Grecia subirá al 15 % el impuesto de transmisiones para compradores de fuera de la UE: qué supone para el visado dorado

La feria de Salónica trajo un impuesto de transmisiones cinco veces mayor para los compradores de fuera de la UE. Cuándo empieza, a quién afecta, cuánto añade a una compra para el visado dorado y si merece la pena darse prisa.

El fin de semana del 5 y 6 de septiembre de 2026, en la 90.ª Feria Internacional de Salónica, el primer ministro griego, Kyriakos Mitsotakis, anunció que el impuesto de transmisiones sobre las viviendas compradas por ciudadanos de fuera de la UE subirá del 3 % al 15 %. Con el recargo municipal, el tipo efectivo pasa del 3,09 % al 15,45 %. Las primeras informaciones situaban la entrada en vigor el 1 de enero de 2027, pero cuando se presentó el paquete en detalle, el ministro de Finanzas dio otra fecha: el 1 de julio de 2027. Esto es lo que se sabe a 8 de septiembre y lo que significa si tenía previsto un visado dorado griego.

Qué se anunció en Salónica

Cada septiembre, el Gobierno griego aprovecha la feria de Salónica para presentar su programa económico del año siguiente. Este año el tema central fue el acceso a la vivienda, y el impuesto a los compradores extranjeros es una pieza de un paquete para 2027 de unos 2,2 mil millones de euros, junto con un programa de hipotecas subvencionadas de 2 mil millones de euros y la supresión del impuesto anual sobre bienes inmuebles en las localidades pequeñas.

El razonamiento del Gobierno es tajante: en su opinión, la demanda extranjera ha dejado a los griegos sin acceso a la vivienda en las zonas clave. El primer ministro citó a China, Turquía e Israel como las principales fuentes de esa demanda. Los ciudadanos de terceros países invirtieron en 2025 unos 1,2 mil millones de euros en inmuebles griegos, unos 800 millones de ellos en vivienda.

El tipo está pensado como elemento disuasorio. El ministro de Finanzas, Kyriakos Pierrakakis, lo describió como un freno fuerte a las compras masivas de vivienda por parte de inversores de fuera de la UE.

1 de enero o 1 de julio de 2027: qué fecha vale

Justo después del discurso del primer ministro circuló la fecha del 1 de enero de 2027. Al presentar el paquete en detalle, Pierrakakis aclaró que la medida se aplicará desde el 1 de julio de 2027, y explicó que el Gobierno no quiere pillar al mercado por sorpresa y quiere que las operaciones ya en marcha se completen.

Lo decisivo: en el momento de publicar esto, se trata de un anuncio del Gobierno, no de una ley. No se ha publicado ningún proyecto. Todavía necesita consulta pública, una votación en el Parlamento y la publicación en el Boletín Oficial griego, y los detalles pueden cambiar en cada etapa.

Quién pagará el nuevo tipo y quién no

Según los ministros, el tipo más alto solo se aplica cuando se cumplen todas estas condiciones:

• el comprador es una persona física, no una sociedad;
• el comprador es ciudadano de un país de fuera de la UE y del Espacio Económico Europeo;
• el comprador no tiene el estatus de residente de larga duración;
• el inmueble es de uso residencial.

Quedan fuera: los ciudadanos griegos, los ciudadanos de la UE y del Espacio Económico Europeo, los griegos étnicos y los extranjeros con estatus de residente de larga duración. No se incluyen los locales comerciales, los edificios industriales, los terrenos ni las compras de personas jurídicas. En la práctica, los titulares de pasaportes rusos, ucranianos, kazajos y de otros países de fuera de la UE sin pasaporte europeo entran en el nuevo tipo, salvo que ya tengan el estatus de residente de larga duración.

Lo que sigue sin estar claro hasta que se publique el proyecto:

• Quién cuenta como griego étnico. No se ha dado a conocer la definición legal, algo que importa sobre todo a las personas de ascendencia griega de la antigua Unión Soviética.
• La residencia de larga duración. La exención se refiere al estatus de residente de larga duración, que según las normas generales de la UE se concede tras cinco años de residencia legal y continuada. El permiso para inversores es una categoría aparte, y nada de lo dicho hasta ahora indica si los titulares del visado dorado tendrán algún alivio.
• Doble nacionalidad y parejas mixtas. Todavía no hay respuesta oficial para los compradores con un pasaporte de la UE y otro de fuera, ni para las compras conjuntas en las que solo uno de los cónyuges es ciudadano de la UE.
• Normas transitorias. No se ha anunciado nada sobre las señales pagadas ni los contratos preliminares firmados antes del 1 de julio de 2027.
• Sociedades. Comprar a través de una persona jurídica queda formalmente fuera del impuesto, pero el texto final puede incluir disposiciones contra la elusión. Es pronto para tratarlo como un resquicio, y la titularidad a través de una sociedad tiene sus propios costos.

Cuánto cuesta: los umbrales del visado dorado

Un cálculo simplificado sobre el precio del contrato. En la práctica, el impuesto se cobra sobre el mayor entre el precio del contrato y el valor objetivo (catastral), así que la factura real puede ser más alta.

En un inmueble de 800.000 euros, la diferencia se acerca a los 100.000 euros: ya no es un gasto de cierre, sino una parte importante del presupuesto. Los honorarios del notario y de la agencia y el acompañamiento jurídico de la operación se suman como antes.

Qué significa para el visado dorado griego

El programa en sí no se suprime y los umbrales no cambian. Desde 2024 (Ley 5100/2024), la residencia por compra de vivienda funciona en tres niveles:

• 800.000 euros: Ática, Salónica, Míkonos, Santorini y las islas de más de 3.100 habitantes; un solo inmueble de al menos 120 m².
• 400.000 euros: el resto de Grecia; un solo inmueble de al menos 120 m².
• 250.000 euros: transformación de un inmueble comercial en vivienda, o restauración de edificios protegidos del patrimonio.

El nuevo impuesto se suma a estos umbrales. Y desde 2024, los inmuebles del visado dorado no pueden alquilarse por periodos cortos a través de plataformas de alquiler vacacional, así que el alquiler turístico no sirve para compensar el costo adicional.

El punto más discutido es la vía de los 250.000 euros. Existe para convertir edificios no residenciales en viviendas nuevas, y los actores del mercado quieren que quede exenta del tipo del 15 % o que tenga uno reducido (se ha hablado de un 8 %). Todavía no se sabe si el nuevo tipo se aplicaría aquí ni en qué fase.

La demanda ya se estaba enfriando. Los datos publicados a finales de agosto de 2026 mostraban 2.551 solicitudes nuevas en el primer semestre, frente a 4.553 un año antes: una caída del 44 %. El impuesto empuja en la misma dirección. Las vías de inversión que no pasan por comprar una vivienda no parecen afectadas, porque el impuesto solo apunta a las compras residenciales. Comparamos las opciones que quedan en nuestra página sobre la residencia en Grecia por inversión.

Conviene comprar antes del 1 de julio de 2027?

Con franqueza: hay una ventana, pero comprar solo para ahorrarse el impuesto es una mala estrategia. Sopese lo siguiente:

• Lo que cuenta es la escritura definitiva. En Grecia, el impuesto de transmisiones se paga antes de firmar la escritura notarial definitiva, así que esa fecha, y no la de su señal, es el corte probable. Como no se han publicado normas transitorias, dé por hecho que la compra debe estar totalmente cerrada antes del 1 de julio de 2027.
• El visado dorado exige el pago completo. Solo se puede solicitar una vez pagado el precio íntegro, así que planifique hacia atrás desde el cierre, no desde la solicitud.
• Los plazos crean colas. Antes de cualquier fecha de entrada en vigor, las notarías se saturan y los compradores pierden margen de negociación. Dejar el cierre para las últimas semanas es arriesgado.
• La revisión vale más que la rapidez. Las prisas favorecen los inmuebles con problemas: construcciones sin licencia, discrepancias catastrales, incumplimiento de las reglas del programa sobre superficie, zona o uso. Un ahorro fiscal no salvará un inmueble que no cumple los requisitos, y por eso la selección del inmueble y la revisión jurídica siguen siendo innegociables.
• La ley puede cambiar. Por ahora, la fecha, el tipo y las exenciones solo existen en declaraciones. Una decisión que solo tiene sentido con una versión de la ley es una apuesta política.

Si ya tenía prevista una compra en Grecia para el próximo año, tiene sentido adelantarla y hacer las comprobaciones con calma. Si no, el impuesto por sí solo no es motivo para empezar.

Alternativas: otras vías a Grecia y a Europa

No todo el mundo necesita comprar una vivienda:

• El visado de nómada digital le permite vivir en Grecia y trabajar en remoto con ingresos acreditados en lugar de un inmueble; las condiciones para familias y trabajadores por cuenta propia están en nuestra página sobre la residencia en Grecia para trabajadores en remoto.
• Si tiene raíces griegas, conviene comprobar la ciudadanía por repatriación o por nacimiento. Un ciudadano griego queda totalmente fuera del nuevo impuesto. Pero no es rápido.
• Si su objetivo es la residencia en la UE por inversión, compare Grecia con Chipre, Malta y Hungría. El panorama general está en nuestro repaso de los visados dorados de Europa en 2026 y en la sección de permisos de residencia.

Los impuestos después de la compra (tenencia, rentas del alquiler, residencia fiscal) son otro tema, que tratamos en nuestra página de impuestos en Grecia.

Nuestros servicios para Grecia

Acompañamos a nuestros clientes desde la elección de la vía hasta tener la tarjeta de residencia o el pasaporte. Si su situación no aparece abajo, descríbanosla: lo más probable es que ya hayamos llevado algo parecido.

Además de los escollos habituales: el número de identificación fiscal griego, una cuenta bancaria para pagar la compra, los poderes notariales y las traducciones de documentos. Todos los programas están reunidos en nuestra página Grecia: ciudadanía, residencia e impuestos, y si está eligiendo ciudad, tenemos guías de Atenas y Salónica.

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