Aufenthaltstitel in Griechenland durch Investition

Rechtsgrundlage

Das Golden-Visa-Programm wurde 2013 per griechischem Gesetz offiziell eingeführt (Gesetz 4146/2013 und spätere Änderungen) und erlaubt die Erteilung eines Aufenthaltstitels für 5 Jahre an Ausländer von außerhalb der Europäischen Union, die die Investitionsbedingungen erfüllen. Das Gesetz schreibt keine Mindestaufenthaltsdauer vor, um den Status zu behalten.

Teilnehmen kann jeder volljährige Ausländer, der kein Bürger der Europäischen Union ist, sofern er rechtmäßiges Einkommen und Investitionskapital hat. Vorstrafen sind ausgeschlossen, eine Krankenversicherung ist Pflicht.

Investitionswege

• Immobilienkauf. Der beliebteste Weg. Ab 250.000 € in weniger dicht besiedelten Regionen oder bei Sanierungsprojekten. In Großstädten und auf beliebten Inseln liegt die Schwelle bei 800.000 € pro Immobilie, in anderen Regionen bei 400.000 € (Immobilie mit mindestens 120 Quadratmetern). Die ermäßigte Kategorie von 250.000 € gilt weiterhin für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien oder die Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude, unabhängig von der Region.
• Langfristige Pacht einer Tourismusimmobilie. Pacht eines Hotels oder Tourismuskomplexes für mindestens 10 Jahre. Vorausbezahlte Gesamtpacht ab 400.000 € oder 800.000 €, je nach Region.
• Bankeinlage. Ab 500.000 € für mindestens 1 Jahr; die Einlage muss während der gesamten Gültigkeit des Titels bei der griechischen Bank bleiben.
• Kapitalbeteiligung an einem Unternehmen. Ab 500.000 € in das Kapital einer griechischen Gesellschaft (außer Gesellschaften für Portfolioanlagen oder Immobilien) oder in eine Kapitalerhöhung einer bestehenden Gesellschaft. Auch Unternehmensanleihen ab 500.000 € zählen.
• Staatsanleihen. Ab 500.000 €, Laufzeit mindestens 3 Jahre.
• Wertpapiere und Fonds. Aktien oder Anleihen griechischer Unternehmen ab 800.000 € oder ab 350.000 € in einen Fonds, der ausschließlich in griechische Vermögenswerte investiert.

Der Ablauf dauert von der Wahl des Vermögenswerts bis zur Aufenthaltskarte meist 4–6 Monate. Der Titel wird für 5 Jahre erteilt und kann unbegrenzt verlängert werden, solange die Investition gehalten wird – ohne Pflicht, im Land zu leben. Alle 5 Jahre müssen Sie persönlich nach Griechenland reisen, um Unterlagen und biometrische Daten für die Verlängerung abzugeben.

Kosten Posten für Posten

• Immobilie ab 400.000 € (etwa 448.200 $), ab 800.000 € (etwa 896.400 $) in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und auf Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern, und 250.000 € nur für den Umbau eines Gewerbegebäudes zu Wohnraum oder die Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes;
• Grunderwerbsteuer: 3,09 % des Preises, 12.360 € (etwa 13.900 $) bei einer Immobilie für 400.000 €; auf Neubauten fallen stattdessen 24 % Mehrwertsteuer an, die aber bis 31. Dezember 2026 ausgesetzt ist;
• Notar etwa 1–1,5 %, Eintragung des Eigentums etwa 0,5 %, Anwalt etwa 1 %;
• die Gebühr für die Aufenthaltserlaubnis: 2.000 € für den Investor (etwa 2.300 $) und 150 € für jedes erwachsene Familienmitglied (etwa 170 $), Kinder unter 18 zahlen nichts;
• Krankenversicherung für jedes Familienmitglied.

Für einen Investor, der für 400.000 € kauft, beginnt die Summe bei 475.500 $, für eine dreiköpfige Familie bei 475.700 $. Wechselkurs: 1,12 $ je Euro am 6. Oktober 2026. Das Honorar für unsere Begleitung nennt ein Berater im Chat.

Was sich 2026–2027 ändert

• Die Schwellen von 800.000 €, 400.000 € und 250.000 € bleiben unverändert. In den Zonen mit 400.000 € und 800.000 € muss die Investition eine einzelne Immobilie mit mindestens 120 Quadratmetern sein.
• Die Mehrwertsteuer von 24 % auf Neubauten ist bis 31. Dezember 2026 ausgesetzt, und die Steuer von 15 % auf Kapitalgewinne beim Verkauf wird bis zum selben Datum nicht erhoben.
• Kurzzeitvermietung einer Immobilie mit Goldenem Visum ist verboten: 50.000 € Strafe und Entzug der Erlaubnis.
• Im September 2026 kündigte die Regierung an, dass die Grunderwerbsteuer auf Wohnungen, die Staatsangehörige außerhalb der Europäischen Union ohne langfristigen Aufenthaltsstatus kaufen, 2027 von 3 % auf 15 % steigt. Genaues Datum und Einzelheiten kommen mit dem Gesetz. Bei einer Immobilie für 400.000 € beträgt der Unterschied etwa 48.000 € (etwa 53.800 $), daher lohnt sich ein früherer Abschluss.

Unterlagen und wo man sie bekommt

• ein Reisepass und ein Schengen-Visum oder Einreisestempel;
• eine griechische Steuernummer und ein griechisches Bankkonto, vor dem Geschäft eröffnet, auch mit Vollmacht;
• der notariell beurkundete Kaufvertrag und der Grundbuchauszug zur Bestätigung des Eigentums;
• Nachweis der Zahlung per Banküberweisung vom eigenen Konto des Investors;
• Krankenversicherung für alle Familienmitglieder;
• Heiratsurkunde und Geburtsurkunden der Kinder mit Apostille und griechischer Übersetzung.

Warum Anträge abgelehnt werden

• Zahlung nicht vom eigenen Konto des Investors oder in bar;
• in den Zonen mit 400.000 € und 800.000 € eine Immobilie unter 120 Quadratmeter oder eine aus mehreren Wohnungen zusammengesetzte Summe;
• die Wohnung wird kurzzeitig vermietet;
• ein Antragsteller mit russischem oder belarussischem Pass ohne zweite Staatsbürgerschaft;
• eine unvollständige Akte oder Unterlagen ohne Apostille und Übersetzung.

Steuern für den Eigentümer

Die Erlaubnis selbst begründet keine steuerliche Ansässigkeit: Diese entsteht nach 183 Tagen in Griechenland in einem Jahr. Der Eigentümer zahlt die jährliche Grundsteuer, und Mieteinnahmen werden ab 15 % auf die ersten 12.000 € im Jahr besteuert. Wer umzieht, kann Vergünstigungen für neue Ansässige nutzen, darunter pauschal 100.000 € im Jahr auf ausländisches Einkommen. Mehr dazu auf der Seite Steuern in Griechenland.

Vergleich mit anderen Investitionsprogrammen der Europäischen Union

Griechenland bleibt die klarste Option in der Europäischen Union mit einem Wohnungskauf. Wollen Sie einen Status ohne Immobilie, liegen Portugal oder Ungarn näher.

Vorteile des goldenen Visums Griechenlands

So erhalten Sie einen griechischen Aufenthaltstitel durch Investition: Schritt für Schritt

Häufige Fragen