Griechenland erhöht die Grunderwerbsteuer für Käufer von außerhalb der Europäischen Union auf 15 %: was das für das goldene Visum bedeutet

Die Messe in Thessaloniki brachte eine Verfünffachung der Grunderwerbsteuer für Käufer von außerhalb der Europäischen Union. Wann sie beginnt, wen sie trifft, was sie beim Kauf für ein goldenes Visum ausmacht und ob sich Eile lohnt.

Am Wochenende des 5. und 6. September 2026 kündigte der griechische Premierminister Kyriakos Mitsotakis auf der 90. Internationalen Messe Thessaloniki an, dass die Grunderwerbsteuer auf Wohnimmobilien, die Bürger von Ländern außerhalb der Europäischen Union kaufen, von 3 % auf 15 % steigt. Mit dem Gemeindezuschlag steigt der effektive Satz von 3,09 % auf 15,45 %. Erste Berichte nannten den 1. Januar 2027 als Start, doch bei der detaillierten Vorstellung des Pakets nannte der Finanzminister ein anderes Datum: den 1. Juli 2027. Hier ist, was am 8. September bekannt ist und was es bedeutet, wenn Sie ein griechisches goldenes Visum geplant hatten.

Was in Thessaloniki angekündigt wurde

Jeden September nutzt die griechische Regierung die Messe in Thessaloniki, um ihr Wirtschaftsprogramm für das kommende Jahr vorzustellen. In diesem Jahr war das Hauptthema bezahlbarer Wohnraum, und die Steuer für ausländische Käufer ist ein Punkt in einem Paket für 2027 im Umfang von rund 2,2 Milliarden €, neben einem geförderten Hypothekenprogramm über 2 Milliarden € und der Abschaffung der jährlichen Grundsteuer in kleinen Orten.

Die Begründung der Regierung ist unverblümt: Ausländische Nachfrage habe Griechen in wichtigen Gegenden vom Wohnungsmarkt verdrängt. Der Premierminister nannte China, die Türkei und Israel als wichtigste Quellen dieser Nachfrage. Bürger von Drittstaaten investierten 2025 rund 1,2 Milliarden € in griechische Immobilien, etwa 800 Millionen € davon in Wohnimmobilien.

Der Satz ist als Abschreckung gedacht. Finanzminister Kyriakos Pierrakakis nannte ihn eine starke Bremse für massenhafte Wohnungskäufe durch Investoren von außerhalb der Europäischen Union.

1. Januar oder 1. Juli 2027: welches Datum gilt

Direkt nach der Rede des Premierministers kursierte der 1. Januar 2027 als Starttermin. Bei der detaillierten Vorstellung des Pakets stellte Pierrakakis klar, dass die Maßnahme ab 1. Juli 2027 gelten soll: Die Regierung wolle den Markt nicht überrumpeln und laufende Geschäfte abschließen lassen.

Entscheidend: Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung ist das eine Ankündigung der Regierung, kein Gesetz. Ein Gesetzentwurf ist nicht veröffentlicht. Er braucht noch eine öffentliche Konsultation, eine Abstimmung im Parlament und die Veröffentlichung im Amtsblatt, und erst der endgültige Text legt Ausnahmen und Übergangsregeln fest.

Wer den neuen Satz zahlt und wer nicht

Laut den Ministern gilt der höhere Satz nur, wenn alles zutrifft:

• der Käufer ist eine natürliche Person, kein Unternehmen;
• der Käufer ist Bürger eines Landes außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums;
• der Käufer hat keinen Status als Daueraufenthaltsberechtigter;
• die Immobilie ist eine Wohnimmobilie.

Nicht erfasst: griechische Bürger, Bürger der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums, Auslandsgriechen und Ausländer mit Daueraufenthalt. Gewerberäume, Industriegebäude, Grundstücke und Käufe durch juristische Personen sind nicht betroffen. In der Praxis fallen Inhaber russischer, ukrainischer, kasachischer und anderer Pässe von Ländern außerhalb der Europäischen Union ohne europäischen Pass unter den neuen Satz, sofern sie nicht bereits einen Daueraufenthalt haben.

Was der Text des Gesetzentwurfs festlegen wird:

• Wer als Auslandsgrieche gilt. Die rechtliche Definition wurde nicht bekannt gegeben, was vor allem für Menschen griechischer Abstammung aus der früheren Sowjetunion zählt.
• Daueraufenthalt. Die Ausnahme bezieht sich auf den Status als Daueraufenthaltsberechtigter, der nach den allgemeinen Regeln der Europäischen Union nach fünf Jahren rechtmäßigen und ununterbrochenen Aufenthalts erteilt wird. Ein Investorentitel ist eine eigene Kategorie, und nichts deutet bisher darauf hin, ob Inhaber des goldenen Visums eine Erleichterung erhalten.
• Doppelstaater und gemischte Paare. Noch keine offizielle Antwort zu Käufern mit einem Pass der Europäischen Union und einem Pass eines Drittstaats oder zu gemeinsamen Käufen, bei denen nur ein Ehepartner Bürger der Europäischen Union ist.
• Übergangsregeln. Zu Anzahlungen oder Vorverträgen vor dem 1. Juli 2027 wurde nichts angekündigt.
• Unternehmen. Der Kauf über eine juristische Person liegt formal außerhalb der Steuer, doch der endgültige Text kann Regeln gegen Umgehung enthalten. Es ist zu früh, das als Schlupfloch zu sehen, und Eigentum über ein Unternehmen hat eigene Kosten.

Was es kostet: die Schwellen des goldenen Visums

Eine vereinfachte Rechnung auf Basis des Vertragspreises. In der Praxis wird die Steuer auf den höheren Wert aus Vertragspreis und objektivem Wert (Katasterwert) erhoben, die tatsächliche Rechnung kann also höher sein.

Bei einer Immobilie für 800.000 € beträgt der Unterschied fast 100.000 €: kein Nebenposten mehr, sondern ein spürbarer Teil des Budgets. Notar- und Maklergebühren und die rechtliche Begleitung des Kaufs kommen wie bisher hinzu.

Was es für das griechische goldene Visum bedeutet

Das Programm selbst wird nicht abgeschafft, und die Schwellen bleiben unverändert. Seit 2024 (Gesetz 5100/2024) funktioniert der Aufenthalt über einen Wohnungskauf in drei Stufen:

• 800.000 € – Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern; eine einzige Immobilie mit mindestens 120 Quadratmetern.
• 400.000 € – das übrige Griechenland; eine einzige Immobilie mit mindestens 120 Quadratmetern.
• 250.000 € – Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohnzwecken oder Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude.

Die neue Steuer kommt zu diesen Schwellen hinzu. Und seit 2024 dürfen Immobilien des goldenen Visums nicht kurzfristig über Vermietungsplattformen vermietet werden, Ferienvermietung kann die Mehrkosten also nicht ausgleichen.

Am umstrittensten ist der Weg über 250.000 €. Er dient dazu, Gebäude ohne Wohnnutzung in neue Wohnungen zu verwandeln, und Marktteilnehmer wollen ihn von den 15 % ausnehmen oder ermäßigen lassen (ein Satz von 8 % ist im Gespräch). Gilt der neue Satz für Ihre Immobilie? Fragen Sie einen Experten.

Die Nachfrage kühlte schon ab. Ende August 2026 veröffentlichte Zahlen zeigten 2.551 neue Anträge im ersten Halbjahr gegenüber 4.553 ein Jahr zuvor, ein Rückgang um 44 %. Die Steuer wirkt in dieselbe Richtung. Investitionswege ohne Wohnungskauf scheinen nicht betroffen, da die Steuer nur Wohnungskäufe trifft. Die verbleibenden Optionen vergleichen wir auf unserer Seite Aufenthalt in Griechenland durch Investition.

Sollten Sie vor dem 1. Juli 2027 kaufen?

Ehrlich: Es gibt ein Zeitfenster, aber nur wegen der Steuer zu kaufen ist eine schlechte Strategie. Wägen Sie Folgendes ab:

• Es zählt die endgültige Urkunde. In Griechenland wird die Grunderwerbsteuer vor der Unterzeichnung der endgültigen notariellen Urkunde gezahlt, wahrscheinlich ist also dieses Datum der Stichtag, nicht Ihre Anzahlung. Da keine Übergangsregeln veröffentlicht sind, gehen Sie davon aus, dass der Kauf vor dem 1. Juli 2027 vollständig abgeschlossen sein muss.
• Das goldene Visum verlangt die vollständige Zahlung. Sie beantragen erst nach vollständiger Bezahlung des Preises, planen Sie also rückwärts vom Abschluss, nicht vom Antrag.
• Fristen erzeugen Warteschlangen. Vor jedem Stichtag haben Notare mehr zu tun, und Käufer verlieren Verhandlungsmacht. Den Abschluss auf die letzten Wochen zu legen, ist riskant.
• Prüfung schlägt Tempo. Eile begünstigt Problemimmobilien: ungenehmigte Bauten, Abweichungen vom Kataster, Verstöße gegen die Regeln des Programms zu Fläche, Zone oder Nutzung. Eine Steuerersparnis rettet keine Immobilie, die nicht geeignet ist, deshalb bleiben Auswahl und rechtliche Prüfung der Immobilie unverzichtbar.
• Das Gesetz gibt es noch nicht. Datum, Satz und Ausnahmen existieren bisher nur in Erklärungen. Eine Entscheidung, die nur unter einer Fassung des Gesetzes Sinn ergibt, ist eine Wette auf die Politik.

War ein Kauf in Griechenland für das nächste Jahr ohnehin geplant, ist es sinnvoll, ihn vorzuziehen und die Prüfungen in Ruhe zu machen. Wenn nicht, ist die Steuer allein kein Grund anzufangen.

Alternativen: andere Wege nach Griechenland und Europa

Nicht jeder muss eine Wohnung kaufen:

• Das Visum für digitale Nomaden erlaubt, in Griechenland zu leben und remote zu arbeiten, mit nachgewiesenem Einkommen statt Immobilie; Bedingungen für Familien und Selbstständige stehen auf unserer Seite Aufenthalt in Griechenland für Remote-Arbeitende.
• Griechische Wurzeln lohnen eine Prüfung auf Staatsbürgerschaft durch Rückkehr oder durch Geburt. Ein griechischer Bürger liegt ganz außerhalb der neuen Steuer. Schnell geht es aber nicht.
• Ist Ihr Ziel ein Aufenthalt der Europäischen Union durch Investition, vergleichen Sie Griechenland mit Zypern, Malta und Ungarn. Das breitere Bild bietet unsere Übersicht Goldene Visa in Europa 2026 und der Bereich Aufenthaltstitel.

Steuern nach dem Kauf (Eigentum, Mieteinnahmen, steuerliche Ansässigkeit) sind ein eigenes Thema, behandelt auf unserer Seite Steuern in Griechenland.

Unsere Leistungen für Griechenland

Wir begleiten Kunden von der Wahl des Weges bis zur Aufenthaltskarte oder zum Pass. Steht Ihre Lage unten nicht, beschreiben Sie sie: Wir hatten höchstwahrscheinlich schon etwas Ähnliches.

Dazu die üblichen Stolpersteine: eine griechische Steuernummer, ein Bankkonto für die Kaufzahlung, Vollmachten und Übersetzungen von Unterlagen. Alle Programme sind auf unserer Seite Griechenland: Staatsbürgerschaft, Aufenthalt und Steuern gesammelt, und wenn Sie eine Stadt wählen, gibt es Leitfäden zu Athen und Thessaloniki.

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