de 30 dias.

Quanto custa o visto dourado grego com impostos e taxas

O piso é só o preço do imóvel. O imposto de transmissão, o cartório, o cadastro e as taxas públicas vêm por cima. As taxas públicas gregas são modestas: cerca de US$ 2.300 para o requerente principal, contra dezenas de milhares de euros em Malta.

Fontes: Ministério da Migração (taxas), as tabelas legais de cartório e cadastro, Lei 5246/2025 (suspensão do imposto sobre valor agregado). Informamos o custo do nosso acompanhamento depois de analisar os seus documentos.

Exemplo de cálculo: € 250.000 e € 400.000

É uma ilustração, não um orçamento. Uma família de quatro pessoas: dois adultos e dois filhos menores de 18 anos. Um imóvel de revenda ou um prédio convertido, tributado pela alíquota atual de 3,09%. Valores em euros.

O exemplo deixa de fora seguro, traduções e apostilas, procurações, móveis e o nosso acompanhamento, que informamos depois de analisar os seus documentos. Na zona de € 800.000, a mesma lógica dá cerca de € 41.600 por cima, e com 15,45% só o imposto de transmissão saltaria de € 24.720 para € 123.600.

A via de € 250.000 é uma questão à parte. Os ministros dizem que os imóveis comerciais vão ficar fora da nova alíquota, mas um prédio convertido vira residencial. Ainda não se sabe como a lei vai tratar esse caso. Os cenários estão na nossa análise do imposto de 15% previsto para compradores estrangeiros.

Quem pode ser incluído e como funciona a renovação

Uma compra cobre três gerações de uma vez, algo raro na Europa. O pedido pode incluir o cônjuge ou companheiro registrado, os filhos solteiros menores de 21 anos e os pais dos dois cônjuges. Cada pessoa recebe o próprio cartão, e os direitos de cada familiar derivam dos do investidor.

Quando um filho completa 21 anos, ele sai do cartão da família, mas pode obter uma autorização autônoma válida até os 24 anos, que serve de ponte para outro status de residência. Os especialistas da Murblz conferem as condições com bastante antecedência, um ano antes do aniversário.

A renovação vem a cada 5 anos, e a condição principal é simples: você continua dono do imóvel. Como prova, entrega-se uma declaração recente de imóveis (o formulário em que o fisco vê todos os seus imóveis gregos) ou uma certidão do cadastro. Pela Lei 5275/2026, o pedido de renovação é feito nos dois meses antes do vencimento do cartão. Dá para atrasar até três meses, com multa de cerca de US$ 120 por mês. Depois disso, o pedido é recusado, salvo prova de força maior.

Vender o imóvel encerra a autorização. A exceção é a troca: primeiro comprar um novo imóvel que se qualifique, avisar a autoridade, depois vender o antigo. A renovação nunca é automática: cada vez a autoridade verifica se o investimento continua de pé e se nenhuma regra foi violada.

O que o visto dourado grego dá: as principais vantagens

Com uma compra você ganha o que a maioria dos países da União Europeia só oferece em troca de mudança, emprego ou anos de residência. Eis o que vem no pacote.

Espaço Schengen. Com um cartão grego, você viaja sem visto pelo espaço Schengen por até 90 dias a cada 180. Na própria Grécia não há limite de dias: o cartão permite morar no país o ano todo.

A família inteira num pedido. Cônjuge, filhos menores de 21 anos e os pais dos dois cônjuges, sem limite de idade. A taxa por familiar adulto é de cerca de US$ 170.

Nenhuma obrigação de morar lá. Para manter e renovar a autorização, você não precisa passar nenhum dia por ano na Grécia além da visita da biometria. Para muitos, esse é o argumento principal: o cartão funciona como uma apólice de seguro, e não como um compromisso.

Propriedade plena e herança. O imóvel continua seu depois que a autorização acaba, sem limite de prazo. Você pode vendê-lo ou deixá-lo aos herdeiros. O imposto grego sobre herança para parentes próximos (cônjuge, filhos, pais) é de 0% até € 150.000, depois 1%, 5% e 10% numa escala progressiva (Lei 2961/2001). O imposto de 15% sobre ganho de capital na venda de imóveis por pessoas físicas não se aplica se a venda for fechada até 31 de dezembro de 2026: ele está suspenso.

Renda de aluguel. O aluguel de longo prazo é permitido, assim como arrendar o imóvel a um negócio de turismo para uso profissional. Só o aluguel por diária em plataformas digitais é proibido. O imposto sobre o aluguel está na seção de impostos abaixo.

Negócio sem emprego. O titular do cartão pode abrir uma empresa, ser sócio ou membro não executivo do conselho. Não pode ser empregado, trabalhar como autônomo nem ser o representante legal da empresa. Tocar um negócio na Grécia no dia a dia exige outro tipo de autorização.

Regimes fiscais para recém-chegados. Se a família decidir se mudar de verdade, pode usar um imposto fixo de € 100.000 por ano sobre a renda do exterior, uma alíquota de 7% sobre aposentadorias do exterior ou um desconto de 50% para quem trabalha. As condições estão abaixo.

Caminho para a residência permanente e a cidadania: as condições reais

É aqui que o visto dourado fica aquém da propaganda. Sozinho, ele não leva a um passaporte. O tempo com o cartão conta como residência legal, mas a cidadania e o status de residente de longa duração exigem morar de fato na Grécia, e não só ter um apartamento lá.

• Status de residente de longa duração na União Europeia depois de 5 anos de residência legal e contínua na Grécia, com presença física real. Pelas regras gerais da União Europeia, as ausências não podem passar de 6 meses seguidos nem de 10 meses no total nos cinco anos. Esse status dá o direito de trabalhar.
• Cidadania pelo Código de Cidadania grego (Lei 3284/2004) depois de 7 anos seguidos de residência legal antes do pedido. É preciso o certificado de conhecimento suficiente para a naturalização (uma prova escrita em grego no nível B1, mais história e educação cívica), prova de integração e ficha criminal limpa. Para ter o passaporte, o titular do visto dourado precisa morar de fato no país.

A Grécia permite a dupla cidadania, mas a naturalização é decidida pelo Ministério do Interior e é discricionária. Se você tem raízes gregas, a cidadania por repatriação pode ser mais rápida. As crianças nascidas na Grécia seguem regras próprias, veja cidadania grega por nascimento.

Que impostos paga o dono de um imóvel na Grécia

Um titular de visto dourado que não mora na Grécia paga imposto grego só sobre coisas gregas: o imóvel e a renda que ele gera. O resto do mundo não é assunto da Grécia até você virar residente fiscal lá. O sistema completo está na nossa página sobre os impostos na Grécia; aqui tratamos só do que importa a um comprador.

Na compra

Imposto de transmissão de 3,09%, ou 24% de imposto sobre valor agregado num imóvel novo se a incorporadora não usou a suspensão (detalhes na tabela de custos acima). O imposto é pago antes da escritura definitiva no tabelião. O principal risco é o plano do governo de elevar a alíquota para pessoas físicas de fora da União Europeia para 15%, ou 15,45% com o adicional, a partir de 1º de julho de 2027. Segundo o ministro das Finanças, o aumento cobre só imóveis residenciais comprados por pessoas físicas, com isenção para gregos étnicos e residentes de longa duração. Nenhum projeto foi publicado, e a Grécia tem eleições gerais previstas para 2027.

Enquanto você é dono: o imposto anual sobre a propriedade

O imposto anual unificado sobre a propriedade de imóveis é calculado por fórmula a partir da zona, da área, da idade, do andar e do uso do imóvel, e não do preço de mercado. Se o valor total atribuído pelo Estado aos seus imóveis gregos passa de € 500.000, soma-se um imposto complementar. Moradias com seguro de até € 500.000 têm desconto de 20% desde 2025 (Lei 5162/2024). Em setembro de 2026, o governo estendeu a prometida abolição desse imposto a partir de 2027 aos povoados de até 2.000 habitantes, mas o alívio cobre só a moradia principal de residentes fiscais gregos de até € 400.000. Não ajuda um investidor que não mora no país.

Dá para alugar um imóvel do visto dourado?

Sim, mas só a longo prazo. O aluguel por diária em plataformas está proibido para todo imóvel do visto dourado, inclusive na via de € 250.000. Um aluguel de longo prazo, ou um arrendamento a um negócio de turismo para uso profissional, é permitido. A renda de aluguel é tributada por uma tabela própria, que ficou mais suave nas faixas intermediárias a partir de 2026.

Fonte: tabela da Lei 5246/2025. Exemplo: um apartamento alugado por € 1.500 por mês rende € 18.000 por ano. Imposto: € 12.000 × 15% = € 1.800 mais € 6.000 × 25% = € 1.500, total de € 3.300, ou cerca de 18% da renda, antes de deduções e do imposto anual sobre a propriedade.

Não residentes pagam esse imposto como os gregos e entregam uma declaração grega. Se o seu país de residência também tributa o aluguel grego, quem protege você é um tratado contra a bitributação. O tratado da Grécia com a Rússia continua formalmente, mas em agosto de 2023 o Decreto russo nº 585 suspendeu os seus artigos principais, inclusive o de renda de imóveis, para 38 países, entre eles a Grécia. As cláusulas de troca de informações continuam valendo.

Regimes fiscais para quem se muda: 5A, 5B e 5C

A Grécia é um dos poucos países da União Europeia em que um recém-chegado rico pode pagar um valor fixo em vez de uma porcentagem de toda a renda do exterior. Os três regimes estão nos artigos 5A, 5B e 5C do Código do Imposto de Renda (Lei 4172/2013). Eles só funcionam para quem transfere de verdade a residência fiscal para a Grécia.

Você vira residente fiscal grego se passar mais de 183 dias no país em qualquer período de 12 meses ou se o seu centro de interesses vitais estiver lá: família, moradia, negócio. Um residente declara a renda mundial. Um titular de visto dourado que visita o país por umas duas semanas por ano não vira residente e não tem esses benefícios.

Fonte: artigos 5A-5C do Código do Imposto de Renda grego. Um investimento de visto dourado de € 500.000 ou mais pode, em tese, cumprir a condição de investimento do 5A. O momento ainda tem que caber na janela de três anos, então planeje com antecedência a ordem da compra e do pedido. Um bônus do regime 5A: os bens situados no exterior ficam isentos do imposto grego sobre herança e doação.

Um ponto importante sobre o 5C: o visto dourado em si não dá o direito de trabalhar. O desconto de 50% vale para a renda do trabalho na Grécia: emprego numa empresa grega ou na filial grega de uma estrangeira, ou o seu próprio negócio no país, e para isso é preciso uma autorização que permita trabalhar. O trabalho remoto para um empregador estrangeiro sem presença grega com o visto de nômade digital não se qualifica para o 5C.

Exemplo de carga fiscal

É uma ilustração, não uma orientação. Um aposentado recebe € 60.000 por ano de aposentadoria do exterior. No 5B, paga 7%, ou € 4.200. Pela tabela comum de 2026 (9-44%), a mesma renda custaria cerca de € 16.700 antes de créditos. A economia é de cerca de € 12.500 por ano, mais de € 180.000 em 15 anos.

No 5A, tudo depende do tipo de renda. Sobre € 1 milhão de dividendos, o imposto grego comum sobre dividendos é de 5%, ou € 50.000, então os € 100.000 fixos são um mau negócio. Sobre € 1 milhão de juros ou ganhos de capital tributados a 15%, a conta comum é de € 150.000, e o 5A economiza € 50.000 por ano. Faça as contas com a sua composição de renda, e não com os números dos folhetos.

Um lembrete que nenhum regime anula: a residência fiscal e o dever de declarar contas e rendas no exterior são definidos pela lei do país onde você mora. A Grécia participa do padrão comum de troca automática de informações financeiras. Como documentar a origem do seu dinheiro para um banco está no nosso artigo sobre a origem dos recursos.

Visto dourado grego para russos e belarussos em 2026

A resposta curta: em 2026 não dá para obter um novo visto dourado grego com passaporte russo ou belarusso. No início de 2022, o ministério da migração suspendeu a entrega e a aprovação de novos pedidos de residência de investidor de cidadãos russos e belarussos. Em 1º de abril de 2022, liberou a renovação dos cartões já emitidos, mas manteve a suspensão dos novos pedidos até segunda ordem.

A Circular 1/2026 de 21 de abril de 2026 prorrogou a suspensão. Ela cobre a entrega e a aprovação de pedidos de cidadãos russos e belarussos de autorização inicial de investidor, de mudança de finalidade para autorização de investidor e de renovação de um cartão emitido. A menção à renovação é um sinal para os titulares atuais: os especialistas da Murblz conferem a sua situação bem antes do vencimento, e não no último mês.

A decisão de 2022 abriu exceções: familiares de um investidor de outra nacionalidade e familiares de quem já tem cartão válido ou pediu a renovação.

Uma segunda cidadania muda o quadro, com ressalvas. Pela mesma circular, quem tem duas nacionalidades no início do processo escolhe uma e a usa em todas as etapas: o investimento, as procurações, a entrada na Grécia e o pedido. Se o segundo passaporte não for russo nem belarusso, não há proibição formal. Mais sobre isso no nosso artigo sobre a dupla cidadania.

A segunda barreira é o dinheiro. Pelas sanções europeias (artigo 5b do Regulamento 833/2014 para a Rússia e artigo 1u do Regulamento 765/2006 para Belarus), os bancos europeus não podem aceitar depósitos acima de € 100.000 de cidadãos ou residentes desses países, salvo se a pessoa tiver cidadania ou residência na União Europeia, no Espaço Econômico Europeu ou na Suíça. Na prática, isso significa verificação reforçada da origem dos recursos, contas recusadas e aprovação lenta das transferências.

O que resta de forma realista: outras bases de residência, como o visto de trabalhador remoto, ficam fora da suspensão de investidores no papel, mas quem decide o visto é o consulado, e as chances precisam ser avaliadas caso a caso; a repatriação para quem tem raízes gregas; e os países que aceitam cidadãos russos, como a Hungria, na UE, e os Emirados Árabes Unidos, fora dela. A comparação está abaixo.

Grécia, Portugal, Espanha, Chipre, Malta, Letônia e Emirados

Com Espanha e Letônia fora, a Grécia é um dos últimos países da União Europeia que ainda dão residência pela compra de um imóvel residencial comum. Mas ela não é mais barata e está fechada para cidadãos russos e belarussos. Veja como estão os vizinhos em 2026.

O quadro completo dos programas fechados e dos que sobreviveram está no nosso panorama dos vistos dourados europeus em 2026.

Armadilhas e para quem o visto dourado grego não serve

A maioria dos fracassos do visto dourado na Grécia acontece não no ministério, mas no tabelião: o comprador escolhe um imóvel que formalmente não se qualifica. O que conferir antes de pagar o sinal:

• Área no papel. 120 m² significam área principal pela licença de construção, e não o número do anúncio. Depósitos e garagens não contam.
• Áreas de fronteira. Pela Lei 1892/1990, compradores de fora da União Europeia precisam de autorização de uma comissão da administração regional para comprar em áreas de fronteira, entre elas o Dodecaneso com Rodes, Lesbos, Samos, Quios, Evros, Santorini e Esquiro. Primeiro a autorização, depois a escritura, depois o pedido de residência.
• Obras irregulares. Ampliações não autorizadas e divergências com o cadastro são comuns na Grécia. Não feche o negócio sem uma identidade eletrônica do prédio limpa.
• Conversões de € 250.000. A conversão tem que estar concluída antes do pedido. Se a incorporadora promete terminar depois do negócio, você não vai receber a autorização antes, e o risco do atraso é seu.
• Liquidez. Um imóvel de € 250.000 só pode ser usado na exceção uma vez: o próximo comprador de fora da União Europeia não vai obter residência com ele. Isso estreita o seu público comprador futuro.
• Preço. O imposto incide sobre o maior valor entre o preço do contrato e o valor objetivo. Compare o preço com imóveis parecidos, e não com o piso do programa.
• Aluguel por diária. Uma multa de € 50.000 e a perda da autorização apagam qualquer renda de aluguel por temporada.
• O imposto de 15,45%. Se a lei passar como anunciada, comprar depois de 1º de julho de 2027 vai custar dezenas de milhares de euros a mais. A data decisiva provavelmente será a escritura definitiva, e não o sinal.

Para quem o visto dourado grego não serve: cidadãos russos e belarussos sem segunda nacionalidade; quem quer trabalhar para um empregador grego; quem espera um passaporte europeu em 7 anos sem se mudar; investidores que contam com renda de aluguel por temporada; e compradores cujo orçamento para exatamente no piso, sem margem de 10-15% para os custos.

Como podemos ajudar com a residência grega por imóvel

Conduzimos a compra e o pedido de residência como um único projeto: primeiro conferimos se o imóvel se qualifica e se algum regime fiscal funciona para você, depois compramos e fazemos o pedido.

Também cuidamos das etapas de apoio: número fiscal, conta num banco grego, documentação da origem dos recursos, seguro e tradução dos documentos de toda a família.

Perguntas frequentes