Visa emas Yunani lewat properti pada 2026

Minimal €400.000 untuk rumah biasa, ditambah sekitar 5,5% untuk pajak dan biaya. Yunani adalah salah satu negara Uni Eropa terakhir yang masih memberi izin tinggal untuk pembelian apartemen, tetapi biaya masuknya naik, tertutup bagi warga Rusia dan Belarus, dan pemerintah berencana menaikkan pajak pembelian bagi pembeli non-Uni Eropa menjadi 15%. Ambang, langkah, biaya lengkap, rezim pajak, dan jalan menuju kewarganegaraan.

€400.000 adalah biaya jalur standar termurah menuju visa emas Yunani pada 2026 jika Anda membeli rumah. Beberapa tahun lalu, €250.000 sudah memberi izin tinggal dengan apartemen di mana pun di negara itu, termasuk pusat Athena. Angka itu masih ada, tetapi hanya untuk gedung yang dialihfungsikan dari komersial ke hunian dan untuk bangunan cagar budaya yang sudah dipugar.

Di atas harga, siapkan sekitar 5,5-6% untuk pajak peralihan, notaris, kadaster, dan biaya negara (contoh hitungan kami ada di bawah). Pada September 2026 pemerintah mengumumkan bahwa mulai 1 Juli 2027 pajak pembelian rumah oleh warga negara non-Uni Eropa akan naik dari 3,09% menjadi 15,45%. Undang-undangnya belum ada, tetapi untuk properti €400.000 itu berarti tambahan €49.440.

Bagi pembaca dari Rusia dan Belarus kabarnya lebih keras: Yunani tidak menerima permohonan visa emas baru dari warga kedua negara itu sejak 2022, dan pada April 2026 kementerian migrasi memperpanjang penangguhannya. Jika Anda memegang paspor kedua negara lain, Anda bisa mengajukan dengan paspor itu, dan kami cek syaratnya sebelum pengajuan. Di bawah ini kami jelaskan cara kerja program, berapa biaya masuk sebenarnya setelah semua pengeluaran dihitung, keringanan pajak apa yang dibukanya, dan untuk siapa program ini benar-benar cocok.

Apa itu visa emas Yunani secara sederhana

Visa emas Yunani adalah izin tinggal bagi warga negara non-Uni Eropa yang diberikan sebagai imbalan investasi, paling sering pembelian properti. Visa ini dibentuk oleh Undang-Undang 4146/2013 dan kini diatur dalam Pasal 100 Kode Migrasi (Undang-Undang 5038/2023). Nama resminya izin tinggal tetap investor, tipe B.5. Kata tetap itu menyesatkan: kartunya diterbitkan untuk 5 tahun dan diperpanjang selama Anda memiliki properti itu.

Perbedaan utama dari izin tinggal biasa adalah Anda tidak harus tinggal di Yunani. Tidak ada jumlah hari minimum, tidak ada syarat penghasilan, dan tidak ada ujian bahasa. Anda membeli properti, melunasinya, mengajukan permohonan, dan mendapat kartu untuk seluruh keluarga. Harga kebebasan itu satu batasan serius: kartu ini tidak memberi hak bekerja di Yunani sebagai karyawan maupun pekerja mandiri.

Cocok untuk siapa: orang yang menginginkan izin tinggal cadangan di Uni Eropa dengan perjalanan bebas di kawasan Schengen, investor yang ingin memegang properti Yunani sebagai aset, pensiunan yang menuju laut, dan keluarga yang merencanakan pindah sungguhan dengan insentif pajak. Tidak cocok untuk: siapa pun yang butuh paspor cepat, pekerjaan pada pemberi kerja Yunani, atau penghasilan dari sewa liburan harian.

Permintaan menurun, tetapi program ini tetap salah satu yang terpopuler di Uni Eropa. Menurut badan promosi investasi negara, rekor 9.289 permohonan diajukan pada 2024, naik dari 8.477 setahun sebelumnya. Kebanyakan pemegang izin berasal dari Tiongkok, Turki, Lebanon, Inggris, dan Iran.

Ambang yang lebih tinggi memangkas arus. Data kementerian migrasi menunjukkan 2.551 permohonan baru pada paruh pertama 2026 dibanding 4.553 setahun sebelumnya, turun 44%. Namun antrean menyusut: 4.919 izin baru diterbitkan dalam enam bulan yang sama (naik 21%), dan tumpukan berkas, termasuk anggota keluarga, turun dari lebih dari 52.000 berkas pada awal 2025 menjadi 29.273 pada akhir Juli 2026. Semua jalur, termasuk deposito dan dana investasi, dibahas di halaman izin tinggal Yunani lewat investasi kami.

Berapa yang perlu diinvestasikan: ambang per wilayah dan properti yang memenuhi syarat

Sejak 2024 alamat properti lebih menentukan daripada harganya per meter persegi, karena Yunani dibagi menjadi dua zona harga. Ambangnya ditetapkan Pasal 64 Undang-Undang 5100/2024, yang berlaku sejak 5 April 2024. Ambang itu wajib untuk transaksi sejak 1 September 2024, dan masa transisi bagi pembeli yang sudah membayar uang muka berakhir pada 28 Februari 2025 (Undang-Undang 5167/2024).

Sumber: Pasal 64 Undang-Undang 5100/2024 di portal pemerintah stegasi.gov.gr, panduan kementerian migrasi (Surat Edaran 1/2026 tanggal 21 April 2026).

Ketentuan kecil yang menjebak pembeli:

• Satu properti. Dua apartemen masing-masing €200.000 tidak memenuhi syarat di zona mana pun. Seluruh ambang harus berada dalam satu properti.
• Pembelian bersama. Jika beberapa investor membeli satu properti, bagian masing-masing harus bernilai minimal sebesar ambang (€400.000 atau €800.000), sedangkan aturan 120 m² berlaku untuk properti secara keseluruhan.
• Lunas sebelum mengajukan. Harga harus dilunasi sebelum permohonan izin tinggal, dan hanya lewat sistem perbankan: transfer atau cek bank dari rekening pembeli. Uang tunai dan kripto tidak memenuhi syarat.
• Tanpa sewa harian. Menyewakan properti lewat platform digital dilarang. Sanksinya denda €50.000 dan pencabutan izin. Sewa jangka panjang diperbolehkan.
• Menukar properti. Anda bisa menjual dan membeli properti lain, tetapi dengan urutan yang benar: pertama beli properti baru yang memenuhi syarat, beri tahu otoritas, baru jual yang lama.

Zona €800.000 menelan pasar inti: Attika, tempat tinggal lebih dari sepertiga penduduk negara itu, seluruhnya berada di zona mahal, begitu pula Thessaloniki. Sebagai konteks harga, data bank sentral Yunani menunjukkan harga apartemen pada 2025 naik rata-rata 6,2% di Athena, 9,6% di Thessaloniki, dan 8,8% di wilayah lain. Panduan kota Athena kami membantu Anda menentukan di mana Anda benar-benar ingin tinggal, bukan sekadar membeli.

Apa yang berubah pada 2024-2026

Cara mendapat izin tinggal Yunani dengan membeli properti: langkah dan waktu

Anda hanya perlu datang ke Yunani sekali, untuk memberikan data biometrik. Semua hal lain, dari nomor pajak sampai akta notaris, ditangani spesialis Murblz dengan surat kuasa bersama mitra lokal berlisensi. Dalam praktik, berkas yang disiapkan dengan baik menempuh jalan dari memilih properti sampai memegang kartu dalam 4-6 bulan, dan berkas biasa dalam 6-9 bulan.

Lama penantian sebenarnya bergantung pada antrean kementerian, yang menyusut jelas pada 2025-2026.

Dokumen untuk permohonan: salinan resmi setiap halaman paspor, foto, akta pembelian dan kutipan kadaster yang menunjukkan tidak ada beban, bukti pembayaran, dan asuransi kesehatan yang berlaku di Yunani. Untuk anggota keluarga, akta nikah dan akta kelahiran dengan apostille dan terjemahan bahasa Yunani. Jika asuransi tidak ada dalam berkas, otoritas memintanya dengan tenggat singkat 30 hari.

Berapa biaya visa emas Yunani beserta pajak dan pungutan

Ambang hanyalah harga properti. Pajak peralihan, notaris, kadaster, dan biaya negara datang di atasnya. Biaya negara Yunani tergolong ringan: sekitar $2.300 untuk pemohon utama, dibanding puluhan ribu euro di Malta.

Sumber: Kementerian Migrasi (biaya), skala notaris dan kadaster menurut undang-undang, Undang-Undang 5246/2025 (penangguhan PPN). Kami menyebut biaya pendampingan kami setelah meninjau dokumen Anda.

Contoh hitungan: €250.000 dan €400.000

Ini ilustrasi, bukan penawaran harga. Keluarga berempat: dua orang dewasa dan dua anak di bawah 18 tahun. Rumah bekas atau gedung alih fungsi, dipajaki dengan tarif sekarang 3,09%. Jumlah dalam euro.

Contoh ini tidak mencakup asuransi, terjemahan dan apostille, surat kuasa, perabot, dan pendampingan kami, yang biayanya kami sebut setelah meninjau dokumen Anda. Di zona €800.000 logika yang sama memberi sekitar €41.600 tambahan, dan dengan 15,45% pajak peralihan saja akan melonjak dari €24.720 menjadi €123.600.

Jalur €250.000 adalah soal tersendiri. Para menteri mengatakan properti komersial akan tetap di luar tarif baru, tetapi gedung alih fungsi menjadi hunian. Bagaimana undang-undang akan memperlakukan kasus itu belum diketahui. Skenarionya ada dalam analisis kami tentang rencana pajak 15% bagi pembeli asing.

Siapa yang bisa diikutkan dan bagaimana perpanjangan berjalan

Satu pembelian mencakup tiga generasi sekaligus, hal yang jarang di Eropa. Permohonan bisa mencakup pasangan atau pasangan terdaftar, anak belum menikah di bawah 21 tahun, dan orang tua kedua pasangan. Setiap orang mendapat kartunya sendiri, dan hak setiap anggota keluarga bersumber dari hak investor.

Saat anak berusia 21 tahun, ia keluar dari kartu keluarga, tetapi bisa memperoleh izin mandiri yang berlaku sampai usia 24 tahun, sebagai jembatan menuju status tinggal lain. Spesialis Murblz akan memeriksa syaratnya jauh-jauh hari, setahun sebelum ulang tahun itu.

Perpanjangan dilakukan setiap 5 tahun, dan syarat utamanya sederhana: Anda masih memiliki properti itu. Sebagai bukti Anda menyerahkan laporan properti E9 terbaru (formulir tempat otoritas pajak melihat semua properti Anda di Yunani) atau kutipan kadaster. Menurut Undang-Undang 5275/2026 permohonan perpanjangan diajukan dalam dua bulan sebelum kartu habis. Anda boleh terlambat hingga tiga bulan, dengan denda sekitar $120 per bulan. Setelah itu permohonan ditolak kecuali Anda membuktikan keadaan kahar.

Menjual properti mengakhiri izin. Pengecualiannya penukaran: beli properti baru yang memenuhi syarat lebih dulu, beri tahu otoritas, baru jual yang lama. Perpanjangan tidak pernah otomatis: setiap kali otoritas memeriksa bahwa investasi masih ada dan tidak ada aturan yang dilanggar.

Apa yang diberikan visa emas Yunani: manfaat utama

Dengan satu pembelian Anda mendapat apa yang di kebanyakan negara Uni Eropa hanya ditawarkan sebagai imbalan pindah, pekerjaan, atau bertahun-tahun tinggal. Inilah isi paketnya.

Schengen. Dengan kartu Yunani Anda bisa bepergian tanpa visa di kawasan Schengen hingga 90 hari dalam setiap 180 hari. Di Yunani sendiri tidak ada batas hari: kartu itu memungkinkan Anda tinggal di negara itu sepanjang tahun.

Seluruh keluarga dalam satu permohonan. Pasangan, anak di bawah 21 tahun, dan orang tua kedua pasangan, tanpa batas usia atas. Biaya per anggota keluarga dewasa sekitar $170.

Tanpa kewajiban tinggal di sana. Untuk mempertahankan dan memperpanjang izin, Anda tidak harus menghabiskan satu hari pun setahun di Yunani selain kunjungan biometrik. Bagi banyak orang inilah argumen utamanya: kartu itu bekerja seperti polis asuransi, bukan komitmen.

Hak milik penuh dan warisan. Properti tetap milik Anda setelah izin berakhir, tanpa batas berapa lama Anda memegangnya. Anda bisa menjualnya atau mewariskannya. Pajak warisan Yunani bagi kerabat dekat (pasangan, anak, orang tua) 0% hingga €150.000, lalu 1%, 5%, dan 10% secara bertingkat (Undang-Undang 2961/2001). Pajak keuntungan modal 15% atas penjualan properti oleh perorangan tidak berlaku jika penjualan selesai paling lambat 31 Desember 2026: pajak itu ditangguhkan.

Penghasilan sewa. Sewa jangka panjang diperbolehkan, begitu pula menyewakan properti kepada usaha pariwisata untuk penggunaan profesional. Hanya sewa harian lewat platform digital yang dilarang. Pajak sewa dibahas di bagian pajak di bawah.

Usaha tanpa bekerja. Pemegang kartu bisa mendirikan perusahaan, menjadi pemegang saham, atau anggota direksi non-eksekutif. Anda tidak boleh menjadi karyawan, bekerja mandiri, atau bertindak sebagai wakil hukum perusahaan. Menjalankan usaha di Yunani sehari-hari membutuhkan jenis izin lain.

Rezim pajak bagi pendatang. Jika keluarga memutuskan pindah sungguhan, keluarga itu bisa memakai pajak tetap €100.000 setahun atas penghasilan luar negeri, tarif 7% atas pensiun luar negeri, atau keringanan 50% bagi yang bekerja. Syaratnya ada di bawah.

Jalan menuju izin tinggal tetap dan kewarganegaraan: syarat sebenarnya

Di sinilah visa emas tidak seindah iklannya. Visa ini sendiri tidak membawa ke paspor. Waktu dengan kartu dihitung sebagai tinggal yang sah, tetapi kewarganegaraan dan status penduduk jangka panjang mensyaratkan benar-benar tinggal di Yunani, bukan sekadar memiliki apartemen di sana.

• Status penduduk jangka panjang Uni Eropa setelah 5 tahun tinggal sah dan tanpa putus di Yunani dengan kehadiran fisik yang nyata. Menurut aturan umum Uni Eropa, ketidakhadiran tidak boleh melebihi 6 bulan berturut-turut atau total 10 bulan dalam lima tahun. Status ini memberi hak bekerja.
• Kewarganegaraan menurut Kode Kewarganegaraan Yunani (Undang-Undang 3284/2004) setelah 7 tahun berturut-turut tinggal sah sebelum mengajukan. Anda membutuhkan sertifikat pengetahuan yang memadai untuk naturalisasi (ujian tertulis bahasa Yunani tingkat B1 ditambah sejarah dan kewarganegaraan), bukti integrasi, dan catatan kriminal yang bersih. Untuk mendapat paspor, pemegang visa emas harus benar-benar tinggal di negara itu.

Yunani membolehkan kewarganegaraan ganda, tetapi naturalisasi diputuskan Kementerian Dalam Negeri dan bersifat diskresioner. Jika Anda punya akar Yunani, kewarganegaraan lewat repatriasi bisa lebih cepat. Anak yang lahir di Yunani tunduk pada aturan tersendiri, lihat kewarganegaraan Yunani karena kelahiran.

Pajak apa yang dibayar pemilik properti di Yunani

Pemegang visa emas yang tidak tinggal di Yunani membayar pajak Yunani hanya atas hal-hal Yunani: properti dan penghasilan yang dihasilkannya. Bagian dunia lainnya bukan urusan Yunani sampai Anda menjadi penduduk pajaknya. Sistem lengkapnya ada di halaman pajak Yunani kami; di sini kami hanya membahas yang penting bagi pembeli.

Saat membeli

Pajak peralihan 3,09%, atau PPN 24% untuk bangunan baru jika pengembang tidak memakai penangguhan (rincian di tabel biaya di atas). Pajak dibayar sebelum akta akhir ditandatangani di notaris. Risiko utamanya rencana pemerintah menaikkan tarif bagi perorangan non-Uni Eropa menjadi 15%, atau 15,45% dengan tambahan, mulai 1 Juli 2027. Menurut Menteri Keuangan, kenaikan itu hanya mencakup properti hunian yang dibeli perorangan, dengan keturunan Yunani dan penduduk jangka panjang akan dibebaskan. Belum ada rancangan undang-undang yang diterbitkan, dan Yunani dijadwalkan menggelar pemilu umum pada 2027.

Selama memiliki: pajak kepemilikan properti tahunan

Pajak kepemilikan properti terpadu dipungut setiap tahun. Pajak ini dihitung dengan rumus dari zona, luas, usia, lantai, dan penggunaan properti, bukan dari harga pasarnya. Jika total nilai properti Anda di Yunani menurut penilaian negara melebihi €500.000, ditambahkan pajak tambahan. Rumah yang diasuransikan bernilai hingga €500.000 mendapat potongan 20% sejak 2025 (Undang-Undang 5162/2024). Pada September 2026 pemerintah memperluas rencana penghapusan pajak ini mulai 2027 ke permukiman berpenduduk hingga 2.000 orang, tetapi keringanan itu hanya mencakup rumah utama penduduk pajak Yunani yang bernilai hingga €400.000. Ini tidak membantu investor yang tidak tinggal di negara itu.

Bisakah properti visa emas disewakan

Bisa, tetapi hanya jangka panjang. Sewa harian lewat platform dilarang untuk setiap properti visa emas, termasuk jalur €250.000. Sewa jangka panjang, atau sewa kepada usaha pariwisata untuk penggunaan profesional, diperbolehkan. Penghasilan sewa dipajaki dengan skalanya sendiri, yang menjadi lebih ringan di lapisan tengah sejak 2026.

Sumber: skala menurut Undang-Undang 5246/2025. Contoh hitungan: apartemen yang disewakan €1.500 sebulan menghasilkan €18.000 setahun. Pajaknya: €12.000 × 15% = €1.800 ditambah €6.000 × 25% = €1.500, total €3.300, atau sekitar 18% dari penghasilan, sebelum pengurangan dan pajak kepemilikan properti.

Bukan penduduk membayar pajak ini sama seperti warga Yunani dan mengisi SPT Yunani. Jika negara tempat tinggal Anda juga memajaki sewa dari Yunani, perjanjian pajak berganda yang melindungi Anda. Perjanjian Yunani dengan Rusia secara formal masih ada, tetapi pada Agustus 2023 Dekret Rusia No. 585 menangguhkan pasal-pasal kuncinya, termasuk penghasilan dari properti tak bergerak, untuk 38 negara, Yunani di antaranya. Ketentuan pertukaran informasi masih berlaku.

Rezim pajak bagi yang pindah: 5A, 5B, dan 5C

Yunani adalah salah satu dari sedikit negara Uni Eropa tempat pendatang kaya bisa membayar jumlah tetap, bukan persentase dari semua penghasilan luar negeri. Ketiga rezim itu ada dalam Pasal 5A, 5B, dan 5C Kode Pajak Penghasilan (Undang-Undang 4172/2013). Rezim ini hanya berlaku bagi orang yang benar-benar memindahkan residensi pajaknya ke Yunani.

Anda menjadi penduduk pajak Yunani jika menghabiskan lebih dari 183 hari di negara itu dalam periode 12 bulan mana pun, atau jika pusat kepentingan hidup Anda ada di sana: keluarga, rumah, usaha. Penduduk melaporkan penghasilan dari seluruh dunia. Pemegang visa emas yang berkunjung beberapa minggu setahun tidak menjadi penduduk dan tidak mendapat keringanan ini.

Sumber: Pasal 5A-5C Kode Pajak Penghasilan Yunani. Investasi visa emas sebesar €500.000 atau lebih berpotensi memenuhi syarat investasi 5A. Waktunya tetap harus pas dengan jendela tiga tahun, jadi rencanakan urutan pembelian dan permohonan lebih dulu. Bonus rezim 5A: aset di luar negeri dibebaskan dari pajak warisan dan hibah Yunani.

Hal penting untuk 5C: visa emas sendiri tidak memberi hak bekerja. Keringanan 50% berlaku untuk penghasilan dari pekerjaan di Yunani: bekerja pada perusahaan Yunani atau cabang Yunani perusahaan asing, atau usaha Anda sendiri di negara itu, dan untuk itu Anda butuh izin yang membolehkan bekerja. Kerja jarak jauh untuk pemberi kerja asing tanpa kehadiran di Yunani dengan visa nomaden digital tidak memenuhi syarat 5C.

Contoh beban pajak

Ini ilustrasi, bukan nasihat. Seorang pensiunan menerima pensiun luar negeri €60.000 setahun. Dengan 5B ia membayar 7%, atau €4.200. Dengan skala standar 2026 (9-44%), penghasilan yang sama akan dikenai sekitar €16.700 sebelum kredit pajak. Penghematannya sekitar €12.500 setahun, lebih dari €180.000 dalam 15 tahun.

Dengan 5A semuanya bergantung pada jenis penghasilan. Untuk dividen €1 juta, pajak dividen biasa Yunani 5%, atau €50.000, jadi pajak tetap €100.000 adalah pilihan buruk. Untuk bunga atau keuntungan modal €1 juta yang dipajaki 15%, tagihan biasanya €150.000, dan 5A menghemat €50.000 setahun. Hitung dengan susunan penghasilan Anda sendiri, bukan dengan angka brosur.

Pengingat yang tidak bisa dikesampingkan rezim mana pun: residensi pajak dan kewajiban melaporkan rekening dan penghasilan luar negeri ditetapkan hukum negara tempat Anda tinggal. Yunani ikut dalam CRS (kerangka yang membuat bank melaporkan rekening orang asing kepada otoritas pajak). Cara mendokumentasikan asal uang Anda untuk bank dibahas dalam artikel kami tentang asal dana.

Visa emas Yunani bagi warga Rusia dan Belarus pada 2026

Jawaban singkatnya: Anda tidak bisa mendapat visa emas Yunani baru dengan paspor Rusia atau Belarus pada 2026. Pada awal 2022 kementerian migrasi menangguhkan pengajuan dan persetujuan permohonan izin tinggal investor baru dari warga Rusia dan Belarus. Pada 1 April 2022 kementerian mencabut pembekuan perpanjangan kartu yang sudah diterbitkan, tetapi mempertahankan penangguhan permohonan baru sampai ada pemberitahuan lebih lanjut.

Surat Edaran 1/2026 tanggal 21 April 2026 memperpanjang penangguhan itu. Cakupannya pengajuan dan persetujuan permohonan warga Rusia dan Belarus untuk izin investor pertama, perubahan tujuan menjadi izin investor, dan perpanjangan kartu yang sudah diterbitkan. Disebutnya perpanjangan adalah sinyal bagi pemegang yang ada: spesialis Murblz akan memeriksa situasi Anda jauh sebelum kartu habis, bukan pada bulan terakhir.

Keputusan 2022 memuat pengecualian: anggota keluarga investor berkewarganegaraan lain, dan anggota keluarga orang yang sudah memegang kartu yang berlaku atau sudah mengajukan perpanjangan.

Kewarganegaraan kedua mengubah gambarannya, dengan catatan. Menurut surat edaran yang sama, orang dengan dua kewarganegaraan pada awal proses memilih satu dan memakainya untuk setiap langkah: investasi, surat kuasa, masuk ke Yunani, dan permohonan. Jika paspor kedua bukan Rusia atau Belarus, tidak ada larangan formal. Selengkapnya di artikel kami tentang kewarganegaraan ganda.

Tembok kedua adalah uang. Menurut sanksi Uni Eropa (Pasal 5b Peraturan 833/2014 untuk Rusia dan Pasal 1u Peraturan 765/2006 untuk Belarus), bank Uni Eropa tidak boleh menerima simpanan di atas €100.000 dari warga negara atau penduduk kedua negara itu kecuali orang tersebut memegang kewarganegaraan atau izin tinggal Uni Eropa, Kawasan Ekonomi Eropa, atau Swiss. Dalam praktik itu berarti pemeriksaan asal dana yang diperketat, penolakan rekening, dan persetujuan transfer yang lambat.

Yang realistis tersisa: dasar tinggal lain, seperti visa pekerja jarak jauh, di atas kertas berada di luar penangguhan investor, tetapi konsulat yang memutuskan visanya dan peluangnya harus dinilai per kasus; repatriasi bagi orang berakar Yunani; dan negara yang menerima warga Rusia, seperti Hungaria di Uni Eropa dan Uni Emirat Arab di luarnya. Perbandingannya ada di bawah.

Yunani dibanding Portugal, Spanyol, Siprus, Malta, Latvia, dan Uni Emirat Arab

Dengan keluarnya Spanyol dan Latvia, Yunani adalah salah satu negara Uni Eropa terakhir yang masih memberi izin tinggal untuk pembelian rumah biasa. Tetapi tidak lagi murah, dan tertutup bagi warga Rusia dan Belarus. Beginilah tetangganya pada 2026.

Gambaran lengkap program yang ditutup dan yang bertahan ada dalam ulasan kami tentang visa emas Eropa pada 2026.

Jebakan dan untuk siapa visa emas Yunani tidak cocok

Kebanyakan kegagalan visa emas di Yunani terjadi bukan di kementerian, melainkan di notaris: pembeli memilih properti yang secara formal tidak memenuhi syarat. Yang perlu dicek sebelum membayar uang muka:

• Luas di atas kertas. 120 m² berarti ruang utama menurut izin bangunan, bukan angka di iklan. Gudang dan tempat parkir tidak dihitung.
• Wilayah perbatasan. Menurut Undang-Undang 1892/1990, pembeli non-Uni Eropa memerlukan izin dari komisi Administrasi Desentralisasi wilayah untuk membeli di daerah perbatasan, di antaranya Kepulauan Dodekanesa dengan Rhodes, Lesbos, Samos, Khios, Evros, Santorini, dan Skyros. Dapatkan izinnya dulu, lalu tanda tangani akta, lalu ajukan izin tinggal.
• Bangunan tanpa izin. Perluasan tanpa izin dan ketidaksesuaian dengan kadaster lazim di Yunani. Jangan menyelesaikan transaksi tanpa identitas bangunan elektronik yang bersih.
• Alih fungsi €250.000. Alih fungsi harus selesai sebelum Anda mengajukan. Jika pengembang berjanji menyelesaikannya setelah transaksi, Anda tidak akan mendapat izin lebih cepat, dan risiko keterlambatan ada pada Anda.
• Likuiditas. Properti €250.000 hanya bisa dipakai untuk pengecualian sekali: pembeli non-Uni Eropa berikutnya tidak akan mendapat izin tinggal lewat properti itu. Itu mempersempit calon pembeli Anda di masa depan.
• Harga. Pajak dikenakan atas nilai yang lebih tinggi antara harga kontrak dan nilai objektif. Bandingkan harga dengan rumah serupa, bukan dengan ambang program.
• Sewa harian. Denda €50.000 dan kehilangan izin menghapus penghasilan apa pun dari sewa harian.
• Pajak 15,45%. Jika undang-undangnya lolos seperti diumumkan, membeli setelah 1 Juli 2027 akan lebih mahal puluhan ribu euro. Tanggal penentunya kemungkinan besar akta akhir, bukan uang muka.

Untuk siapa visa emas Yunani tidak cocok: warga Rusia dan Belarus tanpa kewarganegaraan kedua; orang yang ingin bekerja pada pemberi kerja Yunani; siapa pun yang mengharapkan paspor Uni Eropa setelah 7 tahun tanpa pindah; investor yang mengandalkan penghasilan sewa jangka pendek; dan pembeli yang anggarannya berhenti tepat di ambang tanpa cadangan 10-15% untuk biaya.

Bagaimana kami bisa membantu dengan izin tinggal Yunani lewat properti

Kami menjalankan pembelian dan permohonan izin tinggal sebagai satu proyek: pertama kami memeriksa apakah properti memenuhi syarat dan apakah rezim pajak cocok untuk Anda, lalu kami membeli dan mengajukan.

Kami juga menangani langkah pendukung: nomor pajak, rekening bank Yunani, dokumentasi asal dana, asuransi, dan terjemahan dokumen untuk seluruh keluarga.

Pertanyaan umum