Yunani menaikkan pajak pengalihan properti bagi pembeli dari luar Uni Eropa menjadi 15%: artinya bagi visa emas

Pameran Thessaloniki membawa kenaikan lima kali lipat pajak pengalihan bagi pembeli dari luar Uni Eropa. Kapan mulai berlaku, siapa yang terkena, berapa tambahannya bagi pembelian visa emas, dan apakah perlu buru-buru.

Pada akhir pekan 5-6 September 2026, di Pameran Internasional Thessaloniki ke-90, Perdana Menteri Yunani mengumumkan bahwa pajak pengalihan atas properti hunian yang dibeli warga negara di luar Uni Eropa akan naik dari 3% menjadi 15%. Dengan tambahan pungutan kota, tarif efektifnya naik dari 3,09% menjadi 15,45%. Kabar awal menyebut tanggal mulai 1 Januari 2027, tetapi saat paketnya dipaparkan rinci, menteri keuangan memberi tanggal lain: 1 Juli 2027. Berikut yang diketahui per 8 September dan artinya jika Anda berencana mengambil visa emas Yunani.

Apa yang diumumkan di Thessaloniki

Setiap September, pemerintah Yunani memakai pameran Thessaloniki untuk memaparkan program ekonomi tahun berikutnya. Tahun ini tema utamanya keterjangkauan perumahan, dan pajak bagi pembeli asing adalah satu bagian dari paket 2027 senilai sekitar €2,2 miliar, bersama skema kredit pemilikan rumah bersubsidi €2 miliar dan penghapusan pajak properti tahunan di permukiman kecil.

Alasan pemerintah lugas: menurutnya, permintaan asing membuat warga Yunani tidak mampu membeli rumah di kawasan utama. Perdana menteri menyebut Tiongkok, Turki, dan Israel sebagai sumber utama permintaan itu. Warga negara ketiga menanamkan sekitar €1,2 miliar di properti Yunani pada 2025, sekitar €800 juta di antaranya di properti hunian.

Tarif ini dirancang sebagai penghalang. Menteri Keuangan menyebutnya rem kuat atas pembelian rumah dalam skala besar oleh investor dari luar Uni Eropa.

1 Januari atau 1 Juli 2027: tanggal mana yang berlaku

Tepat setelah pidato perdana menteri, beredar tanggal mulai 1 Januari 2027. Saat memaparkan paketnya secara rinci, Menteri Keuangan menjelaskan bahwa langkah ini berlaku mulai 1 Juli 2027, karena pemerintah tidak ingin mengejutkan pasar dan ingin transaksi yang sedang berjalan bisa selesai.

Yang terpenting, saat artikel ini terbit, ini pengumuman pemerintah, bukan undang-undang. Belum ada rancangan undang-undang yang diterbitkan. Masih dibutuhkan konsultasi publik, pemungutan suara di parlemen, dan pengundangan di lembaran negara, dan rinciannya bisa bergeser di setiap tahap.

Siapa yang akan membayar tarif baru dan siapa yang tidak

Menurut para menteri, tarif lebih tinggi hanya berlaku jika semua hal ini terpenuhi:

• pembeli adalah perorangan, bukan perusahaan;
• pembeli warga negara di luar Uni Eropa dan Kawasan Ekonomi Eropa;
• pembeli tidak memegang status penduduk jangka panjang;
• propertinya hunian.

Di luar cakupannya: warga negara Yunani, warga Uni Eropa dan Kawasan Ekonomi Eropa, etnis Yunani, dan warga asing berstatus penduduk jangka panjang. Tempat usaha komersial, bangunan industri, tanah, dan pembelian oleh badan hukum tidak tercakup. Dalam praktik, pemegang paspor Rusia, Ukraina, Kazakhstan, dan negara lain di luar Uni Eropa tanpa paspor Eropa terkena tarif baru kecuali sudah berstatus penduduk jangka panjang.

Yang belum jelas sampai rancangannya terbit:

• Siapa yang dianggap etnis Yunani. Definisi hukumnya belum diungkapkan, hal yang paling penting bagi keturunan Yunani dari bekas Uni Soviet.
• Tinggal jangka panjang. Pengecualian merujuk pada status penduduk jangka panjang, yang menurut aturan umum Uni Eropa diberikan setelah lima tahun tinggal sah tanpa putus. Izin investor adalah kategori terpisah, dan sejauh ini tidak ada pernyataan apakah pemegang visa emas akan mendapat keringanan.
• Warga berkewarganegaraan ganda dan pasangan campuran. Belum ada jawaban resmi tentang pembeli dengan paspor Uni Eropa dan non-Uni Eropa, atau pembelian bersama yang hanya salah satu pasangannya warga Uni Eropa.
• Aturan peralihan. Belum diumumkan apa pun tentang uang muka yang dibayar atau perjanjian awal yang ditandatangani sebelum 1 Juli 2027.
• Perusahaan. Membeli lewat badan hukum secara resmi di luar pajak ini, tetapi teks akhirnya bisa memuat ketentuan antipenghindaran. Terlalu dini menganggapnya celah, dan kepemilikan lewat perusahaan punya biayanya sendiri.

Berapa biayanya: ambang visa emas

Perhitungan sederhana atas harga kontrak. Dalam praktik pajak dikenakan atas nilai yang lebih tinggi antara harga kontrak dan nilai objektif (kadaster), jadi tagihan sebenarnya bisa lebih tinggi.

Pada properti €800.000, selisihnya hampir €100.000: bukan lagi biaya penutupan, melainkan bagian berarti dari anggaran. Biaya notaris, agen, dan pendampingan hukum transaksi tetap ditambahkan seperti sebelumnya.

Apa artinya bagi visa emas Yunani

Programnya sendiri tidak dihapus dan ambangnya tidak berubah. Sejak 2024 (Undang-Undang 5100/2024), izin tinggal lewat pembelian rumah berjalan dalam tiga tingkat:

• €800.000: Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, dan pulau berpenduduk lebih dari 3.100 orang; satu properti minimal 120 meter persegi.
• €400.000: wilayah Yunani lainnya; satu properti minimal 120 meter persegi.
• €250.000: alih fungsi properti komersial menjadi hunian, atau pemugaran bangunan warisan yang dilindungi.

Pajak baru ditambahkan di atas ambang ini. Dan sejak 2024, properti visa emas tidak boleh disewakan jangka pendek lewat platform sewa harian, jadi sewa liburan tidak bisa dipakai menutup biaya tambahan.

Titik paling diperdebatkan adalah jalur €250.000. Jalur ini ada untuk mengubah bangunan nonhunian menjadi rumah baru, dan pelaku pasar ingin jalur ini dibebaskan dari tarif 15% atau mendapat tarif rendah (tarif 8% pernah dilontarkan). Apakah dan pada tahap mana tarif baru berlaku di sini belum diketahui.

Permintaan sudah mendingin. Angka yang terbit akhir Agustus 2026 menunjukkan 2.551 permohonan baru pada paruh pertama tahun itu dibanding 4.553 setahun sebelumnya, turun 44%. Pajak ini mendorong ke arah yang sama. Jalur investasi yang tidak melibatkan pembelian rumah tampaknya tidak terdampak, karena pajaknya hanya menyasar pembelian hunian. Pilihan yang tersisa kami bandingkan di halaman izin tinggal Yunani lewat investasi.

Perlukah membeli sebelum 1 Juli 2027?

Jujur saja: ada jendela waktu, tetapi membeli semata demi menghemat pajak adalah strategi yang buruk. Pertimbangkan hal berikut:

• Akta final yang menentukan. Di Yunani pajak pengalihan dibayar sebelum akta notaris final ditandatangani, jadi tanggal itulah, bukan uang muka Anda, yang kemungkinan menjadi batas. Karena belum ada aturan peralihan, anggap pembelian harus selesai sepenuhnya sebelum 1 Juli 2027.
• Visa emas butuh pembayaran penuh. Anda baru bisa mengajukan setelah harga dibayar penuh, jadi rencanakan mundur dari penyelesaian transaksi, bukan dari pengajuan.
• Tenggat menciptakan antrean. Menjelang tanggal berlaku, notaris makin sibuk dan pembeli kehilangan daya tawar. Menyisakan penyelesaian pada minggu-minggu terakhir berisiko.
• Uji tuntas lebih penting daripada kecepatan. Ketergesaan menguntungkan properti bermasalah: bangunan tanpa izin, ketidaksesuaian kadaster, tidak memenuhi syarat ukuran, zona, atau peruntukan program. Penghematan pajak tidak akan menyelamatkan properti yang tidak memenuhi syarat, itulah sebabnya pemilihan properti dan pemeriksaan hukum tetap wajib.
• Hukumnya bisa berubah. Tanggal, tarif, dan pengecualiannya sejauh ini hanya ada dalam pernyataan. Keputusan yang hanya masuk akal dalam satu versi undang-undang adalah taruhan politik.

Jika pembelian di Yunani memang sudah direncanakan dalam setahun ke depan, memajukannya dan melakukan pemeriksaan dengan tenang masuk akal. Jika tidak, pajak ini saja bukan alasan untuk memulai.

Alternatif: jalur lain ke Yunani dan Eropa

Tidak semua orang perlu membeli rumah:

• Visa pengembara digital membolehkan Anda tinggal di Yunani dan bekerja jarak jauh dengan penghasilan yang terbukti, bukan properti; syarat bagi keluarga dan pekerja mandiri ada di halaman izin tinggal Yunani bagi pekerja jarak jauh kami.
• Akar Yunani layak dicek untuk kewarganegaraan lewat repatriasi atau berdasarkan kelahiran. Warga negara Yunani sama sekali di luar pajak baru ini. Tetapi prosesnya tidak cepat.
• Jika tujuan Anda izin tinggal Uni Eropa lewat investasi, bandingkan Yunani dengan Siprus, Malta, dan Hongaria. Gambaran lebih luas ada dalam ulasan kami tentang visa emas Eropa pada 2026 dan di bagian izin tinggal.

Pajak setelah pembelian (kepemilikan, penghasilan sewa, residensi pajak) adalah topik tersendiri, dibahas di halaman pajak Yunani kami.

Layanan kami untuk Yunani

Kami mendampingi klien dari memilih jalur hingga memegang kartu izin tinggal atau paspor. Jika situasi Anda tidak tercantum di bawah, ceritakan saja: kemungkinan besar kami sudah menangani yang serupa.

Ditambah titik sendat yang biasa: nomor pajak Yunani, rekening bank untuk membiayai pembelian, surat kuasa, dan terjemahan dokumen. Semua program dikumpulkan di halaman Yunani: kewarganegaraan, izin tinggal, dan pajak kami, dan jika Anda sedang memilih kota ada panduan untuk Athena dan Thessaloniki.

Pertanyaan umum