La Grèce porte à 15 % les droits de mutation pour les acheteurs hors UE : ce que cela change pour le visa doré

La foire de Thessalonique a apporté une multiplication par cinq des droits de mutation pour les acheteurs hors UE. Quand cela commence, qui est visé, ce que cela ajoute à un achat pour le visa doré et s'il vaut la peine de se presser.

Le week-end des 5-6 septembre 2026, lors de la 90e Foire internationale de Thessalonique, le Premier ministre grec a annoncé que les droits de mutation sur les logements achetés par des ressortissants hors UE passeront de 3 % à 15 %. Avec la surtaxe municipale, le taux effectif passe de 3,09 % à 15,45 %. Les premières informations parlaient d'une entrée en vigueur au 1er janvier 2027, mais lors de la présentation détaillée du paquet, le ministre des Finances a donné une autre date : le 1er juillet 2027. Voici ce que l'on sait au 8 septembre et ce que cela signifie si vous prévoyiez un visa doré grec.

Ce qui a été annoncé à Thessalonique

Chaque septembre, le gouvernement grec profite de la foire de Thessalonique pour présenter son programme économique de l'année suivante. Cette année, le thème central était l'accès au logement, et la taxe sur les acheteurs étrangers est un élément d'un paquet 2027 d'environ 2,2 milliards d'euros, aux côtés d'un dispositif de prêts immobiliers aidés de 2 milliards d'euros et de la suppression de l'impôt foncier annuel dans les petites localités.

Le raisonnement du gouvernement est sans détour : selon lui, la demande étrangère a rendu le logement inabordable pour les Grecs dans les zones clés. Le Premier ministre a cité la Chine, la Turquie et Israël comme principales sources de cette demande. Les ressortissants de pays tiers ont investi environ 1,2 milliard d'euros dans l'immobilier grec en 2025, dont environ 800 millions d'euros dans le résidentiel.

Le taux est conçu pour dissuader. Le ministre des Finances l'a décrit comme un frein puissant aux achats massifs de logements par des investisseurs hors UE.

1er janvier ou 1er juillet 2027 : quelle date est d'actualité

Juste après le discours du Premier ministre, la date du 1er janvier 2027 circulait. Lors de la présentation détaillée du paquet, le ministre des Finances a précisé que la mesure s'appliquera à partir du 1er juillet 2027, expliquant que le gouvernement ne veut pas prendre le marché par surprise et veut laisser aboutir les transactions déjà engagées.

Point essentiel : à la date de publication, il s'agit d'une annonce du gouvernement, pas d'une loi. Aucun projet de loi n'a été publié. Il faut encore une consultation publique, un vote au Parlement et une publication au Journal officiel, et les détails peuvent changer à chaque étape.

Qui paiera le nouveau taux et qui ne le paiera pas

Selon les ministres, le taux majoré ne s'applique que si toutes ces conditions sont réunies :

• l'acheteur est une personne physique, pas une société ;
• l'acheteur est citoyen d'un pays hors de l'UE et de l'Espace économique européen ;
• l'acheteur n'a pas le statut de résident de longue durée ;
• le bien est résidentiel.

Hors champ : les citoyens grecs, les citoyens de l'UE et de l'Espace économique européen, les Grecs de souche et les étrangers ayant le statut de résident de longue durée. Les locaux commerciaux, les bâtiments industriels, les terrains et les achats par des personnes morales ne sont pas concernés. En pratique, les titulaires de passeports russes, ukrainiens, kazakhs et d'autres pays hors UE sans passeport européen relèvent du nouveau taux, sauf s'ils ont déjà le statut de résident de longue durée.

Ce qui reste flou jusqu'à la publication du projet de loi :

• Qui est considéré comme Grec de souche. La définition juridique n'a pas été dévoilée, ce qui compte surtout pour les personnes d'origine grecque de l'ex-Union soviétique.
• La résidence de longue durée. L'exemption vise le statut de résident de longue durée, accordé selon les règles générales de l'UE après cinq ans de séjour légal et continu. Le titre d'investisseur est une catégorie distincte, et rien de ce qui a été dit ne montre si les titulaires d'un visa doré bénéficieront d'un allègement.
• Binationaux et couples mixtes. Pas encore de réponse officielle pour les acheteurs ayant à la fois un passeport européen et un passeport hors UE, ni pour les achats conjoints où un seul des conjoints est citoyen de l'UE.
• Règles transitoires. Rien n'a été annoncé sur les acomptes versés ou les promesses de vente signées avant le 1er juillet 2027.
• Sociétés. Acheter via une personne morale échappe formellement à la taxe, mais le texte final pourrait comporter des dispositions anti-abus. Il est trop tôt pour y voir une faille, et la détention par une société a ses propres coûts.

Ce que cela coûte : les seuils du visa doré

Un calcul simplifié sur le prix du contrat. En pratique, la taxe est calculée sur le plus élevé du prix du contrat et de la valeur administrative (cadastrale) : la facture réelle peut donc être plus lourde.

Sur un bien de 800 000 €, la différence approche 100 000 € : ce n'est plus un frais de clôture, mais une part importante du budget. Les honoraires du notaire et de l'agent et l'accompagnement juridique de la transaction s'ajoutent comme avant.

Ce que cela signifie pour le visa doré grec

Le programme lui-même n'est pas supprimé et les seuils ne changent pas. Depuis 2024 (loi 5100/2024), la résidence par l'achat d'un logement fonctionne sur trois niveaux :

• 800 000 € : Attique, Thessalonique, Mykonos, Santorin et îles de plus de 3 100 habitants ; un seul bien d'au moins 120 mètres carrés.
• 400 000 € : le reste de la Grèce ; un seul bien d'au moins 120 mètres carrés.
• 250 000 € : transformation d'un bien commercial en logement, ou restauration d'un bâtiment classé.

La nouvelle taxe s'ajoute à ces seuils. Et depuis 2024, les biens du visa doré ne peuvent pas être loués en courte durée via les plateformes de location saisonnière : la location de vacances ne peut donc pas servir à compenser le surcoût.

Le point le plus contesté est la voie à 250 000 €. Elle existe pour transformer des bâtiments non résidentiels en nouveaux logements, et les acteurs du marché veulent qu'elle soit exonérée du taux de 15 % ou soumise à un taux réduit (un taux de 8 % a été évoqué). On ne sait pas encore si, ni à quel stade, le nouveau taux s'y appliquerait.

La demande refroidissait déjà. Les chiffres publiés fin août 2026 montraient 2 551 nouvelles demandes au premier semestre contre 4 553 un an plus tôt, soit une baisse de 44 %. La taxe pousse dans le même sens. Les voies d'investissement qui n'impliquent pas l'achat d'un logement semblent épargnées, puisque la taxe ne vise que les achats résidentiels. Nous comparons les options restantes sur notre page résidence en Grèce par investissement.

Faut-il acheter avant le 1er juillet 2027 ?

Honnêtement : il y a une fenêtre, mais acheter uniquement pour économiser l'impôt est une mauvaise stratégie. Pesez les points suivants :

• C'est l'acte définitif qui compte. En Grèce, les droits de mutation se paient avant la signature de l'acte notarié définitif : c'est donc probablement cette date, et non votre acompte, qui servira de limite. En l'absence de règles transitoires publiées, partez du principe que l'achat doit être entièrement conclu avant le 1er juillet 2027.
• Le visa doré exige le paiement intégral. Vous ne déposez la demande qu'une fois le prix entièrement payé : planifiez à rebours depuis la conclusion de la vente, pas depuis la demande.
• Les échéances créent des files d'attente. Avant toute date d'entrée en vigueur, les notaires sont débordés et les acheteurs perdent leur pouvoir de négociation. Laisser la conclusion aux dernières semaines est risqué.
• Les vérifications l'emportent sur la vitesse. La précipitation profite aux biens à problèmes : constructions sans permis, incohérences cadastrales, non-respect des règles de surface, de zone ou d'usage du programme. Une économie d'impôt ne sauvera pas un bien qui n'est pas éligible ; c'est pourquoi la sélection des biens et les vérifications juridiques restent indispensables.
• La loi peut changer. La date, le taux et les exemptions n'existent pour l'instant que dans des déclarations. Une décision qui n'a de sens que dans une version de la loi est un pari sur la politique.

Si un achat en Grèce était déjà prévu pour l'année prochaine, l'avancer et faire les vérifications sereinement a du sens. Sinon, la taxe seule n'est pas une raison de se lancer.

Alternatives : d'autres voies vers la Grèce et l'Europe

Tout le monde n'a pas besoin d'acheter un logement :

• Le visa de nomade numérique permet de vivre en Grèce et de télétravailler sur la base de revenus prouvés plutôt que d'un bien ; les conditions pour les familles et les indépendants figurent sur notre page résidence en Grèce pour les télétravailleurs.
• Des racines grecques méritent d'être examinées au regard de la citoyenneté par rapatriement ou par la naissance. Un citoyen grec échappe entièrement à la nouvelle taxe. Mais ce n'est pas rapide.
• Si votre objectif est une résidence dans l'UE par l'investissement, comparez la Grèce avec Chypre, Malte et la Hongrie. La vue d'ensemble se trouve dans notre panorama des visas dorés européens en 2026 et dans la rubrique titres de séjour.

La fiscalité après l'achat (détention, revenus locatifs, résidence fiscale) est un sujet à part, traité sur notre page impôts en Grèce.

Nos services pour la Grèce

Nous accompagnons nos clients du choix de la voie jusqu'à la carte de séjour ou au passeport. Si votre situation ne figure pas ci-dessous, décrivez-la : nous avons très probablement traité un cas similaire.

Sans oublier les points de blocage habituels : le numéro fiscal grec, un compte bancaire pour financer l'achat, les procurations et la traduction des documents. Tous les programmes sont réunis sur notre page Grèce : citoyenneté, résidence et impôts, et si vous choisissez une ville, voir nos guides d'Athènes et de Thessalonique.

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