ギリシャ、EU域外の買い手の不動産取得税を15%に引き上げ：ゴールデンビザへの影響

テッサロニキの見本市で、EU域外の買い手の取得税の5倍の引き上げが発表されました。いつ始まり、誰に影響し、ゴールデンビザの購入にいくら加わり、急ぐ価値があるか。

2026年9月5〜6日の週末、第90回テッサロニキ国際見本市で、ギリシャのキリアコス・ミツォタキス首相は、EU域外の国民が買う住宅の取得税を3%から15%に引き上げると発表しました。自治体の付加税を含めると、実効税率は3.09%から15.45%になります。初期の報道は開始日を2027年1月1日としていましたが、政策の一式が詳しく示された際、財務大臣は別の日付、2027年7月1日を示しました。9月8日時点でわかっていることと、ギリシャのゴールデンビザを計画していた場合の意味を説明します。

テッサロニキで何が発表されたか

毎年9月、ギリシャ政府はテッサロニキの見本市で翌年の経済計画を示します。今年の主な主題は住宅の手頃さで、外国人の買い手への税は約22億ユーロの2027年の政策の一項目です。ほかに20億ユーロの住宅ローンの補助の制度と、小さな集落での毎年の固定資産税の廃止があります。

政府の理屈ははっきりしています。政府の見方では、外国の需要が主要な地域でギリシャ人を住宅から締め出しています。首相はその需要の主な出所として中国、トルコ、イスラエルを挙げました。第三国の国民は2025年にギリシャの不動産に約12億ユーロを投資し、そのうち約8億ユーロが住宅でした。

税率は抑止として設計されています。キリアコス・ピエラカキス財務大臣は、EU域外の投資家による大規模な住宅の購入への強いブレーキと表現しました。

2027年1月1日か7月1日か：どちらが最新か

首相の演説の直後には2027年1月1日の開始日が出回りました。政策を詳しく示した際、ピエラカキス財務大臣は、措置は2027年7月1日から適用されると明らかにし、市場を驚かせたくなく、すでに進行中の取引を完了させたいと説明しました。

決定的なのは、公表時点でこれは法律ではなく政府の発表だということです。法案は公表されていません。まだ意見募集、議会の採決、官報での公布が必要で、各段階で詳細が変わり得ます。

誰が新しい税率を払い、誰が払わないか

大臣によると、高い税率は次のすべてに当てはまる場合にだけ適用されます。

• 買い手が会社ではなく自然人である。
• 買い手がEUと欧州経済領域の外の国の国民である。
• 買い手が長期居住者の資格を持っていない。
• 物件が住宅である。

対象外：ギリシャ国民、EUと欧州経済領域の国民、ギリシャ系の人、長期居住者の資格のある外国人。商業用の物件、工業用の建物、土地、法人による購入は対象になりません。実際には、ヨーロッパのパスポートを持たないロシア、ウクライナ、カザフスタンなどEU外のパスポートの保持者は、すでに長期居住者の資格がない限り、新しい税率の対象になります。

法案が公表されるまではっきりしないこと：

• 誰がギリシャ系とみなされるか。ギリシャ系の人の法的な定義は明らかにされておらず、ギリシャの血を引く人にとって最も重要です。
• 長期の居住。免除は長期居住者の資格に言及しており、EUの一般のルールでは5年の合法で継続した居住の後に与えられます。投資家の許可は別の区分で、これまでの発言からはゴールデンビザの保持者が何らかの軽減を受けるかはわかりません。
• 二重国籍者と国籍の異なる夫婦。EUとEU域外の両方のパスポートを持つ買い手や、配偶者の一方だけがEU国民の共同購入について、公式の答えはまだありません。
• 経過規定。2027年7月1日より前に払った手付金や署名した予備契約について、何も発表されていません。
• 会社。法人を通じた購入は形式上税の対象外ですが、最終的な条文に回避防止の規定が入るかもしれません。これを抜け道と扱うのは早すぎ、会社による所有には独自の費用があります。

費用：ゴールデンビザの基準

契約価格による簡略化した計算です。実際には税は契約価格と客観的な（地籍の）価値の高い方にかかるので、実際の税額はより高くなることがあります。

80万ユーロの物件では差は10万ユーロ近くになり、もはや取引の費用ではなく予算のかなりの部分です。公証人と仲介の手数料、取引の法的サポートは従来どおり別にかかります。

ギリシャのゴールデンビザにとっての意味

プログラム自体は廃止されず、基準も変わりません。2024年から（法律5100/2024）、住宅の購入による在留は三段階で運用されています。

• 80万ユーロ：アッティカ、テッサロニキ、ミコノス、サントリーニと人口3,100人超の島。少なくとも120平方メートルの単一の物件。
• 40万ユーロ：ギリシャのその他の地域。少なくとも120平方メートルの単一の物件。
• 25万ユーロ：商業用の物件の住宅への転用、または登録された歴史的建造物の修復。

新しい税はこれらの基準の上に乗ります。そして2024年から、ゴールデンビザの物件は民泊サイトなどで短期で貸せないので、休暇の賃貸で追加の費用を相殺することもできません。

最も議論のある点は25万ユーロのルートです。住宅でない建物を新しい住宅に変えるためのもので、市場関係者は15%の税率から除外するか軽減税率を適用することを求めています（8%の税率が取り沙汰されています）。ここに新しい税率が適用されるか、どの段階で適用されるかはまだわかりません。

需要はすでに冷えていました。2026年8月下旬に公表された数字では、上半期の新規申請は前年の4,553件に対し2,551件で、44%減でした。税は同じ方向に押しています。住宅の購入を伴わない投資のルートは、税が住宅の購入だけを対象にしているため影響を受けないようです。残る選択肢は投資によるギリシャの在留のページで比べています。

2027年7月1日より前に買うべきか

正直に言うと、時間の窓はありますが、税を節約するためだけに買うのは良い戦略ではありません。次のことを検討してください。

• 数えられるのは最終の証書です。ギリシャでは取得税は最終の公正証書に署名する前に払うので、手付金ではなくその日付が区切りになる可能性が高いのです。経過規定が公表されていない以上、購入は2027年7月1日より前に完全に終える必要があると考えてください。
• ゴールデンビザには全額の支払いが必要です。価格を全額払った後にだけ申請するので、申請からではなく取引の完了からさかのぼって計画してください。
• 期限は行列を生みます。施行日の前には公証人が忙しくなり、買い手は交渉力を失います。完了を最後の数週間に残すのは危険です。
• 確認は速さに勝ります。急ぐと問題のある物件をつかみます。無許可の建築、地籍の食い違い、プログラムの面積、地域、用途のルールを満たさないことです。税の節約は対象外の物件を救わないので、物件の選定と法的な確認は譲れません。
• 法律は変わるかもしれません。日付、税率、免除は今のところ発言の中にしかありません。法律の一つの版の下でしか意味をなさない決定は、政治への賭けです。

翌年にギリシャでの購入をすでに計画していたなら、前倒しして落ち着いて確認するのは理にかなっています。そうでなければ、税だけでは始める理由になりません。

代わりの選択肢：ギリシャとヨーロッパへのほかのルート

誰もが住宅を買う必要はありません。

• デジタルノマドビザは、不動産ではなく証明された収入でギリシャに住みリモートで働くことを認めます。家族と自営業者の条件はリモートワーカーのためのギリシャの在留のページにあります。
• ギリシャのルーツがあれば、帰還による国籍や出生による国籍を確認する価値があります。ギリシャ国民は新しい税の対象外です。ただし速くはありません。
• 投資によるEUの在留が目的なら、ギリシャをキプロス、マルタ、ハンガリーと比べてください。全体像は2026年のヨーロッパのゴールデンビザの概要と在留許可のページにあります。

購入後の税（保有、賃料収入、税務上の居住）は別の話題で、ギリシャの税金のページで扱っています。

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